Hat der Mieter einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer zukünftigen Betriebskostennachforderung geltend macht?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 247/14, Urteil vom 21.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hinsichtlich der möglichen Nachforderung aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Januar bis März 2014 steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht gegen den unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch jedenfalls in der o. g. Höhe zu. Angesichts der Tatsache, dass auch aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 eine Nachforderung resultierte, ist auch hinsichtlich des Jahres 2014 anzunehmen, dass eine Nachforderung entstehen kann. Da es sich zudem um die heizintensiven Wintermonate handelt, kann es auch durchaus sein, dass die entstandenen Kosten die geleisteten Vorauszahlungen deutlich übersteigen. So dürfte zwar die Zurückhaltung eines Betrages von 300,00 Euro nicht gerechtfertigt sein, die Zurückhaltung von 128,89 Euro ist aber noch zulässig, so dass eine durchsetzbare Forderung der Kläger derzeit nicht besteht.”

Bietet der Berliner Mietspiegel 2013 zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf nicht mehr als 310,36 EUR beläuft, hat das Amtsgericht verfahrensfehlerfrei unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 erkannt. Es bedurfte insoweit keiner Entscheidung der Kammer, ob der Mietspiegel die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels i.S.d. § 558 d Abs. 1, Abs. 2 BGB erfüllt, bei dessen Vorliegen gemäß § 558 d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dahinstehen konnte insbesondere, ob die Klägerin, die ihren Erhöhungsanspruch in der Klageschrift ausdrücklich auf die sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Vergleichswerte gestützt und dessen Qualifizierungswirkung zunächst nicht in Zweifel gezogen hatte, die Qualifizierungswirkung im weiteren Verlaufe des Rechtsstreits überhaupt hinreichend substantiiert in Abrede gestellt hat. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern dessen Erstellung – wie beim Berliner Mietspiegel 2013 – in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 22).

Das Amtsgericht war befugt und gehalten, den Berliner Mietspiegel 2013 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel i. S. d. § 558 c Abs. 1 BGB darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die gemäß § 558 d Abs. 3 BGB allein dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (st. Rspr., vgl. nur BGH, a. a. O. Tz. 16). Dies setzt allerdings voraus, dass er – wie der Berliner Mietspiegel 2013 – die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB erfüllt.

Die für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ausreichende Indizwirkung eines Mietspiegels besteht selbst dann, wenn ein einfacher Mietspiegel – anders als der Berliner Mietspiegel – nicht von der Gemeinde, sondern allein von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Es ist nicht gerechtfertigt, derart erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Tz. 12). Denn die Annahme liegt fern, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet (vgl. BGH, a.a.O.). Ein derart erstellter Mietspiegel ist selbst dann zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen, wenn er noch nicht einmal die Gemeinde der vom Erhöhungsverlangen des Vermieters erfassten Wohnung, sondern lediglich die Mieten einer vergleichbaren Nachbargemeinde betrifft (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 14).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen Vergleichsmiete zutreffend auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, namentlich dem Berliner Mieterverein e. V., dem Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund Berlin e. V., dem Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V., dem BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. und dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. anerkannt worden.

Bereits die Anerkennung durch die örtlichen Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2013 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – noch zusätzlich gestützt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 14). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend.

Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 13).

Die Klägerin hat den Mietspiegelerstellern jedoch weder die erforderliche Sachkunde abgesprochen noch behauptet, diese hätten sich bei der Erstellung des Mietspiegels von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Die Berufung beschränkt ihre Angriffe unter Verweis auf den erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin im Wesentlichen auf angebliche methodische Mängel des Mietspiegels: Dessen Lageeinteilung sei ebenso wie die Umrechnung in Nettokaltmieten fehlerhaft, die zu Grunde gelegte Stichprobe nicht repräsentativ und die vorgenommene Spanneneinordnung ungenau. Es käme hinzu, dass nicht nur eine unzulässige Extremwertbereinigung, sondern auch die Fassung und Gewichtung der im Mietspiegel enthaltenen Sondermerkmale unrichtig vorgenommen worden seien.

Diese Angriffe stellen damit weder die Expertise der Mietspiegelersteller noch deren Lauterkeit in Abrede, sondern ziehen allein in Zweifel, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daraus folgt aber lediglich für den – von der Kammer zu Gunsten der Klägerin unterstellten – Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 12). Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 ZPO eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 Tz. 12 ff.; Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 16). Dieser für die beweisrechtliche Behandlung widerstreitenden Parteivortrags zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebliche Gesichtspunkt bliebe ohne sachliche Rechtfertigung unberücksichtigt, wenn einem nicht nach allgemeinen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel stets und zudem ohne nähere Begründung eine hinreichende Aussagekraft für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO aberkannt würde. Das die gegenteilige Rechtsauffassung der Klägerin stützende und die Erstellungs- und Veröffentlichungshistorie des Berliner Mietspiegels 2013 im Rahmen seiner Beweiserhebung und -würdigung außer Acht lassende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Urt. v. 11. Mai 2015 – 235 C 133/13, WuM 2015, 361) wird diesen Grundsätzen und dem für die Anwendung des § 287 ZPO geltenden Beweismaß bereits in diesem Ausgangspunkt nicht gerecht.

Im Rahmen des § 287 ZPO ist für die richterliche Überzeugungsbildung anders als beim Vollbeweis bereits eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. November 2013 – VI ZR 527/12, NJW 2014, 688 Tz. 13 m.w.N.). Gemessen an diesem reduzierten Beweismaß reicht die unstreitige Expertise der Ersteller des Berliner Mietspiegels 2013 und die Anerkennung sowohl durch das Land als auch durch die Interessenverbände der Mieter und der Vermieter für die richterliche Überzeugung, dass die im Mietspiegel angegebenen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend wiedergeben, aus. Das gilt selbst in dem von der Kammer zu Gunsten der Klägerin angenommenen Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte. Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels oder zumindest den als sachkundigen Vertretern der Interessen ihrer Mitglieder bekannten Mieter- und Vermieterverbänden vor dessen Veröffentlichung offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen oder in der veröffentlichten Form anzuerkennen. Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die klägerseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte.

Dass eine derart vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 – III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 287 Rz. 2). Sie entspricht der gefestigten Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (vgl. KG, Urt. v. 12. November 2009 – 8 U 106/09, WuM 2009, 748 Tz. 12), selbst wenn der Vergleichsmietenbildung wie bei den sog. “Doppelsternchenfeldern” nur 10-14 Mietwerte zu Grunde liegen und diesen Feldern bereits ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel lediglich eine bedingte Aussagekraft zukommt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 4. März 2014 – 63 S 81/12, GE 2014, 463 Tz. 11).

Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerstreitet auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. Kammer, Urt. v. 3. Juli 2014 – 67 S 121/14, ZMR 2014, 885 Tz. 26 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB)), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 – 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können (vgl. BVerfG, a.a.O.). Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.).

Davon ausgehend konnte es dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin verwehrt war, sich auf eine von den aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Werten zu ihren Gunsten abweichende Vergleichsmiete zu berufen, nachdem sie ihre Klage und die darin geltend gemachte Miete zunächst unter ausdrücklicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 begründet und die Beklagte auf die Klage gleichfalls unter Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel erwidert hat. Ob die Parteien, die die Anwendbarkeit des Mietspiegels zunächst beide nicht in Abrede gestellt haben, dadurch einen konkludenten und nicht einseitig kündbaren Beweisvertrag geschlossen haben (vgl. dazu BGH, Urt. v. 10. Oktober 1989 – VI ZR 78/89, NJW 1990, 441 Tz. 22), der die Anwendbarkeit anderer Beweismittel als des Berliner Mietspiegels 2013 ausgeschlossen hätte, wäre nur entscheidungserheblich gewesen, wenn die zwischen den Parteien streitige Beweisfrage ansonsten nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, nicht aber unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO zu klären gewesen wäre. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es aus den obigen Erwägungen.”

Anmerkung: Der AMV ist der Rechtsauffassung, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt! Wir verweisen hierzu auf unsere Pressemitteilung 37/2015 vom 14.06.2015 – Warum das Landgericht Berlin das “Mietspiegel-Urteil” des Amtsgerichts Charlottenburg aufrechterhalten wird! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-372015/1602535390020929) sowie auf unsere Pressemitteilung 45/2015 vom 17.07.2015 – Landgericht Berlin – 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015: Berliner Mietspiegel 2013 ist als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-452015/1612219335719201).

Ist ein Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn ihm sein Vermieter eine Wohnung “…bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr….” vermietet und der zu errichtende Balkon nach Ablauf von 12 Monaten nach Einzug immer noch nicht vorhanden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg a. d. Havel (AG Brandenburg a. d. Havel – 31 C 256/14, Urteil vom 22.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Brandenburg a. d. Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Unter einer “Zusicherung” im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB ist zwar nur eine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters zu verstehen, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks und die Beschreibung der Mietsache im Vertrag hinausgeht und aus der sich ergibt, dass er als Vermieter für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Räume/Mietsache garantiert und dafür einstehen will (BGH,NZM 2006, Seite 54; BGH, NZM 2005, Seite 500 BGH, Urteil vom 16.02.2000, Az.: XII ZR 279/97, u.a. in: NJW 2000, Seiten 1714 ff.; BGH, NJW 1996, Seite 1337; BGH, NJW 1991, Seite 912 BGH, NJW 1980, Seite 777; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.03.2005, Az.: 24 U 71/04, u.a. in: NZM 2005, Seiten 619 f. OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2002, Az.: 24 U 1/02, u.a. in: WuM 2003, Seite 138 OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2000, Az.: 24 U 118/00, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 346 f. = WuM 2002, Seite 49 KG Berlin, Urteil vom 07.06.1999, Az.: 8 U 3727/97, u.a. in: NZM 2000, Seiten 461 f.; OLG Dresden, NZM 1998, Seite 184; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 28.05.2010, Az.: 6a S 126/09).

Gegenstand einer Zusicherung können nach § 536 Abs. 2 BGB aber sämtliche “Eigenschaften” der vermieteten Sache/Räume sein. Eigenschaften in diesem Sinne sind alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse von gewisser Dauer, die auf die Wertschätzung oder Tauglichkeit der Mietsache von Einfluss sein können. Der Begriff der Eigenschaften wird hier grundsätzlich auch weit ausgelegt (BGH, NZM 2006, Seiten 54 ff.; BGH, NJW 2000, Seite 1714; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2002, Az.: 24 U 1/02, u.a. in:WuM 2003, Seite 138 OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2000, Az.: 24 U 118/00, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 346 f. = WuM 2002, Seite 49; KG Berlin, NJW-RR 2000, Seiten 819 f.; OLG Hamburg, NJW-RR 1998, Seite 1091). Er beschränkt sich nicht etwa auf die physische Beschaffenheit der Mietsache, sondern umfasst auch solche rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse der Mietsache, die vermöge ihrer Art und Dauer für die Wertschätzung oder die Brauchbarkeit der Sache von Einfluss sein können.

Sichert z.B. ein Vermieter eines Lagerhauses dem Mieter eine bestimmte Tragfähigkeit zu, so kann der Mieter grundsätzlich auch auf die Richtigkeit der Zusicherung vertrauen (BGH, Urteil vom 15.06.1964, Az.: VIII ZR 255/62, u.a. in: MDR 1964, Seiten 915 = BeckRS 1964, Nr.: 31191499).

Hinzu kommen muss freilich noch – um eine übermäßige Ausdehnung der Haftung des Vermieters für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften zu verhindern -, dass die fraglichen Verhältnisse ihren Grund gerade in der Beschaffenheit der Mietsache haben, von ihr ausgehen und ihr auch für eine gewisse Dauer anhaften (BGH, NZM 2006, Seiten 54 ff.; BGH, NJW 2000, Seite 1714; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.03.2005, Az.: 24 U 71/04, u.a. in: NZM 2005, Seiten 619 f.).

Hier wurde aber zwischen den Prozessparteien ausdrücklich im schriftlichen Mietsvertrag vom 26.02.2012 unter “§ 1 Mietgegenstand” vereinbart, dass der Kläger der Beklagten eine Wohnung:

“…bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr….”

vermietet.

Der “geplante” Balkon war somit hier unstreitig Gegenstand des Mietvertrages. Der Unterschied besteht hier nur darin, dass bei einem noch zu errichtenden Objekt an die Stelle der Besichtigung des Objekts selbst diejenige der Pläne, Bauantragsunterlagen usw. tritt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2000, Az.: 24 U 118/00, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 346 f. = WuM 2002, Seite 49). An der Errichtung dieses geplanten Balkons hat sich der Kläger jedoch nicht gehalten. Einen solchen Balkon hatte der Kläger nämlich – entgegen der Planung – selbst ca. 3 Jahre nach Abschluss des Vertrages immer noch nicht angebaut.

In der zwischen den Prozessparteien somit vor ca. 39 Monaten ausdrücklich schriftlich im Mietsvertrag erfolgten Vereinbarung konnte die Beklagte als Mieterin aber berechtigterweise eine Garantieerklärung des Klägers als Vermieters dahingehend sehen, dass zumindest in einem angemessenen, unter § 271 Abs. 1 BGB zu bestimmenden Zeitraum ein Balkon an ihrer Wohnung errichtet wird. Der § 271 Abs. 1 BGB betrifft insofern die Zeit für die Leistung. Gemeint ist damit der Tag oder ein anderer bestimmter Zeitpunkt, an dem der Mieter die Überlassung der Sache/Räume vollständig verlangen und der Vermieter sie bewirken kann. Die Vorschrift ordnet insoweit an, dass dies sofort geschehen kann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist.

Der § 271 Abs. 1 BGB enthält damit grundsätzlich eine zur sofortigen Fälligkeit und Erfüllbarkeit führende Regel, die so lange anzuwenden ist, bis feststeht, dass – sieht man Fällen einer gesetzlichen Bestimmung der Leistungszeit ab – ein bestimmter anderer Leistungszeitpunkt rechtsgeschäftlich bestimmt ist oder sich sonst wie aus den Umständen des Falls ergibt.

An einer rechtzeitigen Herstellung fehlt es, wenn die für die Überlassung bestimmte Frist überschritten und damit Fälligkeit eingetreten ist. Diese Frist kann sich aus der Parteivereinbarung oder aus den Umständen ergeben (§ 271 Abs. 1 BGB). Dazu sind der Wortlaut des Vertrages und die Umstände des Einzelfalls, namentlich die der Gegenseite erkennbare wirtschaftliche Bedeutung an der Einhaltung einer Frist, zu würdigen (BGH, Urteil vom 08.03.2001, Az.: VII ZR 470/99, u.a. in: NJW-RR 2001, Seite 806).

Im Zweifel hat der Schuldner/Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages mit der Herstellung alsbald zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen (BGH, Urteil vom 08.03.2001, Az.: VII ZR 470/99, u.a. in: NJW-RR 2001, Seite 806; OLG Hamm, Urteil vom 11.11.2009, Az.: I-12 U 49/09, u.a. in: BauR 2011, Seiten 1169 ff.; OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.2009, Az.: 6 U 253/08, u.a. in: BauR 2012, Seite 300 = IBR 2012, 13).

Dementsprechend braucht ein Mieter zur Fälligkeit der Überlassung der im Mietvertrag angeführten Sachen/Räume auch nicht besonders vorzutragen; es ist vielmehr Sache des Vermieters als Schuldner, der sich auf Fehlen der Fälligkeit beruft, darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen, dass aufgrund einer rechtsgeschäftlichen Festlegung oder der Umstände des Falls erst zu einem bestimmten anderen späteren Zeitpunkt zu leisten war bzw. ist (BGH, Urteil vom 21.10.2003, Az.: X ZR 218/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 209 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.2009, Az.: 6 U 253/08, u.a. in: BauR 2012, Seite 300= IBR 2012, 13).

Bei Anwendung dieser unmittelbar aus § 271 Abs. 1 BGB folgenden Grundsätze ist allerdings zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Schuldner im Zweifel nach Vertragsschluss mit der Herstellung alsbald zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen hat, wobei die für die Herstellung notwendige Zeit in Rechnung zu stellen ist (BGH, Urteil vom 21.10.2003, Az.: X ZR 218/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 209 f.; BGH, Urteil vom 08.03.2001, Az.: VII ZR 470/99, u.a. in:NJW-RR 2001, Seite 806). Mit Ablauf dieser angemessenen Fertigstellungsfrist tritt jedoch die Fälligkeit ein.

Die hiesige Vereinbarung im Mietsvertrag enthebt den Kläger/Schuldner/Vermieter somit zwar von dem Vortrag, dass der Balkon überhaupt erst zu einem späteren, nach der Vereinbarung des Mietvertrages liegenden Zeitpunkt fertigzustellen und der Beklagten/Gläubigerin/Mieterin zu überlassen ist. Bei Streit, wann im konkreten Fall die angemessene Fertigstellungsfrist tatsächlich abgelaufen ist und deshalb Fälligkeit eintritt, bleibt der Kläger/Schuldner/Vermieter aber für die insoweit maßgeblichen Umstände weiterhin darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil vom 21.10.2003, Az.: X ZR 218/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 209 f.). 19 Insoweit war es hier auch nicht Sache der Beklagten/Mieterin darzulegen, dass der Balkon bei vertragsgemäßem Verhalten spätestens zum Zeitpunkt ihrer Mietzinsminderung (d.h. zum 01.05.2014) bereits hätte errichtet sein können. Vielmehr musste der Kläger/Vermieter/Schuldner darlegen und im Bestreitensfalle beweisen, dass er auch dann, wenn er sich rechtzeitig um eine zügige Errichtung des Balkons gekümmert hätte, außerstande gewesen wäre, den Balkon noch vor dem 01.05.2014 vertragsgemäß zu erstellen (BGH, Urteil vom 17.10.2003, Az.: V ZR 84/02, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 79 ff.; BGH, Urteil vom 11.10.2001, Az.: III ZR 288/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 888 ff.; BGH, BGHZ Band 143, Seiten 362 ff.).

Auf den Streitfall angewendet bedeutet dies – da die hiesigen Mietvertragsparteien einen konkreten Termin für die Errichtung des Balkons im Mietvertrag vom 26. Februar 2012 nicht getroffen haben sondern nur vereinbarten, dass der “Balkon geplant” sei, dass es danach darauf ankommt, wann nach den Umständen des Streitfalls die angemessene Fertigstellungsfrist für diesen Balkon abgelaufen war und ob diese Frist schon vor dem 01. Mai 2014 lag.

Zum Zeitpunkt der ersten Mietminderung durch die Beklagte im Mai 2014 – mithin ca. 26 Monate nach Abschluss des Mietvertrags – war diese angemessene Fertigstellungsfrist jedoch bei weitem schon abgelaufen (zur Länge einer angemessenen Frist vgl. u.a.: OLG Hamburg, BauR 2012, Seite 300 für die Lieferung und Montage von Fenstern: 6 Monate).

Insofern kann hier also nicht darauf abgestellt werden, dass der Beklagten eine Wohnung mit “geplanten” Balkon vermietet worden ist und insofern diese Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch keinen Balkon hatte. Zwar hat die Beklagte diesen Zustand über zwei Jahre hinweg ohne Mietminderung geduldet. Jedoch ergibt sich aus dem Mietsvertrag, dass eine Zusage seinerseits durch den Kläger/Vermieter erfolgt war, der Beklagten einen Balkon noch anzubauen. Dies ist bisher aber immer noch nicht erfolgt. Diese Zusage ist als Erweiterung des Mietvertrages anzusehen, so dass das Fehlen des Balkons spätestens nach Ablauf einer angemessenen Frist von höchstens einem Jahr einen Mangel der Mietsache darstellt (AG Köln, Urteil vom 21.10.2003, Az.: 212 C 60/03, u.a. in: WuM 2005, Seiten 239 f.).

Ist die Mietsache somit – wie hier – mit einem Mangel im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB behaftet, ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist, auch von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit. Diese Befreiung von der Mietzahlungspflicht tritt zudem automatisch ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist (BGH, NJW 1995, Seite 254; BGH, NJW-RR 1991, Seite 779; BGH, NJW 1987, Seite 432; BGH, ZMR 1985, Seite 403).

Diese Mietminderung tritt im Übrigen auch unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ob die Mangelursache in seinem Einflussbereich liegt (BayObLG, NJW 1987, Seite 1950) oder ob ihm die Beseitigung des Mangels möglich ist (BGH, NJW 1987, Seite 432).

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist im Übrigen die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: WuM 2010, Seiten 480 ff. = MDR 2010, Seite 916 = Das Grundeigentum 2010, Seiten 1047 f. = NJW 2010, Seiten 2648 f. = NZM 2010, Seiten 614 f. = ZMR 2010, Seiten 938 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.:VIII ZR 347/04, u. a. in: WuM 2005, Seiten 573 ff. = NJW 2005, Seiten 2773 f. = NZM 2005, Seiten 699 f. = Grundeigentum 2005, Seiten 1120 f. = ZMR 2005, Seiten 854 f. = DWW 2005, Seiten 371 f. = MDR 2006, Seiten 197 ff.; OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, Seite 80; OLG Frankfurt/Main, WuM 1986, Seite 19; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 1188 f.; LG Frankfurt/Main, WuM 2007, Seiten 316 f. = ZMR 2007, Seiten 698 f.).

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert. Eine Beeinträchtigung der Balkonnutzung bewertet die Rechtsprechung in der Regel insofern mit 2% bis maximal 10% (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013, Az.: 18 S 99/13, u.a. in: Grundeigentum 2014, Seiten 60 f.; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 15.01.2014, Az.: 2 C 207/13, u.a. in: Grundeigentum 2014, Seite 751; AG Wetzlar, Urteil vom 15.12.2008, Az.: 38 C 1467/08, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 542 f.; AG Ibbenbüren, Urteil vom 10.12.2003, Az.: 3 C 554/03, u.a. in: WuM 2007, Seite 405; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 08.02.2002, Az.: 716A C 265/01, u.a. in: WuM 2002, Seiten 486 f.; AG Potsdam, Urteil vom 09.03.1995, Az.: 26 C 406/94, u.a. in:WuM 1996, Seite 760).

Unter Berücksichtigung der hier konkret gegebenen Umstände erscheint dem erkennenden Gericht vorliegend eine Mietminderung von 3% der Brutto-Miete von 507,00 Euro/Monat für angemessen und ausreichend, mithin ein Betrag von 15,21 Euro/Monat, so dass die Beklagte hier auch berechtigt war, die Miete in dieser Höhe ab Mai 2014 nicht mehr an den Kläger zu zahlen, und zwar so lange nicht, bis der Kläger/Vermieter diesen Mangel behebt, in dem er einen Balkon an der Wohnung der Beklagten errichten lässt (LG Hamburg, Urteil vom 29.11.1996, Az.: 311 S 119/96, u.a. in: WuM 1997, Seiten 432 f.; AG Hamburg, Urteil vom 03.04.1996, Az.: 40b C 2532/94, u.a. in: WuM 1997, Seiten 432 f.).”