Kann ein Mieter seine Miete mindern, wenn es in der Wohnung aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von über das zu erwartende Maß hinaus kalter Zugluft kommt?
Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1251/17, Urteil vom 18.08.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 6.597,50 EUR.
In Höhe von 2.850,00 EUR folgt dieser Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB. Die Beklagte hat dadurch, dass die Kläger für die von ihnen inne gehaltene Wohnung die Miete in vereinbarter Höhe entrichtet hat, obwohl diese mangelhaft war, etwas durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt.
Die Miete war in dem hier maßgebenden Zeitraum von Januar 2015 bis Juli 2017 um 10% gemindert. Die Wohnung war mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vereinbarten Zweck mehr als lediglich unerheblich beeinträchtigte, § 536 Abs. 1 BGB. In der Wohnung kam es aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von Zugluft.
Das Gericht verkennt dabei zunächst nicht, dass Passivhäusern grundsätzlich und konstruktionsbedingt der Nachteil anhaftet, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur zu einem sehr geringeren Maße verändert werden kann. Bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist darüber hinaus konstruktionsbedingt häufig, zumindest innerhalb eines gewissen Rahmens, mit Zugluft zu rechnen. Diese beiden Punkte stellen, mögen sie auch für die Mieter unangenehm sein, grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da sie natürliche Folge der Passivhausbauweise sind. Ein Mangel wäre gegebenenfalls anzunehmen, wenn seitens des Vermieters eines Passivhauses in dieser Hinsicht falsche Versprechungen gemacht wurden. Hiervon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen, da in dem vorliegenden Mietvertrag lediglich auf die Fußbodenheizung und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hingewiesen wurde.
Vorliegend ist dennoch von einem Mangel der Wohnung auszugehen. Aufgrund des Ergebnisses des zuvor durchgeführten Beweissicherungsverfahrens steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Auftreten von Zugluft in der hier maßgebenden Form jedenfalls aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinausging. Den Ausführungen des Gutachters kann hierbei uneingeschränkt gefolgt werden. Die insoweit nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Feststellungen anlässlich des Besichtigungstermins sind eindeutig. Demnach wird die Zuluft im Winter stets mit einer Untertemperatur eingeblasen. Die eingebauten Zuluftdurchlässe sind jedoch nicht geeignet, Zuluft mit Untertemperatur von der Decke in den Raum zugfrei einzubringen. Im Winter sind daher Kaltluftsträhne im Arbeits- und Schlafzimmer zu erwarten. Insbesondere im Arbeitszimmer entspricht die Zugluft im Winter bei weitem nicht den einschlägigen Behaglichkeitskriterien.
Diese Mängel an der Lüftungsanlage wurden durch eine nicht korrekte Regulierung der Anlage und der Installation ungeeigneter Zuluftdurchlässe verursacht.
Das Gericht verkennt nicht, dass das Problem in der streitgegenständlichen Wohnung möglicherweise dadurch verstärkt wurde, dass andere Mieter in dem Haus die Zuluftdurchlässe in ihren Wohnungen eventuell verstopften, gegebenenfalls weil sie sich ebenfalls durch die Zugluft gestört führten. Dies würde jedoch nichts an der Mangelhaftigkeit der Wohnung selbst und das Minderungsrecht der Kläger ändern, da § 536 Abs. 1 BGB im Gegensatz zu § 536a Abs. 1 2. Var. BGB gerade kein Verschulden des Vermieters verlangt.
Die Höhe der Minderung ist mit ca. 10% durchgängig anzusetzen. Auch wenn die Auswirkungen des Mangels sich besonders im Winter gezeigt haben, liegt er doch ganzjährig vor. Eine von den Klägern beantragte Minderung um 20% wäre dagegen nicht angemessen, da die Zugluft nicht dazu führt, dass die Wohnung nur sehr eingeschränkt nutzbar wäre, sondern vor allem das subjektive Behaglichkeitsempfinden betrifft. Dazu sind außerhalb der kalten Jahreszeit keinerlei Beeinträchtigungen zu erwarten und eine gewisse Zugluft ist Passivhäusern konstruktionsbedingt zuzugestehen.
Ausgehend von der durch die Kläger angenommenen Minderung war diese letztlich zu halbieren, was rechnerisch den Betrag von 2.850,00 EUR ergibt.
In Höhe weiterer 3747,40 EUR ergibt sich der Anspruch aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien und der darin enthaltenen Sicherungsabrede.
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsache wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist verstrichen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Dem Vermieter ist demnach nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Nach Ablauf dieser Frist wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung fällig. In der Praxis werden üblicherweise drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Besondere Umstände hat die Beklagte nicht vorgetragen. Soweit die Beklagte sich auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung beruft, hätte diese nach Beendigung der Abrechnungsperiode jedenfalls schon vorliegen können. Mittlerweile sind seit der Beendigung des Mietverhältnisses schon zwölf Monate vergangen.”