Stellt das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht ein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 33/16, Urteil vom 19.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Unstreitig haben die Parteien am 14.04.2010 einen Mietvertrag über die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Xstraße … in S abgeschlossen, der gegenwärtig fortbesteht.

Es liegt auch ein Mangel der Substanz der Mietsache vor, so dass die Kläger die Instandsetzung der Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand verlangen können (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Rn. 38).

Die Feuchtigkeit und die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung stellen einen Mangel dar. Ein Sachmangel i. S. d. § 536 BGB liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten, mithin vereinbarten, Zustand abweicht. Die Abweichung muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder mindern (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 16).

Die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, weil diese aus optischen Gründen unansehnlich wird und ungünstige Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner nicht auszuschließen sind, auch wenn diese vorliegend nicht positiv festgestellt worden sind, sind unstreitig.

Eine Haftung der Beklagten als Vermieterin scheidet auch nicht aus, weil der Schimmel von den Klägern als Mietern selbst zu vertreten ist, weil diese ihr Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache eingerichtet haben und dafür gesorgt haben, den Mangel zu vermeiden. Dem Amtsgericht ist zwar darin zu folgen, dass nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T in seinem Gutachten vom 15.10.2015 bauliche Mängel nicht ursächlich für die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen sind. Hierzu hat der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass der einzig in Betracht kommende bauliche Mangel einer großflächigen Wasseranreicherung unterhalb des schwimmenden Estrichs nach den vorgenommenen Untersuchungen nicht festgestellt werden könne. Vielmehr hat er festgestellt, dass ursächlich für die Feuchtigkeit ist, dass die Schlafzimmertür nachts geschlossen gehalten werde, was grundsätzlich eine nutzerbedingte Ursache darstellt. Dadurch reichere sich die Luft mit zu viel Feuchtigkeit an, so dass sie überfrachtet werde, was zu Kondensatbildung in den streitgegenständlichen Bereichen führe. Dies könne durch Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nachtruhe vermeiden werden.

Jedoch war das schadensursächliche Wohnverhalten der Kläger in der konkreten Situation nicht vorwerfbar. Dies wäre nur der Fall, wenn die Kläger aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel rechnen mussten. Insoweit ist auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Nach Ansicht der Kammer stellt jedoch das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht kein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar. Vielmehr erfolgt die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter auch bekannt ist. Dass in dem vorliegenden Fall in der kalten Jahreszeit – wie der Sachverständige ausgeführt hat – allein eine Lüftung durch das Offenhalten der Schlafzimmertür erfolgen kann, da eine Lüftung vor und nach den Schlafenszeiten über die Fenster nicht ausreichend ist, um eine Überfrachtung der Luft mit Feuchtigkeit zu verhindern, und eine Kippstellung der Fenster während der gesamten Nacht sogar den Pilzbewuchs an den Fensterlaibungen fördern könnte, stellt kein übliches und in den Kenntnisbereich eines durchschnittlichen Mieters fallendes Lüftungsverhalten dar. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Kläger von diesem ungewöhnlichen erforderlichen Lüftungsverhalten Kenntnis hatten. Es hätte insoweit vielmehr eines konkreten Hinweises der Beklagten zu dem erforderlichen Lüftungsverhalten bedurft, der jedoch nicht erfolgt ist.

Die Kläger können mithin von der Beklagten die Beseitigung der Feuchtigkeit und der Schimmelpilzbildung in dem Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, wobei der Vermieter entscheiden kann, wie er den geschuldeten Zustand herstellt.”

Ist der Berliner Mietspiegel 2015 eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und versetzt den Mieter in die Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 146/16, Urteil vom 02.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die materielle Berechtigung der verlangten Mieterhöhung ist hier auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015, jedenfalls als einfachem Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB zu überprüfen. Es kann deshalb dahinstehen, ob – wie  die Klägerin meint – der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB genügt und ob ihre Einwendungen gegen die Repräsentativität des Datenmaterials und ferner die verwendete Methode zur Eliminierung von Ausreißern die Wissenschaftlichkeit des Mietspiegels tatsächlich in Frage stellen.

Einer Begutachtung bedarf es insoweit nicht. Denn nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietspiegel, so er die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

Existiert für die gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197). Das Gericht darf seine Überzeugungsbildung auf einen einfachen Mietspiegel stützen, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Diesem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, wie bereits in der zitierten Entscheidung 65 S 149/16, a.a.O. ausgeführt worden ist:

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich der Angaben unter Ziffer 1 von der Gemeinde – dem Land Berlin – und Interessenvertretern der Mieter  dem Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mietschutzbund w. V. – sowie einem Interessenvertreter der Vermieter – dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. – (in dem auch die Klägerin organisiert ist) erstellt.  Weder dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben muss; auch die Anerkennung als (einfacher)Mietspiegel ist nicht Tatbestandsvoraussetzung, wird lediglich alternativ genannt.

Die oben genannten  Interessenvertreter haben den Berliner Mietspiegel 2015 sogar als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 559d BGB ausdrücklich anerkannt, insbesondere weil er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen fortgeschrieben wurde.

Unter den hier gegebenen Umständen – der Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter der Mieter- wie auch der Vermieterseite an der Erstellung – spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O.). Gründe, die diese Annahme in Frage stellen, werden von keiner Partei vorgetragen. Die Entscheidung des LG Berlin (NZM 2015, 659) betraf den Berliner Mietspiegel 2009. Ob es genügte, eine Liste mit Mieten für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Alter und Wohnlage mit höheren als in dem einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Mieten vorzulegen, dürfte im Einzelfall zu prüfen sein.  Weder ist hier vorgetragen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich höher sei als im Mietspiegel ausgewiesen noch ist eine entsprechende Liste hier auch vorgelegt worden. Dem einschlägigen Mietspiegelfeld E 2 liegt eine  ausreichende Datengrundlage zugrunde. Der Endbericht zum Mietspiegel weist in der Tabelle 5 (S. 28) aus, dass dieses Feld auf 329 ausgewerteten Mieten, damit der zweithöchsten Datendichte  beruht.”

Wird durch den Anbau eines Balkons und die damit gegebenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten der Gebrauchswert einer Wohnung im Sinne von § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft, verbessert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 108/16, Urteil vom 12.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. c) wie folgt aus: “Die Klägerin hat gemäß § 555b BGB einen Anspruch auf Duldung des Anbaus eines Balkons vor die Küche der Wohnung und der damit im Zusammenhang stehenden weiteren Arbeiten, nicht jedoch einen Anspruch auf Duldung des Einbaus eines neuen Heizkörpers im Zusammenhang mit der Umpositionierung des vorhandenen alten Heizkörpers.

Diese Maßnahmen erhöhen den Gebrauchswert der Wohnung gemäß § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig.

Ob eine den Gebrauchswert erhöhende Maßnahme vorliegt, ist objektiv zu bestimmen, d. h. unabhängig von den Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis sowie davon, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder die zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für den Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stehen. Der Gesetzgeber hat hinsichtlich der Gebrauchswerterhöhung nicht auf den “zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand” den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährleisten hat – und damit nicht auf das konkrete Mietverhältnis – abgestellt.

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist dem gemäß auch nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein die Verkehrsanschauung (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 27.06.1985 – 8 REMiet 874/85, NJW 1985, 2031,zit. nach beck-online). Bei dieser Betrachtungsweise ergibt sich, dass eine Wohnung mit einem Balkon in aller Regel besser vermietbar ist, als eine ansonsten vergleichbare Wohnung ohne Balkon. Allgemein wird, das ist im Sinne von § 291 ZPO offenkundig, eine Wohnung mit einem Balkon einer Wohnung ohne einen solchen vorgezogen.

Durch den Anbau des Balkons werden die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung erweitert, indem ein Heraustreten aus der Wohnung mit einem dortigen Aufenthalt im Freien ermöglicht wird, die Frischluftzufuhr verbessert wird und die Fläche des Balkons neben dem Aufenthalt weitere Nutzungsmöglichkeiten, auch saisonal unterschiedlich (Blumen, Wäschetrocknung, Vorratshaltung) bietet. Durch die damit gegebenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten wird der Gebrauchswert der Wohnung im Sinne von § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft, verbessert.

Der Beklagten ist zuzugeben, dass im Einzelfall ein Balkon keinerlei Nutzungsvorteil mit sich bringen kann oder ein solcher von so erheblichen Nachteilen begleitet sein kann, dass in der Gesamtwertung eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung nicht eintritt. Ein solcher Fall liegt hier jedoch, insbesondere für die im 3. Obergeschoss liegende Wohnung mit Nordwestausrichtung des geplanten Balkons, auch mit Blick auf die gegebene Hinterhofsituation nicht vor.

Die vom Amtsgericht erkannten Einschränkungen (Lärm auf dem Innenhof, Einsehbarkeit auf den Balkon bzw. erhöhte Einsehbarkeit in andere Wohnungen) sind zunächst in innerstädtischer Berliner Lage häufig anzutreffen und keine Ausnahmesituation. Bei einem Balkon handelt es sich seiner Natur nach um ein Verbindungsglied vor dem Inneren der Wohnung mit seiner relativen Privatsphäre zur Außen- bzw. Umwelt. Ein Balkon ist deshalb stets im stärkeren Umfang von den Bedingungen der Umwelt geprägt, also auch von Lärm in der Umgebung. Selbst Balkone auf verkehrsreichen Straßen mit entsprechendem Verkehrslärm sind dabei nicht vorn vornherein nutzlos, das heißt ohne jeden Nutzungsvorteil für den Mieter. Verkehrs- und anderer Lärm besitzt – bis auf Ausnahmen – in der Regel nicht dauernd eine so hohe Intensität, dass ein Aufenthalt dort gänzlich vermieden wird. Zudem kann ein von Lärm geprägter Balkon jedenfalls auch zu anderen, bereits aufgeführten Zwecken genutzt werden. Hier soll der Balkon nicht auf der straßenzugewandten Seite, sondern auf der Hofseite installiert werden. Geräusche von der Nutzung des Innenhofs durch die Bewohner, auch die Nutzung der Mülltonnen sind ihrer Art jedenfalls nicht andauernd und ständig so störend, dass dieses den üblichen Mieter davon abhalten würde, einen Balkon überhaupt zu nutzen. Es liegt auf der Hand, dass Müllentsorgungen, das Abstellen von Fahrrädern usw. sich in bestimmten Tageszeiten häufen, zu anderen jedoch nur vereinzelt auftreten.

Ebenso führt die von der Beklagten als Trichterfunktion bezeichnete Schallausbreitung in dem Innenhof, die dem Gericht selbst aus eigener Anschauung in anderer Wohnsituation durchaus bekannt ist, noch nicht zu einem Verlust des durch einen Balkon gegebenen Nutzungsvorteils. Auch die Enge des Innenhofs stellt keinen so schwerwiegenden Nachteil dar, dass damit Nutzungsvorteil durch einen Balkon verloren ginge. Der Innenhof ist hier jedenfalls nicht lediglich so klein bzw. eng, dass er wesentlich nur die Funktion eines Lichtschachtes besitzt. Insoweit lag der Fall in dem von dem Amtsgericht herangezogenen Urteil der Kammer etwas anders. Zudem sollen die Balkone für das Hinterhaus nicht zum selben Hof gerichtet werden, so dass eine bei Balkonfassaden durchaus verbreitete und nicht außerordentlich enge Situation vorgesehen ist.

Es gehört zu seiner Natur, dass ein Balkon besser einsehbar ist, als die eigentlichen Wohnräume einer Wohnung. Weite Horizontblicke von einem Balkon sind in der Berliner Innenstadt eher die Ausnahme. Es steht deshalb ein seitlicher Ausblick auf die südliche hohe Brandwand und ein Blick auf das Hinterhaus nicht per se einem Nutzungsvorteil durch den Balkon für einen Aufenthalt im Freien “an der frischen Luft” und die weiter bereits aufgeführten Zwecke entgegen.

Letztlich spricht auch die Ausrichtung des Balkons in nordwestlicher Richtung nicht von vornherein gegen einen sich ergebenden Nutzungsvorteil. Schattig gelegene Balkone, die nur in späten Nachmittags- oder im Hochsommer in den Abendstunden Sonneneinstrahlung unterliegen, bieten – allgemeinkundig, § 291 ZPO – in den Sommermonaten Vorteile für einen längeren Aufenthalt in den Nachmittags- oder Abendstunden, weil sie sich vergleichsweise während der Mittagsstunden weniger aufheizen.

Die stärkere Verschattung der hinter dem Balkon gelegenen Küche ist unvermeidbar und überlagert die Nutzungsvorteile des Balkons ebenfalls nicht. Davon, dass etwa die im 3. Obergeschoss liegende Küche nach Anbau des Balkons nicht mehr durch Tageslicht beleuchtet wäre, kann hier nicht ausgegangen werden. Neben der zur Südseite gerichteten höheren Brandmauer ist der Innenhof zur Nordseite durch eine erheblich niedrigere Mauer vom Nachbarhof getrennt, sodass in Höhe der Wohnung der Beklagten nach Nord- und Nordnordwest ein längerer und ungehinderterer Tageslichteinfall möglich ist, was den von der Beklagten vorgelegten Ausdrucken des Internetdienstes google maps zu entnehmen ist. Da die betroffene Hausfassade des Vorderhauses ungegliedert ist, ergeben sich keine weiteren Verschattungen. Ein gewisser Ausgleich der Verschattung wird durch die erhebliche Vergrößerung der Glasflächen geschaffen; anstelle des jetzt vorhandenen Küchenfensters ist eine 2,01 m hohe und 1,05 m breite Balkontür mit einem zusätzlichen Oberlicht mit 0,55 m Höhe vorgesehen.

Ein Anspruch der Klägerin scheitert letztlich nicht daran, dass das Vorhaben nicht umzusetzen wäre. Zwar besteht kein Duldungsanspruch für Maßnahmen, die dem Vermieter aus (bau-) rechtlichen Gründen nicht erlaubt sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Die Klägerin hat bereits eine Baugenehmigung für den Anbau von Balkonen auf der dem Hof zugewandten Fassadenseite des Hauses. Der Anbau von Balkonen verstößt damit nicht von vornherein gegen die Erhaltungssatzung für das Wohngebiet. Auch wenn die Klägerin nun den Balkon – anders als in der Baugenehmigung – nicht vor das Bad setzen will, ergibt sich nicht, dass ihr die veränderte Ausführung (rechtlich) unmöglich wäre. Inwieweit die vorgesehene Maßnahme ansonsten der Erhaltungssatzung widerspräche, ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten nicht. Die Frage der zulässigen Mieterhöhung ist in Bezug auf die Verpflichtung zur Duldung der Maßnahmen noch nicht zu prüfen. Die zu erwartende Mieterhöhung hat bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben.

Da sich das Duldungsbegehren auf einen 4 m² großen Balkon beschränkt, sind die Erwägungen, ob die Klägerin nicht doch größere Balkone errichten möchte, für die es unstrittig keine Genehmigung geben wird, nicht erheblich.

Gegen die übrigen, mit dem Anbau des Balkons verbundenen Folgemaßnahmen (Balkontür mit Oberlicht, Verlegung des Heizkörpers und der Rohre in einem Kabelschacht in der Küche) sind erhebliche gesonderte Einwendungen nicht erhoben worden, so dass die Beklagte dementsprechend zu verurteilen ist.

Das Küchenfenster ist unvermeidbar durch eine Balkontür zu ersetzen, gegen das weitere Oberlicht, das zu einem verbesserten Lichteinlass und zu einer besseren Belüftung durch die mögliche Kippstellung führen soll, sind erhebliche Einwendungen nicht erhoben. Auf die Frage, ob mit der Balkontür und dem Oberlicht eine höhere Wärmedämmung verbunden und deshalb vergleichsweise Energie eingespart wird, kommt es hier nicht weiter an.

Eine durch die Berufstätigkeit begründete unzumutbare Härte, den Handwerkern für die in der Wohnung auszuführenden Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, ergibt nicht. Nach dem Ankündigungsschreiben benötigt die Klägerseite Zugang zur Wohnung für die vorgesehenen Arbeiten für ca. 3 Wochen bzw. 15 Arbeitstage. Dieses ist ein auch für einen berufstätigen Mieter im Allgemeinen noch hinzunehmender Zeitraum, zumal der Zutritt nicht persönlich gewährt werden muss, sondern auch durch Vertrauenspersonen gewährleistet werden kann.”