Kann der Vermieter auch mit einer gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährten Forderung gegen die Mietkaution aufrechnen?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 65 C 106/15, Urteil vom 17.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Soweit der Kläger meint, die Schadensersatzansprüche der Beklagten seien bei Aufrechnung gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt gewesen, trifft dies zunächst zu. Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 31.05.2014. Dadurch sind die Ansprüche der Beklagten auf Schadensersatz nach der dadurch grundsätzlich am 01.06.2014 beginnenden Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB am 30.11.2014 abgelaufen. Dennoch kann der Beklagte als Vermieter auch mit einer gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährten Forderung aufrechnen. Denn nach § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung möglich. Das Gesetz enthält insoweit – anders als der Kläger konstruieren will – auch keine Ausnahme für Ansprüche seitens des Vermieters (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 01.07.1987, VIII ARZ 2/87, zitiert nach ibr-online).

Voraussetzung des § 215 BGB ist zunächst, dass die nunmehr verjährte Gegenforderung bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt war (Palandt, BGB, § 215, Rn. 1). So liegt es hier.

Dabei kommt es weiter nicht darauf an wann die Forderung des Klägers fällig geworden ist, vielmehr muss sie nur erfüllbar gewesen sein. Dies ist mit unbedingter Entstehung bei Beendigung des Mietvertrages der Fall gewesen. Seit Ablauf einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Schäden stehen der Beklagten unstreitig die streitrelevanten Ansprüche zur Seite. Bei Eintritt der Aufrechnungslage haben sich die erfüllbare klägerische Forderung auf Rückzahlung der Kaution und die fällige Forderung der Beklagten auf Schadensersatz damit unverjährt gegenüber gestanden. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte ihre Schadensersatzansprüche erst mit Schreiben vom 13.01.2015 mit Angeboten aus dem Jahr 2015 sämtlich konkret beziffert und erst nach Eintritt der Verjährung die Aufrechnung erklärt hat.

Die unbestrittenen Schäden sind schon im Wohnungsübergabeprotokoll vom 31.05.2014 aufgeführt worden, sodass sie beiden Parteien bekannt und lediglich die Kosten der Reparatur zu diesem Zeitpunkt noch unbekannt gewesen sind. Auf letzteres kommt es indes nicht an. Weder sieht § 215 BGB eine solche Einschränkung vor, noch wäre dies mit der Systematik des Rechtsinstituts Aufrechnung vereinbar. Sachenrechtlich erfordert eine Aufrechnung stets lediglich – und dies überträgt das Gericht auf die vorliegende Frage -, dass die Forderung bestimmbar ist. Das Sachenrecht eröffnet insoweit Spielraum im Hinblick auf die Beurteilung welche Forderung und in welcher Höhe diese von einer Aufrechnung betroffen sein soll. Wendet man dies auf den vorliegenden Fall an, so war zu unverjährter Zeit bereits bestimmbar welche Forderungen bestehen und so bestand bis zur Aufrechnungserklärung auch keine Unsicherheit, dass die Beklagte den klägerischen Ansprüchen ihrerseits Forderungen wird entgegensetzen. Damit muss auch § 215 BGB Anwendung finden.”