Bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 178/17, Urteil vom 24.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin stehen die weiterhin geltend gemachten Ansprüche aus den zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils nicht zu, da nicht von einem Mangel der Mietsache, den die geltend gemachten Ansprüche auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete, auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung sowie auf Feststellung der Mietminderung sämtlich voraussetzen, nicht ausgegangen werden kann. Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, die Klägerin habe nicht hinreichend substantiiert dargetan, dass die Wohnung tatsächlich mit einem Mangel behaftet ist. Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (BGH, Urteile vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 und vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11; Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 und vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16). Diesen Anforderungen wird das Klagevorbringen im 1. Rechtszug nicht gerecht. Das Amtsgericht weist insoweit rechtsfehlerfrei darauf hin, dem Vortrag sei ungeachtet der richterlichen Hinweise nicht zu entnehmen, welche konkreten Beeinträchtigungen aufgetreten sein sollen unter etwaiger Beschreibung des Umfangs der behaupteten Lärmbelästigung (zeitlicher Rahmen, Anzahl der Kinder, Alter der Kinder, Art des Spiels gegebenenfalls mit Beschreibung der etwaigen Laufrichtung der Bälle, Auftreten in welcher ungefähren Frequenz/Lautstärke). Ebensowenig ist das erstinstanzliche Vorbringen der Klägerin zu der Gefahr einer Beschädigung der Wohnzimmerfensterscheibe hinreichend konkret für die Annahme eines Mangels, da sie lediglich auf die durch das Fußballspiel angeblich “stete Gefahr” eines Glasbruchs durch unachtsam geschlossene Fußbälle verweist, ohne diese allgemeine Angabe mittels Vortrags zu der Art und Weise sowie Intensität des Fußballspiels auch nur ansatzweise zu konkretisieren.”

DER TAGESSPIEGEL am 07.02.2018: Verdrängung – Berlin stößt beim Vorkaufsrecht an seine Grenzen

In der Braunschweiger Straße 51 müssen die Mieter um bezahlbaren Wohnraum fürchten und ihnen läuft die Zeit davon.

Am 08.02.2018 endet die zweimonatige Frist für das bezirkliche Vorkaufsrecht.

Der Bezirk will von seinem Vorkaufsrechts durchaus Gebrauch machen. In der Vergangenheit hat der Bezirk das Instrument bereits eingesetzt, Prüfungen für zwei weitere Häuser laufen derzeit. „Wir sind vorbereitet, das Vorkaufsrecht auszuüben, sobald ein Käufer gefunden wurde“, sagte Stadtrat Jochen Biedermann (Grüne) am Dienstag. „Die Gespräche laufen noch. Ich habe die Hoffnung, dass es noch klappt.“ Doch eine sogenannte Abwendungsvereinbarung, mit der sich die Käufer auf die Ziele der sozialen Stadtentwicklung verpflichten und hohe Mietsteigerungen ausschließen, hat der Käufer nicht unterschrieben.

Der Fall des Hauses in der Braunschweiger Straße zeigt, wie schnell das Vorkaufsrecht an seine Grenzen stößt. In der Regel wird es zugunsten eines städtischen Wohnungsbauunternehmens ausgeübt. Wenn der Preis über dem Verkehrswert und einem vertretbaren Limit liegt, kann der Berliner Senat einen Zuschuss gewähren. Im Schnitt sind es laut Finanzsenatsverwaltung 362.000 Euro.

Doch wie soll verfahren werden, wenn der Kaufpreis deutlich darüber liegt? Das Haus in der Braunschweiger Straße soll laut Ospelt für 3,8 Millionen Euro verkauft worden sein – eine Million über dem Verkehrswert.

Bei 22 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten läge die Bezuschussung der Stadt bei jeweils rund 40.000 Euro für ein Haus, das sanierungsbedürftig ist, wie Ospelt zugibt. „Hier geht es nicht nur um die Sicherung unserer Mietverhältnisse. Das Ausmaß der Verdrängung sieht man doch überall im Kiez und in der Stadt. Die Politik müsste das Vorkaufsrecht erheblich nachbessern.“ Ospelt zeichnet das Bild einer Stadt, die Entwicklungen verschläft. Und die, um dies abzuwenden, nicht genügend Mittel hat. „Das Vorkaufsrecht ist so nur ein Tropfen auf den heißen Stein.“

http://www.tagesspiegel.de/berlin/verdraengung-berlin-stoesst-beim-vorkaufsrecht-an-seine-grenzen/20938240.html

Ist eine Teilungsversteigerung einer Ehewohnung während des Getrenntlebens rechtlich zulässig?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamburg (OLG Hamburg – 12 UF 163/16, Beschluss vom 28.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem sich aus § 749 BGB ergebenden Recht des Ehemannes, die Aufhebung der Gemeinschaft hinsichtlich des Grundstücks in der … in Hamburg zu verlangen, steht im Ergebnis ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne von § 771 ZPO entgegen, so dass die Teilungsversteigerung für unzulässig zu erklären ist.

Wohl hat das Familiengericht zunächst zutreffend ausgeführt, dass sich ein solches die Veräußerung hinderndes Recht vorliegend nicht dem Rechtsgedanken des § 1365 BGB entnehmen lässt (da es sich bei dem Miteigentumsanteil des Ehemannes an der Immobilie in der … nicht um sein ganzes Vermögen im Sinne dieser Vorschrift handelt), die Durchführung der Teilungsversteigerung gemäß einer Abwägung der beiderseitigen Interessen auch nicht rechtsmissbräuchlich ist bzw. ihr nicht das Gebot ehelicher Rücksichtnahme gem. § 1353 BGB entgegensteht (da sich die Rücksichtnahmepflicht aufgrund der langen Trennungszeit der Ehegatten sowie der bereits einmal im Rahmen des Einstellungsantrags nach § 180 Abs. 2 ZVG vom Ehemann geübten Rücksicht abgeschwächt hat) und die Teilungsversteigerung auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 749 BGB widerspricht (da das Risiko, im Rahmen einer Teilungsversteigerung das Grundstück unter Wert zu verlieren, in der Natur der Sache liegt und beide Beteiligte gleichermaßen betrifft); insoweit wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 17.11.2016 verwiesen.

Maßgeblich ist jedoch der erst nach der angegriffenen Entscheidung des Familiengerichts ergangene Beschluss des BGH vom 28.09.2016 (zum Az.: XII ZB 487/15). Danach ergibt sich aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) insbesondere ein Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe, so dass während der Trennungszeit der Ehegatten die Herausgabe einer Ehewohnung aus Eigentum nicht betrieben werden kann. Die Regelungen über die Zuweisung der Ehewohnung während des Getrenntlebens (materiell-rechtlich § 1361b BGB, verfahrensrechtlich §§ 200 ff. FamFG) entfalten unter den getrennt lebenden Eheleuten eine Sperrwirkung gegenüber Herausgabeansprüchen aus anderem Rechtsgrund. Dabei hat der BGH in Abgrenzung zu früheren Entscheidungen herausgestellt, dass die Ehewohnung ihren Charakter während der gesamten Ehezeit behält, d.h. bis zur Rechtskraft der Ehescheidung. Eine Scheidung der Ehe der Beteiligten ist bisher nicht erfolgt, der Eintritt der Rechtskraft der Scheidung ist daher nicht absehbar.

Der Senat hält es für geboten, auch im vorliegenden Verfahren, in welchem es nicht um eine Herausgabe bzw. Veräußerung der Ehewohnung aus Alleineigentum, sondern um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung des gemeinschaftlichen Eigentums der Ehegatten an der Ehewohnung geht, dem Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe ebenso den Vorrang einzuräumen. Wenn der BGH im Rahmen von § 985 BGB ganz allgemein – ohne eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall – eine Beschränkung des Eigentums durch die genannten die Ehewohnung betreffenden familienrechtlichen Vorschriften annimmt, kann dies für den Fall der Teilungsversteigerung nicht anders zu bewerten sein. Die Teilungsversteigerung eines Grundstücks ist unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 1361b BGB, 200 ff. FamFG mit der Veräußerung des Grundstücks bzw. dem Herausgabeverlangen vergleichbar. So hat der BGH auch in der o.g. Entscheidung darauf hingewiesen, dass in die Regelung des § 1361b BGB Fälle von Eigentum, Erbbaurecht usw. einbezogen sind, unabhängig davon, ob sie beiden Ehegatten gemeinsam oder nur einem von ihnen allein zustehen.

Der BGH hat zudem im Zusammenhang mit § 1361b BGB bereits entschieden, dass der Antrag auf Teilungsversteigerung zwar weder eine Verfügung über ein Grundstück darstellt noch eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung dazu, aber doch zu einem Verlust des Grundstücks führt, weshalb es geboten erscheinen kann, die Teilungsversteigerung wie eine Veräußerung des Grundstücks zu behandeln (vgl. BGH, Beschluss v. 14.06.2007 zu V ZB 102/06). Soweit der BGH früher zur Begründung der Annahme, die drohende Beeinträchtigung des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe reiche allein nicht aus, um die Unzulässigkeit eines Versteigerungsantrags zu begründen (vielmehr bedürfe es einer umfassenden Interessenabwägung), auf die (Hilfs-)Erwägung abgestellt hat, der andere Ehegatte würde seinen Anteil veräußern können (vgl. BGH, Beschluss v. 14.03.1962 zu IV ZR 253/61), stellt er nunmehr einer Veräußerung/einem Herausgabeverlangen den Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe ohne weitere Interessenabwägung gegenüber – dies muss danach auch für die Teilungsversteigerung gelten.

Einer solchen Bewertung steht auch nicht entgegen, dass die Ehefrau einen freihändigen Verkauf der Immobilie verfolgt, es ihr also – derzeit – nicht um die (Weiter-)Benutzung des streitgegenständlichen Hauses geht. Da der BGH selbst für einen gewichenen Ehegatten noch die Möglichkeit erhalten möchte, in die Ehewohnung zurückzukehren – was den Fortbestand als Ehewohnung voraussetzt -, hat es danach zu genügen, dass sich die Ehefrau auf den Schutz der Ehewohnung beruft. Daran ändert es auch nichts, wenn sie nunmehr, gegebenenfalls aus taktischen Gründen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens, der Zwangsversteigerung beigetreten ist. Eine Entwidmung der Ehewohnung, wie der Ehemann meint, kann darin nicht erkannt werden. Der BGH greift den Gedanken der Entwidmung der Ehewohnung (welcher in der Anmerkung von Erbarth zur Entscheidung des BGH vom 12.06.2013 ausgeführt wird), gerade nicht auf, sondern distanziert sich in dem genannten Beschluss ausdrücklich von seiner früheren Entscheidung vom 12.06.2013.

Wenn der Ehemann noch darauf verweist, der Schutzzweck des § 1361b BGB sei im vorliegenden Fall nicht erfasst, da sich § 180 ZVG als speziellere und abschließende Regelung darstelle, ist dem lediglich insoweit beizutreten, als sich gem. § 180 Abs. 3 ZVG die Interessen betroffener Kinder (“…zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls des gemeinschaftlichen Kindes …”) berücksichtigen lassen – und dies wohl zur Zeit des Erlasses des Gesetzes (§ 180 Abs. 3 ZVG ist ebenso wie § 1361b BGB durch das Gesetz zur Änderung unterhaltsrechtlicher, verfahrensrechtlicher und anderer Vorschriften vom 20.02.1986 eingefügt worden, vgl. BGBl I 1986 Nr. 9 S. 301) so gewollt war. Anhaltspunkte dafür, dass vor dem Hintergrund der neuen Rechtsprechung des BGH zu § 1361b BGB der Rechtsschutzgedanke dieser Vorschrift nicht auch bei der Teilungsversteigerung zum Schutz des anderen Ehegatten zum Tragen kommen soll, ergeben sich daraus nicht. Es sei noch darauf hingewiesen, dass in dem der maßgeblichen BGH-Entscheidung zugrundeliegenden Fall die Interessen der Kinder ebenfalls keine Rolle gespielt haben.

Soweit der BGH darauf verwiesen hat, dass sich die aus §§ 1361b BGB, 200 ff. FamFG ergebenden Einschränkungen hinsichtlich der Möglichkeit eines Herausgabeverlangens nach § 985 BGB innerhalb zulässiger gesetzlicher Inhalts- und Schrankenbestimmungen des grundgesetzlich gewährten Eigentumsschutzes gem. Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG halten, muss das auch für den Fall der Teilungsversteigerung gelten. Auch insoweit findet die Beschränkung ihre Rechtfertigung darin, dass die Ehewohnung vereinbarungsgemäß beiden Ehegatten als Lebensmittelpunkt gedient hat und ein Ehegatte dem anderen Ehegatten zur Rücksichtnahme verpflichtet ist. Auch hinsichtlich der Teilungsversteigerung liegt keine endgültige Beeinträchtigung des Verfügungsrechts über das Eigentum vor, sondern nur eine vorübergehende Regelung für die Trennungszeit. Zudem bleibt den Ehegatten vorbehalten, durch eine einvernehmliche Regelung auch schon vor der Scheidung ihrer Ehe das gemeinschaftliche Eigentum zu verwerten. Heben die Ehegatten die Eigenschaft der Ehewohnung aber nicht durch eine wirksame Vereinbarung auf, behält die Wohnung diese Eigenschaft bis zur Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache – dies macht die neue BGH-Entscheidung deutlich.”

Entspricht eine Abrechnung in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung den Vorgaben der Heizkostenverordnung, wenn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer nur teilweise erfasst ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 304/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Indes entsprechen die Abrechnungen in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Denn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer ist nur teilweise und damit nicht einheitlich erfasst worden. In einem solchen Fall sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Zwar ist im vorliegenden Fall die Summe der einzelnen Verbrauchswerte der mit Wärmezähler ausgestatteten Wohnungen bekannt, nicht jedoch der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet war. Die Erfassung des Verbrauchs lediglich einer Nutzergruppe genügt indes nicht den Anforderungen von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu “erfassen” sind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der Zweck der Vorschrift, die – wie die Heizkostenverordnung insgesamt – dazu dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung sein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt. Dies setzt eine möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird eine bloße Differenzberechnung nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120).

Soweit nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14, GE 2016, 256) in der Regel auch ein fehlerhaft ermittelter Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und der sich ergebende Anteil um 15 % zu kürzen ist, liegen die Voraussetzungen hierfür im vorliegenden Fall nicht vor, weil in Bezug auf den Warmwasserverbrauch überhaupt keine auch keine fehlerhafte – Verbrauchserfassung der Nutzer erfolgt ist. Es bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung, weil zum einen für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte erfolgt ist und auch der auf die mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen entfallende Wärmeverbrauch nicht mit einem Messgerät vorerfasst, sondern nur aus der Summe der einzelnen Verbrauchswerte berechnet worden ist.

Da die Klägerin im vorliegenden Fall den auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteil falsch errechnet hat, wirkt sich dies nicht nur auf die Kosten der Warmwasserversorgung aus, sondern führt auch zu einer Änderung der Kosten für die Heizwärme. Deshalb sind die von der Klägerin auf den Beklagten umgelegten anteiligen Kosten für die Warmwasserversorgung nicht einfach nur um 15 % zu kürzen, sondern die Gesamtkosten nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkV insgesamt neu zu verteilen und sodann der auf den Beklagten entfallende Anteil für die Warmwasserversorgung um 15 % zu kürzen.”