Kommt es zu einer Verdopplung der Vermieter, wenn der ursprüngliche Vermieter bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage an zwei unterschiedliche Erwerber verkauft?

Die Antwort des Landgerichts Bamberg (LG Bamberg – 3 S 56/16, Urteil vom 0.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bamberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die allein vom Kläger ausgesprochene Teilkündigung mit Schreiben vom 03.01.2012 (Anlage K11, Bl. 170 d.A.) ist unwirksam. Unstreitig teilte der Voreigentümer ### im Jahre 2004/2005 die Wohnanlage ### in Wohnungseigentum auf und veräußerte die einzelnen Wohneinheiten. Dabei wurde die an die Beklagten vermietete Garage der erworbenen Wohneinheit des Klägers zugeordnet. Da es sich bei dem geschlossenen Vertrag zwischen den Beklagten und dem Zeugen ### vom 01.10.1996 hinsichtlich der Wohnung und der Garage um einen einheitlichen Mietvertrag handelt – hierfür spricht die Einheit der Urkunde (Garagenmietvertrag als Anlage), der zeitgleiche Abschluss und die Einheit des Grundstücks wird dieser durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. exemplarisch BGH, Urteil vom 24.01.1973, VIII ZR 163/71 = NJW 1973, 455; zu den Kriterien ausführlich OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983, 3 REMiet 1/83 = NJW 1983, 1499). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass neben den Wohnräumen eine Garage als eigentlich abtrennbarer Nebenraum (mit-)vermietet wird (BGH, Urteil vom 28.09.2005, VIII ZR 399/03; Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht, 4. Auflage 2014, Vor. § 535 Rn. 43a ff). Die Verdopplung auf Vermieterseite ist dabei von den Beklagten hinzunehmen. Konsequenterweise ist die Kündigung dann von allen Vermietern auszusprechen (vgl. OLG Gelle, Urteil vom 11.10.1995, WuM 1996, 222).”

Hat ein Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Mietwohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 20 C 212/17, Urteil vom 13.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der von ihr bewohnten Wohnung gemäß § 553 Abs.1 BGB zu.

Die Klägerin hat gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne der Vorschrift ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nach Auffassung des Gerichts ausreichend nachgewiesen. dass sie einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt beabsichtigte. Hierzu bedurfte es nicht der Vorlage der Einladung der Hochschule in Ulaanbator im Original Das berechtigte Interesse wäre auch dann anzunehmen, wenn die Klägerin lediglich einen längeren Urlaub hätte machen wollen. Jegliches nachvollziehbares berechtigtes Interesse ist ausreichend.

Die Klägerin hat der Beklagten auch mit Schreiben vom 11.05.2017 die Personalien des potentiellen Untermieters mitgeteilt. Weiterer Angaben bedurfte es nicht. Insbesondere hat die Beklagte keinen Anspruch auf Mitteilung der Einkommensverhältnisse, Schufa-Auskunft oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Untermieter ist nicht Mieter der Beklagten. Mietschuldnerin der Beklagten ist und bleibt die Klägerin.

Die Klägerin haftet auch weiterhin für Schäden in der Wohnung. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung hat oder nicht spielt daher keine Rolle.

Die Beklagte hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Untermieter die Untermiete an die Beklagte zahlt oder dass Ansprüche abgetreten werden.

Einwände gegen die Person des benannten Untermieters hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 11.05.2017 auch die Dauer der beabsichtigten Untervermietung konkretisiert.

Die Klägerin hat auch nachvollziehbar dargelegt, dass eine Rückkehr in die Wohnung beabsichtigt ist und sie ihre Möbel weiterhin in der Wohnung belassen hat. Dagegen stellt sich der Vortrag der Beklagten, es handele sich um die Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, um eine ins Blaue hinein getätigte Behauptung dar.

Der Untervermietung stehen auch sonstige Gründe, aus den der Beklagten die Untervermietung nicht zugemutet werden könne nicht entgegen.

Die Anwesenheit des Untermieters in der Wohnung hindert zulässige Bauarbeiten genauso wenig wie die Anwesenheit der Klägerin. Die Beklagte hat keinen Anspruch darauf, die Wohnung der Klägerin während deren Abwesenheit als Umsetzwohnung oder zum Abstellen von Möbeln anderer Mieter zu nutzen. Bisher liegt auch nach dem Vortrag der Beklagten ein Duldungstitel gegen die Klägerin hinsichtlich des Badumbaus nicht vor. Ohne einen solchen Titel kann die Beklagte zulässigerweise Arbeiten in der Wohnung der Klägerin gar nicht durchführen.

Der Umstand, dass die Klägerin aufgrund ihres Auslandsaufenthaltes für die Beklagte schwer zu erreichen ist, ist zwar misslich, steht aber einer Untervermietung nicht im Wege.

Die Beklagte widerspricht sich im Übrigen selbst, indem sie die Klägerin wegen einer unerlaubten Untervermietung abmahnt, dann aber mit Schreiben vom 25.10 und 27 10.2017 moniert, dass weder die Klägerin noch der Untermieter erreichbar seien.

Dass die Klägerin verpflichtet ist. auch in ihrer Abwesenheit dafür zu sorgen, dass von ihrer Wohnung keine Schäden ausgehen, steht außer Frage. Sie hat auch Sorge dafür zu tragen, dass in Notfällen ein Ansprechpartner zur Verfügung steht. All dies steht jedoch einer Untervermietung nicht im Wege.”

Können die Kosten einer Gemeinschaftsanlage als Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 33/17, Urteil vom 25.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013 in Höhe von insgesamt 1.399,97 Euro aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen aus den §§ 535, 556 BGB.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind auch die streitigen Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst materiell nicht zu beanstanden.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass in diesen Positionen die Kosten für die zum hiesigen Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels D. wie den Spiderpark und den Bouleplatz enthalten sind.

Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet sind (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15).

� Es mag zutreffend sein, dass die Mieter des Hauses Nr. . allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet werden, da diese auf dem zur Nr. . zugehörigen Grundstück liegen, jedoch folgt allein hieraus nicht die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenanrechnung ist es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Maßgeblich ist nach der vorzitierten Rechtsprechung des BGH lediglich, ob die Sache noch einen Bezug zur Mietsache aufweist.

Dies ist hier der Fall.

Die Flächen sind weder aufgrund öffentlich rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Erholungsanlagen nicht öffentlich gewidmet.

Entscheidend ist hier einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen wegen der Konsequenzen (Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltungspflicht etc. der öffentlichen Hand) unerheblich (BGH, Urteil vom 12.07.2013 – V ZR 85/12).

Eine öffentlich rechtliche Widmung durch die öffentliche Hand liegt jedoch unstreitig hier nicht vor.

Auch die Argumentation der Beklagten, es komme mehr auf faktische Zustände an. Der BGH meine in seinem Urteil zu den Betriebskosten nicht die förmliche Widmung, überzeugt nicht. Bei dem Begriff der “Widmung” handelt es sich um einen rechtstechnisch belegten Begriff, der förmlich durch öffentlich rechtliche Vorschriften definiert ist. Unter einer förmliche “Widmung” ist die der öffentlich rechtlichen Norm (hier § 2 GrünAnlG) zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass sich der BGH dessen bewusst ist und einen rechtstechnischen Begriff dann auch entsprechend verwendet.

Die betreffenden Flächen sind auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Dies ist dann der Fall, wenn, ähnlich einem Supermarkt, dessen privater Betreiber den Parkplatz der Öffentlichkeit widmet, mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt, der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.

Es ist, entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erkennbar, weshalb diese Grundsätze nicht zu übertragen seien. Auch hier ist entscheidend, ob der Berechtigte (Eigentümer) die Fläche der “Öffentlichkeit” gewidmet hat.

� Dies ist nach Auffassung der Kammer in der hier streitgegenständlichen Anlage nicht der Fall. Zwar ist das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch liegen die Erholungsflächen in der Mitte und sind von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen nicht einsehbar. Es ist erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage gehört, zu welcher die Erholungsflächen gehören.

Auch eine “halb-öffentliche” Widmung dadurch, dass auch Mietern der anderen Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

Der der Entscheidung des BGH zugrundeliegende Sachverhalt unterschied sich insofern von dem hiesigen als dort eine Parkanlage (nicht ein Spielplatz und ein Bouleplatz) mit Spazierwegen etc. die im Inneren gelegene Wohnanlage nach außen hin umgab, und sich unmittelbar an die öffentliche Fläche anschloss. Im Parkviertel D. ist es jedoch gerade umgekehrt.”

Begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 391/16, Urteil vom 11.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

1. Die Einwirkungen aufgrund der bezeichneten Baumaßnahmen mit Ausnahme der ###arbeiten aus dem Mai 2016 sowie streitigen Nachtarbeiten in sieben einzelnen Nächte im Januar und Februar 2017 stellen keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien mit dem Inhalt, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Immissionsstandards fortdauern sollen, ist auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat in den Leitsätzen a) und c) zum Urteil vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14 in Fortführung der Entscheidung zum 19. Dezember 2012 zu VIII ZR 152/12 ausgeführt:

“a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

…

c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn.15, 17).”

Die Auslegungsmethodik gleicht das Risiko nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen für Mieter und eigennutzenden Eigentümer an und überzeugt auch insofern. Als Auslegungsumstand kommt insoweit die grundsätzliche Vorhersehbarkeit einer Bebauung bisher ungenutzter Flächen bzw. einer Neubebauung in Betracht. Soweit die “###” betroffen sind, hat, soweit ersichtlich und vorgetragen, keine Umwidmung einer bisher Erholungszwecken gewidmeten Grünfläche stattgefunden, sondern findet lediglich die – wenn auch intensive – Bebauung entsprechend der üblichen Verdichtung in dem noch in Innenstadtlage befindlichen Wohnquartier statt. Eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich des Umfangs der Erhaltungspflicht hat sich an der Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen u. ä. gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. an der Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 zu orientieren, denn es ist anzunehmen, dass die Parteien eine entsprechende Regelung getroffenen hätten “bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung … bewusst gewesen wäre” (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14, Seite 12/Absatz 24). Eine Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen und anderen Einwirkungen aufgrund der Bautätigkeiten gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 ist außerhalb der Einschränkungen im Eingangssatz zu 1. (dazu unter 2.) nicht anzunehmen, denn die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit entschädigungsfrei hinzunehmen.

Soweit das Bauvorhaben “###” auf dem Gelände des ehemaligen ### Filiale am ### betroffen ist, gelten die Ausführungen zu den “###” entsprechend mit dem Zusatz, dass eine bestehende und intakte Bebauung nicht der Annahme entgegensteht, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar war, denn die eingeschossigen Flachbauten der früheren Einkaufsmärkte stellen ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden dar.

2. Soweit nach dem Eingangssatz zu 1. Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, hat die Beklagte für die betroffene Zeit im Mai 2016 eine Minderung gewährt, deren Angemessenheit nicht im Streit steht, und im Übrigen hat die Klägerin für Januar und Februar 2017 die Beeinträchtigungen nicht hinreichend konkret und damit einer Beweisaufnahme ohne Ausforschung zugänglich dargestellt; es fehlt an der Art der Arbeiten, soweit erkennbar, und der Bezeichnung der Baustelle, von der sie ausgegangen sein soll. Zudem hat die Beklagte sich entsprechend ihren Möglichkeiten kundig gemacht und – anders als für den Mai 2016 – Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich des Baulärms, die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entschädigungspflichtig sind, nicht bestätigt gefunden.”