Kann ein Vermieter seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Offenbach (AG Offenbach – 350 C 517/12, Urteil vom 21.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Offenbach in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Zahlungsverzug mit Betriebskostennachzahlungen, der zwei Monatsmieten übersteigt, rechtfertigt sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Unabhängig von der streitigen Frage, ob die Hinterlegung der Nachforderung und Auszahlung an den Klägervertreter vor Ablauf der Schonfrist zur Unwirksamkeit der aufgrund dessen erklärten Kündigung führt, hat die Beklagte unstreitig auch auf die Nebenkostenabrechnung für den Wirtschaftszeitraum 2012 den Nachforderungsbetrag von Euro 1.177,56 nicht ausgeglichen, so dass es auf die Schonfristwirkung der Hinterlegung entscheidungserheblich nicht ankommt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kündigungserklärung vom 21.07.2015 – ebenso wie die im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits ausgesprochene – auch wirksam. Bezüglich der Prozesskündigung ist diese durch die Zustellvollmacht des Beklagtenvertreters nach § 172 ZPO gedeckt. Die Kündigungserklärung vom 21.07.2015 wurde am 28.07.2015 rügelos ohne jedweden Hinweis auf eine etwaig fehlende Vollmacht insoweit entgegengenommen.”

Liegt das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2015 vor, wenn die  starke Vernachlässigung für die Wohngegend und das Wohnumfeld nicht prägend ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten machen ohne Erfolg im Rahmen der Merkmalgruppe 5 das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage geltend. Die Wohnung wird ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel zwar einer einfachen Wohnlage zugeordnet. Hinzutreten muss nach der Beschreibung des Merkmals eine starke Vernachlässigung, das heißt ein Unterlassen von Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die eine gewisse Dringlichkeit erreichen; die Vernachlässigung darf zudem nicht nur vorübergehend sein, sondern muss nachhaltig und ein jedenfalls den Durchschnitt überschreitendes Maß erreichen, für die Wohngegend, das Wohnumfeld prägend sein (vgl. dazu auch AG Neukölln, Urt. v. 10.03.2004 – 19 C 214/03, juirs Rn. 22).

Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Vortrag der Beklagten – seine Richtigkeit unterstellt – (noch) nicht gegeben. Zwar deuten die Müllablagerungen und Graffitti an den Rollläden der Belagten bereits auf eine Vernachlässigung hin, erreichen aber nicht das Maß, das die Annahme einer starken Vernachlässigung rechtfertigen könnte. Soweit die Beklagten dies aus der Überbelegung von nicht näher bestimmten Wohnungen im Hause ableiten sowie daraus, dass sich im dort angrenzenden Bereich des Treppenhauses ständig Personen aufhielten und der Bereich mit Dreck sowie Zigarettenresten übersäht sei, fehlt es an der Mitteilung der konkreten Verhältnisse, insbesondere in welchem Maß diese gegeben sind, woraus die Beklagten den Rückschluss auf eine Überbelegung von Wohnungen ziehen, wie diese konkret aussieht, wie viele Wohnungen davon betroffen sind. Offen bleiben kann daher, ob eine etwaige Überbelegung von Wohnungen und die hier angedeuteten Begleitumstände die Annahme einer starken Vernachlässigung zu tragen geeignet wären.”

Ist eine gute Verkehrsanbindung an den Personennahverkehr innerhalb des Berliner Stadtgebietes ein besonders herausragendes Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015, das mit dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbar ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Rahmen der letztgenannten Merkmalgruppe verweist die Klägerin ohne Erfolg auf die gute Anbindung an den Personennahverkehr. Ein dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbares, den Wohnwert erhöhendes Gewicht kann dem – jedenfalls für Berliner Verhältnisse – nicht ohne weiteres beigemessen werden. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes – die Klägerin trägt dazu auch nicht näher vor – kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt; ob umgekehrt eine besonders schlechte Verkehrsanbindung – ohne gesonderte Berücksichtigung im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu einer Wohnwertminderung führen könnte, kann hier offen bleiben.”