Archiv für den Monat: Mai 2016

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 26.05.2016: Rückgang von Räumungsklagen und Zwangsräumungen 2015 in Spandau

585 Räumungsklagen und 408 Zwangsräumungen

Während es von 2013 zu 2014 zu einem Anstieg der Meldungen von Räumungsklagen in Spandau von 817 um 14 auf 831 gekommen war, gingen diese in 2015 auf 585 zurück. Gesamtstädtisch in Berlin waren es 2015 6.236. In gleicher Weise gingen die Zwangsräumungen in Spandau zurück: Von 568 in 2014 auf 408 in 2015. Berlinweit waren es 2015 insgesamt 4.587 Räumungsmitteilungen der Gerichtsvollzieher.

Der Kommentar des AMV:

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. nimmt diese Zahlen zum Anlass, für präventive Maßnahmen zur Verhinderung von Wohnungsverlusten zu werben“, sagt der 1. Vorsitzende des AMV, RA Uwe Piper. „Zwar ist der Rückgang sowohl der Räumungsklagen als auch der Zwangsräumungen 2015 in Spandau ein positives Zeichen, jedoch sind 585 Räumungsklagen und 408 Zwangsräumungen immer noch erheblich zu viele“, meint Piper. „Nur durch eine enge Zusammenarbeit und Kooperation zwischen dem Amt für Soziales, den Vermietern und den freien Trägern der Wohnungslosenhilfe kann diese Statistik verbessert werden“; so Piper. „Gerade bei den sechs städtischen Wohnungsgesellschaften sollte es möglich sein, Zwangsräumungen gänzlich zu verhindern“, fordert Piper. „Mieterinnen und Mietern, die in die Situation der drohenden Wohnugslosigkeit geraten sind und eine Räumungsklage zugestellt bekommen haben, kann nur eindringlich geraten werden, sich unverzüglich mit dem Amt für Soziales, Galenstraße 14, 13597 Berlin, Tel.: 90 279-2245, Fax: 90 279-2081, E-Mail: sozialamt@ba-spandau.berlin.de, in Verbindung zu setzen“, empfiehlt Piper. „Bei einer rechtshängigen Räumungsklage zählt jeder Tag“, schließt Piper.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/rueckgang-von-raeumungsklagen-und-zwangsraeumungen-2015-in-spandau/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“: 

Gilt der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 209/15, Urteil vom 11.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis c) in den Randnummern 15 – 19 wie folgt aus: „2. Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass den Klägern im Hinblick auf die in Höhe von 700 € geleistete, aber in der Abrechnung nicht berücksichtigte Vorauszahlung kein Anspruch auf Rückzahlung des entsprechenden Betrages aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zusteht. Zwar ist die Nebenkostenabrechnung des Beklagten für das Jahr 2011 bezüglich der Vorauszahlungen unrichtig und haben die Kläger insoweit einen Betrag in Höhe von 700 € zu Unrecht – also ohne Rechtsgrund – gezahlt. Gleichwohl können sie diesen Betrag nicht mehr zurückfordern, weil sie ihre diesbezüglichen Einwendungen gegen die Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht haben und mit ihnen deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB  ausgeschlossen sind.

a) Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB obliegt es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Gemäß § 556Abs. 3 Satz 6 BGB kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

b) Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB in Gang setzt, nach deren Ablauf der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen ist (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 –VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 15 ff.). Diese Voraussetzung ist hier indes erfüllt. Die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2011 vom 12. Juli 2012 wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen und begegnet auch im Übrigen keinen Bedenken. Insbesondere stellen die dem Beklagten darin unterlaufenen Fehler, wie die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen sowie die Abrechnung von Betriebskosten, die gemäß § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, lediglich inhaltliche Fehler der Abrechnung dar, die die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage stellen (vgl. Senatsurteile vom 12. Januar 2012 – VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15; vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2011 – VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98 Rn. 3, vom 23. September 2009 – VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6).

c) Wie der Senat (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2011 – VIII ZR 286/10, aaO) bereits entschieden hat, gilt der Einwendungsausschluss auch für – wie hier – in der Abrechnung zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht, dass die Kläger die verspätete Geltendmachung ihrer erstmals rund 22 Monate nach Erhalt der Abrechnung und somit nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB erhobenen Einwendungen nicht zu vertreten hätten.

Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht treuwidrig, dass sich der Beklagte angesichts der lange nach Ablauf der Einwendungsfrist erstmals erhobenen Beanstandung bezüglich der Vorauszahlungen auf die Ausschlussfrist beruft. Der von der Revision insoweit herangezogenen Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 Rn. 15) lag ein völlig anderer, nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde.“

Pressemitteilung 29/2016

Bundesgerichtshof – Jahresfrist gilt auch für Kosten, die überhaupt keine Betriebskosten sind!
Gilt die Jahresfrist für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten?

Der BGH (BGH – VIII ZR 209/15, Urteil vom 11.05.2016) bejaht … weiterlesen

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

tagesspiegel.de am 24.05.2016: Ombudsmann legt Zahlen vor – Neuer Rekord bei Beschwerden gegen Versicherer

21.000 neue Fälle gab es im vergangenen Jahr. Vor allem Streitereien mit Rechtsschutzversicherern nehmen zu, sagt Ombudsmann Günter Hirsch.

Versicherungsombudsmann ist für Kunden kostenlos

Für Kunden ist das Verfahren beim Versicherungsombudsmann kostenlos, bis zu einer Streitsumme von 10 000 Euro kann der Ombudsmann in Person des früheren Bundesgerichtshofs-Präsidenten Günter Hirschverbindliche Entscheidungen fällen – verbindlich für die Versicherer, Verbraucher können jederzeit klagen. Die Erfolgsquote der Kunden beim Ombudsmann liegt bei 44 Prozent, außer bei Lebensversicherungen. Hier sind es gerade einmal 24 Prozent.

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/ombudsmann-legt-zahlen-vor-neuer-rekord-bei-beschwerden-gegen-versicherer/13637562.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

correctiv.org am 19.05.2016: Die Graus-Verwaltung

Viele Mieter fühlen sich machtlos gegenüber ihrer Hausverwaltung. Die GMRE gilt als eine der schlimmsten der Branche.

Die Wohnungsnot macht’s möglich: Seit zehn Jahren zockt in Berlin die Hausverwaltung GMRE ihre Mieter ab. Falsche Nebenkostenabrechnungen, nicht erbrachte Leistungen, einbehaltene Kautionen. Gegen die Methoden sind die Betroffenen meist machtlos.

https://correctiv.org/blog/2016/05/19/graus-verwaltungen/

Pressemitteilung 28/2016

LBS-Kaufpreisspiegel Berlin: In zehn von zwölf Berliner Bezirken sind Wohnungskäufer gegenüber Mietern im Vorteil

– AMV fordert Senkung der Grunderwerbsteuer sowie Förderprogramm für selbstbewohntes Wohnungseigentum in Berlin –
Laut einer Berechnung des Instituts empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (LBS Nord) sind die monatlichen Finanzierungskosten für den Kauf einer Eigentumswohnung in zehn von zwölf Berliner Bezirken … weiterlesen

Pressemitteilung 27/2016

Rückgang von Räumungsklagen und Zwangsräumungen in Spandau im Jahr 2015

Nach § 22 Abs. 9 SGB II sowie nach § 36 Abs. 2 SGB XII hat das Amtsgericht Spandau dem Amt für Soziales Spandau Mitteilung zu erstatten, wenn bei ihm eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aufgrund von Zahlungsunfähigkeit nach § 543 Absatz 1, 2 Satz 1 Nummer 3 in Verbindung mit § 569 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eingeht, damit Hilfe zur Vermeidung der drohenden Wohnungslosigkeit angeboten werden kann. Während es von 2013 zu 2014 zu einem Anstieg der Meldungen von Räumungsklagen in Spandau von 817 um 14 auf 831 gekommen war, gingen diese in 2015 auf 585 zurück. Gesamtstädtisch in Berlin waren … weiterlesen

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 24.05.2016 – Vorletzter Platz: Kaum Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Spandau im Jahr 2015

Nur 163 Mietwohnungen in Spandau umgewandelt!

Kommentar des AMV:

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt es ausdrücklich, dass es in Spandau im Jahr 2015 kaum Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen gegeben hat“, sagt der 1. Vorsitzende des AMV, RA Uwe Piper. „Bedenkt man, dass der Wohnungsmarkt auch in Spandau in vielen Ortsteilen mehr als angespannt ist und preisgünstige Wohnungen weitestgehend fehlen, so ist es aus Sicht der Spandauer Mieterinnen und Mieter als positiv zu bewerten , dass der allgemeine Berlin-Trend an Spandau vorbeigegangen ist“, meint Piper. „Eine Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung birgt früher oder später – nach Ablauf der 10-jährigen Schutzfrist – oftmals die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung und damit des Wohnungsverlusts“, so Piper. „Hinzu kommt, dass sich eine unvermietete Wohnung teurer verkaufen lässt als eine vermietete“, schließt Piper.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/vorletzter-platz-kaum-umwandlungen-von-miet-in-eigentumswohnungen-in-spandau-im-jahr-2015/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“: 

Kann in einem beharrlichen Leugnen einer Pflichtverletzung ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn ein Mieter zuvor wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden ist und die Besorgnis des Vermieters besteht, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 39/15, Urteil vom 13.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) in den Randnummern 19 – 22 wie folgt aus: „Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Verletzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammenhang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft.

aa) Denn der Kläger hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung berufen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Beklagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kläger in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte habe seine – ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee bekannte – Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorgenommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hinaus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize.

Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kläger in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten Email-Verkehr mit dem Beklagten sowie unter Vorlage diverser Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2013 dahingehend vertieft, dass der Beklagte die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus diesem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache.

bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet lassen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Kläger erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Beklagte nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Presseclub am 22.05.2016: Teuer, knapp und hart umkämpft: Wer kann sich Wohnen überhaupt noch leisten?

Die Mietpreisbremse, ein Prestigeprojekt der Regierungskoalition, hat versagt. Dass horrend steigende Mieten der Vergangenheit angehören, hat sich nicht bewahrheitet. In Städten wie Berlin, Hamburg oder München liegen die Mieten höher als von dem durch die Bremse vorgegebenen Preisniveau.

http://mediathek.daserste.de/Presseclub/Teuer-knapp-und-hart-umk%C3%A4mpft-Wer-kann/Das-Erste/Video?documentId=35496246&topRessort&bcastId=311790