Kann ein Vermieter eine Notdienstpauschale auf seine Mieter umlegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 215 C 311/17, Urteil vom 21.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: ” Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer anteiligen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 in Höhe von streitigen 101,11 Euro gemäß § 535 Abs. 2 i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB sowie mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag gegen die Beklagten.

Die Klägerin ist nämlich nicht berechtigt, die insofern streitige Notdienstpauschale (inklusive darauf entfallendem Umlageausfallwagnis) auf die Beklagten als Mieter umzulegen.

Dabei kann dahinstehen, inwiefern schon die Auflistung der umlegbaren Betriebskosten in § 3 Abs. 3 lit. a) des Mietvertrages der Geltendmachung der Notdienstpauschale den Beklagten gegenüber entgegenstehen würde. Zwar weisen die Beklagten insofern zutreffend darauf hin, dass eine Kostentragungspflicht des Mieters für nicht vereinbarte Betriebskostenarten nicht gegeben ist. Die Berufung darauf ist den Beklagten in Abweichung von der Auffassung der Klägerin auch nicht dadurch verwehrt, dass diese im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2015 keinen Einwand gegen die Umlage der Notdienstpauschale erhoben haben. Das von der Klägerin insofern zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Oktober 2007, AZ: VIII ZR 279/06) hat die Klägerin falsch verstanden, wenn sie davon ausgeht, der Bundesgerichtshof habe dem Mieter den Einwand, es fehle für eine bestimmte Betriebskostenposition an einer vertraglichen Vereinbarung, für immer verwehrt, wenn dieser nicht bei der erstmaligen Umlage innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erhoben werde. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr lediglich ausgeurteilt, dass auch der erwähnte Einwand zu den von § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erfassten gehört, der Mieter auch diesen also innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Zugang der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen hat. Diese Entscheidung betrifft aber, wie sich schon aus der Systematik ergibt, lediglich die jeweilige konkrete Abrechnung, die allein von § 556 Abs. 3 BGB erfasst ist, so dass es dem Mieter nicht verwehrt ist, den Einwand bei einer späteren Abrechnung (fristgerecht) zu erheben. Das haben die Beklagten aber mit ihrem Schreiben vom 21. Juni 2017 hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 getan. Für die daher wegen eines Verhaltens gegenüber einer früheren Abrechnung einzig in Betracht kommende Verwirkungseinrede fehlt es aber vorliegend an sämtlichen Voraussetzungen, d.h. sowohl am Zeit- als auch am Umstandsmoment.

Die Frage, ob vorliegend die Notdienstpauschale in den als umlagefähig vereinbarten “allgemeine(n) Betriebskosten” enthalten sein könnte, bedarf jedoch keiner Entscheidung, weil es sich bei der Notdienstpauschale generell nicht um eine Betriebskostenposition i.S.v. § 27 II. BV handelt. Betriebskosten sind danach diejenigen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Unter diese Definition passt jedoch die Notdienstpauschale nicht. Diese umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar ist. Diese Kosten entstehen nicht wie beispielsweise die Grundsteuer aus dem Eigentum am Grundstück an sich und sie betreffen auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlagen. Es geht eben gerade nicht um Gebrauchskosten, sondern es handelt sich um klassische Bereitschaftskosten. Insofern treffen auch die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 02. Januar 2018 zitierten Urteile nicht zu. Die Notdienstpauschale ist nicht mit der Kontrolle der Rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, weil sie nicht die Kosten eines Tätigwerdens betrifft.

Vielmehr handelt es sich um klassische Verwaltungskosten, die – insofern kommt es eben auch nicht darauf an, ob ein Hauswart beschäftigt ist oder nicht – generell nicht umlagefähig sind und bei Beschäftigung eines Hauswarts auch mit Verwaltungs- und etwaigen Instandsetzungsaufgaben aus dessen umlagefähigen Kosten konkret oder prozentual herauszurechnen sind.

Verwaltungskosten wiederum sind gemäß § 26 Abs. 1 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Genau darunter lassen sich aber auch die Kosten der Notdienstpauschale definieren. Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spricht auch, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen auch gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten keine Rolle spielen, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereit hält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes jedenfalls ganz überwiegend dem Interesse des Vermieters und nicht, wie die Klägerin meint, gleichwertig auch dem Interesse der Mieter z.B. zur Vermeidung von Schäden an deren eingebrachten Sachen. Bei lebensnaher Betrachtung ist nämlich davon auszugehen, dass die Mieter, würde der Vermieter keinen erreichbaren Notdienst bereitstellen, in einem Notfall, z.B. einem unkontrollierten Wasseraustritt, selbst Notmaßnahmen wie im Beispielfall die Verständigung eines Sanitärdienstes mit 24-Stunden-Service, veranlassen würden. Der Vermieter will daher durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen ergriffen werden. Auch insofern rechtfertigt sich eine Umlage auf die Mieter nicht.

Es bleibt daher festzustellen, dass die Notdienstpauschale Leistungen umfasst, die zu den Verwaltungsaufgaben des Vermieters gehören und nicht durch den Gebrauch des Gebäudes bzw. Grundstücks veranlasst sind, so dass eine Umlage nicht zulässig ist.

Die Beklagten sind daher nicht verpflichtet, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2016 vom 12. Mai 2017 ausgewiesenen Kosten für die Notdienstpauschale von 99,13 Euro zuzüglich des darauf entfallenden Anteils am Umlageausfallwagnis nachzuzahlen.”

Ist die Miete in den Sommermonaten gemindert, wenn ein benachbartes Schulgebäude in eine Flüchtlingsunterkunft umgenutzt wird, von der erhebliche Geruchs- und Lärmbelästigungen (Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude, Essensausgabe im Freien, Mannschaftsspiele, Polizei- und Notarzteinsätze etc.) ausgehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 9 C 46/16, Urteil vom 13.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung in Höhe von 92,80 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, der einzigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, besteht nicht.

Denn die seitens der Kläger veranlasste Zahlung des vollständigen Mietzinses in Höhe von 928,- Euro brutto warm für den Monat Januar 2016 erfolgte mit Rechtsgrund. Der Mietzins war in diesem Zeitraum nicht gemindert.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Gebrauchsüberlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Die Mangelhaftigkeit setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dies kann seine Gründe auch in außerhalb der physischen Beschaffenheit der Mietsache selbst liegenden Umständen haben, sofern diese zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache und damit zu einem sog. Umfeldmangel führen (Häublein in: MünchKom., BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 14 f.). Ein solcher erheblicher Umfeldmangel kann für den Monat Januar 2016 indes nicht konstatiert werden. Die seitens der Kläger dargestellten Lärm- und Geruchsimmissionen führten zwar außerhalb, nicht aber während der Heizperiode (Oktober bis einschließlich April) zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der klägerischen Wohnung.

Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in den vergangenen Sommermonaten (Mai bis einschließlich September 2016) von dem Grundstück ### sowie von dessen Bewohnern Immissionen ausgingen, die zu einer unmittelbaren und nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung führten.

Zwar waren im Rahmen des am 18. August 2016 um 16.00 Uhr durchgeführten Ortstermins vom Balkon der klägerischen Wohnung lediglich Kinderstimmen beim Spielen zu vernehmen, die den Geräuschen, die von einem Schulgebäude ausgehen, entsprechen, allerdings waren im Rahmen der gem. § 286 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Gesamtwürdigung auch die Aussagen der im Laufe des Rechtsstreits vernommenen Zeugen zu berücksichtigen. Mit Ausnahme der Zeugen ### und ###, die jedoch auch bekundeten, selten zu Hause zu sein, bekundeten sämtliche Zeugen übereinstimmend, dass von dem Grundstück ### sowie von dessen Bewohnern Lärm ausgehe, der in den jeweiligen Wohnungen zu vernehmen sei. Mehrere Zeugen bekundeten, dass Ruhestörungen insbesondere von dem bereits frühmorgens im Einsatz befindlichen Abpumpfahrzeug sowie im Rahmen der ebenfalls frühmorgens stattfindenden Übergabe des eingesetzten Wachpersonals ausgingen und sich dann bis in die Abendstunden durch das Verhalten der Bewohner sowie regelmäßige Polizei- und Rettungseinsätze fortsetzten. In den Sommermonaten müssten Fenster daher geschlossen bleiben und könnten Balkone nicht genutzt werden. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Glaubhaftigkeit der einzelnen Zeugenaussagen zu zweifeln. Zwar sind sämtliche Zeugen aufgrund ihrer Stellung als Mieter eher dem Lager der Kläger zuzuordnen, allerdings vermag dieser Umstand ihre Glaubwürdigkeit nicht zu erschüttern. Auch die Anwesenheit des Zeugen ### während der Zeugenvernehmung am 15. Dezember 2016 macht dessen Vernehmung weder unzulässig noch dessen Aussage unverwertbar (Damrau in: MünchKom, ZPO, 5. Aufl., § 394, Rzi. 3).

Die geschilderten Aussagen stimmen weitestgehend miteinander überein und stehen im Einklang mit den Behauptungen der Kläger. Es erscheint plausibel. dass von einem Grundstück, auf dem eine Vielzahl von Menschen untergebracht ist, die dort einen Großteil ihres Alltags verbringen, ein nicht unerheblicher Geräuschpegel ausgehen kann.

Die vorstehenden Umstände stellen in Bezug auf die Wohnung der Kläger für die Sommermonate eine Abweichung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand dar. Hierbei kann dahinstehen, ob im Rahmen der seinerzeitigen Wohnungsbesichtigung zwischen den Klägern und dem Mitarbeiter der Hausverwaltung, Herrn ### eine Beschaffenheitsvereinbarung über die künftige Nutzung des Grundstücks ### getroffen wurde. Denn infolge des für alle Parteien ersichtlichen Umstandes, dass das Grundstück mit einem Schulgebäude bebaut war, wurde die künftige Nutzung des Grundstücks zu schulischen oder zumindest mit vergleichbaren Immissionen verbundenen Zwecken für den Abschluss des Mietvertrages vorausgesetzt. Mit einer solchen Veränderung, wie sie letztlich eintrat, konnten und mussten die Kläger hingegen nicht rechnen.

Dem steht auch die seitens der Beklagten angeführte sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (vgl. NJW 2015, 2177) nicht entgegen. Dieser lag mit der Errichtung eines Bolzplatzes auf einem Schulgelände ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde. Dort ging es um die Frage, ob während der Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen, als bei Vertragsbeginn. Das Grundstück wurde sowohl bei Mietbeginn als auch nach Errichtung des Bolzplatzes weiterhin als Schulgelände genutzt. Demgegenüber wenden sich die Kläger des hiesigen Rechtstreits gegen eine vollkommen veränderte Nutzung des Grundstückes ### und zwar statt ursprünglich durch Kinder bzw. Jugendliche an regelmäßig nicht mehr als fünf Tagen pro Woche für eine begrenzte Anzahl an Stunden durch Menschen sämtlicher Altersstufen für täglich 24 Stunden. Zudem erkennt in der zitierten Entscheidung auch der BGH an. dass die Annahme einer konkludenten Parteiabrede hinsichtlich des Fortbestandes der ursprünglichen Umweltbeziehungen nicht in jedem Fall ausgeschlossen ist. Im Übrigen sei darauf hingewiesen. dass die seitens des BGH geäußerte Rechtsauffassung durchaus nicht unumstritten ist (vgl. etwa Ghassemi-Taber, NJW 2015, 2849: Föller, WuM 2015, 478).

Die Höhe der Minderung richtet sich insbesondere nach der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung (Häublein in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 30). Nach den Aussagen der im Verlauf des Rechtsstreits vernommenen Zeugen handelt es sich bei den störenden Immissionen überwiegend um Lärm, der dazu führt, dass in den Sommermonaten Balkone nicht genutzt und Fenster nicht geöffnet werden können. Lediglich vereinzelt bekundeten Zeugen, dass sie sich auch durch etwaige Gerüche belästigt fühlten. Soweit Zeugen über nicht ordnungsgemäß entsorgte Abfälle berichteten, war dies mangels diesbezüglichem Vortrag der Kläger außer Acht zu lassen. Zu berücksichtigen war jedoch, dass nicht alle gehörten Zeugen bekundeten, die Geräuschimmissionen als gleich störend zu empfinden. Neben den oftmals abwesenden Zeugen ### und ### bekundete etwa auch die Zeugin ###, dass an manchen Tagen so gut wie nichts zu hören sei. Letztlich war zu beachten, dass die Kläger zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses von einer zukünftigen Nutzung des Grundstücks ### zu schulischen Zwecken ausgingen, womit sich der Geräuschpegel ebenfalls – wenn auch in geringerem Maße – erhöht hätte. Nach alledem hält das Gericht für die vergangenen Sommermonate eine Minderung in Höhe von 8 % für angemessen, § 287 ZPO. Demgegenüber fehlt es für die in die Heizperiode fallenden Monate, und damit auch für den Monat Januar 2016, an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung. Die Kläger selbst tragen vor, dass die Freiflächen in den Wintermonaten weniger genutzt werden. Diverse Zeugen bekundeten, dass die von dem Grundstück ### ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten bedeutend geringer seien. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass während der Heizperiode die Fenster für gewöhnlich nicht länger als nötig geöffnet werden und eine intensive Balkonnutzung nicht erfolgt, kann nicht festgestellt werden, dass die Tauglichkeit der klägerischen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die von dem Grundstück ### ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten gemindert wäre.

Hinsichtlich des Klageantrages zu 2.) ist die Klage nur teilweise begründet.

Für die Monate Mai 2016 bis einschließlich September 2016 ist die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB um 8 % gemindert. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, stellen die von dem Grundstück ### und seinen Bewohnern in den vergangenen Sommermonaten ausgehenden Immissionen einen Umfeldmangel der von den Klägern bewohnten Wohnung dar, der sie zur Mietminderung in Höhe von 8 % berechtigt.

Eine Berechtigung der Kläger zur Mietminderung für die in die Heizperiode fallenden Monate kann demgegenüber nicht festgestellt werden. Insoweit fehlt es nach den obigen Ausführungen an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung.

Ebenfalls nicht festgestellt werden kann eine Mietminderungsberechtigung der Kläger für den in der Zukunft liegenden und nicht in die Heizperiode fallenden Zeitraum ab April 2017. Dies ergibt sich daraus, dass zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, wie sich die Situation rund um die auf dem Grundstück ### befindliche Unterkunft in der Zukunft entwickelt. Aus der Beeinträchtigung der klägerischen Wohnung in den vergangenen Sommermonaten kann nicht gefolgert werden, dass sich dies im darauffolgenden Jahr in gleicher Weise wiederholt.”

Ist eine Verwertungskündigung zulässig und angemessen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 9 S 18/18, Urteil vom 21.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des Hauses … gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, nachdem die Klägerin das Mietverhältnis mit Kündigung vom 03.06.2016 wirksam beendet hat.

a. Durch formell ordnungsgemäßes Kündigungsschreiben vom 03.06.2016 … hat die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam zum Ablauf des 28.02.2017 beendet.

b. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1, 2 Nr. 3 BGB sind erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

aa. Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736; Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

bb. Die seitens der Klägerin beabsichtigte Verwertung ist auch angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Hiervon ist auszugehen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtlichen Hindernisse entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 Rn. 166 m.w.N.).

Das Grundstück weist derzeit eine Wohnflächenbebauung von 268 m2 auf. Nach dem Neubauvorhaben der Klägerin, für welches bereits eine Baugenehmigung vorhanden ist (Anlage BKL LLR …) sollen 24 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von über 1.800 m2 entstehen (s. Förderzusage der Stadt Köln vom 12.12.2016, Anlage BKL LLR …-) der bislang vorhande Wohnraum soll mehr als versechsfacht werden. Das Bauvorhaben wird mit öffentlichen Mitteln zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber gefördert (s. Förderzusage der Stadt Köln vom … Ein mit der Stadt Köln abgeschlossener Mietvertrag liegt bereits vor (Anlage LLR 1 …). Die wirtschaftliche Rentabilität dieser drastischen Erweiterung des Wohnraums hat die Klägerin, was unbestritten geblieben ist, mit der Klageschrift vom 01.09.2016 … umfassend dargelegt. Im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens wäre der Klägerin die Erzielung eines Jahresüberschusses in Höhe von 47.671,12 Euro …) möglich. Demgegenüber ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes schon ohne Berücksichtigung etwaiger notwendiger Sanierungskosten bereits deswegen unrentabel, weil die Klägerin bei einem Fortbestand der Bebauung im vorhandenen Zustand überhaupt keinen Jahresüberschuss zu erwirtschaften vermag. Es wird insoweit auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 (…) Bezug genommen (Jahresnettomiete 18.765,96 Euro abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten Grundsteuer B und Versicherungen 546,11 Euro + 866,07 Euro abzgl. Bewirtschaftungskosten 2.572,80 Euro = 14.780,98 Euro abzgl. Finanzierungskosten ohne Sanierung (770.500 Euro x 1,859% p.a. = 14.323,59 Euro) = 457,39 Euro Betriebsergebnis p.a. vor Tilgung (Tilgung 2% bei 770.500 Euro: 15.410 Euro)). Vor diesem Hintergrund entspricht die geplante Neubebauung vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen.

Auch handelt es sich bei dem Bauprojekt nicht etwa um ein rechtlich missbilligtes Vorhaben, bei welchem gegebenenfalls eine unangemessene Verwertung anzunehmen wäre. Dies mag unter Umständen anzunehmen sein, wenn im Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung Grundstücke aufgekauft werden, um intakte Bausubstanz zum Zwecke der besseren Renditeerzielung durch neue Bausubstanz zu ersetzen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014, Az. 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334), ferner bei Spekulations- und Risikogeschäften (vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 161). Im vorliegenden Fall soll jedoch nicht vorhandene Bausubstanz lediglich ersetzt, sondern im Wesentlichen neue Wohnfläche geschaffen werden. Auch handelt es sich, wie sich aus den Berechnungen der Klägerin sowie dem Umstand der bewilligten öffentlichen Förderung ergibt, nicht um ein Risikogeschäft. Es handelt sich im Ergebnis nicht um ein rechtlich missbilligtes, sondern ein (mit öffentlichen Mitteln) förderungswürdiges Vorhaben.

cc. Bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ist die Klägerin an der beabsichtigten-, Verwertung des Grundstücks verhindert.

dd. Hierdurch würde sie ferner erhebliche Nachteile erleiden.

(1) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S. von Art. 14 Abs. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, Beschl v. 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

(2) Auf Seiten der Klägerin ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine Beibehaltung der derzeitigen Bewirtschaftungsform des Grundstücks im Vergleich zu der geplanten Bebauung mit einem ganz erheblichen wirtschaftlichen Nachteil einhergeht, selbst wenn man die Einwände des Beklagten gegen den seitens der Klägerin insbesondere mit Schriftsatz vom 02.10.2017 … dargelegten Sanierungsbedarf als wahr unterstellt. Die Klägerin beabsichtigt mit Mitteln der öffentlichen Wohnraumförderung die derzeit vorhandene Wohnfläche von 268 m2 auf über 1.800 m2 zu erweitern. Die Klägerin hat dargelegt, dass sie im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 47.671,12 Euro rechnen kann, wobei eine Tilgung von 3% bereits berücksichtigt ist. Hinsichtlich der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 (…) Bezug genommen. Dem steht eine derzeit unrentable Bewirtschaftung des Grundstücks gegenüber (vgl. Ziff. 1. b. bb.). Dies zeigt, dass der Unterschied zwischen der derzeit vorhandenen und der geplanten Bebauung nicht nur hinsichtlich einer Vergrößerung der Wohnfläche um das über sechsfache, sondern auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Folgen gravierend ist. Der Klägerin geht es nicht darum, einen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil durchzusetzen, sondern um die grundsätzliche Möglichkeit einer Gewinnerzielung. Diese soll nicht durch Umgestaltung oder Ersetzung vorhandenen, sondern durch die Schaffung neuen Wohnraums ermöglicht werden. Insoweit weicht der vorliegende Sachverhalt entscheidend von der Konstellation ab, in denen die Rechtsprechung auf das Erfordernis einer umfänglichen Sanierung abstellt. So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200) etwa ein Sachverhalt zugrunde, nach dem durch die Neubebauung die Wohnflächenzahl von 280 m2 (lediglich) auf 610 m2 erhöht werden sollte, unter Beibehaltung der Anzahl der Wohneinheiten.

(3) Die – erhebliche – wirtschaftliche Nachteilhaftigkeit der derzeitigen Bebauung besteht auch trotz der Möglichkeit der Mieterhöhung. Dieser sind durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB enge Grenzen gesetzt, die sich durch den Umstand verschärfen, dass der Beklagte alleiniger Mieter des Objekts ist und dieses an mehrere Parteien untervermietet hat. Ferner ist nicht ersichtlich, dass der dargelegten wirtschaftlichen Nachteilhaftigkeit mit einer Teil- oder Vollsanierung des Objekts begegnet werden könnte. Selbst wenn diese mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden wäre, wären einer Mieterhöhung durch § 559 BGB wiederum Grenzen gesetzt.

(4) Darüber hinaus ist in die Gesamtabwägung mit einzubeziehen, dass es sich um ein bereits über 90 Jahre altes Haus handelt. Selbst wenn man mit Rücksicht auf das substantiierte Bestreiten eines aktuellen Sanierungsbedarfs durch den Beklagten … das Vorhandensein eines solchen verneint, ist nicht zu verkennen, dass Bestandteile des Gebäudes die technische mittlere Lebensdauer bereits erheblich überschritten haben. Dies gilt etwa für die 22 Holzfenster, für welche der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige S. – insoweit unwidersprochen – die Überschreitung der technischen mittleren Lebensdauer von 40-50 Jahren angenommen hat (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … sowie für die Putzfassade, deren mittlere technische Lebensdauer von 40 Jahren ebenfalls bereits überschritten ist (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … Ferner mag hinsichtlich der gemauerten Einfriedung zur Straße hin unterstellt werden, dass diese gegen Umsturz ausreichend gesichert ist und keine Gefahr für die Sicherheit für Leib und Leben bedeutet. Allerdings ist auch hier die mittlere technische Lebensdauer von 40-90 Jahren überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … d. A.). Ferner ist die mittlere technische Lebensdauer des Parkettbelags in der Mietwohnung EG (… von 60 Jahren sowie die mittlere technische Lebensdauer des PVC-Bodenbelags von 20 Jahren in der Souterrainwohnung …) überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen…). In der Souterrainwohnung findet sich an allen Wandsockeln auch nach dem Vorbringen des Beklagten “leichte, normale alters- und bauartbedingte Feuchtigkeit”. Daneben ist der Beklagte auch nicht der Feststellung des Privatsachverständigen S. entgegengetreten, dass die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum neben dem ausgebauten Dachgeschoss keine Wärmedämmung aufweise und insoweit eine Nachrüstpflicht nach der EnEV 2014 bestehe (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen! …)

Auch wenn kein aktueller Sanierungsbedarf bestünde, ist nicht zu verkennen, dass die Alternative zu einem Neubau nicht etwa die Bewirtschaftung eines Wohngebäudes “in den besten Jahren” ist. Kostenträchtige Gebäudebestandteile haben die mittlere technische Lebensdauer bereits weit überschritten, so dass umfängliche Sanierungsmaßnahmen jedenfalls mittelfristig vorprogrammiert sind. Bereits diese Umstände, die auf das fortgeschrittene Alter der Immobilie zurückzuführen sind, führen dazu, dass ein nicht unerheblicher Sanierungsbedarf des Gebäudes jedenfalls innerhalb des bereits bestehenden Finanzierungszeitraums auf die Klägerin zukommen wird. Eine Außerachtlassung dieser Umstände würde tief in die unternehmerische Freiheit des Vermieters eingreifen, der ein Interesse daran hat, nicht erst den Eintritt akuten Sanierungsbedarfs abwarten zu müssen. Selbst wenn man im Streitfall lediglich von einem kurzfristig notwendigen Minimalsanierungsaufwand ausginge, ist bei dem streitgegenständlichen Objekt nach allgemeiner Lebenserfahrung von einem erheblichen Risiko auszugehen, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer, in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer stehenden Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. In einer solchen Situation kann dem Eigentümer ein anerkennenswertes Interesse darän nicht abgesprochen werden, eine angesichts des Gebäudezustands bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGHZ 179, 289 ff.).

(5) Der Umstand, dass die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der derzeitigen Bebauung sowie des bestehenden Mietverhältnisses erwarb, ist demgegenüber im Rahmen der Abwägung lediglich von eingeschränkter Bedeutung. Dass dem mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG besondere oder gar entscheidende Bedeutung beizumessen wäre, ist nicht ersichtlich und insbesondere nicht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu entnehmen. Mit Beschluss vom 12.11.2003 (Az. 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371) führte der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts aus, dass das erkennende Gericht nicht gehindert sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrags und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung gewesen seien, erworben habe. Wenn hiernach die grundsätzliche Möglichkeit besteht, einen Eigentümerwechsel bei der vorzunehmenden Abwägung zu berücksichtigen, kann diesem jedoch im vorliegenden Fall keine entscheidende Bedeutung zukommen. Bei einer Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann es keine Rolle spielen, ob die Beendigung einer unrentablen Situation vom Veräußerer oder vom Erwerber erfolgt. Der Mieter wird nur vor solchen Verwertungen geschützt, die unabhängig von der Person des Verwerters als unangemessen zu bewerten sind (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573BGB Rdnr. 175; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Ist eine Verwertung aber angemessen, so muss die Person des Verwerters gleichgültig sein, da § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weder dem Erhalt veralteter Mietwohnungen dient noch verhindern soll, dass unwirtschaftliche Objekte veräußert werden (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175). Wäre auch der Veräußerer zur (Abriss- oder Sanierungs-)Kündigung berechtigt gewesen, gibt es keinen Grund, dem Erwerber dieses Recht zu versagen, da ansonsten ein vom Gesetzgeber nicht beabsichtigter Zwang zur Durchführung der Baumaßnahmen durch den bisherigen Eigentümer entstünde (Häubiein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 573 BGB Rdnr. 90). Für den vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass sich an der Frage der Rentabilität des geplanten Neubauvorhabens etwas ändern würde, wenn dies von der Voreigentümerin in Angriff genommen worden wäre. Der Umstand, dass nicht geklärt ist, ob auch die Voreigentümerin das Objekt noch finanzierte, ist für die Rentabilitätsbetrachtung nicht von Bedeutung, da kein Grund dafür besteht, eine etwaige vollständige Lastenfreiheit des Grundstücks dem Mieter zu Gute kommen zu lassen.

(6) In die Abwägung mit einzustellen ist der Umstand, dass das Neubauvorhaben nicht nur zur Schaffung von neuem Wohnraum führt (und nicht lediglich bestehenden Wohnraum ersetzt), sondern dies auch der sozialen Wohnraumförderung zur Erfüllung der kommunalen Aufgabe der Flüchtlings- und Asylbewerberunterbringung dient (vgl. § 1 Wohnraumförderungsgesetz NRW). Die vorzunehmende Abwägung hat zwar in erster Linie die Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Hierbei sind jedoch zwei durch Art. 14 GG geschützte Positionen gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist die jeweilige Sozialpflichtigkeit der Grundrechtsposition zu berücksichtigen. Zwar werden durch Art. 14 Abs. 2 GG Dritten, die von der Sozialbindung des Eigentums begünstigt werden, nicht unmittelbar verfassungsmäßige Rechte eingeräumt (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85). Die Ausgestaltung der Eigentumsordnung ist dem Gesetzgeber überlassen (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG), so dass subjektive Rechtspositionen Dritter insoweit erst nach Maßgabe der Vorschriften entstehen, die der Gesetzgeber aufgrund der “Richtschnur” erlassen hat (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85; Papier in: Maunz-Dürig, Art. 14 GG Rdnr. 305). Allerdings ist bei einer Auslegung der die Eigentumsordnung des Grundgesetzes ausfüllenden einfachgesetzlichen Normen, bei welcher sich zwei aus Art. 14 GG ergebende Rechtspositionen zur Abwägung gegenüberstehen, die Sozialpflichtigkeit des Eigentums auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Ebenso, wie sich der Vermieter die Allgemeinwohldienlichkeit seines Eigentums bei der Anwendung des § 573Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Staudinger/ Rolfs, (2018), § 573 BGB Rdnr. 150 mwN: Die geplante Verwertung muss mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein), gilt dies auch für den Mieter. Bei Auslegung des § 573 Abs. 1 BGB ist auch dessen durch Art. 14 GG geschütztes Besitzrecht im Lichte der Allgemeinwohldienlichkeit zu betrachten. Auch wenn das Verhalten der Klägerin selbst auf Gewinnerzielung gerichtet ist, ist daher nicht unbeachtet zu lassen, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens einem öffentlichen Interesse, der Schaffung von sozialem Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber, dient (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736: in dieser Entscheidung wurde eine durch die Vorinstanz bei Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB vorgenommene Mitberücksichtigung eines öffentlichen Interesses gebilligt; vgl. ferner BGH, Urt. v. 24.01.2002, Az. I ZR 102/99: in dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof bei einer Auslegung der auf der Sozialbindung des geistigen Eigentums beruhenden Schrankenbestimmung des § 59 UrhG ebenfalls auf ein “gesteigertes öffentliches Interesse” ab).

(7) Auf Seiten des Beklagten war im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung zunächst dessen grundrechtlich geschütztes erhebliches Interesse an der Beibehaltung seines bisherigen Lebensmittelpunktes zu berücksichtigen, dem angesichts einer über 32-jährigen Mietdauer sowie dem Alter des Beklagten von 59 Jahren besondere Bedeutung zukommt. Die Schwierigkeit der Wohnraumbeschaffung auf dem Kölner Wohnungsmarkt fiel ebenfalls ins Gewicht.

(8) In diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen ist jedoch der Umstand, dass die Klägerin dem Beklagten zahlreichen Ersatzwohnraum ganz überwiegend verbindlich angeboten hat (…) worauf der Beklagte insbesondere eingewandt hat, dass er einen Ersatzwohnraum verlange, in welchem er “seine familiäre Gemeinschaft mit den anderen Angehörigen des Hauses” weiter leben könne. So führte der Beklagte etwa im Termin vor dem Amtsgericht persönlich angehört aus, dass die bis dahin von der Klägerin angebotene Ersatzwohnung deshalb nicht in Betracht komme, da er dort nicht mit seinen ganzen Leuten einziehen könne. Er wolle mit seiner 5er-WG umziehen, ebenso mit seiner Lebensgefährtin und seinem Sohn, die in dem Haus separate Wohnungen bewohnten. Die gehörten ebenfalls zur Familie, so dass sie eine Wohnung für sieben Leute finden müssten (…).

Hierbei übersieht der Beklagte jedoch, dass die von ihm gelebte Gemeinschaft bei der vorzunehmenden Abwägung lediglich einen eingeschränkten Schutz genießt. Die Voreigentümerin vermietete das Haus an den Kläger sowie dessen damalige Ehefrau. Zwar ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass der Beklagte die Mietsache nicht unbefugt Dritten überlassen hat. Er war vielmehr ausweislich des schriftlichen Mietvertrages zur Untervermietung des Objekts berechtigt. Ferner ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis konkludent auch nach Ablauf der Befristung mit dem bisherigen schriftlichen Inhalt des Mietvertrages fortgesetzt wurde. Ergänzend zu. den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich dies aus der Korrespondenz über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der im Jahre 2003 durch die Voreigentümerin ausgesprochenen Kündigung. In dem Schreiben der Voreigentümerin Frau … heißt es u.a. …): “hierdurch den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 11.06.1985 gemäß § 3 des Mietvertrages zum 30.06.2004”. Die Voreigentümerin erklärte in diesem Schreiben weiter: “Hierdurch bestätige ich, … dass die Kündigung aufgehoben wird und der Mietvertrag vorläufig zu gleichen Bedingungen aufrecht erhalten wird, wenn…”. Der Beklagte erklärte in diesem Zusammenhang schriftlich: “Hiermit bestätige ich, … dass ich die Kündigung meines Vertrages vom 11.06.1985 heute, am 27.11.2003, erhalten habe. (…)”. Diese Passagen verdeutlichen, dass die vormalige Eigentümerin sowie der Beklagte von einer Fortwirkung des schriftlichen Mietvertrages vom 11.06.1985 ausgingen.

Die grundsätzlich mietvertraglich erlaubte Untervermietung stand ausweislich § 11 Ziffer 2 des Mietvertrages allerdings unter dem Vorbehalt des Widerrufs aus wichtigem Grund. Auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 1 BGB, wonach die Gebrauchsüberlassung an Dritte ebenfalls unter dem Vorbehalt ihrer Zumutbarkeit für den Vermieter steht, kann sich der Beklagte nicht mit dem gleichen Gewicht darauf berufen, die bestehende “familienähnliche Gemeinschaft (…) als Wohnform beizubehalten, wie wenn das Haus von vornherein von dieser bezogen worden wäre. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, dass es sich bei den übrigen Untermietern nicht um Familienangehörige im engeren Sinne handelt, sondern diese lediglich von ihm als familiäre Gruppe angesehen werden, im Übrigen aber eine klassische Untervermietung vorliegt. Die Kammer verkennt nicht, das der Beklagte ein durchaus schutzwürdiges und in die Abwägung mit einzustellendes Interesse daran hat, die bisherige Wohnform mit einer möglichen Untervermietung fortzusetzen. Nicht in diesem Maße schutzwürdig sind jedoch seine individuellen sozialen Beziehungen zu den übrigen Untermietern. Sein schutzwürdiges Interesse als Mieter besteht gerade nicht darin, mit konkreten Personen aus einem vertraglich zulässigen Untermietverhältnis in unveränderter Art und Weise zusammenwohnen zu können, sondern lediglich in der grundsätzlichen Freiheit zur Nutzung seines Wohnraums ggf. auch zur Untervermietung. Die ganz erhebliche Schwierigkeit, einen passenden Ersatzwohnraum in demselben Stadtgebiet zu finden, in dem das bisherige Wohnkonzept verwirklicht werden kann, weil der Beklagte mit vier weiteren Personen in einer Wohngemeinschaft lebt und seine Lebensgefährtin sowie sein Sohn im selben Haus in jeweils getrennten Wohneinheiten wohnen, kann vor diesem Hintergrund nicht entscheidend zu Lasten der Klägerin gehen.

(9) Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände davon auszugehen, dass die Klägerin einen erheblichen Nachteil erleiden würde, wenn sie das Neubauvorhaben nicht realisierte. Eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks kann bei der derzeitigen Bebauung nicht erfolgen, dies insbesondere auch unter dem Aspekt, dass zumindest in absehbarer Zeit mit einem erheblichen Sanierungsaufwand zu rechnen ist. Der Klägerin entgeht voraussichtlich ein jährlicher Überschuss von nahezu 48.000 Euro, an dessen Realisierung ein öffentliches Interesse besteht und dass zudem angesichts der vorgelegten Unterlagen (Bau- und Abbruchgenehmigung, Kreditzusage, Mietvertrag mit der Stadt Köln) “zum Greifen nahe” ist. Diesem ganz erheblichen Interesse der Realisierung des Bauvorhabens steht auf Seiten des Beklagten zwar dessen Bedürfnis gegenüber, sein Lebensumfeld beizubehalten. Dieses ist jedoch hinsichtlich der Aufrechterhaltung der derzeitigen Wohnsituation nur beschränkt schutzwürdig. Insgesamt überwiegt daher der erhebliche wirtschaftliche Nachteil der Klägerin die schutzwürdigen Belange des Beklagten.”