Ist die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 auch dann anwendbar, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 01.10.2013 stattgefunden hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 136/16, Beschluss vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen, weil ihr kein Räumungs- und Herausgabeanspruch nach den §§ 985, 546 Abs. 1, 566Abs. 1 BGB zusteht. Das zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten im Jahre 1984 begründete Mietverhältnis, in welches die Klägerin durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung am 30.5.2011 auf Vermieterseite eingetreten ist, besteht nämlich ungekündigt fort. Zwar hat die Klägerin mit am 3.6.2014 ausgesprochener Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis zu beenden gesucht. Diese Kündigung vermochte jedoch im Ergebnis keine rechtsbeendende Wirkung zu entfalten; dabei kann mangels rechtlicher Relevanz dahinstehen, ob der von der Klägerin behauptete Eigenbedarf tatsächlich überhaupt gegeben ist.

Die Klägerin konnte sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung nicht auf ein berechtigtes Interesse iSd. § 573 BGB berufen, da ihre Kündigungsmöglichkeit gem. § 577a Abs. 2 BGB einer Sperrfrist von 10 Jahren unterliegt. Hierfür muss nicht nur i.S.d § 577a Abs. 1 BGB an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, sondern überdies die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet und ein Ausweis dieser Gebiete nach Satz 2 erfolgt sein. Dies ist vorliegend gegeben. Da die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBl. 2013, 488) als – verfassungskonforme – Konkretisierung des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 1.10.2013 stattgefunden hat, kann sich die Klägerin nicht erfolgreich auf die von ihr ausgesprochene Kündigung berufen. Zwar liegt in Fällen der vorliegenden Art eine sog. unechte Rückwirkung vor, bei der eine Güterabwägung stattzufinden zwischen dem Vertrauen des Erwerbers am Fortbestand des bisherigen Rechtsbestands und des vom Gesetzgeber verfolgten sozialpolitischen Ziels, die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gewährleisten zu können. Dabei ist im Ergebnis ein Überwiegen des Mieterschutzanliegens anzunehmen (vgl. ausf. Kammer, Beschluss vom 17.3.2016 – 67 S 30/16, WuM 2016, 278=DWW 2016, 138).

Die demnach einschlägige Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB iVm § 2 Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 war auch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung am 3.6.2014 noch nicht abgelaufen. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”

Sichert die Mietkaution auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters ab?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kautionsforderung ist auch fällig. Die Fälligkeit tritt mit Ende des Vertragsverhältnisses und dem Ablauf einer Einzelfall abhängigen Abrechnungsfrist ein (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 126). Die Parteien hatten gemäß § 24 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kaution spätestens 6 Monate nach Vertragsende und Räumung der Wohnung zurückzuzahlen sei, sofern nicht aufrechenbare Gegenforderungen oder noch zu erwartende Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestehen.

Es entspricht der ganz herrschenden Meinung, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten soll und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichert (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 121; BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Die 6 Monate waren am 31. Januar 2016 vorbei. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als 6 Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zurückbehalten. Eine vorherige Fälligkeit tritt nur ein, wenn der Vermieter im Einzelfall in der Lage ist die Betriebskostenabrechnung vorher zu erstellen (Schur in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 551 BGB Rn. 24). Diesbezüglich wurde jedoch nichts vorgetragen. Vorliegend ergibt sich aus etwaigen Betriebskostennachforderungen jedoch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB, da die Klägerin vorgetragen hat, dass aufgrund ihrer finanziellen Situation etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden. Dies wurde von der Beklagtenseite auch nicht bestritten. Somit stand der Beklagten die öffentliche Hand als solventer Schuldner gegenüber, so dass kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution bestand. Die Fälligkeit trat daher mit Ablauf des 31.Januar 2016 ein.”

Kann eine aus einem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 17. Juli 2015 wirksam beendet.

Es lag ein tauglicher Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 1 BGB vor, da eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Klägerin und ihr ungeborenes Kind bestand. Dafür muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d.h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 9).

Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 18) und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist (Weidenkaff in Palandt (2015) § 569 Rn. 10).

Vorliegend lag insbesondere an der Außenwand in der Küche an mehreren Stellen ein großfleckiger Schimmelbefall vor, was bereits aus der Anlage auf Bl. 125 d.A. hervorgeht. Auch haben sowohl die von der Klägerin beauftragte Gutachterin Dr. ### vom Umweltmedizinischen Service e.V. als auch der vom Gericht bestellte Gutachter ### an der Küchenwand diverse von Schimmel befallene Flächen festgestellt. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass nur die Gutachterin ### die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand besichtigen konnte, da bei dem Ortstermin des Gutachters ### diese bereits in den Rohbauzustand zurückversetzt worden war und daher nur noch eingeschränkt Aussagen zu einem Schimmelbefall getroffen werden konnten.

Auch aus der Zeugenaussage des ###, dem ehemaligen Ziehvater der Klägerin, der aber im Auftrag der Beklagten Arbeiten in der Wohnung vor dem Einzug der Klägerin durchgeführt hat, ergibt sich, dass in der Küche bereits beim Einzug Schimmel vorhanden war. Trotz der persönlichen Beziehung zu der Klägerin ist dessen Aussage glaubhaft, da sie detailreich ist und der Zeuge plausibel dargelegt hat, dass er aufgrund seiner Malerausbildung und einer speziellen Fortbildung im Jahr 2014 über besonderes Fachwissen verfügt, was die Erkennung und Behandlung von Schimmel in Wohnungen betrifft.

Die aus dem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung ergibt sich aus der Größe der betroffenen Flächen, sowie der Tatsache, dass in der Küche Nahrungsmittel verarbeitet und zubereitet werden und aus der geringen Größe der Wohnung, die es der Klägerin nahezu unmöglich machte, zu verhindern, sich Schimmelsporen auszusetzen. Die Gesundheitsgefährdung wurde auch von der Gutachterin Dr. ### bestätigt, verbunden mit der Empfehlung die Wohnung nicht weiter zu bewohnen.

Mit dem Schreiben vom 03. Juni 2015 wurde auch eine gemäß §§ 549 Abs. 1, 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche First zur Abhilfe gesetzt. Diese war mit 14 Tagen, in Anbetracht der Schwere der Mängel, auch angemessen lang.

Der außerordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass sich die Klägerin gemäß des Übergabeprotokolls vom 02. August 2015, mit dem Zustand der Wohnung einverstanden erklärte, da gem. § 569 Abs. 1 S. 2 BGB eine Kenntnis der gefahrbringenden Beschaffenheit bei Vertragsschluss nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Die Klägerin war auch nicht aufgrund eines schuldhaften Herbeiführens der Gefährdung an der Geltendmachung des Kündigungsgrundes gehindert (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 31). Es ist nicht ersichtlich, dass ein falsches Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin zu dem Schimmelbefall geführt hat. Vielmehr lag der Schimmel, nach Aussage des Zeugen ###, schon bei dem Einzug vor, was auch von dem Sachverständigen ### für möglich gehalten wird. Letzterer hat in seinem Gutachten erklärt, dass der Schimmelbefall am ehemaligen Standort des Kühlschranks sowohl durch die geringen Außenwanddicke, als auch durch das fehlerhafte, weil zu nah an der Wand erfolgte, Aufstellen des Kühlschranks bedingt worden sein kann. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen ### entgegen, der glaubhaft bekundet hat, dass gerade hinter dem Kühlschrank bereits bei Einzug Schimmel vorhanden war.

Die Kündigungserklärung erfolgte ordnungsgemäß unter Einhaltung der Schriftform und Angabe des Kündigungsgrundes gemäß §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.”