Archiv für den Monat: März 2017

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, wenn das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne ohne Duschaufsatz und nur halbhoch gefliest ist?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 1 S 32/15, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Mit dem oben genannten Urteil hat das Amtsgericht die Beklagte — entsprechend den von den Klägern erstinstanzlich gestellten Sachanträgen — verurteilt, den im Badezimmer der von den Klägern angemieteten — näher bezeichneten — Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete wegen des vorbezeichneten Schimmels in Höhe von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, berechtigt seien. Die gegen dieses Urteil gerichtete zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat in der Sache Erfolg.

Die Klage ist unbegründet.

Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass seit Frühjahr 2013 bis heute im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung an zwei Wänden über der Badewanne ein kräftiger Schimmelbefall vorliegt, und zwar im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände. Dieser Schimmelbefall ist rechtlich als Mangel der Mietwohnung zu qualifizieren, woraus sich grundsätzlich ergibt, dass die Beklagte als Vermieterin zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist (§ 535 12 BGB) und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Mietzins der Höhe nach seit Eintritt und Anzeige des Mangels gemindert ist (§ 536 1 2 BGB). Vorliegend sind indes der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung deshalb ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weil weiter feststeht, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Kläger beruht, wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt.

Aufgrund des von der Kammer — gemäß ihrem Beweisbeschluss vom 11.02.2016 eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. ### 02.06.2016 steht fest, dass für die Entstehung des Schimmels bauseitige Ursachen ausscheiden. Damit hat die Beklagte als Vermieterin den ihr in Fällen der vorliegenden Art obliegenden Ausschlussbeweis geführt, nämlich dass für den als solchen unstreitigen Schimmel bauseitige Ursachen, insbesondere Baumängel, ausscheiden. Soweit der Sachverständige im vorgenannten Gutachten anspricht, dass die im Badezimmer installierte so genannte Kölner Lüftung nicht ausreichend leistungsstark sei, um die Luft im Badezimmer nach einem Duschvorgang hinreichend rasch wieder zu entfeuchten, steht fest, dass dieser Umstand für Entstehung und Fortbestand des Schimmelbefalls nicht ursächlich ist. Der Sachverständige stellt vielmehr ausdrücklich fest, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung — wobei der Sachverständige eine Entlüftungsleistung von zwei bis vier Luftwechseln pro Stunde zugrunde legt — die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte; auch eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers hätte die durchfeuchtete Wand nicht entfeuchten können. Die vorzitierten Feststellungen des Sachverständigen sind unmittelbar einleuchtend und überzeugend, die Kammer schließt sich ihnen an.

Soweit die Beklagte — unter Aufführung von Einzelheiten — entgegen dem Gutachten des Sachverständigen geltend macht, die Kölner Lüftung im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sei sehr wohl ausreichend leistungsstark und funktioniere auch ordnungsgemäß, kam es hierauf nicht an, weil die vom Sachverständigen insoweit erörterten Defizite der Lüftung — wie vorgenannt gesichert nicht ursächlich sind für Entstehung und Fortbestand des Schimmels.

Zugleich steht aufgrund des Sachverständigengutachtens fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn die Kläger in der Badewanne stehend duschen. Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen. Dabei kann dahinstehen, ob — wie die Kläger meinen — zum vertragsgemäßen Mietgebrauch nach heutigen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietvertragsschluss im Jahre 1984 gehört, dass man in einer Badewanne im Stehen duschen kann. Denn selbst wenn man das grundsätzlich bejahen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vorliegend diese Art der Benutzung der Badewanne durch die Kläger als Mieter dennoch eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläufig — und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar — zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt. Das Badezimmer der Wohnung war und ist nämlich nach seiner Ausstattung — wie offensichtlich ist — nicht für die von den Klägern praktizierte vorgenannte Nutzung — stehendes Duschen in der Badewanne geeignet, Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichenden Fliesenspiegel führt vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt, mit der weiteren Folge der Schimmelbildung in diesen Bereichen.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Abendschau am 23.03.2017: Der Trick mit den Eigentumswohnungen

Trotz Umwandlungsverordnung entstehen in Berlin immer mehr Eigentumswohnungen. Die Verkäufer nutzen hier ein Schlupfloch, denn die Behörden müssen die Anträge auf Umwandlung von Miet– in Eigentumswohnungen genehmigen, wenn der Vermieter sich verpflichtet, sieben Jahre nach Antrag nur an die Mieter zu verkaufen.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Der-Trick-mit-den-Eigentumswohnungen/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41744636

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Abendschau am 22.03.2017: Immer höher und größer – aber nicht überall

Der rot-rot-grüne Senat will ein Hochhausentwicklungsplan für Berlin erarbeiten. Darin soll festgelegt werden, wo neben Alexanderplatz und Breitscheidplatz neue Hochhäuser entstehen können. Im Gespräch sind unter anderem der Ernst-Reuter-Platz und der Zoo-Vorplatz.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Immer-h%C3%B6her-und-gr%C3%B6%C3%9Fer-aber-nicht-%C3%BCber/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41717042

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Abendschau am 22.03.2017: Sozialwohnungen – das fehlgeschlagene Experiment?

2011 beschloss der Senat ein Wohnraumversorgungsgesetz. Er wollte damit Mietsteigerungen im sozialen Wohnungsbau bremsen und den Rückgang an Wohnungen stoppen. Doch das Gesetz verfehlte seine Wirkung

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Sozialwohnungen-das-fehlgeschlagene-Ex/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41717066

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Abendschau am 21.03.2017: Stumpfe Waffen gegen Ferienwohnungen

Von den 12.000 Ferienwohnungen sind erst 1.500 wieder dem Mietmarkt zugeführt worden. Die Gründe sind vielfältig. Viele Vermieter nutzen eine Lücke und vermieten möblierte Wohnungen ab zwei Monaten Mietdauer.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Stumpfe-Waffen-gegen-Ferienwohnungen/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41683222

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

„Zuerst habe ich den Vermieter ange­schrieben und verlangt, dass der Mietspiegel einge­halten wird“, sagt Laura H.. Doch die Deutsche Wohnen blieb stur. Laura H. klagte und bekam vom Amts­gericht Berlin-Lichten­berg in vollem Umfang recht (Az. 2 C 202/16).

https://www.test.de/Mutmacher-Laura-H-klagte-die-Mietpreisbremse-ein-5153364-0/

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss v. 21.2.2017: Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, reicht es aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

haufe.de am 17.03.2017: Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung

Mindert ein Mieter wegen Lärmbelastung der Wohnung die Miete, muss er nur darlegen, wie sich der Lärm bemerkbar macht. Zur Mangelursache muss er nichts vortragen. Nennt er dennoch eine Ursache, engt dies sein Minderungsrecht nicht auf solche Mängel ein, die auf dieser Ursache beruhen.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietminderung-wegen-laerm-in-der-wohnung_258_405224.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, in der geregelt ist, dass das Mietverhältnis über die Garage von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses über die Garage/Stellplatz nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Schwelm (AG Schwelm – 27 C 228/16, Urteil vom 16.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schwelm in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten mit Vertrag vom 27.03.2013 angemieteten Garage nicht zu, denn die am 24.05.2016 allein auf die Garage bezogene ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Die am 27.03.2013 erfolgte Anmietung der auf dem Grundstück Berghauser Straße Nr. 10 c in Breckerfeld gelegenen Wohnräume in der 1. Etage und die zeitgleich erfolgte Anmietung der auf demselben Grundstück im Erdgeschoss rechts neben dem Hauseingang befindlichen Garage in derselben Vertragsurkunde stellen bei verständiger Würdigung ein rechtlich einheitliches Mietverhältnis dar mit der Folge, dass eine Teilkündigung einzelner Räume, wie hier allein der Garage, nicht zulässig ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis nur einheitlich nach den Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.

Die Klägerin kann sich bei dem vorliegenden Sachverhalt nicht mit Erfolg auf § 15 Abs. 4 des schriftlichen Mietvertrages stützen, in welchem unter anderem aufgeführt ist, dass das Mietverhältnis über die Garage von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses über die Garage/Stellplatz nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist. Bei dem von der Klägerin verwendeten Mietvertrag handelt es sich um einen von Haus- und Grund Hagen und Umgebung e. V. herausgegebenen vorformulierten Mietvertrag, dessen Regelungen damit der AGB Kontrolle unterliegen. Vorliegend haben die Parteien zur Anmietung der Wohnräume und der Garage nur ein Vertragsformular verwendet. Damit spricht bereits die Vermutung für die rechtliche Einheit des Mietverhältnisses. Ebenso wie umgekehrt die Anmietung von Wohnräumen und einer Garage in zwei separaten Verträgen für deren rechtliche Selbständigkeit spricht. Die Vermutungswirkung der rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses kann entkräftet sein, wenn ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich zum Ausdruck gelangt ist. Hierfür reicht allein noch nicht die gesonderte Ausweisung des Mietpreises für die Garage in § 3 des Mietvertrages aus. Für eine rechtliche Selbständigkeit der Verträge kann sprechen, wenn die Parteien unterschiedliche Vertragslaufzeiten oder Kündigungsbedingungen vereinbaren.

In § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages sind zunächst die einzelnen Wohnräume sowie unter Ziffer 2 die Garage aufgeführt. In § 2 Mietdauer ist festgehalten, dass der Mietvertrag von unbestimmter Dauer ist und für die Kündigung die gesetzlichen Vorschriften gelten. Eine Differenzierung dahin, dass für die gleichzeitig angemietete Garage andere Laufzeiten und abweichende Kündigungsfristen gelten sollen, findet sich an dieser Stelle nicht.

Erst auf Seite 6 oben des eine Vielzahl von Regelungen enthaltenen vorformulierten Mietvertrages findet sich sodann in § 15 Ziffer 4 die Klausel, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist, mithin eine rechtliche Selbständigkeit bezüglich des Garagenmietverhältnisses vereinbart sein soll.

§ 15 enthält lediglich die hervorgehobene Überschrift „Kündigung“ auf Seite 5 unten des Mietvertrages. Die in § 15 Ziffer 4 aufgeführten Regelungen sind nicht im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor -, sondern seitens der Klägerin einseitig gestellt worden und unterliegen damit der AGB-Kontrolle. Die Klausel ist gemäß § 305 c BGB unwirksam. Zur wirksamen Einbeziehung dieser Regelung hätte es hier eines deutlichen und besonderen Hinweises bedurft.

Die Beklagten wollten auch für die Klägerin erkennbar zugleich mit der Anmietung der Wohnräume auch die auf demselben Grundstück und in demselben Wohnhaus im Erdgeschoss gelegene Garage als Nebenraum mit anmieten. Insoweit erfolgte dann auch die Aufnahme sämtlicher Räume in einer Vertragsurkunde. Für die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses spricht weiter auch die bereits oben aufgeführte Lage der Garage im selben Haus, in welchem die Beklagten die Wohnräume angemietet haben, und nicht zuletzt auch die nachträglich einvernehmlich erfolgte Anschließung der Garagenversorgung mit Strom, Wasser und den Heizkörpern an die angemietete Wohnung.

Für die Klägerin war damit hinreichend erkennbar, dass die Beklagten bei Anmietung der Wohnräume und der zeitgleichen Anmietung einer Garage in dem Haus ein einheitliches Mietverhältnis anstrebten und auch wollten, welches dann auch nur einheitlich beendet werden konnte. Dem steht allein die Ausweisung unterschiedlicher Mietpreise im Vertrag noch nicht entgegen.

Es wäre für die Klägerin, so sie denn eine rechtliche Selbständigkeit des Wohnraummietverhältnisses und des Garagenmietverhältnisses gewollt hätte, ohne weiteres möglich gewesen, dies durch den Abschluss zweier separater Verträge deutlich zum Ausdruck zu bringen oder zumindest die Beklagten auf die erst auf Seite 6 oben unter Ziffer 15 Abs. 4 enthaltene Regelung zur gesonderten Kündigung besonders hinzuweisen. Ein solcher besonderer Hinweis ist – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor – nicht erfolgt. Allein, dass die Klausel in Fettdruck gehalten ist, genügt bei dem vorliegenden Sachverhalt noch nicht für einen ausreichenden Hinweis durch die Klägerin als Verwenderin. Zwar ist die Regelung ihrer Fassung nach nicht unklar. Die Beklagten mussten aber bei dem vorliegenden Sachverhalt angesichts des umfangreichen 26 Paragraphen umfassenden vorformulierten Regelwerkes nicht damit rechnen, dass in § 15 zur Kündigung eine Regelung enthalten ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietverhältnisses ermöglichte, zumal auch in der Überschrift zu § 15 auf Seite 5 unten des Vertragsformulars lediglich das Wort „Kündigung“ aufgeführt ist, ohne hier bereits einen trennenden Hinweis auf die Garage und Wohnräume aufzunehmen.

Es ist gerichtsbekannt, dass Vermieter häufig Vertragsformulare von Verbänden benutzen, deren Inhalte nicht im Einzelnen ausgehandelt und auch von beiden Seiten vor Unterschriftsleistung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt studiert werden und damit einzelne Regelung nicht hinreichend zur Kenntnis genommen werden. Ein Mieter, der in einem Vertragsformular zeitgleich sowohl Wohnräume, als auch eine auf demselben Grundstück im selben Haus gelegene Garage anmietet, geht billigenswerter Weise von einer Einheitlichkeit des Mietverhältnisses aus. Er muss nicht damit rechnen, dass erst an einer weit hinten im Formular befindlichen Stelle nunmehr eine rechtliche Selbständigkeit der angemieteten Wohnräume und der Garage seitens der Verwenderin gewollt ist, sowie deren gesonderte Kündigungsmöglichkeit aufgeführt wird. Insoweit handelt es sich um eine nach den hier vorliegenden konkreten Umstände und dem Erscheinungsbild des Vertrages ungewöhnliche Klausel im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB, mit der die Beklagten als Vertragspartner der Klägerin als Verwenderin nicht zu rechnen brauchten. Mithin ist diese Vertragsklausel nicht Vertragsbestandteil geworden, mit der Folge, dass die Klägerin auf diese eine separate Kündigung der angemieteten Garage nicht stützen kann.

Nach alledem war die Klage abzuweisen.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

rbb-online.de am 20.03.2017: FAQ | Mietmaßnahmen Berlin Was tun gegen explodierende Mieten?

Zahlreiche Gesetze und Verordnungen sollten helfen, die rasante Mietentwicklung in Berlin zu bremsen. rbb|24 hat die Wirksamkeit der wichtigsten Gesetze und Verordnungen gecheckt. Fazit: Überall wurden Schlupflöcher gelassen, die Wirkung bleibt bescheiden.

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/03/mieter-schutz-massnahmen-berlin-faq.html