Ist ein “Abwohnen der Mietkaution”, d.h. eine Einstellung der Mietzahlung durch den Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden, zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1707/16, Urteil vom 07.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Miete für den Zeitraum Oktober und November 2015 aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrags.

Denn die Beklagte leistete im verfahrensgegenständlichen Zeitraum unstreitig keine Miete.

Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht, jedenfalls nicht mehr.

Eine wirksame Aufrechnung mit Gegenansprüchen ist nicht erfolgt; der Anspruch auf Mietzahlung ist mithin nicht erloschen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sog. “Abwohnens der Kaution”. Denn ein Mieter ist freilich in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus.

Auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der zunächst unstreitig nicht erfolgten Betriebskostenabrechnung 2014 kann sich die Beklagte nicht – jedenfalls nicht mehr – berufen. Denn mit Schreiben vom 10.03.2016 (Anlage K 4) rechnete der Kläger über die Betriebskosten ab. Zweifel an der formellen Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnung sind weder geltend gemacht, noch sonst ersichtlich.

Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem (bestrittenen) Kautionsrückzahlungsanspruch geht schon deshalb ins Leere, weil ein solcher Anspruch jedenfalls noch nicht fällig ist. Es kann daher dahinstehen, ob die Klagepartei ihrerseits berechtigt ist, mit Schadensersatzansprüchen gegen die Kautionsforderung aufzurechnen.

Das Mietobjekt endete hier erst mit Ablauf des 30.11.2015. Die Aufrechnungserklärung der Beklagten erfolgte mit Schriftsatz vom 18.03.2016. Die mündliche Verhandlung fand am 05.04.2016 statt. Mithin verstrichen zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts einerseits und der Aufrechnungserklärung sowie der letzten mündlichen Verhandlung andererseits lediglich ca. 4 Monate. Dagegen geht das Gericht vorliegend von einer Kautionsabrechnungsfrist von nicht weniger als 6 Monaten aus.

Diese Frist ist vorliegend aber gerade noch nicht abgelaufen.

Das Gericht verkennt nicht, dass für die Kautionsabrechnung keine gesetzliche Frist definiert ist. Es schließt sich zudem der Auffassung an, wonach keine starre Frist angenommen werden könne (BGH NJW 2006, 1422), sondern die Umstände des konkreten Einzelfalls für die Bestimmung der Frist zur Abrechnung über die Kaution maßgeblich sei.
Der Vermieter darf die Abrechnung nicht treuwidrig verzögern. Es steht ihm grundsätzlich eine Frist von ca. 3-6 Monaten für die Abrechnung zur Verfügung (vgl. Palandt-Weidenkaff, 2016, Einf v § 535 BGB Rdn. 126; Schmidt-Futterer/Blank 2015, § 551 Rdn. 97). Vorliegend ist es nach Überzeugung des Gerichts angezeigt, die Frist bei nicht weniger als 6 Monaten anzusetzen. Denn der Kläger behauptet hier – u.a. auf Grundlage eines umfangreichen Gutachtens – erhebliche Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu haben, die grundsätzlich vom Sicherungszweck der Kaution umfasst sind. Schon vor dem Hintergrund erheblicher im Raume stehender Ansprüche des Klägers wegen Beschädigung der Mietsache ist der Kläger hier berechtigt, eine Abrechnungsfrist von wenigstens 6 Monaten auszuschöpfen.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist daher jedenfalls noch nicht fällig, was einer Aufrechnung mit dieser Forderung entgegensteht.

Letztlich könnte diese Frage aber dahinstehen. Denn eine Vorgehensweise des Mieters wie im vorliegenden Fall verstößt, wie bereits ausgeführt, gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und ist im Übrigen treuwidrig.

Andernfalls könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB i.V.m. dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies kann nicht hingenommen werden.

Wie ausgeführt, besteht daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt “abzuwohnen” (vgl. BGH WuM 1972, 57; LG München I WuM 1996, 541).”

Hat ein Mieter beim Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen, die sich für den Gebrauch bei Induktionsherden eignen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 103 C 196/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Beklagten steht jedoch ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses von 500,00 Euro gegenüber den Klägern nach § 555 d Abs. 6 BGB in Verbindung mit § 555 a Abs. 3 BGB zu. Die Beklagten müssen infolge des Einbaus des Induktionsherdes neue Töpfe anschaffen. Die Anschaffung neuer Töpfe, die sich für den Gebrauch bei Induktionsherden eignen, stellen Aufwendungen i.S. von § 555 a Abs. 3 BGB dar. Die Notwendigkeit des Kaufs neuer Töpfe und Pfannen ist insoweit vergleichbar mit der Notwendigkeit des Kaufs neuer Gardinen nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Auch Aufwendungen zum Kauf neuer Gardinen stellen Aufwendungen dar, die der Mieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen zu tätigen hat.

Das Gericht schätzt die erforderlichen Aufwendungen auch für qualitativ hochwertige Töpfe und Pfannen auf 500,00 Euro. Ein Abzug neu für alt ist insoweit nicht vorzunehmen, da Töpfe und Pfannen praktisch keinem Verschleiß unterliegen, sofern sie nicht mechanisch beschädigt werden. Die Beklagten sind im Übrigen verpflichtet, über diesen Vorschuss gegenüber den Klägern abzurechnen.”

Handelt es sich bei dem Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 103 C 196/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger haben gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Duldung der Arbeiten zum Austausch des in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd nach §§ 555 b BGB.

Bei dem Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Nach den von beiden Parteien eingereichten Unterlagen wird bei einem Induktionsherd die Hitze ebenso schnell erreicht und ist ebenso leicht regulierbar, wie bei einem Gasherd. Im Vergleich zu einem Gasherd reduziert sich jedoch die Unfallgefahr beim Betrieb des Herdes deutlich, weil eine offene Flamme nicht mehr vorhanden ist. Insoweit wird durch den Einbau eines Induktionsherdes der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig verbessert. Darüber hinaus gilt ein Induktionsherd nach dem Berliner Mietspiegel 2015 als wohnwerterhöhendes Merkmal.”