Ist eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Frist nach § 574b BGB statthaft, wenn der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 3 C 129/16, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter b. aa. wie folgt aus: “Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage war insbesondere mit Blick auf § 259 ZPO zulässig. Unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO ist eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Frist nach § 574b BGB statthaft, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2953 mwN; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. A., 2014, § 259, Rn. 2). Die Klage ist daher dann zulässig, wenn der Mieter nicht nur schweigt oder pauschal auf voraussichtliche Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, hinweist, sondern durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht gewillt ist, fristgerecht zu räumen. Die Interessen des Mieters sind dann ausreichend berücksichtigt, weil ihm die Möglichkeit zur Geltendmachung seiner Rechte, die er im Widerspruch geltend machen kann, mit Blick auf §§ 767, 769 ZPO nicht genommen werden. Maßgeblich für die Beurteilung der ernsthaften Besorgnis ist der objektive Empfängerhorizont.

Im Rahmen der informatorischen Anhörung während der mündlichen Verhandlung verneinte die Beklagte den Eigenbedarf des Klägers erstmals und verwies diesen auf ein Obdach bei dessen Lebenspartner. Zudem wies sie darauf hin, dass er sich ein Haus ohne Bewohner hätte kaufen müssen, wenn er eine Wohnung benötige. Im Einzelnen vgl. Aktenseite 164 f. Aus diesen Äußerungen lässt sich ohne Zweifel der Wille der Beklagten entnehmen, die Wohnung nicht fristgerecht zu räumen, weil sie den Kündigungsgrund anzweifelt. Anders kann dies nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht verstanden werden.

Es kann daher dahinstehen, ob der Widerspruch gegen die Kündigung vom 30. Januar 2016 auch auf die Kündigung vom 1. August zu beziehen ist, wofür jedenfalls sprechen würde, dass sich der Sachverhalt in Bezug auf die beiden Kündigungen aus Sicht der Kläger nicht geändert hat. Denn aus Sicht eines objektiven Beobachters wäre es nicht verständlich, warum die Beklagte ihre Ansicht zur Kündigung, zwischenzeitlich geändert haben soll, wie ihre Ausführungen in der mündlichen Verhandlungen auch bestätigten. Aufgrund des Verhaltens in der mündlichen Verhandlung war es aber bereits nicht erforderlich, dies im Rahmen des § 259 ZPO zu berücksichtigen.”

Stellen unwahre oder diffamierende Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen?

Die Antwort des Landgerichts Duisburg (LG Duisburg – 6 O 219/13, Urteil vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Duisburg  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus waren die fristlosen Kündigungen der Beklagten gemäß § 543 Abs. 1 BGB aber auch wirksam. Es lagen wichtige Gründe vor, die die Beklagte berechtigten, das Mietverhältnis mit der Klägerin außerordentlich zu kündigen.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn der kündigenden Partei die Fortsetzung des Vertrages nach den Umständen des Einzelfalles aufgrund einer umfassenden Abwägung der Interessen der Parteien nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis der Parteien so sehr erschüttert Ist, dass eine gedeihliche Zusammenarbeit der Parteien nicht mehr zu erwarten ist. Das eigene Verhalten des Kündigenden spielt gleichfalls eine erhebliche Rolle, so dass sein Kündigungsrecht entfallen kann, wenn er die Zerrüttung überwiegend selbst verschuldet hat. Dagegen steht die beiderseitige Verursachung der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses einer Kündigung durch beide Teile nicht notwendig entgegen. Grundsätzlich kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund nur in Betracht, falls die Kündigungsgründe in der Person des Kündigungsgegners liegen oder jedenfalls aus dessen Risikobereich stammen. Dabei muss sich jede Partei das Verschulden Ihrer Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen. Grund zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund können schwere Beleidigungen oder Tätlichkeiten des Mieters gegen den Vermieter geben, auch Diffamierungen (vgl. Emmerich in Staudinger, BGB 2014, § 543 Rd. 5 ff). Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH NZM 2010, 901. Gleiches muss dann aber auch im umgekehrten Fall gelten. wenn der Mieter in Bezug auf den Vermieter unwahre oder diffamierende Behauptungen aufstellt. Im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB) sind die Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung sicherzustellen. Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspartners erheblich zu beeinträchtigen (vgl. BGH NZM 2010, 901).”

Verliert ein Mieter sein Recht zur Minderung des Mietzinses, wenn er nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt und er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 6 C 63/16, Urteil vom 04.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wegen der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses bis einschließlich Juli 2015 haben die Beklagten ihr Minderungsrecht verloren. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten wurden die ersten feuchten Stellen im Dezember 2014 von ihnen an den Wänden im Bürobereich entdeckt. Erst mit Schreiben vom 29.06.2015 haben die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten erklärt, dass alle Mietzahlungen für die Zukunft unter Vorbehalt der Rückforderung bestehen, da die bestehenden Mängel eine Mietminderung in Höhe von 100% rechtfertigen. Das Gericht verkennt nicht, dass die Parteien nach Dezember 2015 über die Ursache der Feuchtigkeitssituation gesprochen haben, jedoch wurde der Mietzins vorbehaltlos von den Beklagten bezahlt. Wenn ein Mieter nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt, verliert er sein Recht zur Minderung des Mietzinses, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt (Vergleiche OLG Naumburg, NZM 2002, S. 251). Diese Voraussetzungen liegen vor.”