Liegt ein Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung vor, wenn der Zahlungsrückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen worden ist und nur noch geringfügige Mahnkosten und Zinsen offenstehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 309/16, Urteil vom 20.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger kann nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet.

Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, das Vorliegen eines Kündigungsgrunds verneint.

Die im Schriftsatz im Vorverfahren vom 20. Februar 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Die Beklagte war zwar in einen erheblichen Zahlungsrückstand von über 2.000, — EUR geraten, welcher auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllte. Allerdings war dieser Rückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung am 18. April 2015 durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen und belief sich nur auf 31,34 EUR für Mahnkosten und Zinsen. Aus diese restliche Forderung des Klägers ist am 12. Mai 2015 von der Beklagten ausgeglichen worden.

� Diese Umstände begründen eine für eine Kündigung gemäß § 537 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten nicht. Zwar ist das Auflaufenlassen von Rückständen grundsätzlich nicht vertragsgemäß. Die Beklagte hat sich indes bemüht, die Zahlungen umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der ordentlichen Kündigung getilgt. Die unter Berücksichtigung der geschuldeten Miete von monatlich insgesamt 695,60 EUR äußerst geringfügigen restlichen Nebenforderungen des Klägers sind kurzfristig danach ebenfalls erfüllt worden. Ferner ist durch die Zahlungen des Jobcenter auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, sodass keine Anzeichen für erneute Zahlungsrückstände in Zukunft bestehen. Unter diesen Umständen bestehen auch keine Anhaltspunkte, welche das Vertrauen des Klägers in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten. Bei dieser Sachlage ist eine Pflichtverletzung der Beklagten, die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte, nicht anzunehmen (BGH, Urteil vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14).”

Gehören zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten?

Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 S 66/17, Urteil vom 29.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Klägerin hat keinen fälligen Anspruch auf Rückzahlung des vom Beklagten noch einbehaltenen Teils der Kaution in Höhe von 400,- Euro, da der entsprechende Einbehalt zu Recht zur Sicherung noch möglicher Ansprüche des Beklagten auf Betriebskostennachzahlung gegen die Klägerin erfolgt. Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, NJW 2006, 1422, 1423). Dass eine Nachzahlung zu erwarten ist, wurde von der Klägerin erstmals im Berufungsverfahren bestritten, ohne dass vorgetragen oder ersichtlich wäre, dass die Voraussetzungen für eine Zulassung dieses neuen Vortrags gem. § 531 Abs. 2 ZPO vorliegen.”