Archiv für den Monat: März 2017

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann ein Mieter mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter Randnummer 15 wie folgt aus: “Dass der Beklagte nicht ausdrücklich geltend gemacht hat, die Ursache des Lärms könne auch in der Nichteinhaltung der zur Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften liegen, ist unschädlich. Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Senats mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II.1; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 11; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 mwN). Das enthebt den Tatrichter aber – selbstverständlich – nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann. Zudem liegt nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht haben, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten ist. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung in der Wohnung des Beklagten geführt und ihn auch zur Minderung der Miete berechtigt hat.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Abendschau am 20.03.2017: Startup treibt Geld beim Vermieter ein

Die Gesetzeslücke ist eindeutig und offensichtlich: Vermieter, die gegen das Mietpreisbindungsgesetz verstoßen, müssen keine Strafen fürchten. Wir stellen ein Berliner Startup vor, das Mietern anbietet, die Differenz zwischen gesetzlicher Miete und zu viel verlangter Miete beim Vermieter einzutreiben.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Startup-treibt-Geld-beim-Vermieter-ein/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41656956

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

rbb-online.de am 20.03.2017: Interview | Wohnraumversorgung Berlin “Die Mietenbremse greift nicht richtig”

“Wohnraumversorgung Berlin” ist der nüchterne Name einer neuen Institution, die für gerechte Mieten sorgen soll. Leiter Jan Kuhnert sagt, die besten Ideen nützten nichts, wenn keiner sie umsetzt oder kontrolliert. Den Glauben an die Mieterstadt hat er nicht verloren.

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/03/Interview-jan-kuhnert-berlin-mieten-wohnraumversorgung.html

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

rbb-online.de am 20.03.2017: rbb-Recherche | Ausnahmen, Schlupflöcher, Hintertürchen Mieterschutz in Berlin ist fast wirkungslos

Was hilft gegen explodierende Mieten in Berlin? Trotz eines ganzen Pakets von Gesetzen und Verordnungen wird Wohnen immer teurer. Denn hinter vielen Mieterschutz-Maßnahmen verbirgt sich vor allem politischer Aktionismus.

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/03/mieterschutz-in-berlin-wirkt-fast-nicht.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss ein Mieter bei einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung die Ursache des beanstandeten Lärms benennen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter Randnummer 12 wie folgt aus: “Der Beklagte hat die Lärmbelastung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht, ausreichend beschrieben und überdies durch detaillierte “Lärmprotokolle” konkretisiert, derer es nach der Rechtsprechung des Senats bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen nicht einmal bedarf (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18). Zur Ursache des beanstandeten Lärms musste der Beklagte nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht. Wenn die Partei – wie hier der Beklagte – gleichwohl eine aus ihrer Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, sie wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.”

Pressemitteilung 33/2017

Deutsche Wohnen – Gewinnmaximierungsstrategie versus Mieterschutz

Die Deutsche Wohnen AG hat am 21.03.2017 ihr Jahresergebnis zum 31.12.2016 veröffentlicht:

– Der Konzerngewinn stieg 2016 um 35 Prozent auf 1,6 Milliarden Euro

– Die Mieteinnahmen wuchsen um 11 Prozent auf 704,5 Millionen Euro

– Die Durchschnittsmiete lag bei 6,10 Euro je Quadratmeter

– Für 2017 prognostiziert die Deutsche Wohnen, dass die Mieten um weitere 3,5 Prozent steigen werden

„Die Deutsche Wohnen AG, die in Berlin ca. 110.000 Wohnungen bewirtschaftet und Berlins größter Vermieter ist, fährt eine agressive Mieterhöhungspolitik zu Lasten ihrer Mieter”, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V., RA Uwe Piper. „Sie ist dafür bekannt, dass sie … weiterlesen

Aus der Rubrik “Stadtentwicklung”:

Berliner Morgenpost am 19.03.2017: Stadtentwicklung – Hochhäuser – Wie Berlin weiter wachsen soll

Viele sehnen sich nach einem Mittelpunkt, doch die Stadtplaner sehen in den Bezirkszentren den größten Vorteil der Stadt.

http://www.morgenpost.de/berlin/article209977417/Wie-Berlin-weiter-wachsen-soll.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Morgenpost am 17.03.2017 – Mehr Sozialwohnungen: Bezirke wehren sich gegen Senatspläne

Investoren sollen künftig 30 Prozent der Neubauflächen für Einkommensschwache zur Verfügung stellen

“Zum Berliner Modell gibt es unterschiedliche Auffassungen”, sagte Bewig. Er hält es für rechtlich fragwürdig, solche Auflagen “pauschal festzulegen”. Zudem gebe es in Spandau eher keinen Mangel an günstigen Wohnungen. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bestätigte kürzlich im Stadtentwicklungsausschuss, dass “einige Bezirke” die Vorgaben ablehnen. Die Linke-Politikerin ließ aber auch keinen Zweifel daran, dass sie “keine andere Möglichkeit” sieht, einen “Mindestanteil bezahlbarer und belegungsgebundener Wohnungen zu sichern”. Sollten sich Bezirke weigern, werde sie die Projekte an sich ziehen, so Lompscher.

http://www.morgenpost.de/incoming/article209959411/Mehr-Sozialwohnungen-Bezirke-wehren-sich-gegen-Senatsplaene.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss ein Mieter bei einer Mietminderung das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) unter Randnummer 11 wie folgt aus: “Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.”

Pressemitteilung 32/2017

Mieterschutz-Anträge in der Bezirksverordnetenversammlung Spandau am 29.03.2017

Die Bezirksverordnetenversammlung Spandau wird sich in ihrer Sitzung am 29.03.2017 gleich mit fünf Anträgen aus dem Bereich Wohnen und Mieten beschäftigen: 1) Einrichtung eines Berliner Klagefonds für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter, 2) Einrichtung kostenloser Mieterberatungen, 3) Übernahme von Mitgliedsbeiträgen für transferleistungsbeziehende Haushalte für einen Rechtsschutz in Mieterorganisationen, 4) Deutsche Wohnen soll Berliner Mitspiegel 2015 anerkennen und 5) Finanzierung eines “Grobscreenings” für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Spandau. … weiterlesen