Sind Doppelkastenfenster ein Negativmerkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 7 C 38/16, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete im beantragten Umfang.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 b Abs. 2 BGB sind eingehalten. Das Zustimmungsverlangen selbst erfüllt die formalen Voraussetzungen des § 558 a BGB. Es ist schriftlich geltend gemacht und unter Bezugnahme auf den ### Mietspiegel 2015 ausreichend begründet. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Die Kappungsgrenze ist gewahrt.

Die ortsübliche Miete ist anhand des ### Mietspiegels 2015 zu ermitteln.

Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral zu bewerten.

Auch die Merkmalgruppe 3 ist (mindestens) neutral zu bewerten. Sie verfügt über mindestens zwei wohnwerterhöhende Merkmale (großer Balkon und Kaltwasserzähler). Dem steht unstreitig der nicht vorhandene Breitbandanschluss gegenüber. Dagegen hat der Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Wohnung überwiegend einfachverglast ist. Der Kläger hat dazu vorgetragen, es handele sich nicht um Einfachverglasung, sondern um Doppelkastenfenster. Der für das von ihm behauptete Negativmerkmal darlegungs- und beweisbelastete – Beklagte, der ansonsten zu jedem Punkt detailliert Stellung bezogen hat, hat daraufhin nicht näher substantiiert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Einlassung richtig ist und die Parteien lediglich darüber streiten, ob es sich bei Doppelkastenfenstern um eine Einfachverglasung handelt oder nicht. Insoweit ist aber dem Kläger zuzustimmen. Die Doppelkastenfenster erfüllen kein Negativmerkmal nach dem Mietspiegel. Es kann daher offen bleiben, ob beim Einzug des Beklagten die Elektroinstallation unzureichend war oder nicht. Auch dies als wahr unterstellt (und den Klägerseits behaupteten Abstellraum außen vor gelassen) stünden sich zwei Negativ- und zwei Positivmerkmale gegenüber, so dass die Gruppe insgesamt neutral ist.

Das Gericht hält, ohne dass es darauf noch ankäme, auch die Gruppe 5 für mindestens neutral. Denn entgegen der Auffassung des Beklagten liegt das Gebäuden nicht an einer besonders verkehrsbelasteten Straße. Die besonders verkehrsbelasteten Straßen weist der Mietspiegel ausdrücklich aus. Die P. Straße gehört zu Recht nicht dazu. Sie wird auch nicht dadurch besonders verkehrsbelastet, dass auf der Straße ein Bus fährt und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke hört. In einer Großstadt hört man fast immer irgendwelche Geräusche. Es wird auch kein Positivmerkmal für besonders ruhige Lage geltend gemacht. Ein Negativmerkmal liegt aber nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet ist. Das ist nicht der Fall. Dagegen liegt die Wohnung zwar sicher nicht in einer bevorzugten Citylage, aber gerichtsbekannt – und wohl auch unstreitig – in einer Umgebung, die von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägt ist, was ein Positivmerkmal darstellt. Es kann daher dahinstehen, ob, wie der Beklagte behauptet, von den Geschäften im Haus eine erhebliche Belästigung ausgeht. Auch dann bleibt die Merkmalgruppe neutral.

Die Bewertung der übrigen Merkmalgruppen kann daher dahinstehen, und eine Beweisaufnahme war entbehrlich. Schon bei nur einer neutralen Merkmalgruppe (wie unstreitig) wäre die Klage überwiegend begründet, schon bei zwei neutralen und drei negativen Gruppen wäre sie begründet, bei drei neutralen ist sie es erst recht. Denn die Vergleichsmiete ist bei zwei von fünf Negativmerkmalen so zu berechnen, dass vom Mittelwert 2/5 der Differenz zwischen Mittel- und Unterwert (6,18 Euro – 4,72 Euro = 1,46 Euro) abzuziehen ist, also 0,58 Euro. Die Vergleichsmiete beträgt daher mindestens (den gesamten Beklagtenvortrag als wahr unterstellt) 6,18 Euro/qm – 0,58 Euro/qm = 5,60 Euro/qm. Wegen der Kappungsgrenze (ausgehend von 417 Euro Kaltmiete) begehrt der Kläger aber nur eine Erhöhung auf 5,10 Euro/qm (479,55:94).

Darf der Mieter die von ihm geleistete Kaution gegen Ende der Mietzeit “abwohnen”?

Die Antwort des Amtsgerichts Calw (AG Calw – 8 C 148/16, Urteil vom 01.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Calw in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gem. § 535 Abs.2 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate Oktober und November 2015 in Höhe von jeweils 590,00 monatlich, also insgesamt in Höhe von 1.180,00 Euro.

Diese Forderung ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gem. § 389 BGB erloschen. Voraussetzung einer erfolgreichen Aufrechnung ist u.a. die Fälligkeit der Gegenforderung (vgl. Palandt BGB, § 387 Rn.11 m.w.N.)

Der durch die Beklagte erstmals im Prozess zur Aufrechnung gestellte Kautionsrückzahlungsanspruch ist vorliegend nicht fällig, da das Sicherungsinteresse der Klägerin immer noch fortbesteht. Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen. Der Mieter darf die Kaution gegen Ende der Mietzeit also nicht “abwohnen”.

Grundsätzlich ist der Vermieter jedoch verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr benötigt. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aber nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach der Rspr. eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig (vgl. BGH BeckRS 2006, 03756, BGHZ 101, 244, 250). Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind. Bei der regelmäßig zugebilligten Prüfungsfrist von sechs Monaten handelt es sich nach der Rspr. nicht um eine Höchst-, sondern allenfalls um eine Mindestfrist (vgl. LG Berlin, BeckRS 2011, 04726). Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht in der Hand, die Nebenkosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Wegen laufender Abrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung ist der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.4 BGB nicht verpflichtet.

Die Klägerin darf vorliegend, unabhängig von der Tatsache, dass die Wohnung nur in den Sommermonaten angemietet wurde, davon ausgehen, dass eine höhere Betriebskostennachzahlung durch die Beklagte zu erwarten ist, da die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung von 180,00 Euro/Monat sich ursprünglich nur auf zwei Personen bezogen hat, wobei zumindest drei Personen ständig in der Wohnung gelebt haben. Daraus folgt beispielsweise ein erhöhter Wasserverbrauch.

Im Übrigen steht der Klägerin gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, Abs.2, 286, 398 BGB zu, da sich die Beklagte mit der Zahlung der Mieten für die Monate Oktober und November 2015 im Verzug befand. Auch dieser Anspruch ist von dem Sicherungsinteresse der Klägerin an der hinterlegten Kaution umfasst.

Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte musste vorliegend nicht entschieden werden, da die innerprozessuale Bedingung für die Entscheidung, nämlich die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs, nicht gegeben war.

Im Übrigen wären behauptete Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte wegen der Verunreinigung des Teppichbodens im Kinderzimmer der Wohnung noch nicht verjährt. Denn grundsätzlich kann der Vermieter auch mit einer verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, insbesondere mit einer solchen, die der sechsmonatigen Verjährung des § 558 BGB unterliegt. Nach der Rspr. ist der Vermieter von Wohnraum deshalb allein, weil er die vom Mieter gestellte Kaution innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgerechnet hat, nicht gehindert ist, mit gem. § 558 BGB verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen (vgl. BGH MW 1987, 2372).

Da sich die Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug befand, ist sie überdies gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr.1, 288 Abs. 1 BGB verpflichtet, der Klägerin Verzugszinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus abgetretenem Recht (s.o.) zu bezahlen.”

Hat ein ausländischer Mieter das Recht, sich nicht nur in Deutsch, sondern auch in seiner Muttersprache zu informieren?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 412 C 11331/15, Urteil vom 22.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: “Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes. Die Anbringung einer mobilen Parabolantenne auf einem mitvermieteten Balkon einer Wohnung ist dann vertragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des den Mietern gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält bzw. wenn der Vermieter nicht aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag eine solche Aufstellung zu dulden hat.

Zur inhaltlichen Bewertung des Klagebegehrens und der von den Parteien vorgetragenen Gründen muss eine Abwägung zwischen den jeweils geltend gemachten Interessen vorgenommen werden, namentlich zwischen dem Recht der Klägerin aus Art. 14 GG und dem aus Art. 5 GG resultierenden Recht auf Informationsfreiheit des Beklagten, wobei bezüglich des Beklagten zu berücksichtigen ist, dass ihm grundsätzlich das Recht zusteht, sich nicht nur auf Deutsch, sondern auch in seiner Herkunftslandessprache zu informieren.

Nach den von den Parteien vorgetragenen Tatsachen und den vorgelegten Lichtbildern überwiegt in vorliegendem Fall nach Auffassung des Gerichts das Interesse der Klägerin nicht das Interesse des Beklagten.

Die Gebäudesubstanz des Anwesens der Klägerin wurde durch das Aufstellen der Antenne durch den Beklagten nicht beeinträchtigt: Ein Schaden am Gebäude wurde das Aufstellen der Antenne seitens des Beklagten nicht verursacht – und zwar wurde weder die Substanz der Außenwände, noch die des Balkons, noch die der Fenster/Balkontür beeinträchtigt, weil der Beklagte zur Verkabelung ein sog. Flachkabel verwendete.

Soweit die Klägerin vorträgt, bereits das unsachgemäße Anbringen einer Antenne auf dem Balkon bringe die Gefahr mit sich, dass diese sich löse und herabfalle, so ist dieser Vortrag für das Gericht nicht nachvollziehbar. Inwieweit hier eine “unsachgemäße” Anbringung vorliegen soll, wird von der Klagepartei nicht weiter ausgeführt. Selbst wenn die Antenne herunterfallen sollte (wobei mögliche Gründe hierfür ebenfalls nicht von der Klagepartei vorgetragen wurden), so ist davon auszugehen, dass sie senkrecht aus geringer Höhe nach unten fällt und damit lediglich auf Fußboden des Balkons, weil die Antenne selbst gerade nicht über die Brüstung des Balkons hinausragt. Wie sich hieraus eine Gefährdung von Leib und Leben dritter Personen ergeben soll, für die die Klägerin schadensersatzpflichtig sein soll, ist dem Gericht nicht ersichtlich.

Innerhalb der Abwägung der jeweils beteiligten Interessen ist bezüglich des Eigentumsgrundrechts der Klägerin allerdings zu berücksichtigen, dass u. U. bereits eine optische Beeinträchtigung zu einer Verletzung des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 GG führen kann:

Hier verhält es sich nach Ansicht des Gerichts zwar so, dass die streitgegenständliche Antenne zwar überhaupt auf dem Balkon des Beklagten wahrnehmbar ist, aber nicht in einem Maße, dass damit eine relevante Beeinträchtigung der Interessen der Klägerin einhergeht: Die Fassade der Klägerin wird lediglich einem nicht erheblichen Maße berührt, weil die Parabolantenne über die Balkonbrüstung hinaus zumindest auf den von der Klägerin vorgelegten Fotos, – die zum Teil von einem Balkon auf gleicher Stockwerksebene wie die Wohnung des Beklagten gemacht wurden -, zu sehen ist. Es handelt sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, deren Schüssel sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befindet und deren Schüssel seitlich zum Balkon so ausgerichtet ist, dass die Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar ist. Der Balkon des Beklagten befindet sich unstrittig im fünften Stock, so dass der perspektivische Blick des Betrachters auf Erdgeschossebene (“Fußgängerperspektive”) die Schüssel kaum wahrnehmen – kann, und dies auch nur dann, wenn sich der Betrachter weiter vom Anwesen entfernt. Die Schüssel ist nach innen in den Balkon hinein in der Art von Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung einhergeht. Die von der Klägerin vorgetragene “Gefahr”, die allein vom Aufstellen der Antenne auf dem Balkon des Beklagten ausgehen soll, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Der Gesamteindruck der Fassade wird für den Betrachter nur in vernachlässigender Weise gestört auch deswegen, weil sich unmittelbar vor dem Balkon des Beklagten ein großer Baum befindet, der die Sicht auf den Balkon des Beklagten – und damit auch auf die Antenne – verdeckt.

Das Gericht hat sich über die vorgelegten Fotos und über googlemaps einen eigenen Eindruck vom Anwesen verschafft. Es handelt sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Umgebung keine anderen Wohngebäude zu verzeichnen sind. Die nächsten Gebäude befinden sich um Abstand von 60-100 m zum streitgegenständlichen Objekt. Im Wesentlichen ist das Gebäude der Klägerin von Grünflächen und der daran anschließenden Straße … umgeben, so dass ein Einsehen des Balkons des Beklagten auf der Höhe des Balkons – auch wegen des davor stehenden Baums – nahezu unmöglich ist. Die Antenne wurde am äußersten Ende des Balkons des Beklagten angebracht. Der Balkon selbst befindet sich am äußeren Ende des Gebäudes, so dass die Antenne nicht als optisch störendes Element anzusehen ist. Die optisch ungeschmälerte Erhaltung des klägerischen Wohnhauses bzw. der Fassadenfront ist aus Sicht des Gerichts ohne nennenswerte Einschränkungen und Beeinträchtigungen gewährleistet.

Das Interesse des Beklagten geht dahin, über die von ihm aufgestellte Antenne irakische Fernsehsender aus dem Irak auf arabisch zu empfangen, die er über das Breitbandkabelnetz nicht empfangen kann. Der Beklagte ist tatsächlich nicht im Besitz eines internetfähigen Fernsehers und sein Computer eignet sich aus technischen Gründen nur bedingt dazu, Videos in angemessener Qualität darzustellen.
In Abwägung der widerstreitenden Interessen ist das Gericht daher der Ansicht, dass die Balkonnutzung des Beklagten in der vorliegenden Art mittels Aufstellens der Antenne noch innerhalb des zulässigen Mietgebrauchs der Wohnungsnutzung liegt, weil keine nennenswerte Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin zu verzeichnen ist. Die Klage ist daher abzuweisen.”