Hat eine gewerbliche Großvermieterin einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für Mahnungen durch eine Rechtsanwaltskanzlei?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 6720/14, Schlussurteil vom 06.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung auf den Seiten 3 und 4 wie folgt aus: “Die Klägerin ist ein gewerbliches Wohnungsunternehmen, das weit über 150.000 Wohnungen vermietet, allein ca. 17.000 Wohnungen in Dortmund. Sie beschäftigt ausgebildetes Personal, z. B. Kaufleute der Wohnungswirtschaft. Die Klägerin und ihre Rechtsvorgängerinnen haben Jahrzehnte das Forderungsmanagement selbst betrieben. Erst im zweiten Halbjahr des Jahres 2011 hat die Klägerin ein Inkassoinstitut als Tochterunternehmen gegründet. Nachdem das erkennende Gericht (AG Dortmund Urt. v. 8.8.2012 – 425 C 6285/12) und in der Folge dann auch andere Abteilungen des AG Dortmund und andere Gerichte die Erstattungsfähigkeit dieser Inkassokosten abgelehnt hat, hat die Klägerin das Inkassoinstitut wieder liquidiert und das Model des Inkassos über die Berliner Anwaltskanzlei … ins Leben gerufen.

Es ist nicht erkennbar, dass eine Notwendigkeit zur Einschaltung von … besteht. Insofern gilt die gleiche Argumantation zur Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwalts für einfache Kündigungen gem. BGH Rechtsprechung. Der BGH hat bereits in zwei Verfahren – einmal die Klägerin betreffend – entschieden (BGH VIII ZR 271/09, MietPrax-AK 543 BGB Nr. 18; VIII ZR 277/11, WuM 2012, 262), dass der Geschädigte nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen kann, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Insofern hat sich auch an der Argumentation des erkennenden Gerichts gegenüber den Inkassokosten der … nichts dadurch verändert, dass jetzt ein Anwaltsbüro mit dem Inkasso beauftragt wurde.

Auch der hier bekannte Ablauf des Mahnwesens spricht gegen die Einschaltung von … bzw. zumindest gegen die Erstattungsfähigkeit der Kosten.

Bisher ist hier immer vorgetragen worden, dass ein aus Sicht der Klägerin bestehender fälliger Mietrückstand innerhalb des ersten Monats 2 x schriftlich von der Klägerin selbst angemahnt wird und dass versucht wird, Telefonkontakt und per sms-Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen. Anschließend werden, wie sich auch aus der vorliegenden Akte ergibt, von … nochmals im 2. Monat 2 Mahnschreiben verschickt. Wenn der Mieter dort anruft, kann er “frei” entscheiden, ob er (1) mit der Klägerin direkt sprechen möchte oder (2) mit der beauftragten Kanzlei. Im dritten Monat erfolgt dann die Abgabe an die jetzigen Klägervertreter.

Eine Erforderlichkeit zur Einschaltung eines Anwalts bestand vorliegend auch nicht. Die Beklagte steht unter Betreuung. Der Betreuer hatte Kontakt zur Klägerin und hatte auf die fehlende Leistungsfähigkeit hingewiesen. Die Klägerin soll sogar davon gesprochen haben, die Forderung auszubuchen. Wie es bei der Kündigung bei einfacher Sach- und Rechtslage nicht der Einschaltung eines Anwalts bedarf, bedarf es für Mahnungen im konkreten Fall nicht der Einschaltung eines Anwalts. Diese Notwendigkeit ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedarf es keiner Zwischenschaltung eines Anwalts zwischen eigener Mahnung und gerichtlicher Geltendmachung nur zur Abfassung weiterer Mahnungen nicht.

Auch die anwaltlichen Mahnungen sind – wie im Übrigen ja auch die meisten anderen Schreiben der Klägerin und ihrer Prozessbevollmächtigten – standardisiert. Das kann die Klägerin auch weiterhin alleine machen. Das bisherige Mahnwesen gehörte zu den im Mietrecht nicht umlagefähigen Verwaltungskosten. Der Aufwand für die Forderungseinziehung auch bei Schuldnern, die sich in Verzug befinden, gehört nun einmal auch nach allgemeinem Schuldrecht nicht zum ersatzfähigen Schaden (BGHZ 66, 112 = NJW 1976,1256).

Die Klägerin hat durch jahrelange Übung gezeigt, dass das Mahnwesen von ihr ausgeübt werden kann. Alle dem Gericht bekannten Dortmunder Großvermieter machen dies auch selbst.

Es fehlt deshalb zum einen das Merkmal der Notwendigkeit dieser Kosten, zum anderen liegt auch ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht vor.

Das Gericht (AG Dortmund Urt. v. 8.8.2012 – 425 C 6285/12) hat bereits in seiner Entscheidung zum Konzerninkasso der Klägerin darauf hingewiesen, dass es auch bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin, die Einschaltung eines Anwalts in einfachen Fällen wie dem vorliegenden für nicht notwendig und deshalb auch nicht erstattungsfähig hält. Daran hat sich nichts geändert.“

Der AMV sucht betroffene Mieterinnen und Mieter der Deutschen Annington aus Berlin, die schon einmal ein Mahnschreiben von der Rechtsanwaltskanzlei JHS Legal, Inhaber Rechtsanwalt Jochen H. Schatz, Schloßstraße 48a, 12165 Berlin, bekommen haben. Wir bitten um Kontaktaufnahme und bedanken uns bereits im voraus.

Handelt es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 um einen qualifizierten Mietspiegel?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 411/13, Urteil vom 20.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, da der Kläger keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung hat. Denn nach dem Berliner Mietspiegel 2013 übersteigt die aktuelle Nettokaltmiete der Beklagten bereits die ortsübliche Vergleichsmiete, wie das Amtsgericht im Einzelnen zutreffend ausgeführt hat. Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und vom Land Berlin sowie Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Hiervon geht das Gericht entsprechend der Veröffentlichung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel sowie des Methodenberichts betreffend die Dokumentation der Arbeitsschritte und Ergebnisse dieses Mietspiegels aus, da substantiierte Einwände gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht vorgebracht worden sind. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels wie dies vorliegend der Fall ist – in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Dabei muss sie sich mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse möglich ist (BGH NJW 2014, 79). Dies ist vorliegend nicht geschehen.”

Anmerkung: Der AMV ist der Rechtsauffassung, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt! Wir verweisen hierzu auf unsere
Pressemitteilung 37/2015 vom 14.06.2015 – Warum das Landgericht Berlin das “Mietspiegel-Urteil” des Amtsgerichts Charlottenburg aufrechterhalten wird! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-372015/1602535390020929) sowie auf unsere Pressemitteilung 45/2015 vom 17.07.2015 – Landgericht Berlin – 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015: Berliner Mietspiegel 2013 ist als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-452015/1612219335719201).

Muss die Modernisierungsankündigung selbst bereits die Information enthalten, dass die Wohnung während der Bauzeit beheizt bleibe?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 257/14, Urteil vom 08.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung steht der Klägerin gegenüber den Beklagten der streitgegenständliche Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsarbeiten betreffend den Heizungs- und Fensteraustausch zu (§§ 555b ff BGB).

Die Modernisierungsankündigung vom 25. November 2013 ist wirksam. Sie entspricht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es unschädlich, dass sich aus dem Schreiben selbst nicht ergibt, dass die Klägerin den Beklagten von Beginn an garantiert hatte, dass die Wohnung während der Bauzeit beheizt bleibe, weil die Klägerin die Beheizbarkeit mit mobilen Heizgeräten auch an kalten Tagen sichergestellt hätte. Zum einen folgt unmittelbar aus § 535 Abs. 1 BGB, dass die Klägerin für eine Beheizbarkeit der Wohnung zu sorgen hat. Zum anderen ist es nach § 555d Abs. 3 S. 2 BGB zunächst Sache des Mieters, dem Vermieter nach Erhalt der Modernisierungsankündigung diejenigen Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen sollen, mitzuteilen. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass die Modernisierungsankündigung selbst noch keine Informationen enthalten muss, die dazu dienen sollen, einen möglichen, noch nicht erhobenen Härteeinwand des Mieters zu entkräften.”