Archiv der Kategorie: AMV im Lichte der Presse

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 03.06.2021: Deutsche Wohnen – Berlin soll offenbar asbestbelastete Wohnungen kaufen

Grüne verlangen Aufklärung über Zahl der schadstoffbelasteten Unterkünfte, die die landeseigenen Gesellschaften beim geplanten Milliarden-Deal erwerben sollen.

Unter den 20.000 Wohnungen, die die Deutsche Wohnen und Vonovia dem Land Berlin im Zuge ihrer geplanten Fusion verkaufen wollen, befinden sich offenbar auch asbestbelastete Immobilien. Das geht jedenfalls aus übereinstimmenden Aussagen mehrerer Politiker und Mietervertreter hervor. Während die Grünen am Mittwoch Aufklärung über das Ausmaß der Schadstoffbelastung verlangten, sicherte Bau-Staatssekretärin Wenke Christoph (Linke) im Stadtentwicklungsausschuss des Abgeordnetenhauses zu, dass eine mögliche Schadstoffbelastung bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt werde.

„Es kann nicht sein, dass das Land Berlin das alte Asbestproblem der Deutsche Wohnen löst und dies auch noch durch den Kaufpreis belohnt“, sagte die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger nach der Ausschussberatung. „Ich fordere Aufklärung vom Senat, wie viele der 20.000 Wohnungen asbestbelastet sind, wie hoch der jeweilige Sanierungsaufwand ist und inwiefern sich dies im Kaufpreis widerspiegelt“, so Schmidberger. Es handele sich ganz offensichtlich um „Problembestände“, sagte der AfD-Abgeordnete Harald Laatsch. Höchstpreise seien hier „ganz sicher nicht gerechtfertigt“. Staatssekretärin Christoph konnte zum Ausmaß der Schadstoffbelastung nichts sagen, erklärte aber, soweit eine Asbestbelastung bekannt sei oder in Erfahrung gebracht wird, werde dies in den Kaufverhandlungen eine Rolle spielen. Die Gespräche würden in dieser Woche beginnen.

Siedlungen liegen in mehreren Bezirken

Um welche Wohnungen es geht, ist bisher öffentlich weitgehend unklar. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) hatte in der vergangenen Woche bei einer gemeinsamen Pressekonferenz mit Deutsche Wohnen und Vonovia als Beispiele nur von der Thermometersiedlung in Lichterfelde Süd und vom „Falkenhagener Kiez“ in Spandau gesprochen, also der Siedlung im Falkenhagener Feld. In einem Brief an SPD-Mitglieder erwähnten Müller und Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) zudem „die Bestände rund um das Kottbusser Tor, die High-Deck-Siedlung in Neukölln“ sowie den Ernst-Lemmer-Ring in Zehlendorf. Bau-Staatssekretärin Christoph bestätigte im Stadtentwicklungsausschuss, dass die Angaben korrekt seien, wollte aber keine weiteren Standorte nennen.

Zumindest in der Spandauer Siedlung ist Asbest schon lange bekannt, weiß der Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) Marcel Eupen. „Die Mieter im Falkenhagener Feld sind bereits 2013 darüber informiert worden, dass sich in ihren Wohnungen asbesthaltige Fußbodenbeläge befinden“, sagte er. „Einige der Wohnungen wurden zwar zwischenzeitlich asbestsaniert, doch dürfte es noch immer die ganz überwiegende Zahl der Wohnungen sein, die unsaniert sind“, so Eupen. „Erst im vorigen Monat wurde nach einem Wasserrohrbruch in einer Wohnung im Böhmerwaldweg eine solche Asbestbelastung festgestellt.“

Deutsche Wohnen steuert größeren Anteil zum Verkauf bei

Der Chef der Deutsche Wohnen Michael Zahn hatte am Dienstag auf der Hauptversammlung vor Aktionären erklärt, „wir verkaufen ausschließlich aus dem sogenannten nichtstrategischen Portfolio“. Das beinhalte Wohneinheiten, die die Deutsche Wohnen langfristig ohnehin nicht bewirtschaften wolle. Zu einer möglichen Schadstoffbelastung äußerte sich die Deutsche Wohnen auf Anfrage nicht. „Die Gespräche zu den möglichen Optionen sowie die Bewertung durch das Land Berlin laufen noch“, sagte Unternehmenssprecher Marko Rosteck. „Sobald es Konkretes zu berichten gibt, werden die Beteiligten darüber informiert.“

Immerhin ist eines klar: Der Löwenanteil der 20.000 Wohnungen soll nach den vorliegenden Angaben von der Deutsche Wohnen beigesteuert werden. Unternehmenschef Zahn hatte auf der Hauptversammlung davon gesprochen, dass weniger als 12.000 Wohnungen von seinem Unternehmen kommen, also rund 60 Prozent. In Berlin ist die Deutsche Wohnen mit rund 110.000 Wohnungen der größte private Vermieter. Die Vonovia folgt mit rund 41.500 Wohnungen auf Platz zwei.

Drei landeseigene Unternehmen an Verhandlungen beteiligt

Wie teuer der Wohnungskauf wird, ist unklar. Der einzige Hinweis dazu kommt bisher vom Finanzsenator. Dieser hatte erklärt, dass der Erwerb eher teurer als der Rückkauf des Stromnetzes mit 2,1 Milliarden Euro werde. Die Federführung in den Verhandlungen zum Kauf der 20.000 Wohnungen liegt bei der Senatsverwaltung für Finanzen. Beteiligt sind außerdem die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die landeseigenen Unternehmen Berlinovo, Degewo und Howoge.

Die Linken-Abgeordnete Franziska Leschewitz, Mitglied des Gesundheitsausschusses, bezeichnete es als wichtig, dass die Asbestsanierung in den Wohnungen zügig stattfindet. „Dazu sollte die städtische Wohnungsbaugesellschaft, die die Bestände übernehmen soll, schon jetzt ein Sanierungskonzept erstellen“, erklärte Leschewitz.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-soll-offenbar-asbestbelastete-wohnungen-von-deutsche-wohnen-kaufen-li.162723

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 02.06.2021: Neuer Ärger auf dem Immobilienmarkt –Berlin soll offenbar Asbest-Wohnungen von Deutsche Wohnen erwerben

Unter den 20.000 Wohnungen, die Deutsche Wohnen und Vonovia dem Land Berlin im Zuge ihrer geplante Fusion verkaufen wollen, befinden sich offenbar auch asbestbelastete Immobilien. Das geht jedenfalls aus übereinstimmenden Aussagen mehrerer Politiker und Mietervertreter hervor. Während die Grünen am Mittwoch Aufklärung über das Ausmaß der Schadstoffbelastung verlangten, sicherte Bau-Staatssekretärin Wenke Christoph (Linke) im Stadtentwicklungsausschuss des Abgeordnetenhauses zu, dass eine mögliche Schadstoffbelastung bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt werde.

Siedlungen in verschiedenen Bezirken

Deutsche Wohnen steuert Löwenanteil zum Verkauf bei

Genauer Preis steht noch nicht fest

https://www.berliner-kurier.de/berlin/berlin-soll-offenbar-asbest-wohnungen-von-deutsche-wohnen-erwerben-li.162736

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 20.05.2021: Widerspruch war erfolgreich – Berliner Mieter dürfen jubeln: Nebenkostenabrechnung für mehr als 800 Wohnungen korrigiert

Der Widerspruch war erfolgreich. Die Adler Immobilien Management GmbH hat nach Protesten gegen hohe Betriebskostennachzahlungen für 2019 ihre Abrechnung für die Wohnanlage in der Angerburger Allee 35–55 in Westend korrigiert. Und zwar für alle Mieter der Anlage, in der es mehr als 800 Wohnungen gibt. Der Gesamtbetrag, auf den die Adler Immobilien Management GmbH im Zuge der Korrektur verzichtet, belaufe sich auf 187.024,29 Euro, erklärte ein Sprecher des Unternehmens auf Anfrage.

Hintergrund für die Neuberechnung sei „die zum Teil nicht verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten, die im Zuge der Korrektur unseres Dienstleisters (Messdienst) nachgeholt wurde“, so der Sprecher. Ferner seien „diverse Vorwegabzüge für die Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze und den Fahrradraum nachgebessert“ worden. Auch auf die Umlage der Baumpflegekosten sei, „aus Kulanz und zu Lasten der Eigentümerin, verzichtet“ worden.

Nachzahlungsforderung kam kurz vor Weihnachten

Den Mietern waren, wie berichtet, kurz vor Weihnachten hohe Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2019 zugestellt worden. Mal sollte ein Haushalt 670 Euro nachzahlen, mal 765 Euro, mal mehr als 900 Euro. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der mehrere Dutzend Mieter aus der Wohnanlage vertritt, hatte Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt.

Zwar hatte das Unternehmen auf Anfrage der Berliner Zeitung zu Beginn des Jahres noch erklärt, „unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand“. Nach Prüfung der Belege durch den AMV sagte das Unternehmen dann aber doch eine Korrektur der Abrechnung zu. Damit vermindern sich manche Nachzahlungsbeträge teilweise deutlich. In einem Fall beispielsweise von rund 424 Euro um knapp 256 Euro auf rund 168 Euro.

Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund: Prüfen der Abrechnung lohnt sich

AMV-Chef Marcel Eupen zeigt sich zufrieden. Die bisherige Widerspruchsbearbeitung der Adler Immobilien Management GmbH sei „konstruktiv, lösungsorientiert und kooperativ“, sagte er. Hervorzuheben sei, dass alle Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage eine Korrekturabrechnung erhalten haben – „und zwar unabhängig, ob sie Widerspruch eingelegt haben oder nicht“, so Eupen.

„Es sind zwar noch grundsätzliche Fragen zur Umlegbarkeit diverser Wartungspositionen sowie bei einigen Positionen die Frage der Wirtschaftlichkeit zu klären, jedoch besteht eine realistische Chance, dass dies im Interesse beider Parteien gelingen wird“, so Eupen. Der Vorgang zeige, dass es richtig sei, wenn Mieterinnen und Mieter ihre jährliche Abrechnung nicht einfach hinnehmen, sondern durch einen Mieterverein überprüfen lassen.

https://www.berliner-kurier.de/berlin/widerspruch-erfolgreich-nebenkostenabrechnung-fuer-mehr-als-800-wohnungen-korrigiert-li.160313

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 21.05.2021: Falsche Nebenkostenabrechnung – Mieter in Westend sparen knapp 200.000 Euro

Die Adler Immobilien Management GmbH reduziert ihre Forderungen für alle Wohnungen in der Angerburger Allee 35-55.

Der Widerspruch war erfolgreich. Die Adler Immobilien Management GmbH hat nach Protesten gegen hohe Betriebskostennachzahlungen für 2019 ihre Abrechnung für die Wohnanlage in der Angerburger Allee 35-55 in Westend korrigiert. Und zwar für alle Mieter der Anlage, in der es mehr als 800 Wohnungen gibt. Der Gesamtbetrag, auf den die Adler Immobilien Management GmbH im Zuge der Korrektur verzichtet, belaufe sich auf 187.024,29 Euro, erklärte ein Sprecher des Unternehmens auf Anfrage.

Manche Nachzahlungsbeträge vermindern sich deutlich

Zwar hatte das Unternehmen auf Anfrage der Berliner Zeitung zu Beginn des Jahres noch erklärt, „unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand“. Nach Prüfung der Belege durch den AMV sagte das Unternehmen dann aber doch eine Korrektur der Abrechnung zu. Damit vermindern sich manche Nachzahlungsbeträge deutlich. In einem Fall beispielsweise von rund 424 Euro um knapp 256 Euro auf rund 168 Euro.

Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund ist zufrieden

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-umstrittene-nebenkostenabrechnung-fuer-mehr-als-800-wohnungen-korrigiert-li.160301

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 16.04.2021 – Urteil: Ausgaben für gemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

Die zur Deutsche Wohnen gehörende GSW muss nach einer Niederlage vor Gericht Geld an die Mieter zurückzahlen.

Vermieter dürfen die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten den Mietern in Rechnung stellen. Das hat das Landgericht mit Urteil vom 8. April 2021 entschieden. Es wurde von Spandauer Mietern gegen die GSW Immobilien AG angestrengt, die zur Deutsche Wohnen gehört. Der Berliner Zeitung liegt das Urteil (67 S 335/20) vor, das der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) für die Bewohner erstritten hat.

Im vorliegenden Fall rechnete die GSW die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom November 2019 für die Abrechnungsperiode 2018 ab. Die Kosten beliefen sich bei dem betroffenen Haushalt für das Jahr 2018 auf 13,66 Euro und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 Euro.

Mieter unterlagen zunächst in der ersten Instanz

Die Mieter legten Widerspruch gegen die Abrechnung ein und forderten unter anderem die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies ab. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage zwar noch zurück. Auf die Berufung der Mieter hin verurteilte das Landgericht Berlin nun aber die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro.

Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass es sich bei

nicht um umlegbare Betriebskosten handelt. Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Vermieter durch das Eigentum laufend entstehen. Zwar fielen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Doch handele es sich dabei nicht um das Eigentum des Vermieters. Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Das Urteil ist deswegen noch nicht rechtskräftig.

Deutsche Wohnen spricht von uneinheitlicher Rechtsprechung

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund zeigt sich zufrieden. „Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieter erstattet und in Zukunft davon absieht, ihre Mieter mit diesen Kosten über die Betriebskostenabrechnungen zu belasten“, so AMV-Chef Marcel Eupen. „Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen.“

Die Deutsche Wohnen erklärte auf Anfrage, dass es bereits mehrere Gerichtsurteile zur Frage gebe, inwiefern die Anmietung von Rauchwarnmeldern betriebskostenumlagefähig sei. Die Rechtsauffassung sei „uneinheitlich“. Im vorliegenden Fall sei es um mehrere Themen gegangen. „Da in diesem Urteil eben diese anderen Streitthemen beschlossen und geklärt wurden, haben wir uns dazu entschieden, das Urteil so zu akzeptieren“, so eine Sprecherin.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/ausgaben-fuer-gemietete-rauchwarnmelder-sind-keine-betriebskosten-li.152738

AMV im Lichte der Presse:

RTL.de am 09.02.2021: Fast 1.000 Euro Nachzahlung

Mieter beklagen Nebenkosten-Abzocke in Berliner Hochhaus

Mietrechts-Experte ist entsetzt

Schreck für die Bewohner einem Hochhauskomplex in Berlin-Charlottenburg. Einen Tag vor Weihnachten lagen Nachzahlungen von bis zu 1.000€ für die gestiegenen Nebenkosten in den Briefkästen der 850 Parteien. Miet-Experte Marcel Eupen ist über das Ausmaß der Erhöhung entsetzt: “Sowas habe ich in 30 Jahren Berufserfahrung noch nie erlebt.” Kein Wunder, denn die Erklärung der Hausverwaltung ist ganz schön dreist.

Höhere Kosten, schlechtere Qualität in Berliner Hochhauskomplex

Als Alice Becker dem RTL-Reporter Philipp Cerfontaine die Zustände in der Angerburger Allee zeigt, sind die schlampig geputzten Spuren auf dem Boden nicht zu übersehen: “Natürlich macht uns das sehr sauer. Ich mein, es ist eklig, wenn man hier die Tür aufmacht und in diesen Flur geht, man nimmt den Dreck mit in die Wohnung rein”, sagt sie. Die Aufnahmen aus dem Hochhauskomplex – im Video.

Mit ihrem Mann wohnt sie seit 13 Jahren dort. Vor zwei Jahren übernahm die ADO Immobilien Management GmbH (inzwischen Adler Immobilien Management GmbH) die Verwaltung und es begannen die Probleme – so das Mieterpaar: “Das fängt draußen an, das ist der Eingangsbereich, das sind die Fahrstühle, das ist der Flurbereich vor der Wohnung, das hat sich alles massiv verschlechtert.”

Berlin: Zweifelhafte Stellungnahme der Hausverwaltung

Umso unverständlicher, als die Nebenkosten-Nachzahlung von 478 € eintrifft, obwohl die Qualität gesunken ist. Dabei kommen sie und ihr Ehemann damit noch gut weg. Beim Mietrechtler Marcel Eupen stapeln sich die Beschwerden. Besonders krass ist die Nachzahlung von fast 1.000 € für einen Singlehaushalt.

“Man kann also nicht sagen: Das ist eine vierköpfige Familie, die drei Mal in der Woche Badetag haben und daran liegt es, sondern das ist ein einzelner Herr mit einer Nachzahlung von 922,18 €”, erklärt der Experte. Ein Vergleich der Abrechnungen zeigt eine wahre Explosion bei den Versicherungskosten, Hausreinigungskosten und der Gartenpflege, aber auch bei den Heizkosten.

In einer schriftlichen Stellungnahme heißt es von der Adler GmbH: “Der Anstieg der Nebenkosten ist unter anderem dadurch begründet, dass die Heizkosten sowohl aufgrund erhöhter Energiekosten wie aber auch aufgrund erhöhter Verbrauchskosten angestiegen sind.”

Tochterunternehmen kassiert ab

Marcel Eupen ist fassungslos: “Diese Behauptung stimmt nicht. Man kann die Jahre 2018 und 2019 vergleichen und stellt fest, dass die Heizkosten eben nicht wesentlich gestiegen sind.” Auch die Erklärung der anderen Posten klingen für den Experten einfach nur dreist: “Es wimmelt einfach von Halbwahrheiten, beziehungsweise teilweise muss man sogar sagen von Unwahrheiten.”

Klar ist, dass die Adler GmbH mehrere Dienstleister-Verträge auslaufen ließ und durch teurere Anbieter ersetzte. Einer von ihnen ist sogar ein direktes Tochterunternehmen, die Central Facility Management GmbH. Versucht die Hausverwaltung hier also noch mehr Geld für sich rauszuholen?

Schriftlich heißt es auf RTL-Anfrage: “Den geäußerten Verdacht, dass die Beauftragung der Central Facility Management GmbH erfolgt sei, um höhere Nebenkosten zu generieren, weisen wir entschieden zurück.”

Für den Mietrechtler Marcel Eupen steht zumindest fest, dass der Verwalter gegen das Wirtschaftlichkeits-Verbot verstoßen hat. Bezahlen müssen die Mieter die gestiegen Kosten nach seiner Auffassung daher nicht.

https://www.rtl.de/cms/berlin-nebenkosten-abzocke-in-hochhaus-mieter-beklagen-fast-1-000-euro-nachzahlung-4700310.html

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 27.01.2021: Betriebskostenschock für Hunderte Mieter in Charlottenburg

Der Schreck kam kurz vor Weihnachten, aber er sitzt vielen Mietern noch in den Knochen. Die Hausverwaltung ADO Immobilien Management GmbH verlangt von den Bewohnern an der Angerburger Allee 35 bis 55 in Charlottenburg hohe Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2019. Ein Rentner-Ehepaar soll für seine rund 84 Quadratmeter große Wohnung fast 670 Euro nachzahlen. Von einem anderen Mieter fordert die Verwaltung rund 765 Euro, ein Haushalt soll sogar mehr als 900 Euro nachzahlen. „Das ist für uns nicht nachvollziehbar“, sagt eine Mieterin. „Das ist uns unbegreiflich.“

Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), vertritt mehrere Haushalte, die sich gegen die Nachzahlungen zur Wehr setzen. Er sagt: „In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt.“ So weist die Betriebskostenabrechnung eines Mieterhaushalts, zu der Eupen die Belege einsehen konnte, für 2019 unter der Position Gebäudereinigung einen Gesamt-Betrag von 144.000 Euro für die Wohnanlage aus – fast 50.000 Euro mehr als im Abrechnungszeitraum 2018. Da sind unter der vergleichbaren Position „Hausreinigung“ nur Kosten von knapp 95.000 Euro zu finden. Der Anteil für den Mieterhaushalt stieg dadurch von rund 126 auf rund 189 Euro im Jahr.

Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung

Weitere Kostensteigerungen gab es bei der Gartenpflege, die 2018 in der Wohnanlage noch mit rund 44.700 Euro zu Buche schlug, sich im Jahr 2019 unter der Position „Pflege der Außenanlagen“ aber schon auf 113.500 Euro belief. Auch Sperrmüllbeseitigung und Versicherung wurden teurer. Zudem taucht in der Abrechnung für 2019 eine Position Sicherheitskosten mit einem Betrag in Höhe von rund 83.000 Euro auf, der in den Erläuterungen zur Abrechnung 2019 mit den Ausgaben für eine „Kiezbestreifung“ erklärt wird. In der Abrechnung für 2018, die Mieterberater Eupen einsehen konnte, fand sich keine vergleichbare Position. Insbesondere bei den Versicherungskosten, den Kosten der Gebäudereinigung, der Pflege der Außenanlagen sowie den Kosten der Sperrmüllbeseitigung ließen sich die Kostensprünge „nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären“, sagt Eupen. „Sie beruhen vielmehr auf Anbieterwechseln, das heißt, dem Austausch der Dienstleister, sowie der Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung“, sagt er.

Pikant: Recherchen des KURIER ergaben, dass hinter der Firma Central Facility Management GmbH (cfm), die in dem Abrechnungszeitraum Leistungen für die Hauswarttätigkeit, die Hausreinigung und die Pflege der Außenanlagen in Rechnung stellte, derselbe Eigentümer stand wie hinter der Hausverwaltung: nämlich die ADO Properties S. A. mit Sitz in Luxemburg.

Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik

Die ADO Properties hatte die Wohnungen an der Angerburger Allee nach eigenen Angaben im April 2018 erworben. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 ist die erste Jahresabrechnung, die von der Hausverwaltung der ADO Properties erstellt wurde. Nun müssen sich die Mieter allerdings schon wieder an einen neuen Namen ihres Vermieters gewöhnen. Mitten in der Auseinandersetzung über die Betriebskosten erhielten Bewohner an der Angerburger Allee vor wenigen Tagen die Information, dass die ADO Immobilien Management jetzt Adler Immobilien Management heißt. „Diese Namensänderung hängt damit zusammen, dass wir mittlerweile Teil der neu formierten Adler Group geworden sind“, heißt es in einem Schreiben. Auf die bestehenden Vertragsverhältnisse habe die Namensänderung jedoch keinerlei Auswirkung. Ein Blick ins Handelsregister zeigt, dass die Adler Group nicht nur die Hausverwaltung, sondern zwischenzeitlich auch die Firma cfm übernommen hat, die mit der Hauswarttätigkeit, der Hausreinigung und der Pflege der Außenanlagen betraut worden war.

Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik, räumt aber eine Erhöhung der Kosten im Jahr 2019 ein, die ein Sprecher „mit einem Anstieg diverser Einzelpositionen“ begründet – unter anderem mit dem Wechsel zu anderen Anbietern und einer damit verbundenen Verbesserung des Leistungsspektrums. Die Erhöhung der Kosten für Gartenpflege und die Pflege der Außenanlage sei auf umfassende Baumpflegearbeiten zurückzuführen, die für sich genommen bereits einen Umfang von circa 60.000 Euro ausgemacht hätten. Die Kosten für Sperrmüllbeseitigung seien deshalb deutlich angestiegen, da das Sperrmüllaufkommen tatsächlich hoch sei und daher die Einführung eines „Sperrmüllkonzeptes“ erforderlich geworden sei, das „eine regelmäßige und im Interesse aller Bewohner erfolgende Sperrmüllbeseitigung sicherstellt“.

Es sei unzutreffend, dass die ADO Immobilien Management GmbH eine „Kiezbestreifung“ neu eingeführt habe, so der Sprecher. Es möge sein, „dass die Hausverwaltung des Voreigentümers aus Gründen, die wir nicht kennen, diese Kostenposition nicht umgelegt hat oder auch dies schlicht versäumt hat“. Es handele sich aber bei „den Kosten dieses bereits vor unserer Objektübernahme und im Mieterinteresse beauftragten Wachschutzes um umlagefähige Kosten, weshalb die Mieter diese Kosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen und im Einklang mit geltendem Recht stehenden Abrechnung ausgewiesen bekommen“.

Auf die Nachfrage, warum die ADO Immobilien Management GmbH mit der cfm eine Tochter der ADO Properties mit Hauswartdienstleistungen, Reinigungsdienstleistungen und der Grünflächenpflege betraut habe und inwiefern angesichts der eingetretenen Kostensteigerungen noch das Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt werde, war folgende Antwort zu erhalten: „Unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand.“

Mieterberater Eupen macht dagegen Bedenken geltend: „Besonders kritisch sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH (cfm) bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen“, sagt er. „Wenn dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein sollte, wäre dies unzulässig.“ Mieter der Wohnanlage sollten ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen lassen.

https://www.berliner-kurier.de/berlin/betriebskostenschock-fuer-hunderte-mieter-in-charlottenburg-li.135733

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 11.01.2021: Jahresbilanz des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV)

Betriebskosten waren das wichtigste Thema

In Staaken gab es laut Alternativem Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) im vergangenen Jahr den größten Beratungsbedarf. Fragen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung standen dabei im Mittelpunkt.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) bietet seit 2018 im Auftrag des Bezirksamtes an insgesamt sieben Standorten kostenlose Mieterberatung. 2020 wären 656 persönliche und etwas mehr als 100 telefonische Beratungsstunden erbracht worden, erklärte der AMV. 872 Menschen hätten sich vor Ort und 464 fernmündlich Rat geholt.

Für den Bereich Staaken waren es allein 329, die persönlich vorgesprochen haben. Auf Platz zwei folgt die Wilhelmstadt mit 152 direkten Beratungen, danach Haselhorst, wo es 137 waren. Am wenigsten nachgefragt wurde das Angebot mit 51 in Hakenfelde.

Anliegen zum Thema Betriebskosten waren 340 mal das Thema was laut AMV einen Anteil von mehr als 50 Prozent bedeutet habe. Bei 142 Beratungen ging es um Mietmangel und Mietminderung. Erst danach kam der Mietendeckel. Er war in 116 Fällen Anlass für Nachfragen, dahinter folgten Mieterhöhungsverlangen (62), Mietschulden (31) sowie Kündigungen mit einem Anteil von 30 Beratungen.

Auch und gerade in Corona-Zeiten sei das Angebot rege in Anspruch genommen worden, erklärte der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen. Häufiger als sonst, weil es gar nicht anders ging, am Telefon. Denn auch die Beratungsstellen waren und sind teilweise noch geschlossen.

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/betriebskosten-waren-das-wichtigste-thema_a297452

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 30.12.2020: Jahresbilanz 2020 der kostenlosen Mieterberatungen des AMV

Mieterberatung: Staaken immer noch vorn

Auch im Jahre 1 nach der Gewobag-Übernahme der ca 3.400 ADO Wohnungen in der Staakener Großwohnsiedlung, ist das Stadtteilzentrum Obstallee einsam an der Spitze, der sieben Standorte für die kostenlose, vom Bezirksamt geförderte Mieterberatung durch den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV in Spandau. Mit insgesamt 329 Einzelberatungen im Jahr 2020 haben dort an jedem Montagnachmittag mehr als doppelt so viele Mieter*innen fundierten Rat auf ihre Fragen und Probleme erhalten als an dem „zweitplatzierten Beratungsort“ in der Wilhelmstadt.

Im vergangenen Jahr, dem Jahr der Einführung des Mietendeckels, hat das Thema angekündigter Mieterhöhungen die meisten Ratsuchenden geplagt. Den fast schon „natürlichen“ Spitzenplatz der Probleme und Themen der Mieterschaft mit der Vermieterseite haben in 2020 mit über 50% der AMV-Mieterberatungen die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen wieder „zurückerobert“.

Auffallend, dass trotz Mietendeckel, Corona-Pandemie mit „Lockdown-Kündigungsschutz“ und teilweiser Schließung der Beratungsorte, vom AMV in Vor-Ort-Beratungssprechstunden plus Telefonberatungen mit insgesamt 1.336 mehr Mieter*innen Rat finden konnten als zuvor.

Die kostenlose bezirkliche Mieterberatung wird auch im kommenden Jahr in Spandau an neun verschiedenen Standorten angeboten, dabei sollen erneut 100.000 Euro investiert werden, die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt werden.

Die kostenlose Mieterberatung in Staaken:
im Auftrag des Bezirksamtes Spandau
jeden Montag von 16-19 Uhr
vom AMV Alternativer Mieter- & Verbraucherschutzbund
Stadtteilzentrum Obstallee 22E

https://www.staaken.info/2020/12/mieterberatung-staaken-immer-noch-vorn/

Pressemitteilung 20/2020

BGH stärkt Mieterrechte bei Belegeinsicht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung in einem aktuellen Urteil (BGH – VIII ZR 118/19, Urteil vom 09.12.2020) gestärkt.

Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege!

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt das Urteil ausdrücklich.

In dem Urteil heißt es wie folgt:

„Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 18).

Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (zu den unterschiedlichen Abrechnungsmethoden vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 16 ff.).”

Kommentar des AMV:

„Vermieter haben sich bisher überwiegend in der Praxis geweigert, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten anlässlich einer Belegprüfung vorzulegen, so dass Mieterinnen und Mieter nicht die Möglichkeit hatten, zu überprüfen, ob Kürzungen oder Nachlässe vorgenommen wurden. Damit ist nun Schluss! Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege. Diese Entscheidung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu einer Stärkung der Mieterechte und zu mehr Einzelfallgerechtigkeit. Kürzungen oder Nachlässe können jetzt nicht mehr vor Mieterinnen und Mietern verheimlicht werden”, kommentiert der 1. Vorsitzende des AMV Marcel Eupen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Berlin, den 29.12.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV