Berechtigt erheblicher Baulärm den Mieter zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 309/18, Beschluss vom 15.01.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses gerichteten Klage zutreffend gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im tenorierten Umfang stattgegeben, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen teilweise gemindert war. Dagegen vermögen die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin nichts zu erinnern.
Die Beklagte ist der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 20% des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verpflichtet.
Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, GE 2018, 755, beckonline Tz. 4 m.w.N.) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.).
Das von der Streithelferin erstinstanzlich bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt hier bereits deshalb zu keiner abweichenden Beurteilung, da ein Mietvertrag selbst im – hier nicht gegebenen – Falle des Fehlens einer ausdrücklichen oder konkludenten Abrede zur Immissionslast zumindest dann ergänzend dahingehend ausgelegt werden muss, dass der Mietzins während der Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist, wenn dem Vermieter gegenüber dem Emittenten wegen der Hinnahme der Immissionen Entschädigungsansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Genau so aber liegt der Fall hier. Denn die Streithelferin hat mit der beklagten Vermieterin eine “Nachbarschaftsvereinbarung” geschlossenen, ausweislich derer sie der Beklagten für “Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter” im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Davon abgesehen würde die – ohnehin nicht gebotene – ergänzende Auslegung des Mietvertrages aber auch dann zu Lasten der Beklagten ausfallen, wenn ihr gegenüber der Streithelferin keinerlei Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zugestanden hätten (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 7).
Die von beiden Berufungen angegriffene Bemessung der Minderungsquote durch das Amtsgericht ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat der Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20% zuerkannt. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.
Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314ZPO bindend fest, da keine Partei einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 3, Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.). Auch die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen sind verfahrensfehlerfrei. Sie ergeben sich aufgrund des in seiner Gesamtheit unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie, erst recht angesichts der Lage der mit ihrer Brandmauer unmittelbar an das Baugeschehen angrenzenden Mietsache. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.
Soweit die Berufung der Streithelferin rügt, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wie hier während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018). Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden (Groß-)Bauvorhaben wie dem streitgegenständlichen und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. KG, Urt. v. 8. Januar 2001 – 8 U 5875/98, KGR 2001, 223). Die im ersten Rechtszug nach dieser Maßgabe vorgenommene Schätzung ist ermessensfehlerfrei, da das Amtsgericht bei ihr weder wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen noch unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt hat.
Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses lediglich mit einer Tiefgarage versehenen Nachbargrundstücks angemietet. Sie hat auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung bereits im Jahre 1983 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren weder die städtebauliche Entwicklung Berlins noch die Entwicklung des unmittelbaren Wohnumfeldes verlässlich vorhersehbar. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Klägerin die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall.
Dem vom Amtsgericht zuerkannten Kondiktionsanspruch steht schließlich auch § 814 BGB nicht entgegen, selbst wenn die ungeminderten Zahlungen der Klägerin ohne Rückforderungsvorbehalt geleistet worden sein sollten. Die Berufung der Streithelferin verkennt, dass § 814 BGB nicht das Fehlen eines Vorbehaltes, sondern die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsvornahme voraussetzt. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da die Beklagte und ihre Streithelferin eine entsprechende Kenntnis der Klägerin weder dargetan noch unter Beweis gestellt haben. Darlegungs- oder Beweiserleichterungen kamen ihnen insoweit nicht zu Gute (vgl. Kammer, Urt. v. 1. März 2018 – 67 S 342/17, DWW 2018, 138, beckonline Tz. 20). Seine von der Berufung angezogene – gegenteilige, zumindest aber missverständliche und in Rechtsprechung und Literatur häufig missverstandene – Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601) hat der VIII. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018).
Unabhängig davon hat die Klägerin die streitgegenständlichen Zahlungen allerdings auch nicht vorbehaltlos geleistet. Das Amtsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 17. Juli 2015 zutreffend als einfachen Vorbehalt ausgelegt. Der nachträglichen Geltendmachung der Kondiktionssperre durch die Beklagte bleibt der Erfolg zudem auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt, da die Beklagte die Klägerin zu Beginn der Baumaßnahmen auf deren Mangelanzeige hin selbst gebeten hatte, die Miete zunächst in voller Höhe zu entrichten, um erstmals “nach Abschluss der Arbeiten die Mietminderung in Höhe und Dauer” abschließend zu berechnen. Dass sich die Beklagte vor diesem Hintergrund nunmehr im Prozess auf § 814 BGB beruft, ist treuwidrig, da sie dem durch § 242 BGB sanktionierten Grundsatz des “venire contra factum proprium” zuwidergehandelt hat. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”
