Ist die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen “Verwaltungskostenpauschale” auf den Wohnraumieter wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 196/17, Urteil vom 12.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum Juli 2015 bis einschließlich Januar 2017 pauschal geleisteten Verwaltungskosten in Höhe von monatlich jeweils 34,38 EUR zu.

Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Rückzahlung des klageweise geltend gemachten Betrages verpflichtet, weil die vom Kläger erbrachten Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Zwar haben die Parteien in § 7 Nr. 1 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages geregelt, dass der Kläger eine monatliche “Verwaltungskostenpauschale” von “z.Zt. 34,38 EUR” zu tragen hat. Die Vereinbarung ist jedoch gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Gemäß § 556 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da § 7 Nr. 1 des Mietvertrages zum Nachteil des Klägers gegen § 556Abs. 1 BGB verstößt. Danach ist es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten zu vereinbaren (vgl. BGH, Urt. v. 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254, Tz. 12, 21, 22).

Auch wenn sich einer ausschließlich grammatikalischen Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB (“Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt”) ein gesetzliches Verbot zur Auferlegung sonstiger Kosten noch nicht hinreichend zweifelsfrei entnehmen lassen sollte, ergibt es sich bei der zusätzlich gebotenen teleologischen, historischen und systematischen Auslegung der Vorschrift: Der Gesetzgeber hat durch die Schaffung des § 556 Abs. 1 BGB (n.F.) nicht nur festlegen wollen, dass sich die vom Wohnraummieter zu tragende Gesamtmiete allein “aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt” (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 50 li. Sp.), sondern ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig eine über den zulässigen Betriebskostenkatalog hinausgehende Abwälzungsvereinbarung – unter besonderer Hervorhebung der Verwaltungskosten – ausdrücklich ausgeschlossen (“Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (z. B. auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich” (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50 re. Sp.)). Diese Auslegung entspricht auch der Gesetzessystematik des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB, da ein abweichendes Verständnis die erst im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens – auf Vorschlag des Rechtsausschusses (vgl. BT-Drucks 14/5663, S. 79, re. Sp.) – aufgenommene Erstreckung des Verbotstatbestandes des § 556 Abs. 4 BGB auf § 556Abs. 1 BGB weitgehend leerlaufen ließe.

Davon ausgehend verstößt die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Auferlegung pauschaler Verwaltungskosten gegen § 556 Abs. 1 BGB; sie ist deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Parteien dem Wortlaut des Vertrages zuwider nicht die gesonderte Abwälzung von Verwaltungskosten vereinbart hätten, sondern es sich dabei um einen bloßen – und aus Sicht des klagenden Mieters belanglosen – Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation handelte (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 31/17, NZM 2017, 594, Tz. 7; Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 47 m.w.N.). Für eine derartige Auslegung als sog. Preishauptabrede ist hier allerdings kein Raum.

Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 – VI ZR 18/14, NJW 2015, 1246, Tz. 9). Da es sich bei der von den Parteien in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung um eine von der Beklagten gestellte Formularvereinbarung handelt, ist für die Auslegungsfrage, ob die Parteien eine Preishauptabrede und nicht lediglich eine Preisnebenabrede getroffen haben, bei mehr als einem vertretbaren Auslegungsergebnis die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Beklagten als Klauselverwenderin in Ansatz zu bringen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016 – XI ZR 454/14, BGHZ 209, 71, Tz. 24; . a.A. (zumindest im Auslegungsergebnis) BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017, a.a.O.).

Gemessen daran ist § 7 Nr. 1 im Sinne des Klägers auszulegen, da eine Auslegung der Vereinbarung als bloße Preisnebenabrede gemessen an den für die Auslegung einer Formularklausel maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners und dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Vereinbarung zumindest vertretbar ist:

Gegen den Abschluss einer allein der – anteiligen – Offenlegung der Kalkulation des Vermieters dienenden Preishauptabrede spricht bereits der Wortlaut von § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, der die monatliche Nettokaltmiete abschließend beziffert (“Die Miete nettokalt beträgt 1.499,99 EUR.”). Dem entspricht auch die Systematik des Vertrages. Denn die Beklagte hat die Verwaltungskostenpauschale in § 7 Nr. 1 des Mietvertrags zusätzlich und in Abgrenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgewiesen und in § 20 Nr. 3 des Vertrages die von dem Kläger zu erbringende Sicherheitsleistung “in Höhe von bis zu drei Monatsmieten” mit 4.499,97 EUR beziffert, dem Dreifachen der in § 7 Nr. 1 ausgewiesenen Nettokaltmiete von 1.499,99 EUR. Damit aber handelte es sich bei der pauschalen Abwälzung der Verwaltungskosten auch nach dem für die Auslegung ebenfalls heranzuziehenden Selbstverständnis der Parteien (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 2017 – VI ZB 24/16, NJW 2017, 1887, Tz. 9) nicht um einen rein kalkulatorischen Ausweis bereits in der Nettokaltmiete enthaltender Kostenbestandteile, sondern um die Auferlegung noch nicht erfasster Zusatzkosten. Andernfalls hätten die Parteien die Mietsicherheit mit dem Dreifachen der unter Einschluss der Verwaltungskostenpauschale gebildeten Nettokaltmiete vereinbart, die sich dann auf 4.603,11 EUR (3 x (1.499,99 EUR + 34,38 EUR)) und nicht lediglich auf 4.499,97 EUR hätte belaufen müssen.

Es tritt hinzu, dass eine mit § 7 Nr. 1 allein verbundene anteilige Offenlegung der vermieterseitigen Preiskalkulation einerseits nur den verhältnismäßig geringfügigen Anteil der Verwaltungskosten, nicht aber den der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten betroffen hätte und anderseits unschwer durch den – verkehrsüblichen – Ausweis einer einheitlich und umfassend bezifferten Nettomiete zu ersetzen gewesen wäre. Eine derart verstandene Vereinbarung wäre lückenhaft, widersprüchlich und sinnlos gewesen. Es entspricht aber der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Parteien stets eine in sich geschlossene und widerspruchsfreie Regelung treffen wollen und deshalb immer einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher einer vertraglichen Regelung eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als ganz oder teilweise sinnlos erweisen würde (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 – 67 S 187/15, ZMR 2016, 31, Tz. 19, 21, jeweils m.w.N. zur Rspr. des BGH). Auch die Beachtung dieser Grundsätze gebietet eine Auslegung im Sinne des Klägers, zumindest aber führt sie zu keinem nur theoretisch denkbaren, praktisch aber fernliegenden und daher nicht ernstlich in Betracht zu ziehenden Auslegungsergebnis. Nur ein solches indes hätte zur Unanwendbarkeit des § 305cAbs. 2 BGB geführt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016, a.a.O.).

Da die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung nach alldem bereits aus § 556 Abs. 4 BGB folgt, konnte dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit – auch wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot – nicht auch aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergibt.

Der Anspruch des Klägers ist schließlich nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das ist hier nicht der Fall. § 814 BGB erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern sich der Leistende auch hinsichtlich der Rechtslage im Klaren sein muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 – IX ZR 100/13 -, NJW 2016, 1391, Tz. 9). Von einer solchen positiven Kenntnis des Klägers ist im Vorliegenden nicht auszugehen, weil die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung nicht dargetan hat. Soweit sie insoweit erstinstanzlich auf ein Schreiben des Berliner Mietervereins vom 24. November 2015 abgestellt hat, betraf dieses nach dem unwidersprochenen Gegenvortrag des Klägers nicht die Wirksamkeit der hier allein entscheidungserheblichen Verwaltungspauschale, sondern einen möglichen Verstoß der getroffenen Vereinbarungen gegen die §§ 556d ff. BGB. Darlegungs- und Beweiserleichterungen kamen der Beklagten im Rahmen des § 814 BGB nicht zu Gute (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772). Diese sind – allenfalls – bei einem Sachverhalt in Betracht zu ziehen, der selbst für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380). Um einen solchen indes handelt es sich bei der rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwaltungskostenpauschale nicht.”

Können Baumfällkosten sowie Kosten für eine Ersatzpflanzung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Grimma (AG Grimma – 2 C 928/16, Urteil vom 20.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Grimma in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann von den Beklagten Betriebskosten für das Jahr 2015 für durchgeführte Baumfällarbeiten nicht verlangen, §§ 535, 566 BGB.

Am 17.1.2017 schlossen die Parteien einen Mietvertrag betreffend das Anwesen ###### in Grimma.

Im Termin vom 11.8.2017 wurde dem Gericht eine Karte von Google Maps vorgelegt, auf welcher der gefällte Baum noch zu sehen ist. Beide Parteien erklärten übereinstimmend, dass es sich bei der Abholzungsmaßnahme um diesen Baum gehandelt hat und der Baum zu diesem Zeitpunkt gesund war.

Zwischen den Parteien ist die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Insbesondere ist auch § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung vereinbart.

Dort ist folgendes geregelt:

Die Kosten der Gartenpflege.

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, …

Beide Parteien streiten darum, ob die Kosten der Baumfällung und Neupflanzung aperiodisch anfallende Gartenpflegekosten darstellen und damit umgelegt werden können.

Unstreitig zwischen den Parteien ist, dass der Baum schon jahrelang vorher auf dem Anwesen stand.

Die Beurteilung derartiger Kosten ist in der Rechtssprechung uneinheitlich entschieden. Der Klägerin ist zuzugestehen, dass das Amtsgericht Schöneberg und das Amtsgericht Düsseldorf Entscheidungen zu Gunsten der Umlage der Kosten getroffen haben.

Das Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 19.7.2002, Az. 33 C 6544/02 erklärt:

… Nach dieser Regelung sind auch die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umlagefähig. Ansatzfähig sind dabei die gesamten Kosten, die für die Pflege und Unterhaltung einer Gartenfläche anfallen. Hierzu gehören auch die Kosten für die im Rahmen der Gartenpflege durchgeführte Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Anderes gilt dann, wenn ein Baum nicht zur Pflege des Gartens, sondern deshalb entfernt wird, weil sich die Bewohner des Nachbarhauses wegen Sicht- und Lichtmangels beschwert haben.

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat in seiner Entscheidung vom 14.1.2015, Az. 531 C 227/13 entschieden

Fällkosten für die Kastanie

Insoweit fehlt es bereits an der Erfüllung des Betriebskostenbegriffs. Gegen die Umlagefähigkeit von Fällkosten sprechen insbesondere schutzwürdige Interessen des Mieters. Das Entstehen derartiger meist hoher Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Das im konkreten Fall das Mietverhältnis bereits über Jahrzehnte dauert ändert an dieser Rechtsauffassung nichts. Insbesondere sind Baumfällkosten nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten, wie zum Beispiel die Öltankreinigung alle 5 Jahre vergleichbar. Hier ist für den Mieter vorhersehbar, dass er maximal im ersten Mietjahr mit Tankreinigungskosten für 5 Jahre belastet wird.

… Das Amtsgericht Grimma geht davon aus, dass sowohl die Baumfällkosten als auch die Kosten für die Ersatzpflanzung nicht unter § 1 Abs. 1 Satz. 1 Betriebskostenverordnung fallen.

Das Fällen von Bäumen führt in durchschnittlichen Mietergärten nicht zu laufenden entstehenden Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung. Das Merkmal der laufenden Entstehung setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus, erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall, denn Bäume werden in der Regel mehrere Jahrzehnte alt. Das Fällen von Bäumen ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten einfügt.

Das Merkmal der “laufenden Entstehung” verlangt, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar sind. Das sind Baumfällkosten nicht.

§ 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung regelt, dass ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen als umlegbare Betriebskosten angesehen werden können. Wegen des Ausnahmecharakters ist § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung jedoch eng auszulegen.

Das Fällen von Bäumen wird dabei nicht erfasst. Auf den Mieter können nur solche Unkosten umgelegt werden, die dem Erhalt der bestehenden Bepflanzung dienen. Auch eine Umgestaltung des Gartens ist nicht erfasst. Dies ist im hier vorliegenden Fall aber so erfolgt, denn es wurde ein Baum gefällt und eine Ersatzpflanzung durchgeführt.

Damit sind auch die Kosten der Neupflanzung nicht mitumfasst.

Die Klage war daher abzuweisen.”

Stellt die Verlegung eines Mülltonnen-Platzes durch den Vermieter und die hierdurch bedingte, rein optische Beeinträchtigung des Ausblicks eines Mieters nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache dar, wenn durch diese Verlegung des Mülltonnen-Platzes weder Geruchs- noch Lärm-Beeinträchtigungen hinzutreten?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 156/16, Urteil vom 13.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Grundsätzlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass eine Vermieterin ihren Mietern einen zumutbaren Platz zum Aufstellen von Mülltonnen mit einer ausreichenden Anzahl dieser Tonnen zur Verfügung stellt (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 (33) C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Lichtenberg, Urteil vom 16.03.2004, Az.: 6 C 239/03, u.a. in: MM 2004, Seite 339; AG Bückeburg, Urteil vom 28.12.1999, Az.: 73 C 348/99, u.a. in: DWW 2000, Seiten 63 f.; AG Wuppertal, Urteil vom 26.07.1979, Az.: 30 C 64/79, u.a. in: WuM 1980, Seite 136; AG Köln, Urteil vom 17.05.1977, Az.: 155 C 3424/75, u.a. in: WuM 1985, Seite 261 f.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263).

Richtet die Vermieterin – so wie hier die Klägerin – einen neuen Platz für die Mülltonnen ein, kann ggf. sogar ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein, wenn der jeweilige Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Mietshaus weiter entleeren kann, sondern nunmehr einen Weg zum Müll Platz von 165 m oder mehr zurücklegen muss (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536BGB, Rn. 263), so dass der nunmehr in diesem Objekt zentraler (und nicht mehr am Außenrand) gelegene Mülltonnen Platz sogar eine Verbesserung für die meisten Mieter in diesem Objekt darstellt. In diesem Fall begründet die Stilllegung des vorherigen Mülltonnen-Platzes am Rand des Objekts auch keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel (LG Berlin, Urteil vom 01.12..2009, Az.: 63 S 162/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seite 547; AG Wedding, Urteil vom 05.04.2011, Az.: 16 C 513/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 760 f.).

Ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung eines vor seinem Kellereingang neu errichten Mülltonnen-Platzes besteht in der Regel auch nicht, da das Hofgelände, auf dem sich die “Gitterbox” für die Müll-, Bio- und “gelben” Tonnen und der “hölzerne Unterstell Platz für Altpapiercontainer” befinden, nicht wie die Wohnung als Mietsache anzusehen sind und die Klägerin als Vermieter zudem durch öffentlich-rechtliche Vorschriften hierzu auch verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1991, Az.: 64 S 105/90, u.a. in: Grundeigentum 1991, Seite 937; LG Köln, Urteil vom 01.06.1978, Az.: 1 S 305/77, u.a. in: WuM 1985, Seite 261; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215).

Bei Eingehung eines Mietvertrages muss nämlich auch dem hiesigen Beklagten/Widerkläger/Mieter klar gewesen sein, dass der Müll irgendwo entsorgt werden muss und dass die dazu benötigte Anzahl der Tonnen im Laufe der Zeit auch ansteigen kann (LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03).

Schließlich stehen auch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowohl der Errichtung der “Gitterbox” für die Müllentsorgung als auch der Errichtung des “hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer” dem nicht entgegen. Diese Müll-Plätze stellen nämlich keine Schikane gegenüber dem Beklagten/Widerkläger dar. Die Klägerin/Widerbeklagte hat hiermit vielmehr verhindert, dass ihre Mieter zu weite Wege gehen müssen und das widerrechtlich Müll oder andere Sachen in die Müll-, Bio-, Papier- und “gelben” Tonnen durch Nicht-Mieter eingeworfen werden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 6 U 172/14, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 660 ff.).

Ein derartiger Anspruch würde allenfalls wohl nur dann ggf. bestehen, wenn z.B. eine Müllbox mit einer Höhe von 1,8 m vor dem Schlafzimmerfenster eines Mieters errichtet wird, während die Unterkante des Schlafzimmerfensters des Mieters bei 1,2 m beginnt, so dass diese Müllbox dann 0,60 m über das Schlafzimmerfenster ragt und insoweit der Blick aus dem Fenster in den Hofgarten in Höhe von 60 cm vollkommen beeinträchtigt werden würde (AG Hamburg, Urteil vom 05.02.2002, Az.: 48 C 322/01, u.a. in: WuM 2002, Seiten 487 ff.). Dies ist hier aber unstreitig gerade nicht der Fall.

Wird der neue Müll Platz im Interesse der übrigen Hausgemeinschaft und/oder aufgrund der Neugestaltung des Innenhofs bzw. aufgrund der Satzungsänderung der Stadt hinsichtlich des Altpapiers insofern also derartig verlegt, dass ein Mieter des Hauses hierdurch dann gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, schließt dies zwar einen Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung der Mülltonnen bzw. des neuen Müll-Platzes aus, jedoch wird hierdurch ein Minderungsrecht des von der Beeinträchtigung betroffenen Mieters gemäß § 536 BGB grundsätzlich noch nicht ausgeschlossen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263).

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete nämlich kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Mit Erfolg macht die Klägerseite hier insofern auch geltend, dass auch eine konkludente Vereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzt. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die von einem Müll Platz ausgehenden Geräusch- und Geruchsimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert hat (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 300/08, u.a. in: WuM 2009, Seite 659; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Der Mieter kann im Allgemeinen auch nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger “Umweltbedingungen” übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden Haftung voraussetzen (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Derartige Umstände sind hier indes weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Insbesondere lassen sich auch der Mietvertragsurkunde keine Umstände entnehmen, die den sicheren Schluss auf die verbindliche Festlegung eines bestimmten Immissionsstandards über die Dauer der Mietzeit hinweg zuließen (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 15.10.2008, Az.: XII ZR 1/07, u.a. in: NJW 2009, Seite 664).

Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache hier fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den die Klägerin als Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 300/08, u.a. in: WuM 2009, Seite 659; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az.: VIII ZR 207/04, u.a. in: WuM 2007, Seite 381; BGH, Urteil vom 07.06.2006, Az.: XII ZR 34/04, u.a. in: NZM 2006, Seite 626; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Aus diesem Grunde kommt es hier darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung des Müllplatzes auf dem nunmehrigen Standort bewusst gewesen wäre (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 03.12.2014, Az.: VIII ZR 370/13, u.a. in: WM 2015, Seite 306).

Dies hätte – entgegen der Auffassung der Beklagtenseite – aber nicht notwendig zu einer unbedingten Einstandspflicht der Klägerin/Vermieterin für diese nachteilige Entwicklung und damit zu einem Mangel der Mietsache geführt, der den Beklagten/Mieter ohne Weiteres zur Minderung der Miete berechtigt hätte (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.).

Ein Mietminderungsrecht des hiesigen Beklagten/Widerklägers/Mieters ist vorliegend im konkreten Fall unter Berücksichtigung dieser Rechtsgrundsätze nach Überzeugung des Gerichts nicht gegeben.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache nämlich außer Betracht. Eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache liegt nämlich auch dann vor, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt, so dass die Geltendmachung einer Mietminderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1713 ff.; BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1450 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007, Az.: I-10 U 46/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seiten 54 ff.; AG Saarburg, Urteil vom 28.11.2001, Az.: 5 C 473/01, u.a. in: WuM 2002, Seite 29).

Insbesondere begründen nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes einen Mangel nur dann, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird (AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 141 C 1707/15).

Das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB umfasst zwar insofern auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Allgemeinflächen, insbesondere hier also auch des begrünten Hofes. Da diese Flächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Beklagten/Mieters besteht, jedoch eine deutlich untergeordnete Bedeutung haben, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigem Umfang aus, so dass (insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen) die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel bei diesen Allgemeinflächen nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen überhaupt in Betracht kommen kann (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2015, Az.: 63 S 359/12, u.a. in: WuM 2015, Seiten 486 ff.).

Der Abstand zwischen der Wand des vom Beklagten bewohnten Hauses Nr. 16 bis zu der “Gitterbox” für die Müll-, Bio- und “gelben” Tonnen beträgt nämlich ca. 10 m. Insofern war durch das Gericht beim Ortstermin aber eine direkte Beeinträchtigung der Wohnung des Beklagten nicht wahrnehmbar. Die über dem Kellergeschoß des Hauses befindliche (d.h. somit noch mindestens 1 m über Terrain liegende) und ca. 2,50 m hohe Wohnung des Beklagten wird hierdurch weder hinsichtlich des Einfalls des Sonnenlichts noch in sonstiger Art und Weise irgendwie direkt beeinträchtig.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Lärm genügt zwar eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Lärm es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines “Protokolls” bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.), jedoch hat die Beklagtenseite hier nur die Art des Lärms, jedoch nicht die Tageszeiten, die Zeitdauer und die Frequenz angegeben.

Fehlt es an einer hinsichtlich des “Lärms” bezogenen Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag, so gilt, dass der Mieter als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Mietsache erwarten darf, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Werden diese aber – wie hier unstreitig – eingehalten, so liegt ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vor, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.; LG Berlin, Urteil vom 17.01.1995, Az.: 64 S 322/94, u.a. in: Grundeigentum 1995, Seite 427; AG Schöneberg, Urteil vom 30.01.2001, Az.: 11 C 388/00, u.a. in: MM 2001, Seiten 357 f.; AG Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az.: 1 C 914/98, u.a. in: WuM 2000, Seiten 19 ff.). Geräusche, die nach Art und Intensität jedoch gebietstypisch sind (wie z.B. das Geräusch beim Zufallen eines Mülltonnen-Deckels), begründen aber gerade keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Hier ließ sich die Doppeltür der “Gitterbox” beim Ortstermin aber leicht öffnen und waren Geräusche beim Öffnen dieser Tür für das Gericht gerade nicht wahrnehmbar. Auch beanstandet der Beklagte/Mieter hier nicht das Geräusch beim Zufallen der Mülltonnendeckel, so dass durch diesen Müll Platz auch keine erheblichen Lärmbelästigungen verursacht werden, zumal der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch nicht erwarten kann, dass Geräusche von außen (wie z.B. beim Zufallen des Deckels einer Müll- oder Papiertonne) nicht mehr wahrgenommen werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004, Az.: 211 C 476/02, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seite 1199).

Geräuschbelästigungen, die hierdurch eintreten, entsprechen dem üblichen Lebensrisiko, das denjenigen trifft, der im Erdgeschoß einer Großwohnanlage eine Wohnung angemietet hat (AG Köln, Urteil vom 28.12.1989, Az.: 205 C 397/89, u.a. in: WuM 1991, Seite 343).

Soweit die Beklagtenseite meint, diese Mülltonnenfläche sei verwahrlost bzw. übervoll (vgl. dazu u.a.: AG Wedding, Urteil vom 03.05.2010, Az.: 21b C 229/09, u.a. in: MM 2010, Seite 227; AG Lichtenberg, Urteil vom 16.03.2004, Az.: 6 C 239/03, u.a. in: MM 2004, Seite 339), konnte das erkennende Gericht auch dies hier gerade nicht feststellen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2013, Az.: 18 C 230/12; AG Fulda, Urteil vom 20.10.2011, Az.: 31 C 126/11, u.a. in: WuM 2011, Seite 721). Vielmehr war diese Müllstandsfläche sauber. Eine etwaige mangelnde Reinigung einer Müllstandsfläche begründet mangels hinreichend erheblicher Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietwohnung zudem in der Regel auch keinen Mietminderungsanspruch (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2010, Az.: 226 C 111/10).

Auch konnte das erkennende Gericht bei dem Ortstermin am 13. Juni 2017 (d.h. bei warmen Außentemperaturen) keinerlei wahrnehmbare, unangenehme Gerüche hier feststellen (zu anderen Fällen mit erheblicher Geruchsbelästigung vgl. u.a.: LG Berlin, Beschluss vom 28.01.2011, Az.: 65 S 296/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 821ff.; LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03; AG München, Urteil vom 25.06.2010, Az.: 412 C 25702/09, u.a. in: AIZ 2011, Nr. 9, 52; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 20.10.2003, Az.: 32 C 538/01, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 55 ff. = WuM 2004, Seiten 34 ff. = GuT 2004, Seite 18; AG Hohenschönhausen, Urteil vom 17.09.2002, Az.: 4 C 219/99, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seite 955).

Geruchsbelästigungen, die durch Mülltonnen ggf. eintreten, entsprechen im Übrigen wohl auch dem üblichen Lebensrisiko, das denjenigen trifft, der im Erdgeschoss einer Großwohnanlage eine Wohnung angemietet hat (AG Köln, Urteil vom 28.12.1989, Az.: 205 C 397/89, u.a. in: WuM 1991, Seite 343).

Die Nutzung der vom Beklagten angemieteten Räume als solche wird durch diesen Müll Platz aber entsprechend dem Ergebnis des Ortstermins hier gerade nicht tangiert. Lediglich die Aussicht auf die Grünfläche des Hofes von der Wohnung des Beklagten aus ist nunmehr optisch etwas beeinträchtigt (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2003, Az.: 63 S 282/02, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 1019 f.).

Diese rein optischen Beeinträchtigungen haben für sich genommen aber nur geringfügige Auswirkungen (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2015, Az.: 63 S 359/12, u.a. in: WuM 2015, Seiten 486 ff.), so dass der von der Beklagtenseite bemängelte Zustand der Mietsache hier gerade noch nicht die Grenze der Geringfügigkeit überschreitet (AG Saarburg, Urteil vom 28.11.2001, Az.: 5 C 473/01, u.a. in: WuM 2002, Seite 29).

Die vorliegend lediglich gegebenen optischen Beeinträchtigungen überschreiten somit nicht das Maß dessen, was der Beklagte/Widerkläger/Mieter als zumutbar hinzunehmen hat; zumal sich die Klägerin/Widerbeklagte/Vermieterin hier im Grundsatz wohl auch auf § 1004 BGB analog berufen könnte und insofern auch nur ein Abstand einer Mülltonne zu einem Haus von mindestens 3,00 m einzuhalten wäre. Nach § 6 BbgBauO ist dies nämlich ohne weiteres zulässig (vgl. hierzu: BayObLG, Beschluss vom 14.02.2002, Az.: 2Z BR 138/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seite 807; LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014, Az.: 318 S 78/13, u.a. in: ZMR 2015, Seiten 50 f.; LG Osnabrück, Urteil vom 18.06.1997, Az.: 11 S 402/96, u.a. in: WuM 1997, Seiten 431 f.; VG Düsseldorf, Urteil vom 28.03.2012, Az.: 16 K 3481/11, u.a. in: BeckRS 2012, Nr.: 50590). Dieser Abstand von 3 m wird aber bei dem hier gegebenen Abstand von ca. 10 m sogar noch um das 3-fache überschritten.

Diese Gründe für ein Nichtvorliegen eines Mietmangels gelten im Übrigen erst Recht auch hinsichtlich des noch weiter von der Wohnung des Beklagten entfernten und zudem auch nur mit Papiertonnen versehenen “hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer”, so dass der Beklagte/Widerkläger/Mieter auch insoweit hier nicht berechtigt ist die Miete zu mindern.

Der mit der Klage geltend gemachte Feststellungsanspruch ist hier somit begründet.”