Kommt es für die Anwendbarkeit der KündigungsschutzklauselVO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Eigentumswohnung an?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 71/16, Urteil vom 10.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Jedenfalls ist die Kündigung gemäß § 577 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der KündigungsschutzklauselVO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ausgeschlossen.

Die Kläger können sich nicht auf ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 577 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an den Beklagten Wohnungseigentum begründet wurde und dieses unstreitig erstmals im Jahr 2011 an die Kläger veräußert wurde.

Das Land Berlin hat durch Verordnung vom 13.08.2013 von seinem Recht aus § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf 10 Jahre verlängert (GVBl. 2013, 488).

Sofern die Kläger der Auffassung sind, es komme für die Anwendbarkeit der KündigungsschutzklauselVO auf den Zeitpunkt des Erwerbs, nicht auf den der Kündigung an, widerspricht dies der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Verordnung erfasst ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck jeweils nach Inkrafttreten auch alle bereits bestehenden Mietverhältnisse (vgl. BGH, 15.11.2000 – VIII ZR 2/00).

Sofern sich die Kläger auf einen Vertrauensschutz dahingehend berufen, dass der Bezirk Steglitz-Zehlendorf in der hier maßgeblichen KündigungsschutzklauselVO vom 13.08.2013 erstmals erfasst ist und unter Berufung auf einen einer Entscheidung des LG Berlin, 17.03.2016 – 67 S 30/16 (dazu IMR 2016, 237) zugrundeliegenden Sachverhalt anführen, ein etwaiger Vertrauensschutz würde unterlaufen, da dann jedem Vermieter auch in ländlichen Gegenden bei erstmaliger Einführung einer KündigungsschutzklauselVO nach § 577a Abs. 2 BGB entgegengehalten werden könnte, dass der Mieterschutz überwiege, greift diese Argumentation nach Auffassung der Kammer zu kurz.

Zwar ist den Klägern zuzugeben, dass, wie auch in der genannten Entscheidung ausführt wird, eine Erstreckung auf Sachverhalte, bei denen der Erwerb vor der Erfassung der streitgegenständlichen Wohnung durch die KündigungsschutzklauselVO, einer unzulässigen Rückwirkung gleichkäme, jedoch liegt auch hier der Fall hier anders.

Auch für Gesetze, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, können sich zwar, obgleich sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BGH, 24.07.2013 – XII ZB 340/11).

Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, 15.11.2000 – VIII ARZ 2/00)

Zum Zeitpunkt des Erwerbs war durch § 577a BGB bereits die Ermächtigungsgrundlage für den Verordnungsgeber geschaffen worden. Gerade in städtischen Ballungsgebieten wie in Berlin war auch mit dem Gebrauch von der Ermächtigungsgrundlage durch den Verordnungsgeber zu rechnen. Dass die Kündigungsschutzfrist dann durch den Gebrauch sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen ist, liegt gerade in städtischen Ballungsräumen auf der Hand und ist nicht vergleichbar mit dem Vertrauen eines Erwerbers in ländlichen Gebieten. Insofern können die Kläger den durch sie angeführten Vertrauensschutz nicht isoliert auf den Bezirk Steglitz-Zehlendorf stützen, sondern es ist vielmehr das gesamte Stadtgebiet nach Sinn und Zweck der Ermächtigungsgrundlage des § 577 a BGB zu betrachten. Dass der Wohnungsmarkt in den verschiedenen Bezirken Berlins immer wieder Schwankungen unterworfen ist und durch eine ständige Fluktuation geprägt ist, ist einer Großstadt immanent und gerade der Grund für den Verordnungsgeber auf derartige Veränderungen durch Erlass einer neuen Rechtsverordnung zu reagieren.”

Wird eine ordentliche Kündigung durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 14/17, Beschluss vom 14.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagten zutreffend verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung zu räumen und im beräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. Sie sind hierzu nach §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, da die auf einen Zahlungsrückstand von 3.517,53 EUR gestützte ordentliche Kündigung vom 09.06.2015 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis rechtswirksam zu beenden vermochte.

Die Kündigungserklärung genügt zunächst den Anforderungen der §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1 BGB. Sie ist nicht nur durch die bevollmächtigte Hausverwaltung der Klägerin unterschrieben und damit in schriftlicher Form erfolgt, sondern führt überdies die bis dahin aufgetretenen Zahlungsrückstände in Bezug auf die Höhe und die betreffenden Monate als Grund für die Kündigung an.

Es liegt überdies ein den §§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügender Kündigungsgrund vor.

Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere zu bejahen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine solche Pflichtverletzung ist im vorliegenden Fall gegeben.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (vgl. (vgl. KG, 16.06.2016 – 67 S 125/16). Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 18 m. w. N.).

Gemessen daran, war dem Zahlungsverzug der Beklagten in der Gesamtschau ein derartiges Gewicht beizumessen, das die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigt. Auch wenn das Mietverhältnis zwischen den Beklagten und dem Rechtsvorgänger der Klägerin, in welches die Klägerin in der Folgezeit eingetreten ist, seit dem 01.07.1997 besteht, wiegt ein Zahlungsrückstand in Höhe von 3.517,53 EUR aufgrund der damit für die Klägerin verbundenen wirtschaftlichen Folgen so schwer, dass dieser ein Festhalten am Mietverhältnis nicht zuzumuten ist. Dabei haben die Beklagten den Zahlungsrückstand auch zu verschulden. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten als Mieter für ihr mangelndes Verschulden nicht ohnehin schon darlegungs- und beweisbelastet sind (vgl. BGH, 13.04.2016 – VIII ZR 39/15, vgl dazu IMR 2016, 272). Denn die Beklagten als Mieter kommt zumindest eine sog. sekundäre Darlegungslast dergestalt zu, dass sie Gründe, die einem Verschulden entgegenstehen, vorbringen (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 25 m. w. N.). Schon diesen Anforderungen sind die Beklagten zumindest in Bezug auf den Beklagten zu 1, der weiterhin Mietvertragspartei ist, nicht gerecht geworden. Dass im Rahmen des Verschuldens selbst dann auf den Beklagten zu 1 abzustellen ist, wenn dieser zwischenzeitlich ausgezogen sein sollte, hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Darüber hinaus ist aber auch hinsichtlich des Beklagten zu 2 ein fahrlässiges Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 1, Abs. 2 BGB anzunehmen, obwohl von ihm dargetan wurde, der Zahlungsverzug sei auf unvorhersehbare wirtschaftliche Entwicklungen zurückzuführen, mit denen starke Depressionen einhergingen. Denn trotz einer zu seinen Gunsten unterstellten Depression ist ihm dennoch zuzumuten, die Hilfe Dritter zu suchen, um der Erfüllung ihn treffender vertraglicher Pflichten nachzukommen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass seine Lebensgefährtin, die Beklagte zu 3, mit ihm einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung führt.

Insoweit kam es gar nicht mehr darauf an, ob auch in der Vergangenheit aufgetretene Zahlungsrückstände im Rahmen der Erheblichkeitsprüfung herangezogen werden können, die nicht in dem betreffenden Kündigungsschreiben erwähnt sind, sondern erstmalig im Räumungsprozess vorgetragen werden.

Ein den Beklagten günstigeres Ergebnis ergibt sich schließlich auch dann nicht, wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie sämtliche rückständigen Beträge noch am Tage des Zugangs der ausgesprochenen Kündigung beglichen haben.

Die Kündigung ist zum einen nicht durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Fall, dass die Kündigung bei Zahlungsverzug auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der auch die Kammer folgt, ausscheidet (st. Rspr., vgl. nur BGH, 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR 2013, 4).

Zum anderen ist das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz des erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände zumindest im vorliegenden Fall nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar ist nach Ansicht der Kammer ein solches Verhalten schon generell nicht geeignet, den Vorwurf der Treuwidrigkeit zu begründen (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 4 ff.). Doch selbst wenn man in einem derartigen Kontext unter Umständen dem Vermieter die Durchsetzung eines Räumungsanspruches unter Heranziehung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehren würde, vermochte diese Sichtweise im streitgegenständlichen Fall ein solches Ergebnis nicht zu begründen. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB erscheinen zu lassen (vgl. BGH, 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR 2013, 4); in diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass sich die Beantwortung dieser Frage einer allgemeingültigen Betrachtung entzieht und stets vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung aller konkreten Einzelfallumstände vorzunehmen ist (vgl. BGH, 06.10.2015 – VIII ZR 321/14).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist jedoch kein derartiger Ausnahmefall gegeben, der ein Berufen auf die ordentliche Kündigung treuwidrig erscheinen ließe. Denn ungeachtet der Begleichung sämtlicher hier streitgegenständlicher Rückstände sind die Beklagten bereits in der Vergangenheit unstreitig namentlich in den Jahren 2009 und 2014 – mehrfach -mit dem von ihnen geschuldeten Mietzins in einem kündigungsrelevanten Umfang in Verzug geraten, der im Jahr 2009 sogar zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung führte. Überdies begründet dieser Aspekt im Zusammentreffen mit dem hier kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand die abstrakte Wiederholungsgefahr, dass es auch in der Zukunft zu weiteren Zahlungsrückständen kommt (vgl. BGH, 06.10.2015 – VIII ZR 321/14 ).”

Müssen Mieter in einem Mehrfamilienhaus die Anbringung von Heizkostenverteilern dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 86/15, Urteil vom 15.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Beklagte sind gemäß § 554 Abs. 2 BGB a.F. in Verbindung mit § 4 Abs. 2 HeizkV verpflichtet, die Anbringung von Heizkostenverteilern zu dulden. Denn Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der Heizung sind in einem Mehrfamilienhaus zwingend vorgeschrieben. Sie können von der energieeinsparenden Maßnahme, nämlich dem Anschluss der Wohnung an die zentrale Fernwärmeversorgung, nicht getrennt werden. Heizkostenverteiler erhöhen zwar nicht ohne weiteres den Gebrauchswert einer Wohnung, sie sind aber gesetzlich vorgeschrieben (BGH, 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, dazu IMR 2011, 489).”