Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellen Dachbegrünungskosten umlagefähige Betriebskosten dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 206 C 232/15, Urteil vom 01.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, soweit ihr mit der formell ordnungsgemäß erstellten Nebenkostenabrechnung 2013 nicht umlagefähige Gartenpflegekosten in Höhe von 35,39 Euro in Rechnung gestellt worden sind.

Zutreffend macht die Beklagte geltend, dass die Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Zwar sind nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) die Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage umlagefähig. Die hier in Rede stehenden Kosten der Dachbegründung stellen aber keine solchen Gartenpflegekosten dar. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist nicht die Frage, ob die Mieter die Gartenfläche selbst nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sondern vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03, zitiert nach beckonline.de). Dies ist bei einem an das Anwesen angrenzenden Garten der Fall, da dieser den Gesamteindruck des Hauses bereits von außen aufwertet. Bei einer Dachbegrünung kann dies aber nicht im Grundsatz angenommen werden. Ein begrüntes Dach verschönert weder per so ein Anwesen noch sorgt es grundsätzlich für einen besonders gepflegten Eindruck. Dies hängt vielmehr von der Art der Begrünung und der Einsichtbarkeit des Daches auf. Vorliegend ist zudem nicht einmal vorgetragen, in welcher Höhe das begrünte Dach liegt und ob es von außen wahrnehmbar ist. Nach alledem kann nicht von einer Verschönerung des Anwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden. Da der in der Nebenkostenabrechnung 2013 auf die Dachfläche entfallende Kostenpunkt Gartenpflege unbestritten 1.044,46 Euro und der Wohnanteil der Beklagten 90 qm beträgt, beträgt der zurückzuerstattende, weil ohne Rechtsgrund berechnete Betrag der Kosten der Dachbegrünung 1.044,46 Euro : 2.656 qm x 90 qm = 35,39 Euro.

Aus den gleichen Gründen hat die Beklagte gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung eines Betrages in Höhe von 35,40 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2014. Auch hier sind die Kosten der Dachgartenpflege ohne Rechtsgrund auf die Beklagte umgelegt worden. Der zurückzuerstattende Betrag beläuft sich nach der nicht angegriffenen Berechnung der Beklagten auf 35,40 Euro.“