Können Kosten für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 11 C 141/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. B. wie folgt aus: “Die Kostenpositionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst sind nicht vollständig auf die Beklagte umlegbar. Denn die Gesamtkosten der vorgenannten Positionen enthalten Beträge, die für den Unterhalt des Spiderparks und des Boule-Platzes angefallen sind. Diese Kosten sind nicht umlegbar, weil es sich nicht um Betriebskosten i.S. des § 556 BGB handelt. Betriebskosten sind gemäß Satz 1 der Vorschrift nur Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 33/15) fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Boule-Park und der Spiderpark der Benutzung durch die Öffentlichkeit dienen. Diese Möglichkeit war Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen und der Vermieter gestattet diese Nutzung. Es ist nach Auffassung des Gerichtes nicht entscheidend, warum der Vermieter dies tut. Die Klägerin hat argumentiert, sie sei verpflichtet gewesen, diese Grünflächen zu errichten. Das Gericht meint, dass es nur darauf ankommt, ob das Grundstück der Benutzung durch die Öffentlichkeit dient. Das Gericht interpretiert die Entscheidung des Bundesgerichtshof so, dass die Mieter keine Kosten tragen sollen, die maßgeblich durch die öffentliche Nutzung entstehen. Zwar mag es zutreffen, dass im zitierten Fall der Vermieter frei war, die streitgegenständliche Fläche zur öffentlichen Nutzung freizugeben oder nicht. Aber selbst wenn er, wie in diesem Fall, dazu verpflichtet ist, ändert dies nichts daran, dass der Mieter für Kosten aufkommen soll, die nicht mehr überwiegend durch den Mietgebrauch entstehen.”

Trägt der Mieter die primäre Darlegungslast, warum Betriebskosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 11 C 141/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. B. wie folgt aus: “Die Behauptung, 50% der Kosten seien nicht umlegbar, weil 50% der Fläche des Grundstücks den Spiderpark und B. Platz beträfen, ist nicht korrekt. Denn die Größe der Fläche sagt nichts darüber aus, welche Kosten für sie angefallen sind. Dies kann das Gericht auch nicht eigenständig feststellen. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. Er muss anhand der Belege prüfen, ob Kosten umgelegt worden sind, die den Spiderpark und den B. Platz betreffen. Denn § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 501). Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.”

Greift der Ausgleich eines Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist auf eine ordentliche Kündigung durch?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 121/16, Urteil vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 26.01.2016 beendet worden.

Die Beklagten haben sich zu diesem Zeitpunkt mit 6.651,15 Euro im Rückstand befunden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht ist jedenfalls nach fast 7 Jahren entfallen (BGH, Versäumnisurteil v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Beklagten auch ein Verschulden zur Last gelegt werden, da sie das Risiko tragen, dass sich die Minderung als unberechtigt herausstellt und der Mieter eventuellen Kündigungen durch Leistung unter Vorbehalt begegnen kann (BGH aaO). Sofern die Beklagten meinen, die vorgenannte Rechtsprechung des BGH greife hier nicht, da der Kläger unstreitig mehrfach jeweils nach erneuter Mängelanzeige Mängelbeseitigungsversuche vorgenommen habe und daher die Funktion des weiteren Druckausübens auf den Vermieter, auf welche der BGH abstelle, fortbestehe, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Beklagten tragen selbst vor, dass der Kläger jeweils nach Anzeige, dass die Undichtigkeit trotz erfolgter Mängelbeseitigung nicht gänzlich behoben sei, erneut einen Beseitigungsversuch durch eine Fachfirma habe ausführen lassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern für die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zwecks Druckausübens auf den Kläger notwendig sei.

Zugunsten der Beklagten kann hier auch eine durchgängige 15%-Minderungsquote, wie es das Amtsgericht getan hat, angenommen werden. Der Zahlungsrückstand wäre dann zwar ausgeglichen, jedoch erst nach der hilfsweise ordentlichen Kündigung. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch. Von einem “milden Licht” oder einem nicht erheblichen Verschulden, kann nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall angesichts des Rückstandes und der beharrlichen Weigerung der Beklagten, die Miete zu zahlen, nicht ausgegangen werden.

Insbesondere kann nicht zu ihren Gunsten gewertet werden, dass sie sich jahrelang im Rechtsstreit über die geschuldete Miete befunden haben. Auch nach dem endgültigen Urteil der Kammer zur Miethöhe am 02.06.2015 haben die Beklagten weder die Miete in der geschuldeten Höhe gezahlt, noch die Rückstände nachgezahlt. Im Gegenteil wurden zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt, worauf sich auch die hier maßgebliche Kündigung stützt.

Selbige Ausführungen gelten für die Kündigung vom 28.09.2011. Der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist aus vorgenannten Gründen mangels Zurückbehaltungsrecht ebenfalls ausreichend, eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Auch hier kommt keine Anwendung der “milden-Licht”-Rechtsprechung des BGH in Betracht. Der Zahlungsverzug begründete sich nicht auf einen äußeren Umstand, der die Anwendung der milden-Licht-Rechtsprechung des BGH rechtfertigen würde und das Verschulden nicht ganz so gravierend erscheinen ließe, sondern auf einem vorsätzlichen beharrlichen Weigern der Beklagten. So haben diese auch nach Erlass des ersten Urteils der Kammer den Rückstand nicht unter Vorbehalt gezahlt.”