Hat eine Mietkaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 111/17, Urteil vom 20.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Den Verfügungsklägern stand gegenüber den Verfügungsbeklagten ursprünglich ein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der von ihnen gestellten Mietsicherheit zu. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der (Wohnraum-)Vermieter die Mietsicherheit vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche ist, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig sind (vgl. LG Darmstadt, Beschluss vom 11. September 2007 – 25 S 135/07, WuM 2008, 726 Tz. 2 m.w.N.; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 551 Rz. 31). Denn eine vom Mieter zu stellende “Sicherheit” oder “Kaution” hat bei einer entsprechenden und für die Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB maßgeblichen vertraglichen Abrede für den Vermieter allein aufgrund der von den Vertragsparteien gewählten Begrifflichkeit weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion (vgl. BGH, Urt. v. 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976; Beschluss vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372; Emmerich, a.a.O.). Die gebotene Auslegung (des Wortlauts) der konkreten – in der Regel und auch hier an der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu messenden – Sicherungsabrede nimmt die von der von der Berufung ins Feld geführte gegenteilige Instanzrechtsprechung (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, Urt. v 29. November 2016 – 316 O 247/16, ZMR 2017, 164) nicht vor. Ihr ist allein deshalb nicht zu folgen.

Es kommt hinzu, dass die Vertragsparteien mit der getroffenen Abrede im Lichte der §§ 133, 157 BGB einen einheitlichen Zweck verfolgen; dieser liegt nach von der Kammer geteilter Auffassung des BGH während des Bestandes des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters in der bloßen Sicherung streitiger und in der Befriedigung allein solcher Ansprüche, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. BGH, Urt. v. 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496). Eine Änderung dieses eingeschränkten Befriedigungs- und überwiegenden Sicherungscharakters ist ohne eine unmissverständliche – und auch hier fehlende – vertragliche Abrede der Mietvertragsparteien für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu begründen. Sie liefe zudem bei einem Wohnraummietverhältnis der aus § 551 Abs. 3 BGB erwachsenden Pflicht des Vermieters zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution zuwider. Mit dieser wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Der vom Gesetzgeber ausdrücklich angeordnete Schutz des Wohnraumieters würde aber weitgehend leerlaufen, wenn der Mieter zwar während des Mietverhältnisses vor einer uneingeschränkten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch den Vermieter geschützt wäre, jedoch nach dessen Beendigung und danach erfolgter Verwertung der Kaution im Umfang streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche das Risiko der Insolvenz des Vermieters vollständig zu tragen hätte.

Ob etwas anderes gelten würde, wenn die Vertragsparteien abhängig von der gewählten Sicherungsform einen Nachweisverzicht für das Bestehen der gesicherten Forderung vereinbaren (vgl. dazu OLG Karlsruhe, Urt. v. 13. Oktober 2009 – 19 U 88/09, Justiz 2010, 171), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Parteien haben hier in § 7 Nr. 4 des Mietvertrages unmissverständlich vereinbart, dass sich der Vermieter “nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen “aller anerkannter oder rechtskräftiger Forderungen aus dem Mietverhältnis … aus der Sicherheit befriedigen … ” könne. Daraus folgt im Umkehrschluss bereits gemäß § 133, 157 BGB individualvertraglich, erst recht aber im Rahmen der Klauselkontrolle gemäß § 305c Abs. 2 BGB ein Befriedigungsverbot der Verfügungsbeklagten für alle sonstigen Ansprüche. Allein letztere indes sind streitgegenständlich.”

Kann ein Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche droht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 111/17, Urteil vom 20.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Den Verfügungsklägern stand gemäß §§ 935, 940 ZPO auch ein Verfügungsgrund zur Geltendmachnung ihres auf Abwehr der Inanspruchnahme der Kaution gerichteten Unterlassungsanspruchs zur Seite, da andernfalls die Vereitelung eines Rechts (§ 935 ZPO) oder der Eintritt wesentlicher Nachteile (§ 940 ZPO) zu besorgen gewesen wäre. Zwar wird ein Verfügungsgrund im streitgegenständlichen Zusammenhang zum Teil nur dann dann bejaht, wenn im Falle der Kautionsverwertung entweder das Risiko der Insolvenz des Vermieters konkret zu besorgen ist oder dem Mieter sonstige gleichgewichtige Nachteile drohen (vgl. KG, Beschluss vom 8. Mai 2008 – 8 W 33/08, GE 2008, 869 (Gewerberaum); OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514 (Wohnraum); LG Berlin, Beschluss vom 21. März 2013 – 18 T 45/13, GE 2013, 878 (Wohnraum)). Das indes greift bei einer gesetzlich angeordneten oder vertraglich vereinbarten Pflicht zur insolvenzfesten Anlage der Sicherheit und damit in jedem Fall bei einem – hier gegebenen – Wohnraummietverhältnis zu kurz (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 5. September 2002 – 65 T 64/02, GE 2003, 742; LG Darmstadt; a.a.O. Tz. 3; Emmerich, a.a.O. Rz. 26). Denn die – beständige – insolvenzfeste Anlage der vom Wohnraummieter geleisteten Sicherheit ist nach dem Willen des Gesetzgebers gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB in sämtlichen Wohnraummietverhältnissen unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des jeweiligen Vermieters und damit auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko zu gewährleisten. Die drohende Vereitelung dieses Schutzzwecks begründet einen wesentlichen Nachteil des Mieters und damit einen Verfügungsgrund auf Erlass einer einstweiligen Unterlassungsverfügung gegenüber dem Vermieter auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko, unabhängig davon, auf welche Höhe sich die vom Wohnraummieter geleistete Sicherheit tatsächlich beläuft.

Das entspricht im Ergebnis der Rechtslage während des bestehenden Mietverhältnisses, bei dem der Wohnraummieter unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des Vermieters nicht nur die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59), sondern ihm sogar hinsichtlich der laufenden Miete ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB bis zur insolvenzfesten Anlage der Kaution entgegen halten kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Dezember 2012 – IX ZR 9/12, NJW 2013, 1243). Mit Beendigung des Mietverhältnisses allerdings entfallen die Möglichkeiten des Mieters, durch Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts die dauerhafte insolvenzfeste Anlage seiner Kaution zu sichern. Die dadurch entstehende Schutzlücke ist zu seinen Gunsten – im Wege ergänzender Vertragauslegung – durch eine umfassende Bejahung des Verfügungsgrundes gemäß §§ 935, 940 ZPO zur Geltmachung eines Unterlassungsanspruchs gegenüber dem Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren zu schließen. Diese Wertung steht im Einklang mit derjenigen für den interessengleichen Fall der vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Eintritt der Abrechnungsreife unterlassenen Nebenkostenabrechnung, der wegen beendigungsbedingten Wegfalls des mieterseitigen Zurückbehaltungsrechts nicht nur einen Anspruch auf vorläufige Sicherung im einstweiligen Verfügungsverfahren, sondern sogar einen klagbaren Hauptsachenanspruch zu Gunsten des Wohnraummieters begründet (vgl. BGH, Urt. v. 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 556 Rz. 61 m.w.N.).”

Handelt es sich bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB mit der Rechtsfolge, dass, wenn der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, die Unterwerfungserklärung unwirksam ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 76/16, Urteil vom 14.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bis c) in den Randnummern 19 – 22 wie folgt aus: “Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen – unabhängig davon, ob eine Beweislastumkehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen wird – nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 – XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769ZPO – gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung – vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.

Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB bezwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklärung, die – wie ausgeführt – lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer – vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen – analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke offensichtlich nicht vor.

c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage.

Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formularklausel hier nicht in Rede steht.”

Ist bereits der aktuelle Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 30/16, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. bis 2. wie folgt aus: “1. Die hier allein relevante rechtliche Frage, welcher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

a) Die – soweit ersichtlich – einzige obergerichtliche Entscheidung zu diesem Themenkomplex stammt vom Kammergericht in Berlin (Urteil vom 12.11.2009 – U 8 U 106/09). Danach entfaltet ein späterer Mietspiegel grundsätzlich keine Relevanz für die Berechtigung eines vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens, wenn der Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels zeitlich nach dem Zugang des maßgeblichen Mieterhöhungsverlangens liegt. Diese Entscheidung wird damit begründet, dass es keine verlässlichen Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung der Daten eines späteren Mietspiegels auf den Stichtag des Mieterhöhungsverlangens gibt. Dieses Urteil des Kammergerichts macht bereits zweierlei deutlich: Zum einen kommt es auf frühere, möglicherweise abweichende Entscheidungen des Landgerichts Berlin nicht an, weil durch die Entscheidung von 2009 insoweit eine Klärung herbeigeführt worden ist. Zum anderen wird klar, dass die Entscheidung der hier zu beurteilenden Rechtsfrage nicht nur von einem, sondern von zwei Stichtagen und ihrem Verhältnis zueinander abhängig ist. Dabei geht es um den Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, wobei unstreitig ist, dass für diesen Tag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Andererseits ist aber auch relevant, bis zu welchem Stichtag die Daten für den späteren, aktuelleren Mietspiegel erhoben worden sind. Aus dem Verhältnis dieser Stichtage ergibt sich letztlich die Maßgeblichkeit des früheren oder des späteren Mietspiegels.

b) Dieser Judikatur schließt sich Schüller, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 558a Rn. 19, an. Er ergänzt, der maßgebliche Erhebungsstichtag liege immer einige Monate vor der Veröffentlichung des späteren Mietspiegels.

c) Die Kommentierung von Börstinghaus (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558d Rn. 46) steht auf dem Standpunkt, es sei in jedem Fall der spätere Mietspiegel heranzuziehen, weil er die bessere Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle; allein dies sei auch die Aufgabe der entscheidenden Gerichte, und nicht etwa die Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Gleichwohl schränkt Börstinghaus diese sehr pauschale Aussage wieder ein, wenn er im letzten Satz der zitierten Fundstelle doch darauf abstellt, ob “der neue Mietspiegel die relativ bessere Erkenntnisquelle darstellt”. Vor diesem Hintergrund erscheint die Auffassung von Börstinghaus als in sich selbst nicht ausreichend konsistent. Jedenfalls lässt sich die mit derselben Fundstelle belegte abweichende Ansicht der Beklagten, es sei immer derjenige Mietspiegel relevant, in dessen Anwendungsbereich der Zugang des Mieterhöhungsverlangens Falle, mit diesem Zitat aus Sicht der Kammer nicht begründen.

d) Eine vermittelnde, grundsätzlich materiell orientierte Position vertritt Emmerich (in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 558c Rn. 17). Danach bestehen keine Bedenken gegen die Verwertung eines neuen Mietspiegels, sofern dieser Aussagen für den in Rede stehenden Zeitraum enthält, weil nämlich sein Datenmaterial diesen Zeitraum mit umfasst. Derselben Auffassung ist Artz, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 558c Rn. 10, der darauf abstellt, ob der spätere Mietspiegel tauglichere Informationen für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereithält.

2. Für den vorliegenden Fall bedarf es keiner Entscheidung zwischen diesen Auffassungen. Denn sie alle führen im hier zu beurteilenden Sachverhalt zu demselben Ergebnis, nämlich der Anwendbarkeit des Mietspiegels der Stadt Aachen für das Jahr 2015.

a) Dies liegt zum einen daran, dass letztlich alle dargestellten Positionen unter Einschluss der Entscheidung des Kammergerichts vom 12.11.2009 auf der einen und der Auffassung von Börstinghaus auf der anderen Seite des Spektrums letztlich doch auf die Frage abstellen, ob die für den späteren Mietspiegel ausgewerteten Daten Aussagekraft besitzen für die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Das ergibt sich für die Entscheidung des Kammergerichts aus deren Begründung, die auf die Unmöglichkeit einer Rückrechnung der Daten des späteren Mietspiegels abstellt und diese damit sehr wohl grundsätzlich für relevant hält. Für die Position von Börstinghaus ergibt sich die hier getroffene Einschränkung bereits aus dem diesbezüglich schon Ausgeführten.

b) Zum anderen zeichnet sich der vorliegende Fall durch die Besonderheit aus, dass das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 stammt und damit sehr kurz vor der zeitlichen Geltung des Mietspiegels 2015 zugestellt wurde. Für diesen wurden aber nach dem zwar neuen, aber unbestrittenen und deshalb auch im Berufungsverfahren maßgeblichen Vortrag der Klägerin Daten erhoben “bis etwa Mitte Dezember 2014″ (Berufungserwiderung vom 08.06.2016, Seite 2, letzter Absatz). Vor diesem Hintergrund hat die Kammer keine Zweifel, dass die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden. Dies wäre erst recht der Fall, wenn die in Rede stehende Datenerhebung, für welche der Stichtag im Mietspiegel der Stadt Aachen leider nicht angegeben wird, deutlich früher abgeschlossen worden wäre. Eine Konstellation, in der mit der Rechtsprechung des Kammergerichts die Datenerhebung für den zeitlich späteren Mietspiegel keine Aussagekraft für die maßgebliche Miete zum (deutlich) früheren Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens haben könnte, ist im hier zu beurteilenden Einzelfall wegen der zeitlichen Nähe von Mieterhöhungsverlangen und Geltungsbeginn des neueren Mietspiegels nicht vorstellbar.”