Beginnt die Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 1 BGB bei einem Mietminderungsanspruch wegen einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10% erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt?

Die Antwort des Amtsgerichts Koblenz (AG Koblenz – 152 C 3763/14, Urteil vom 26.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Koblenz in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht verjährt.

Die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entscheidend sind also die Kenntnis der Klägerin von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche. Diese hat sie unstreitig erst im März 2014 anlässlich einer Vermessung der Wohnung erlangt.

Das Gericht folgt der Auffassung des Landgerichts Krefeld mit Urteil vom 07.11.2012, Az: 2 S 23/12, wonach ein Mieter die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume erlangt.

Es liegt auch keine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor.

Eine solche ist dann gegeben, wenn der Gläubiger die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und auch ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt oder dasjenige nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen. Anhaltspunkte dafür, die Klägerin habe bereits während der Mietzeit Veranlassung gehabt, die einzelnen Maße des Mietobjekts zu ermitteln, liegen nicht vor. Die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche verteilt sich auf mehrere Räume. Eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räume ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.

Bei dieser Sachlage liegt weder eine positive Kenntnis noch eine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von der tatsächlichen Mietfläche vor Durchführung der Messung im März 2014 vor.

Die Verjährungsfrist begann deshalb erst im Jahr 2014 zu laufen.

Mithin sind die Zahlungsansprüche der Klägerin, welche der Höhe nach unstreitig sind, nicht verjährt.”

Muss der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 14/15, Urteil vom 16.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kammer teilt jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung wegen der von den Klägern verletzten Pflicht zur Anbietung freien Alternativwohnraums rechtsmissbräuchlich ist.

Es kann zunächst auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts verwiesen werden. Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten hat, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung ist daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, Tz. 13 f.):

Hier war unstreitig die unter der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Soweit die Kläger meinen, diese Wohnung sei mit der streitgegenständlichen nicht vergleichbar, da sie zwar eine ähnliche Fläche aufweise, aber nur über zwei – davon ein gefangenes – Zimmer und eine Wohnküche verfüge, vermag dies ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn die Wohnungen ähneln sich nicht nur hinsichtlich der Fläche. Auch die Zahl der Zimmer ist im Wesentlichen gleich, denn eine Wohnküche ist nicht anders als ein sonstiges Zimmer zu behandeln. Das Amtsgericht hat im Übrigen zutreffend darauf abgestellt, dass es letztlich die Sache des betroffenen Mieters sein muss, ob er gegenüber der bisherigen Wohnung sich ergebende Nachteile hinnimmt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 28. Januar 1995 – 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220, Nr. III 2 der Gründe; BGH, a. a. O. Tz. 15). Auf die Frage, ob weitere Einheiten im Hause zur fraglichen Zeit als zur Anmietung durch die Beklagten freie Wohnungen zur Verfügung standen, kommt es davon ausgehend nicht an.”

Besteht ein Anspruch auf eine Umlage der auf die Messdifferenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe der Zwischenzähler entfallenden Wasserkosten, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet?

Die Antwort des Amtsgerichts Rheine (AG Rheine – 10 C 331/14, Urteil vom 26.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Rheine in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 135,35 Euro gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.

Ein Nachzahlungsanspruch aufgrund der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2012 besteht nicht. Die Beklagte hat den streitgegenständlichen Betrag in Höhe von 135,35 Euro berechtigt nicht bezahlt.

Der streitgegenständliche Betrag ergibt sich aus der Differenz der in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegten Gesamtverbrauchsmenge von 318,58 m3 gegenüber dem von den Stadtwerken festgestellten Gesamtverbrach in Höhe von 418 m3. Unstreitig ist die Differenz auf eine Messdifferenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe der Zwischenzähler zurückzuführen. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, den Differenzbetrag anteilig zu tragen. Ein Anspruch auf eine Umlage der auf die Differenz entfallenden Wasserkosten besteht nur dann, wenn die Abweichung zwischen der vom Hauptzähler angezeigten Verbrauchsmenge und der Verbrauchsmenge der Summe der Einzelwasserzähler nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, dass der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. Anlass zu Bedenken bestehen nach überwiegender Ansicht, welcher das Gericht sich anschließt dann, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet. In diesem Fall spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Wohnungsverbrauchsmengen nur deshalb überschreitet, weil die Anlagen durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen oder Ventilen einen Verlust aufweisen, der nicht mehr im Zusammenhang mit dem Einzelverbrauch der Mieter steht (vgl. AG Salzgitter, Urteil vom 06.12.1994, Az.: 12a C 137/93; Langeberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rn. 359 m. w. N.).

Vorliegend liegt die Messdifferenz deutlich über 20 Prozent. Der streitgegenständliche von der Beklagten einbehaltene Betrag entspricht wie von ihr korrekt berechnet dem auf die Differenz entfallenden Anteil der Wasserkosten.”