Stellen von bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 98/15, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit die Beklagten eine extreme Belästigung des Gebrauchs durch Blüten und Pollen der auf dem Grundstück stehenden Bäume beanstanden, liegt nach Auffassung des Gerichts bereits kein Mangel vor (Fallgruppe der sog. Umweltmängel).

Ausgehend von der oben bereits ausgeführten Definition ist der Begriff eines Mangels im Sinne des § 536 BGB an einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei insbesondere auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen denen die Mietsache ausgesetzt ist (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 mit weiteren Nachweisen). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH a.a.O.).

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist den Beklagten – ihr Vorbringen als zutreffend unterstellt – zwar zuzugestehen, dass Pollen und Blüten eine Belästigung darstellen können. Jedoch begründet nicht jede objektiv gegebene Beeinträchtigung einen Mangel der Mietsache, da die Sollbeschaffenheit eben gerade (auch) von den Vereinbarungen der Parteien abhängt. Liegen – wie hier – unmittelbar auf die Mietsache einwirkende Umweltmängel schon bei Abschluss des Mietvertrages vor, bestimmen (auch) diese die (Soll-)Beschaffenheit des Mietobjektes (Föller, Anmerkung zum Urteil des BGH vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – in: WuM 2015, 478 ff. [485]). So ist z.B. anerkannt, dass im Falle negativer Auswirkungen durch Immissionen von Bauarbeiten in der Nachbarschaft ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht gegeben ist, wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrags aufgrund konkreter Anhaltspunkte mit einer künftigen Bebauung zu rechnen ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 536 Rn. 25 mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.12.2012 VIII ZR 152/12). Es fehlt in diesem Fall an einer nachteiligen Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 – 202 C 180/13) bzw. es ist dann regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen haben, welche die Möglichkeit der Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise und die damit verbunden Belastungen für den Mieter einschließt (LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12).

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist eine Mangelhaftigkeit der Wohnung aufgrund ihrer Lage neben mehreren Bäumen zu verneinen: Denn unstreitig befanden sich diese Bäume schon vor Abschluss des streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrages dort, so dass die Lage der Wohnung und die damit verbundenen negativen Immissionswirkungen durch herunterfallendes Laub und herabfallende Früchte im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr die Sollbeschaffenheit des Mietobjektes bestimmen.

Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, dass in der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit durch herabfallende Früchte und Blätter bzw. Pollen und Blütenflug ein Mangel zu sehen wäre. Denn die Zeitspanne, innerhalb derer dies der Fall ist, ist relativ kurz. Hinzu kommt, dass sich in dem Herunterfallen von Laub und Früchten von Bäumen im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr (von Menschenhand nicht beeinflussbare) Gegebenheiten der Natur realisieren, die als unvermeidbar hinzunehmen sind und nach Ansicht des Gerichts eine typische Realisierung des allgemeinen (von Menschen nicht beherrschbaren) Lebensrisikos darstellen.”

Tritt beim Tod der Mieterin die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein, wenn zwischen Mutter und Tochter ein Untermietverhältnis bestand?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 411/15, Urteil vom 08.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des Reihenendhauses in der …… , … Berlin, weil das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 18.03.2015 noch durch die in der Klageschrift vom 08.06.2015 und die nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils am 13.10.2015 ausgesprochene Kündigung beendet worden ist.

a) Die Kündigung des Klägers vom 18.03.2015 ist unwirksam. Der Kläger hatte kein Recht zur Kündigung gem. § 564 S. 2 BGB. Danach kann der Vermieter dann, wenn bei Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten und das Mietverhältnis deswegen mit dem Erben fortgesetzt wird, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis nicht erfolgt ist. Diese Voraussetzungen lagen hier jedoch nicht vor, weil die Beklagte zu 1) nach dem Tod ihrer Mutter, die (zuletzt die einzig verbliebene) Mieterin des Hauses war, gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Danach treten Kinder des Mieters, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Beklagte zu 1) in einem gemeinsamen Haushalt mit ihrer Mutter, der verstorbenen Mieterin, gelebt hat. Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass ein Kind gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt mit dem verstorbenen Mieter zusammen geführt haben muss, sondern lediglich in dessen Haushalt gelebt haben muss. Insofern seien keine überspannten Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14). Dies ergibt sich im Übrigen schon aus dem Gesetzeswortlaut, denn gem. § 563 Abs. 2 S. 2 BGB müssen andere Familienangehörige mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, während es bei Kindern des Mieters genügt, dass sie mit ihm in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben (so auch Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 38).

Die Beklagte zu 1) hat gemeinsam mit ihrer verstorbenen Mutter bis zu ihrem Tod in einem gemeinsamen Haushalt gelebt. Zwar weist der Kläger zu Recht darauf hin, dass die Beklagte zu 1) insofern beweisbelastet ist. Allerdings hat diese konkret dargelegt, seit 1994 gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2), und ihrer Mutter gemeinsam in dem Reihenhaus zu leben. So hat sie ein Schreiben der ehemaligen Vermietern vom 18.01.1994 vorgelegt, in dem der Mutter der Beklagten die Untervermietung an sie und ihren Ehemann, den Beklagten zu 2) ab Februar 1994 genehmigt wird. Ausdrücklich wird von einem Untermietzuschlag abgesehen, da die Beklagten fortan in einem gemeinsamen Haushalt mit den Mietern leben (Bl. 32 d.A.) Ferner trägt die Beklagte zu 1) vor, seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet zu sein und seitdem dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben. Ferner habe sie dort ihre Mutter bis zu ihrem Tode gepflegt. Vor dem Hintergrund dieses konkreten Vortrages der Beklagten, durfte der Kläger sich nicht auf einfaches Bestreiten beschränken. Aus welchen Gründen der Kläger davon ausgeht, dass die Beklagte zu 1) nicht mit ihrer Mutter in einem Haus gelebt haben soll, trägt er nicht vor. Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, schließt das Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten einen gemeinsamen Haushalt nicht aus (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 39). Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Kindern des Mieters das Führen eines gemeinsamen Haushalts gerade nicht Eintrittsvoraussetzung ist, sondern diese nur in einem Haushalt mit dem Mieter gelebt haben müssen, ist hier nicht zu erkennen, weshalb allein das bestehende Untermietverhältnis einem Zusammenleben in einem Haushalt entgegenstehen sollte.

b) Auch die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB oder § 543 BGB ist insofern nicht ersichtlich. Der Kläger begründet die Kündigung damit, die Beklagte zu 1) habe auch nach Zugang der Kündigung “nichts von dem Wohnen des Beklagten zu 2)” in dem Reihenendhaus mitgeteilt. Wie aus der Untermietgenehmigung hervorgeht, wurde der Rechtsvorgängerin des Klägers mitgeteilt, dass auch der Beklagte zu 2) im gemeinsamen Haushalt mit den Mietern lebt. Dieses Wissen muss sich der Kläger als Rechtsnachfolger zurechnen lassen. Der Umstand, dass der Beklagte zu 2) auch nach Zugang der (nach obigen Ausführungen unwirksamen) Kündigung vom 18.03.2015 in dem Haus wohnte, führt zu keiner anderen Beurteilung.

c) Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Verkündung des erstinstanzlichen Urteils im Schriftsatz vom 13.10.2016 ausgesprochene Kündigung kann in der Berufungsinstanz nicht berücksichtigt werden. Denn hierbei handelt es sich um einen neuen Streitgegenstand, sodass die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klagehäufung (§ 260 ZPO) wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14; BGH, Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14).

Gem. § 533 Nr. 2 b) ZPO setzt eine Klageänderung in der Berufungsinstanz voraus, dass diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Neue Tatsachen hat das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu berücksichtigen, soweit dies zulässig ist. Ein Zulassungsgrund nach § 531 Abs. 2 ZPO ist hier nicht ersichtlich, insbesondere wäre es dem Kläger möglich gewesen, die Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grundes auch im ersten Rechtszug auszusprechen. Die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten die Bausubstanz des Hauses beschädigt, worin der Kläger den in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grund sieht, ist auch nicht unstreitig.”

Sind Genossenschaften und städtische Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt zu lassen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 164/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ebenso wenig eine Stütze im Gesetz findet die Argumentation der Klägerin, wonach sie den Wohnungsbestand von Genossenschaften und Städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt lassen möchte, vgl. Wortlaut des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Selbst wenn die Vermutungen der Klägerin zutreffen sollten, dass die Mieten in diesem Marktsegment aus Gründen der Selbstbeschränkung u.a. niedriger seien, so nehmen sie gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB dessen ungeachtet an den “üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (…) vereinbart (…) oder geändert worden sind,” teil. Es besteht weder eine gesetzliche Verpflichtung zur Erhöhung der Miete noch setzt der gesetzlich definierte Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete voraus, dass nur dann Mieten als ortsüblich gelten, wenn der Vermieter regelmäßig von seinem Erhöhungsrecht Gebrauch gemacht und es vollständig ausgeschöpft hat.”