Kann die Erweiterung der Heizzeiten von 8 Uhr bis 23 Uhr auf 5 Uhr bis 23 Uhr einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt im Hinblick auf die Abrechnung der Heizkosten nicht vor. Nach diesem Grundsatz dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist damit der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dem Vermieter steht allerdings ein gewisser Ermessenspielraum zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 560 BGB, Rn. 75 f.). Soweit der Beklagte vorträgt, die Heizzeiten seien vorliegend von 8 Uhr bis 23 Uhr auf 5 Uhr bis 23 Uhr erweitert worden, liegt darin kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Denn wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Vermieter von Wohnraum vielmehr verpflichtet, auch zur Nachtzeit eine Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen. Er ist allenfalls berechtigt, in der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung herunterzuschalten. Allerdings muss auch in dieser Zeit eine Temperatur von mindestens 16 °C erreichbar sein. Formularmäßige Vereinbarungen, wonach der Vermieter lediglich verpflichtet ist, die Wohnräume in der Zelt von 9 bis 22 Uhr zu beheizen, sind sogar unwirksam (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB, Rn. 395). Aus diesen Pflichten des Vermieters ergibt sich im Umkehrschluss jedoch wiederum, dass die Erweiterung der Heizzeiten wie im vorliegenden Fall keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen kann. Die Abrechnung der Heizkosten ist auch nicht im Hinblick auf die zu Grunde gelegte Fläche (unter Einbeziehung der Kellerräumlichkeiten) zu beanstanden. Wie das Amtsgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, ist die Abrechnung entsprechend der Vorgaben der Heizkostenverordnung, § 7 HeizkostenV, anteilig nach dem erfassten Wärmeverbrauch und der Wohn- oder Nutzfläche oder umbauten Raum erfolgt. Dabei ist auch in nicht zu beanstandender Weise die Kellerfläche in die Gesamtfläche, die der Abrechnung zu Grunde gelegt worden ist, eingerechnet worden. Denn das Flächen- oder Raummaß kann auch nach den beheizten Räumen gewählt werden. Hierunter sind nach § 2 Nr. 4 EnEV 2009 diejenigen Räume zu verstehen, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang, ob die Heizkörper vom konkreten Nutzer geöffnet werden oder ständig geschlossen bleiben; denn es kommt nur auf die Möglichkeit der Nutzung, nicht aber auf die tatsächliche Nutzung bei der Festlegung der beheizten Räume an (vgl. Schmidt-Futterer-Lammet, Mietrecht, 11. Aufl., § 7 HeizkostenV, Rn. 19). Mithin durfte der Kläger auch den Kellerraum, der mit einem Heizkörper ausgestattet ist, in die der Heizkostenabrechnung zu Grunde gelegte Flächenberechnung einbeziehen.”

Kann ein Mieter bei einem Haus des Baujahres 1937 insbesondere hinsichtlich der Kellerräumlichkeiten den Zustand eines Neubaus verlangen?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Auch war die Miete nicht aufgrund von Feuchtigkeit im Keller in dem streitgegenständlichen Zeitraum gemindert. insoweit ist zu berücksichtigen, dass im Hinblick auf das Vorliegen eines Mangels insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich ist. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung zur Beschaffenheit, ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln. Jedenfalls ist die Einhaltung der bei der Gebäudeerrichtung geltenden technischen Normen geschuldet (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 16). Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in einem Haus des Baujahres 1937. Da sich im Mietvertrag keine besonderen Vereinbarungen finden, kann der Beklagte insbesondere hinsichtlich der Kellerräumlichkeiten nicht den Zustand eines Neubaus verlangen. Vielmehr entspricht der Zustand der Kellerräume – wie der Sachverständige Dipl.-Ing. ### nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt hat – insbesondere im Hinblick auf das Ausmaß der Feuchtigkeit dem üblichen Zustand bei Gebäuden dieses Baujahres. Der Sachverständige hat weiter ausgeführt, Kellerräume seien daher bereits zum Errichtungszeitpunkt nur für feuchtetechnisch unempfindliche Materialien verwendet worden. Mithin befand sich bereits nach Errichtung des Gebäudes Feuchtigkeit in den Kellerräumlichkeiten und es bestand zu keinem Zeitpunkt ein wie bei heutzutage errichteten Neubauten vorzufindender wohnraumähnlicher Baufeuchtezustand. Organische Stoffe können In diesen Kellerräumlichkeiten aufgrund der Feuchtebeanspruchung, die auf die fehlende Druckwasserabdichtung zurückzuführen ist, die damals nicht üblich war, nicht gelagert werden. Im Hinblick auf den allein über die streitgegenständliche Wohnung zu betretenden Kellerraum gilt auch unter Berücksichtigung seiner Ausstattung nichts anderes, Dieser ist zwar im Gegensatz zu den Gemeinschaftskellerräumlichkeiten gefliest und mit einem Heizkörper und einer Dusche versehen. Allerdings ergibt sich aus dieser Ausstattung des Raumes nicht, dass er als für die Lagerung organischer Stoffe bestimmt oder geeignet ist vermietet worden ist. Darüber hinaus hat der Kläger erstinstanzlich unbestritten mit Schriftsatz vom 24.11.2014 für die gesamten Kellerräumlichkeiten vorgetragen, dass eine Verschlechterung des Zustandes des Kellers während der Dauer des Mietverhältnisses nicht eingetreten ist.”

Geht die Minderungsbefugnis eines Mieters verloren, wenn dieser die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Miete war vorliegend nicht im Hinblick auf den Zustand der Fliesen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung gemindert. Unstreitig waren die Bodenfliesen im streitgegenständlichen Zeitraum zwar mangelbehaftet. Wie das Amtsgericht jedoch zutreffend ausgeführt hat, ist es dem Beklagten gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf ein diesbezügliches Minderungsrecht zu berufen, da er die Mangelbeseitigung über Jahre hinweg erschwert bzw. unmöglich gemacht hat, Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB, Rn. 184). Vorliegend hat der Kläger im Einzelnen dargelegt, dass er seit Beginn des Jahres 2000 versucht hat, die Bodenfliesen im Bad der streitgegenständlichen Wohnung neu verlegen zu lassen, dies jedoch an dem Verhaften des Beklagten gescheitert ist. So ist im Februar/März 2000 eine Terminabsprache zum Zwecke der Verlegung neuer Fliesen mit dem Beklagten nicht möglich gewesen. Nach erneuter Mängelrüge des Beklagten im Juli 2003 scheiterte die Durchführung der Arbeiten erneut an der mangelnden Mitwirkung des Beklagten. Im Jahr 2007 scheiterte die Durchführung der Arbeiten wiederum an der erforderlichen Terminsvereinbarung mit dem Beklagten. Ebenso verhielt es sich im Jahr 2011. Im Dezember 2011 ließ der Beklagte sogar die Mängelrüge in dem Parallelverfahren AG Recklinghausen, Az. 10 C 97/11, fallen. Soweit der Beklagte anführt, es sei nicht seine Aufgabe als Mieter, Termine zu vereinbaren oder Fliesen auszusuchen, ist dies zwar grundsätzlich zutreffend. Insoweit handelt es sich jedoch um ein Entgegenkommen des Vermieters, dem Mieter die Wahl der Fliesen und des Termins zu überlassen. Wenn der Beklagte dies nicht gewünscht hätte, hätte er den Kläger hierauf zumindest hinwiesen können und müssen. Dies ist jedoch weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb der Beklagte über Jahre hinweg zunächst den Mangel gerügt, im Folgenden Jedoch die Beseitigung erschwert hat. Soweit der Beklagte anführt, aus beruflichen Gründen habe er Termine absagen müssen, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Denn der Beklagte kann nicht einerseits über Jahre hinweg immer wieder die Mangelbeseitigung verlangen, andererseits aber dem Kläger diese nicht ermöglichen. Angesichts dieses Verhaltens kann sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, Im Jahr 2012 erneut den Zustand der Bodenfliesen im Badezimmer gerügt zu haben, woraufhin der Kläger mit Schreiben vom 08.10.2012 die Mangelbeseitigung von der Zahlung der rückständigen Mieten abhängig gemacht hat. Dies widerspräche den Grundsätzen des § 242 BGB. Angesichts des Verhaltens des Beklagten erscheint es zudem bereits fraglich, ob der Zustand der Bodenfliesen überhaupt eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der Vortrag des Klägers zu den Bemühungen um Mangelbeseitigung erstinstanzlich auch nicht bestritten worden. Ein Bestreiten lässt sich dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 20.01.2015 nicht entnehmen. Überdies hätte es dem Beklagten angesichts des substantiierten Vortrags des Klägers auch oblegen, hierzu im Einzelnen vorzutragen und etwa darzulegen, dass begründete Hindernisse den Terminsvereinbarungen bzw. Durchführung der Arbeiten entgegen standen und die erforderliche Mitwirkung des Beklagten gegeben war.”