Ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – XII ZR 76/17, Urteil vom 18.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. bis 3. a) unter den Randnummern 24 – 26 wie folgt aus: “2. Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (vgl. BGH Urteile vom 15. Oktober 2013 – VI ZR 124/12 – NJW 2014, 1380 Rn. 8 mwN und vom 4. Juni 2013 – VI ZR 288/12 – NJW-RR 2013, 1448 Rn. 14 mwN). Dafür genügt es im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletzt oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann (vgl. BGH Urteil vom 19. Juli 2004 – II ZR 217/03 – NJW 2004, 2668, 2670). So begründet die Mitwirkung eines Dritten an dem Vertragsbruch einer Partei für sich genommen nicht den objektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit; es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, die sein Verhalten als sittenwidrige Schädigung erscheinen lassen. In dem Eindringen des Dritten in die Vertragsbeziehungen muss ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Geschädigten hervortreten. Dies ist etwa der Fall, wenn der Dritte eine Vertragspartei zum Vertragsbruch verleitet, kollusiv mit ihr zusammenwirkt oder die Verletzung vertraglicher – beispielsweise gesellschaftsrechtlicher – Treuepflichten bewusst unterstützt (BGH Urteil vom 15. Oktober 2013 – VI ZR 124/12 – NJW 2014, 1380 Rn. 8 mwN). Die Schwelle, von der ab der Einbruch in fremde Vertragsbeziehungen als Verstoß gegen die guten Sitten zu bewerten ist, darf jedoch nicht zu niedrig angesetzt werden (BGH Urteil vom 2. Juni 1981 – VI ZR 28/80 – NJW 1981, 2184, 2185).

3. Nach diesen Grundsätzen kann – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – der Abschluss des Mietaufhebungsvertrags vom 5. August 2014 nicht als sittenwidrig qualifiziert werden.

a) Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Parteien eines Mietvertrags unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden (Staudinger/Rolfs BGB [2018] § 542 Rn. 174; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 13. Aufl. Anhang zu § 542 BGB Rn. 1). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Mietaufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt (vgl. KG ZMR 1988, 137 f.). Eine gemeinsame (subjektive) Schädigungsabsicht der vertragsschließenden Parteien reicht zur Annahme einer Sittenwidrigkeit allein noch nicht aus. Erforderlich ist außerdem, dass der Vertrag die Rechtsstellung des Dritten tatsächlich verschlechtert. Ein für den Dritten objektiv nicht nachteiliges Rechtsgeschäft erfüllt den Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB nicht (BGH Urteil vom 28. Oktober 2011 – V ZR 212/10 – NJW-RR 2012, 18 Rn. 10). Deshalb ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dann nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann (vgl. Bub/Treier/Scheuer/Emmerich Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. V.A. Rn. 60).”

Kann in einem Wohnraummietvertrag geregelt werden, dass das Abstellen von Gegenständen jeder Art in den Hauszugängen, Treppenhäusern, Fluren, Vorkellern, Höfen, Gärten und Gartenwegen unzulässig ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 3585/17, Urteil vom 09.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt a.M. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin (Vermieterin) hat zunächst einen Anspruch gegen die Beklagte (Mieterin) auf Entfernung der von ihr im Laubengang aufgestellten Pflanzen und Töpfe aus dem Mietvertrag vom 15.07.1977 i.V.m. Ziff. 7 (1) c) der Anlage zu Mietvertrag “zustimmungsbedürftige Handlungen der Mieter” und der Hausordnung.

Die Beklagte stellte Blumenpflanzen sowie Töpfe im Laubengang vor ihrer Wohnung auf und entfernte diese auch nicht auf die diversen Aufforderungen der Klägerin vom 05.09.2017, 21.09.2017, 17.10.2017 und 15.11.2017. Ein von der Klägerin am 23.11.2017 gefertigtes Lichtbild (Bl. 19 d.A., Anlage zur Klageschrift) zeigt, dass im Laubengang vor der Wohnungstür der Beklagten Pflanzenkübel und Blumentöpfe stehen.

Der Beklagten ist das Aufstellen von Gegenständen im Gemeinschaftsbereich vertraglich untersagt. Nach § 6 des Mietvertrages vom 15.07.1977 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen Bestandteil des Mietvertrags. Aus der Anlage zum Mietvertrag “Hausordnung” geht unter Nr. 3 “Ordnung im Haus, Hof und Garten” hervor, dass das Abstellen von Gegenständen jeder Art in den Hauszugängen, Treppenhäusern, Fluren, Vorkellern, Höfen, Gärten und Gartenwegen unzulässig ist. Ebenso besagt Ziff. 7 (1) c) der Zustimmungsbedürftigen Handlungen der Mieter folgendes: “Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedürfen die Mieter der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Wohnungsunternehmens, wenn sie Schilder, Aufschriften oder Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen, am Haus, auf dem Grundstück oder in dessen unmittelbarer Nähe anbringen bzw. aufstellen”.

Die Klägerin hat darüber hinaus auch einen Anspruch gegen die Beklagte auf Unterlassung des Aufstellens von Blumentöpfen / Pflanzen nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 15.07.1977. Ein Unterlassungsanspruch zur Abwehr künftiger Beeinträchtigung ist gegeben, da eine Wiederholungsgefahr zu bejahen ist. Die vorangegangene rechtswidrige, da vertragswidrige Handlung stellt eine tatsächliche Vermutung für eine gegebene Wiederholungsgefahr dar. Die Beklagte hat nicht dargelegt, in Zukunft ihr rechtswidriges Verhalten ernsthaft einzustellen.”