Besteht ein einseitiges Recht des Vermieters, Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen und der Nebenkostenabrechnung die neu ermittelte Fläche zugrundelegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ebenfalls keinen Anspruch hat die Klägerin auf Zahlung der eingeklagten EUR 388,40, insbesondere nicht aus § 535 Abs. 2 BGB. Mietrückstände bestehen nicht. Der Beklagte hat zurecht mit dem von ihm errechneten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2012 die Aufrechnung erklärt. Denn die Klägerin durfte der Nebenkostenabrechnung nicht die von ihr neu ermittelte Fläche zugrundelegen, unabhängig davon, ob diese zutrifft oder nicht. Auf den Mietvertrag ist die II. Berechnungsverordnung anwendbar. Eine Vereinbarung über das anzuwendende Regelwerk ist nicht ersichtlich. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine vorrangig zu berücksichtigende Verkehrsübung zur Anrechnung von Terrassen vorgelegen hätte, ist nicht hinreichend vorgetragen. In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08 = NZM 2009, 477). Gem. § 44 Abs. 2 II. BV hat der Bauherr ein Wahlrecht, mit welchem Anteil er Dachgärten in Ansatz bringt, sofern nicht mehr als die Hälfte der Fläche angerechnet werden. Dies sollte für den Bauherrn eine möglichst große Flexibilität gewährleisten, da dem Bauherrn von öffentlich gefördertem sozialen Wohnungsbau an der Schaffung möglichst großer Wohnfläche gelegen war, während der Bauherr im steuerbegünstigten Wohnungsbau Interesse daran hatte, Balkone und Terrassen möglichst nicht anzurechnen. Im vorliegenden Fall ist das Wahlrecht bei Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, indem eine Wohnfläche von ca. 97,4 qm vereinbart worden ist. Diese Fläche widerspricht auch nach dem Vortrag der Klägerseite nicht der Flächenermittlung nach der II. Berechnungsverordnung, sondern war vielmehr zulässig. Ein Recht des Nachfolgers des Bauherrn dazu, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht. Die von dem Beklagten vorgenommene Berechnung der Nebenkosten unter Berücksichtigung der Fläche von 97,4 ist von der Klägerseite nicht angegriffen worden und begegnet auch keinen Bedenken.”

Ist in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung und einen Stellplatz oder eine Garage  auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine weitere Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete, da die Kappungsgrenze bereits überschritten ist. Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen (Börstinghaus, Miethöhe Handbuch, 2009, Kap. 3 Rn. 9 m.w.N.). In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen: Die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten (AG Köln, Urteil vom 4.12.2003, 210 C 397/03 = WuM 2005, 254 ff.; Flatow, WuM 2015, 191, 192). Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete (so auch entgegen der Zitierung im letzten Schriftsatz der Klägerseite Schultz in: Bub/Treier, 4. Aufl., Rn. 1125). Die ursprüngliche Gesamtmiete betrug EUR 667,75 (EUR 647,30 plus EUR 20,45). 15 % hiervon betragen EUR 100,16. Die höchstzulässige Gesamtmiete liegt also bei EUR 767,91. Der Beklagte hat jedoch bereits einer Gesamtmiete von EUR 789,40 zugestimmt. Noch nicht einmal berücksichtigt in diesen Ausführungen ist, dass Zweifel an der Einhaltung des Begründungserfordernisses bestehen. Denn eine Begründung für den Garagenanteil findet sich in dem Mieterhöhungsverlangen nicht. Auch das von Klägerseite angeführte LG Rottweil (NZM 1998, 432) meint, dass etwa andere vergleichbare Garagen genannt werden müssten. Ergänzend wird darauf verwiesen, dass selbst für den Fall, dass man von getrennten Mietverhältnissen ausgehen müsste, ein Anspruch der Klägerin nicht besteht Denn für andere als Wohnraummietverhältnisse gibt es keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. § 558 BGB ist nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar.”

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist, wenn zuerst auf einem Grundstück ein Stellplatz oder eine Garage vermietet wird und später eine Wohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: ” Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen (Börstinghaus, Miethöhe Handbuch, 2009, Kap. 3 Rn. 9 m.w.N.).”