Ist bei einer Eigenbedarskündigung ein Rechtsmissbrauch anzunehmen, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann?
Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 23 C 258/15, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. A. wie folgt aus: “I. Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu. Denn seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht durch.
A.
Der Kläger hat nicht dargelegt, dass er die Wohnung der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt.
Bei dem vom Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit diesem Kriterium umschriebenen Eigenbedarf handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Dabei reichen Wunsch und Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (vgl. BGH Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87; BVerfG Kammerbeschluss v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93 Rn. 13)
Das Erlangungsinteresse des Klägers an der streitgegenständlichen Wohnung überwiegt das Nutzungsinteresse der Beklagten in Ansehung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht.
1. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, in seinem Eigentum zu wohnen und es genügt, wenn er vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführt und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht objektiv unsinnig oder missbräuchlich ist. (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292) Privilegiert ist allerdings schon nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes nur die Wohnnutzung; berufliche Nutzungsabsicht kann eine Kündigung gemäß § 573 Abs.1 S. 1 BGB rechtfertigen, steht der Wohnnutzung aber nicht gleich (MüKo-Häublein, 7. Aufl. 2016, Rz 68 zu § 573 BGB).
a) Zwar hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Eigenbedarf auch durch teilgewerbliche Nutzung begründet werden kann, doch muss die Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden. Bedeutung und Tragweite des aus Art. 14 GG abgeleiteten Mieterschutzes erfordern eine intensive Abwägung im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 (MüKo — Häublein a.a.O. Rn. 10). Die Aussage in einer älteren Entscheidung des BVerfG, dem Nutzungsinteresse des Vermieters komme im Konflikt mit dem des Mieters die “stärkere Durchsetzungsfähigkeit” zu, weil ersterem die Wohnung als Eigentum zugeordnet sei (BVerfGE 81, 29, 33) bezieht sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine verallgemeinernde Erstreckung auf andere Nutzungswünsche des Eigentümers oder seiner Angehörigen, z.B. geschäftlicher Art, verkennt Bedeutung und Tragweite des vom BVerfG später anerkannten grundrechtlichen Schutz des Besitzes des Wohnraummieters (MüKo — Häublein a.a.O. Rz 9).
Hierbei verweisen die Beklagten zutreffend darauf, dass ihr Besitz an der Wohnung den Mittelpunkt ihrer privaten Existenz darstellt, welche Position dem Schutz von Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz unterliegt (BGH 4.11.2015, VIII ZR 217/15), während die ebenfalls grundgesetzlich geschützte Berufsfreiheit des Klägers durch seine mit der Klage verfolgten Interessen nur in ihrem Randbereich berührt ist.
Vor diesem Hintergrund ist das Verständnis der Rechtsmissbrauchsklausel zu suchen, nach welcher die Inanspruchnahme einer anderen Wohnung für den Vermieter zumutbar ist, wenn er seinen Bedarf ohne wesentliche Abstriche dort decken kann.
b) Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger seinen Bedarf im Blick auf die beiderseits nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB abzuwägenden Interessen ohne wesentliche Abstriche in der zwischenzeitlich freigewordenen Wohnung im 1. OG des Seitenflügels decken konnte. Auch diese Wohnung eignete sich zu Besuchen ein bis zweimal die Woche und zur Aufbewahrung der kompletten Buchführung des Klägers. Dies gilt auch, wenn es sich um 7-8 Aktenmeter handelt. Auch solche Aktenmengen konnten in dem 7,14 m langen und 4,69 m breiten “Berliner Zimmer” — Raum 2 – der Alternativwohnung aufgestellt werden. Hier wäre bei vollständiger Möblierung mit Regalen sogar noch erheblicher Raum für neu anfallende Ablage.
Das Gericht hat nach der Beweisaufnahme durch die Zeugen sowie aufgrund der eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel an seinen Tätigkeiten in der Verwaltung der Häuser. Doch konnten in der Alternativwohnung im Raum 1 ein Besprechungs- und im Raum 3 ein Schlafzimmer eingerichtet werden, alles neben dem Akten- und Arbeitszimmer im Raum 2. Bei Bedarf war auch neben dem vorhandenen Bad die Abteilung eines separaten Gäste-WC an der zum Bad gelegenen Seite des Zimmers 1 oder im Vorraum des vorhanden Bades möglich.
c) Danach kommt es nicht darauf an, dass der Kläger nachvollziehbar dargelegt hat, angesichts seines vorgerückten Alters nicht von der gleichfalls zwischenzeitlich frei gewordenen Wohnung im DG Gebrauch machen zu wollen.
2. Das Gericht hat nach der Aussage der Zeugin ### und den eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel, dass er regelmäßige und gute Kontakte zu seiner Tochter pflegt. Die private Nutzung für den Kontakt mit seiner Tochter konnte der Kläger jedoch ohne jeden Abstrich in der Alternativwohnung vornehmen. Denn hier ging es vornehmlich um eine Schlafmöglichkeit in Berlin, die den im fortgeschrittenen Alter des Klägers zunehmend beschwerlichen Weg nach und von Schwerin entbehrlich macht.
a) Eine günstigere Verbindung zum Arbeitsplatz kann für die Kündigung grundsätzlich ausreichen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, Rz. 101 zu § 573 BGB). Der hiesige Fall liegt in Ansehung der uneinheitlichen Judikatur im Bereich des gerade noch ausreichenden Nutzungswunsches: Das LG Stuttgart bejaht ein Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter bisher 4 km mit der Straßenbahn fahren musste, während die gekündigte Wohnung 400 m vom Arbeitsplatz entfernt liegt (WuM 1991, 106). Das LG Hamburg verneint ein ausreichendes Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter an seinem Arbeitsplatz eine Zweitwohnung einrichten will und der bisherige Wohnsitz 37 km entfernt liegt und in 30 Minuten mit dem Zug oder dem Auto zu erreichen ist (ZMR 1992, 503), das LG Regensburg verneint, wenn die Wohnung des Vermieters 20 Autobahnkilometer vom Arbeitsplatz entfernt liegt und die vermietete Wohnung lediglich gelegentlich zu Übernachtungen benutzt werden soll (WuM 1992, 192). Vorliegend ist dem Gericht aus eigener Sachkunde bekannt, dass der Weg aus der Berliner Innenstadt nach Schwerin mit dem PkW im Regelfall in weniger als 1 Stunde Fahrzeit zurückgelegt werden kann, auf die Verbindung mit öffentlichem Personennahverkehr hatte sich der Kläger nicht bezogen. Die Einsparung dieser Verkehrszeit ist jedenfalls für sich genommen noch kein unbeachtlicher Nutzungsgrund.
b) Anerkannt ist, dass ein Rechtsmissbrauch anzunehmen ist, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen. Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, ist nicht per se prioritär; denn durch die Norm wird nicht vorgegeben, dass der Mieter weichen muss, weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte (Häublein a.a.O.; LG Berlin NJW-RR 1997, 74).
Die beabsichtigte Nutzung durch Besuche bei der Tochter war auch in der Alternativwohnung möglich — es muss daher nicht darauf eingegangen werden, ob der vorgetragenen Nutzungswunsch ein ausreichendes Gewicht besaß und ob insbesondere die vom Kläger hierzu angeführte Entscheidung des LG Berlin (GE 2013, 1517) Zustimmung verdient.
c) Auf Seiten der Beklagten fällt in die Wagschale, dass die Wohnung den Mittelpunkt ihrer sozialen Existenz darstellt und dies seit 37 Jahren. Nicht zu ihren Gunsten zu berücksichtigen sind die vorgetragenen Einbauten in der Wohnungen, deren Restwert die Beklagten nicht plausibel darzustellen vermochten.
d) Dem Kläger war es vor allem deshalb zuzumuten, seinen Nutzungswunsch in der Alternativwohnung im Seitenflügel zu befriedigen, weil die vitalen Interessen der Beklagten zu 1. durch einen Umzug angesichts ihrer gesundheitlichen Lage besonders gefährdet wären.
Der Sachverständige ### hat für das Gericht einleuchtend dargelegt, dass die Beklagte zu 1. wegen ihrer akuten schweren unipolaren Depression aus medizinischer Sicht nicht umzugsfähig ist. Wegen dem chronisch rezidivierenden Verlauf sei das Risiko einer gravierenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten im Falle eines erzwungenen Umzuges nicht kalkulierbar. Der Sachverständige hat nachvollziehbar deutlich gemacht, dass eine Prozentangabe über die Wahrscheinlichkeit des Suizids im Falle eines erzwungenen Umzuges seriös nicht vertretbar ist, vielmehr gerade wegen des Charakters der rezidivierenden Depression in der mangelnden Kalkulierbarkeit das relevante Risiko liege. Die Darlegungen des Sachverständigen, welcher neben seiner Lehrtätigkeit über praktische berufliche Erfahrung im Krisendienst und in der Psychiatrie verfügt, waren für den erkennenden Richter, welcher ebenfalls über mehrjährige Erfahrungen als Vormundschaft — und Betreuungsrichter verfügt, einleuchtend und plausibel. Insbesondere war nachvollziehbar, dass es Depressionspatienten gerade nicht gelingt, ihre Pläne auf ihre Belastbarkeit abzustimmen und dass auch eine geringfügige Ortsveränderung – wie etwa ein Umzug im gleichen Haus – ebenso wenig in ihren Auswirkungen kalkulierbar ist, wie eine weiträumige Ortsveränderung.
Auf der gleichen Linie lag die Einschätzung der behandelnden Hausärztin der Beklagten zu 1., welche die diversen Erkrankungen der Beklagten als über das Alterstypische weit hinausgehend geschildert hatte. Auch sie führte aus, dass sie nicht einschätzen könne was mit der Patientin bei einem Wohnungswechsel passiere.
Gerade vor dem Hintergrund der zu den psychischen Belastungen hinzutretenden physischen Probleme der Beklagten zu 1. kann das Risiko eines Zwangsumzuges durch gerichtliche Entscheidung nicht übernommen werden.”