Ist die Grenze einer “Luxusmodernisierung” erreicht, wenn der Vermieter die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 145/15, Urteil vom 25.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die angekündigten Maßnahmen – soweit nicht ohnehin Instandsetzungsmaßnahmen – stellen schon für sich genommen aber jedenfalls in ihrer Gesamtheit Modernisierungen im Sinne des § 555b Nr. 1 oder/und Nr. 4 und 5 BGB dar, durch die in Bezug auf die streitbefangene Wohnung Energie nachhaltig eingespart oder/und der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden.

Davon geht das Amtsgericht mit ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung zutreffend aus, der die Einzelrichterin nach eigener Prüfung beitritt.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung sind lediglich folgende Ergänzungen vorzunehmen:

Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich bei der angekündigten Modernisierung nicht um eine von vornherein nicht duldungspflichtige “Luxusmodernisierung” (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04). Die Grenze der “Luxusmodernisierung” ist nach der zitierten Rechtsprechung des BGHs noch nicht erreicht, wenn der Vermieter, der die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessert, grundsätzlich selbst auswählen kann, die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht (vgl. Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Modernisierung durch den Vermieter nach § 555b BGB Rn. 106ff.). Vorliegend lässt sich über eine Modernisierung gehobenen Standards hinaus nicht weitergehend feststellen, dass nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht werden würde, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird. Allerdings wird die Duldungspflicht bei derartigen gehobenen Modernisierungen durch die auch für diesen Gesichtspunkt heranzuziehende Härteklausel des § 559 Abs. 4 BGB beschränkt sein, was im Rahmen dieses Duldungsrechtsstreits gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB unbeachtlich ist, worauf das Amtsgericht rechtsfehlerfrei hingewiesen hat.”

Ist bei einem Ersatzanspruch eines Vermieters wegen teilweisen Austauschs einer Schließanlage als Folge des Verlustes eines Schlüssels durch den Mieter ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt vorzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 112/16, Urteil vom 02.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger zu 1. kann gemäß § 280 Abs. 1 BGB über den bereits gezahlten Betrag von 300, — EUR hinaus Zahlung von weiteren 966,04 EUR verlangen.

Der Beklagte hat seine aus dem Mietvertrag der Parteien resultierende Pflicht zur sorgsamen Verwahrung des zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels schuldhaft verletzt, indem er ihm abhanden gekommen ist. Als Folge des Verlustes des Schlüssels war ein Teil der Schließanlage auszutauschen, weil angesichts der nicht geklärten Umstände des Abhandenkommens eine missbräuchliche Verwendung nicht auszuschließen war. Die hierfür aufgewendeten Kosten des Klägers zu 1. beliefen sich ausweislich der Rechnung der Fa. . . . vom 27. Juli 2015 auf 1.266,04 EUR.

Entgegen der Auffassung des Beklagten war der Ersatzanspruch des Klägers zu 1. nicht aufgrund eines Abzugs neu für alt zu kürzen. Ein solcher Abzug dient dem Ausgleich des Vorteils, den der Geschädigte dadurch den Ersatz einer gebrauchten alten Sache durch eine neue erlangt. Ein Vorteil ist indes nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist. Das ist hier der Fall. Es kann dahinstehen, welche Gesamtnutzungsdauer einer Schließenlage anzunehmen ist. Die Schließanlage war trotz ihres Alters von etwa 20 Jahren funktionsfähig. Die Funktionsfähigkeit war allein durch das ungeklärte Abhandenkommen eines Schlüssels in Frage gestellt und ist durch den Teilaustausch von Schlössern wiederhergestellt worden. Eine bessere Nutzbarkeit infolge der teilweise neuen Schlösser ist nicht erkennbar. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass sich die Restnutzungsdauer der Anlage durch die teilweise neuen Schlösser maßgeblich verlängert. Dies folgt auch nicht aus dem Umstand, dass ein Teilaustausch von Schlössern grundsätzlich möglich ist. Es ist nicht absehbar, dass bei einer ggf. erforderlichen Erneuerung der Schließanlage die teilweise ausgetauschten Schlösser weiterhin verwendet werden können. Die Anlage bildet ein System, zu dem die ausgetauschten Schlösser passen müssen. Insoweit entsprechen diese auch dem technischen Standard d er Anlage, die etwa 20 Jahre alt ist. Die ggf. erforderliche spätere Erneuerung der gesamten Anlage erfolgt indes nach dem dann gültigen Standard und es ist nicht ohne weiteres zu erwarten, dass dieser mit den nach dem alten Standard teilweise ausgetauschten Schlössern kompatibel ist.

Soweit sich der Beklagte auf die von ihm zitierte Entscheidung des Landgerichts Bonn (Urteil vom 27.09.2005 – 7 O 425/03) beruft, gibt dies zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn der zugrunde liegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar. Er unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt. In dem vom Landgericht Bonn entschiedenen Fall ist nämlich die gesamte Schließanlage ausgetauscht worden. Hier ist in der Tat ein Vorteil des Geschädigten erkennbar, der in den dortigen Urteilsgründen ausführlich dargelegt worden ist, indem u.a. für die neue (Gesamt-)Anlage eine Produktsicherheitsgarantie von 15 Jahren und eine Nachlieferungsg a rantie des Herstellers galt. Das ist bei dem vorliegenden Austausch nur eines Teils der Anlage nicht der Fall.

Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 8. November 2016 nunmehr die Erforderlichkeit des Umfangs des Austauschs in Frage stellt, war dieses Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es war nicht gemäß § 283 ZPO nachg elassen, denn die dem Beklagten gewährte Erklärungsfrist betraf ausdrücklich die Frage des Abzug neu für alt aufgrund einer etwa verlängerten Gesamtnutzungsdauer der Schließanlage. Das Vorbringen gab auch keinen Anlass, die mündlichen Verhandlung gemäß § 256 ZPO wieder zu eröffnen, denn in der I. Instanz war die Haftung des Beklagten dem Grunde nach außer Streit und auch in Berufungsbegründung und Berufungserwiderung setzen sich die Parteien allein mit der Frage des Abzug neu für alt auseinander.”

Gilt eine Betriebskostenabrechnung, die am 31.12. um 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen worden ist, noch als an diesem Tage zugegangen?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 77/16, Urteil vom 02.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Insbesondere ist die Geltendmachung des der Höhe nach unstreitigen Nachzahlungsanspruchs hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung aus 2014 i.H.v. 747,74 EUR nicht gemäß § 536 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.

Die Abrechnung ist der Klägerin fristgemäß i.S.d. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mitgeteilt worden. Die Mitteilung erfolgte – prozessual unstreitig – am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr durch Einwurf der Abrechnung durch den Beklagten persönlich in den privaten Briefkasten der Klägerin.

Es gilt nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 192 BGB; Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist. Erforderlich ist ein Zugehen innerhalb der Frist, für die § 193 BGB gilt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11). Die rechtzeitige Absendung durch den Vermieter genügt nicht. Mit der Versäumung der Frist verliert der Vermieter grundsätzlich einen Nachzahlungsanspruch (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11).

Im hier vorliegenden Streitfall ist prozessual unstreitig, dass sich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 am 31.12.2015 um 17:34 Uhr im privaten Briefkasten der Klägerin befand. Damit bestand die Möglichkeit der Kenntnisnahme durch die Klägerin.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass einer Betriebskostenabrechnung i.S.d. § 536 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Sie stellt lediglich einen Rechenvorgang i.S.d. § 259 BGB bzw. eine reine Wissenserklärung dar (BGH, Urteil vom 28.04.2013, VIII ZR 263/09 zur Wohnraummiete; BGH, Urteil vom 28.05.2014, XII ZR 6/13 zur Gewerbemiete; aA Palandt/Ellenberger, 76. Auflage 2016, § 130 Rn. 3, wonach sie eine geschäftsähnliche Handlung darstellen soll; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556 Rn. 157, wonach die Abrechnung bei Wohnraummiete eine geschäftsähnliche Handlung darstellen sollen, da aus ihr, anders als bei Gewerbemiete, nach Ablauf der Fristen des § 556 Abs. 3 S. 5-6 BGB ein Anspruch und mithin rechtliche Wirkung folge). § 130 BGB regelt indes den Zugang von Willenserklärungen.

Es kann vorliegend dahinstehen, ob auf die Betriebskostenabrechnung als Wissenserklärung die Vorschriften über das Wirksamwerden von Willenserklärungen gegenüber Abwesenden, § 130 BGB, entsprechend anwendbar sind (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09; AG Köln, Urteil vom 21.04.2005, 210 C 31/05; AG Ribnitz-Damgarten, Urteil vom 11.12.2006, 1 C 324/06) oder nicht (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.06.2005, 921 C 37/05).

Gegen eine Anwendbarkeit des § 130 BGB spricht die Tatsache, dass die Betriebskostenabrechnung eben keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung ist.

Jedenfalls ist das Kriterium – Kenntnisnahme durch den Empfänger muss möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten sein – nach Auffassung der Kammer bei Betriebskostenabrechnungen und der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei einem Einwurf in den privaten Briefkasten auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr erfüllt. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen daher noch am selben Tag zu (BayVerfGH NJW 1993, 518; Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass vorliegend Fristablauf der 31.12. eines jeden Jahres ist. Wenn dieser nicht auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt, greift § 193 BGB nicht. Der 31.12. ist auch kein gesetzlicher Feiertag. Zugang von Faxschreiben oder E-Mail-Schreiben tritt nach § 130 BGB ein, bei privaten Fax-Anschlüssen am Tag mit dem Ausdruck (also wohl bis 24.00 Uhr). Bei geschäftlich verwendeten E-Mails soll Zugang eintreten, wenn die E-Mail in der Mailbox des Empfängers oder des Providers abrufbar gespeichert ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 7). Dies ist auch zeitlich bis 24.00 Uhr eines Tages möglich.

Einer Vorverlegung des Endes der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei Einwurf der Betriebskostenabrechnung in einen privaten Briefkasten des Mieters auf den 31.12. 14.00 Uhr oder 15.00 Uhr erscheint nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigt.

Unmittelbar einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung ist nicht ersichtlich. Allerdings hat der BGH entschieden, dass der Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter erforderlich sei (BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08 Rn. 13). Ob dies wegen des Wortlauts für die entsprechende Anwendung des § 130 Abs. 1 S. 1 BGB spricht, oder ob wegen der dort zugrundeliegenden Tatsache, dass der Brief auf dem Postweg verloren ging und nie ankam, nur allgemein das Erreichen der Abrechnung in den Machtbereich des Mieters mit Möglichkeit der Kenntnisnahme voraussetzt, wird in der Entscheidung nicht deutlich.

Die Abrechnung ist der Klägerin vorliegend am 31.12.2015, 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen worden.

aa) Sofern § 130 Abs. 1 S. 1 BGB analog für den Zugang von Wissenserklärungen anwendbar wäre, ist die Abrechnung einer Betriebskostenabrechnung durch privaten Einwurf am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr noch fristgemäß am selben Tag zugegangen.

(1) Hinsichtlich der üblichen Postzustellungszeiten sind die jüngsten Entwicklungen im Post-Zustellungsmarkt hin zu verlängerten Zustellungszeiten zu berücksichtigen. Mit einer Zustellung von Briefen und Paketen durch die Deutsche Post bzw. deren Konkurrenzunternehmen kann an Werktagen und Sonnabenden zwischen 8:00 Uhr und 18:00 Uhr gerechnet werden. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass an Silvester etwas anderes üblich ist, da eine Differenzierung hinsichtlich der generellen Zustellungszeiten für den 31.12. jedenfalls durch die Deutsche Post nicht erfolgt (Anlage K16) (so wohl auch LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09, das an Silvester die generellen, örtlichen Postauslieferungszeiten zugrunde legt).

Auch wenn im Einzelfall am 31.12. abweichende Arbeits- und Öffnungszeiten herrschen, handelt es sich um keinen gesetzlichen Feiertag. Ob und in welchem Umfang Abweichungen von den regulären Arbeitszeiten bestehen und demnach Berufstätige früher den Briefkasten leeren könnten, ist von Branche und konkreter Tätigkeit abhängig und selbst dann oftmals uneinheitlich.

Vorliegend kommt hinzu, dass ein Briefkasten auch nicht ausschließlich dem Einwurf von Briefsendungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen dient. Ein privater Briefkasten ist eine Empfangsvorrichtung einer Privatperson, um Schriftstücke empfangen zu können. Hier können auch Privatpersonen Sendungen einwerfen. Insbesondere bei Betriebskostenabrechnungen ist der Einwurf durch den Vermieter oder die Hausverwaltung persönlich möglich und auch nicht ungewöhnlich. Hier die zeitliche Grenze für einen Einwurf am Silvestertag gegen 14.00 Uhr / 15.00 Uhr festzulegen, erscheint vor dem Hintergrund der o.g. Erwägungen nicht sachgerecht und nicht mehr zeitgemäß. Die Abrechnung ist jedes Jahr bis zum 31.12. mitzuteilen. Das Fristproblem stellt sich in jedem Jahr. Möglicherweise stellen sich Beweisschwierigkeiten eines Vermieters, wenn er sehr spät einwirft. Vorliegend ist indes prozessual unstreitig, dass sich die Abrechnung am 31.12.2015 17:34 Uhr im Briefkasten der Klägerin befand. Dies ist nach Auffassung der Kammer ausreichend und fristgerecht. Wenn es die Klägerin als Mieterin interessiert hätte, hätte sie auch am Silvestertag gegen 18.00 Uhr zumutbar noch in ihren Briefkasten schauen können, um zu sehen, ob vermieterseitige (Betriebskosten)-Post dort eingegangen ist oder nicht.

(2) Der hier vertretenen Rechtsauffassung steht höchstrichterliche Rechtsprechung nicht entgegen.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2007 (Urteil vom 05.12.2007, XII ZR 148/05) betrifft den mit dem hiesigen nicht vergleichbaren Fall des Einwurfs in einen Bürobriefkasten.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2009 (Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08) betrifft zwar – insoweit vergleichbar – die Mitteilung einer Betriebskostenabrechnung i.S.d. § 556 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB an einen Privathaushalt. Allerdings stellt sich dort die Frage, ob Mitteilung der Betriebskostenabrechnung bereits durch (rechtzeitige) Absendung bewirkt wird und inwieweit der Vermieter sich Verschulden der Post gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Auf die Frage des Zugangs bei Einwurf eines Briefs am späten Nachmittag kommt es in der Entscheidung nicht an. Denn der BGH ging davon aus, dass die Abrechnung auf dem Postweg verloren gegangen und demnach nie zugegangen sei.

(3) Die hiesige Kammer schließt sich der Entscheidung des Landgerichts Waldshut-Tiengen (Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09) nicht an, soweit dort ein Einwurf am 31.12 um 17:05 als zu spät erachtet wird.

bb) Wenn man mit dem AG Hamburg-St. Georg (Urteil vom 19.06.2005, 921 C 37/05) davon ausgeht, dass § 130 BGB weder direkt noch analog auf Wissenserklärungen anwendbar ist, wurde die Ausschlussfrist durch den Einwurf der Abrechnung am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr ebenfalls gewahrt.

Sollte es auf die nach der Verkehrsanschauung zu erwartenden Kenntnisnahme ankommen, gilt das Vorgenannte entsprechend. Sollte allein das Gelangen der Abrechnung in den Machtbereich des Empfängers, also der Zeitpunkt des Briefkasteneinwurfs maßgeblich sein, war die Ausschlussfrist gegen 17:34 Uhr ebenfalls noch nicht abgelaufen.”