Können die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft und der Wartung der Rauchwarnmelder verantwortlich sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 423 C 8482/16, Urteil vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nicht als Betriebskosten umlegbar.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind. Vorliegend ist aber zu beachten, dass die Beklagten als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Beklagten als Mieter die Wartung der Rauchmelder. Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (Landgericht Hagen, a.a.O.; Wall, a.a.O.), doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können. Ein Vermieter kann sich für solch ein Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können.”

Können die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 423 C 8482/16, Urteil vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kosten der Anmietung der Rauchmelder können als Betriebskosten nicht umgelegt werden.

Leasing- und Anmietkosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Dies genügt jedoch nicht, um den Betriebskosten-Begriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie zu den Kapitalkosten zuzuordnen sind (LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016,1 S 198/15; AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, 17 C 288/11; Wall, WuM 2013, S. 3 ff m.w.N.; Zehelein, WuM 2016, 400). Bei den Anmietungs- oder Leasingskosten handelt es sich um so genannte Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z.B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig sind. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 Betriebskostenverordnung nur für ganz bestimmte Anlagen als umlagefähig angesehen werden. Die Kosten für Anmietung von Rauchmeldern sind dort nicht genannt. Es kann auch nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die zu einer analogen Anwendung der Norm führen würde, da der Gesetzgeber in Kenntnis der Umstände Anmietkosten für Rauchmelder gerade nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen hat. Bei den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Leasing- und Anmietkosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen (LG Hagen, a. a. O.).”

Ist die Aufbereitung von Trinkwasser mittels einer Wasserenthärtungsanlage grundsätzlich ein Mangel?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 27498/13, Urteil vom 28.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Gericht konnte sich nicht davon überzeugen, dass durch die Aufbereitung des Trinkwassers mittels einer Wasserenthärtungsanlage ein Mangel entstünde.

Grundsätzlich liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Die Beeinträchtigung kann auf einen Sachmangel, auf einen Rechtsmangel oder auf einem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft beruhen. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die vertragliche Festlegung des jeweils geschuldeten Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter während der gesamten Vertragsdauer haben muss. Eine solche Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, Eisenschmidt, § 536 Rnr. 19). Ein Mangel der Mietsache ist danach anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objekts von dem nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache, abweicht.

In der Regel wird für die Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe herangezogen. Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu- und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei darf nicht auf subjektive Überempfindlichkeiten abgestellt werden.

Das Gericht ist hier der Ansicht, dass maßgeblich die Einhaltung der Trinkwasserverordnung ist.

Der Gutachter ### kommt in seinem Gutachten vom 11.6.2015 zu dem Ergebnis, dass das Trinkwasser des streitgegenständlichen Anwesens der Trinkwasserverordnung entspricht. Ergebnis ist zudem, dass das Trinkwasser nicht ungenießbar ist und auch keinen üblen bitteren oder metallischen Geschmack hat. Zudem führte der Gutachter in seinem Gutachten aus, dass entsprechend seinen Messungen der Härtegrad von 8 ° dH nicht unterschritten wurde. Darüberhinaus sei diese Regelung aber seit Novellierung mit der Trinkwasserverordnung am 21.5.2001 entfallen.

Der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch ist daher aus Sicht des Gerichts nicht beeinträchtigt.