Archiv für den Monat: August 2018

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Beklagte ist zum Einbehalt des überschießenden Teils der Miete, hier in Höhe von 780,00 Euro, auf Grund der Einrede des nicht erfüllten Vertrags berechtigt gewesen, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann, wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist.

Die Vorschrift ist anwendbar. Die in § 3 Abs. 2 des Mietvertrags aufgenommene Fälligkeitsklausel, die der gesetzlichen Regelung in § 556bAbs. 1 BGB entspricht, statuiert keine echte Vorleistungspflicht, sondern beinhaltet eine bloße Fälligkeitsklausel, die die Anwendbarkeit des § 320Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ausschließt (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14NZM 2015, 618, 622 Tz. 49; zum Meinungsstand: Flatow, NZM 2017, 273, 274 f.).“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 18.08.2018: Zahl der Problemimmobilien ist größer als angenommen

In Berlin gibt es 75 sogenannte Horrorhäuser, überwiegend im Innenstadtbereich. Bausenatorin Katrin Lompscher gerät in die Kritik.

Die im Hause von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) angesiedelte „Arbeitsgruppe Problemimmobilien“ hat in der Hauptstadt 75 sogenannte Horrorhäuser überwiegend im Berliner Innenstadtbereich identifiziert, die zu Spekulationszwecken bewusst heruntergewirtschaftet werden, um die angestammte Mieterschaft zu vertreiben.

Deutlichen Unmut an dem Umgang der Senatorin mit dem Problem, das seit 2015 vermehrt in Berlin auftritt, übten jetzt nicht die Oppositionsparteien – sondern ausgerechnet die Grünen, die sich bislang, anders als der Koalitionspartner SPD, mit Kritik an der Amtsführung von Katrin Lompscher zurückgehalten hatten. In dieser Woche hatten die Grünen-Politikerinnen Susanna Kahlefeld und Katrin Schmidberger eine Erklärung veröffentlicht, in der sie ein schnelleres und entschiedeneres Handeln der Senatorin anmahnen.

„Der Referentenentwurf für eine umfassende Novelle wird in der ersten Hälfte des Jahres 2019 erfolgen“, sicherte Lompscher zu.

https://www.morgenpost.de/incoming/article215117805/Zahl-der-Problemimmobilien-ist-groesser-als-angenommen.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:


Berliner Morgenpost am 19.09.2018: SPD-Fraktionschef Saleh fordert Stopp der Mieterhöhungen

Deutschland brauche eine „wohnungspolitische Revolution“. Renditen der Eigentümer sollen gedeckelt werden.

„Wir brauchen in den von der Mieten-Explosion betroffenen Städten ein Mietmoratorium“, sagte Saleh im Interview mit der Berliner Morgenpost.

„Wir brauchen eine wohnungspolitische Revolution in Deutschland, dafür müssen wir die Renditen deckeln“, sagte der Sozialdemokrat.

Zunächst müsse man die Mieterhöhungsspirale durchbrechen, an der regelmäßig bei einem Mieterwechsel geschraubt wird. Es gebe jedoch keine Notwendigkeit, für ein Haus, das längst abbezahlt sei und hohe Renditen abwerfe, permanent die Mieten zu erhöhen. Auch nicht um fünf Prozent, findet Saleh. „Natürlich würden dann alle schreien, das sei Sozialismus. Aber das haben sie vor der Einführung des Mindestlohns auch getan“, erinnert der SPD-Politiker aus Spandau an vergangene Debatten.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215121723/SPD-Fraktionschef-Saleh-fordert-Stopp-der-Mieterhoehungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Führt das Zusammenlegen von zwei vorhandenen Wohnungen zu einem Wechsel des Rasterfelds des Berliner Mietspiegels bezüglich der Bezugsfertigkeit?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/17, Urteil vom 23.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 850,00 Euro auf 977,50 Euro aus § 558 BGB zu.

Es kann zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden.

Die streitgegenständliche Wohnung ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht in das Rasterfeld K8 (Bezugsfertigkeit 2003-2015), sondern in das Rasterfeld K2 (Bezugsfertigkeit 1919 – 1949) des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, dessen Oberwert mit 7,10 Euro/m² unter der derzeit von den Beklagten gezahlten Miete von 7,37 Euro/m² liegt.

Bei den unstreitigen Modernisierungsarbeiten handelte es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung i.S.d. Vorbemerkung zu Punkt 6.4 (Beschaffenheit) des Mietspiegels 2017, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder verändert wurde.

Das Zusammenlegen von vorhandenen Wohnungen ist jedoch bereits begrifflich nicht vom Mietspiegel erfasst, da es sich lediglich um eine einfache Erweiterung/Änderung von Wohnraum handelt.

Der Berliner Mietspiegel 2015 stellte in Punkt 6.4. der Vorbemerkung darauf ab, ob unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 WohnraumförderungsG Wohnraum geschaffen oder verändert wurde.

Die Neufassung des Mietspiegels 2017 wollte dieses Kriterium nicht in der Sache ändern, bzw. dessen Anwendungsbereich erweitern. Nach wie vor sollen – auch kostenintensive – Modernisierungen und Sanierungen allein nicht geeignet sein, die Einordnung in ein vom Baualter des Hauses abweichendes Rasterfeld zu ermöglichen.

Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die Wortlautveränderung lediglich klarstellenden Charakter hat, zum anderen aus dem dem Mietspiegel 2017 zugrundeliegenden Methodenbericht.

Nach dem Wortlaut des Punktes 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 definiert sich die Beschaffenheit einer Wohnung durch das Baualter des Gebäudes, da die grundsätzliche Beschaffenheit durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Hierbei ist grundsätzlich auf das Baualter der Errichtung des Gebäudes abzustellen, wobei modernisierte Wohnungen grundsätzlich in das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes einzuordnen sind.

Hintergrund dessen ist, dass das Baualter des Gebäudes auch maßgeblich für den Standard der Wohnung, z.B. hinsichtlich des vorhandenen Trittschallschutzes und des Schallschutzes generell maßgeblich ist. So variieren die technischen Vorgaben, der Einhaltung der Vermieter als Beschaffenheit der Wohnung vertraglich schuldet mit den Jahren erheblich.

All diese Beschaffenheitskriterien sind im vorliegenden Fall jedoch nicht verändert worden. Die Klägerin hat vielmehr, neben allgemein üblichen vorwiegend energetischen Modernisierungsarbeiten lediglich zwei Wohnungen zu einer großen zusammengelegt. Dass es im Zuge dessen zu Grundrissveränderungen kam und ein Bad wegfiel, liegt in der Natur der Sache, veränderte jedoch nicht die grundsätzliche Beschaffenheit der nunmehr größeren Wohnung.

Der Methodenbericht der Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 2017 führt in Punkt 4.3. bezüglich der Beschaffenheit aus, dass die Neufassung allein darauf beruhe, dass „in den Vorgängermietspiegeln bei der Stichprobenkonstruktion lediglich eine Differenzierung nach der Wohnlage vorgenommen wurde,…. dies habe zur Folge gehabt, dass innerhalb einer Wohnlage über alle Baualtersgruppen hinweg große Wohnungsunternehmen stärker vertreten waren. Durch die Stichprobenerhebung gezielt nach Wohnlage und Baualter sei die statistische Aussagesicherheit diesbezüglich erhöht worden“. Auch in Punkt 4.6. (Beschaffenheit) findet sich lediglich die Erläuterung, dass es diesbezüglich aus vorgenannten Gründen beim Mietspiegel 2017 erstmals eine diesbezügliche Zusatzerhebung gab. In der Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen findet sich unter dem Sitzungsprotokoll vom 01. März 2017 der Hinweis, dass diskutiert wurde, ob „eine andere Baualters-Einteilung erforderlich sei und wie die Baualter von einander abzugrenzen seien. Die Arbeitsgruppe habe sich einheitlich für die Beibehaltung der bisherigen Einteilungen ausgesprochen“.

Insbesondere stellt auch der Mietspiegel 2017 darauf ab, dass die Modernisierung „neubaugleich“ sein muss. Dies ist bei der bloßen Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen zu einer größeren nicht der Fall.

Der wesentliche Teil der umfangreichen Sanierungsarbeiten (wie Wärmedämmung und die Strangsanierung) betrifft gerade nicht eine „neubaugleiche Modernisierung“ von Wohnraum, sondern lediglich die Instandsetzung / Modernisierung des Gebäudes. Der Teil der auf das Schaffen von neuem Wohnraum entfällt beschränkt sich auf das Errichten von Zwischenwänden und das Verlegen eines WCs.

Dafür spricht auch, dass weder das Zusammenlegen von zwei vorhandenen Wohnungen zu einer Maisonette-Wohnung noch umfangreiche Modernisierungsarbeiten wie die Wärmedämmung, Strangsanierung, Bädermodernisierung, Elektromodernisierung etc. für sich geeignet sind, eine andere Bezugsfertigkeit der Wohnung zu begründen (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2016 – 63 S 269/15 – nicht veröffentlicht).

Vielmehr beruht die Wortlautveränderung gerade auch im Hinblick auf die aus dem engen Wortlaut der Fassung des Mietspiegels 2015 folgenden Rechtsprechung darauf, dass bei einer Sanierung eines Gebäudes, das auch bisher zu Wohnzwecken diente, dergestalt, dass dieses vollständig bis auf die bloßen Grundmauern entkernt wird und anschließend nach dem aktuellen Stand der Technik dort wieder Wohnraum geschaffen wurde, dennoch das ursprüngliche Baualter maßgeblich war, da kein Wohnraum „erstmals geschaffen“ wurde. In diesem Fällen ist nach dem nunmehrigen Wortlaut, der nicht mehr zusätzlich die erstmalige Schaffung von Wohnraum fordert, grundsätzlich eine Einordnung in ein anderes Baualter als dasjenige der ursprünglichen Errichtung, möglich.

Hinzu kommt ferner, dass nach der Begründung zum Mietspiegel die Einteilung in Baualtersklassen erfolgt, weil „die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird“.

Es ist anhand der Fotos offensichtlich, dass die charakteristische Bauweise des Gebäudes erhalten wurde.

Die charakteristische Bauweise ändert sich aber nicht durch eine bloße Nutzungsänderung, auch wenn diese (umfassende) Modernisierungsarbeiten zur Voraussetzung gehabt haben sollte (LG Berlin, Urteil vom 20. November 2012 – 63 S 130/12).

Eine derartige umfangreiche Kernsanierung hat die Klägerin jedoch unstreitig nicht vorgenommen. Vielmehr hat sie sich auf die nach dem Wortlaut ausdrücklich nicht zu berücksichtigen energetischen Modernisierungsarbeiten (Dämmung, Isolierglasfenster, Einbau neuer Heizanlage und Strangsanierung) sowie auf die mit der Zusammenlegung von Wohnraum notwendigerweise verbundenen Grundrissänderung einhergehenden Modernisierungen, die zu einer Gebrauchswerterhöhung führen (Modernisierung Bad, Malerarbeiten) beschränkt. Dies steht jedenfalls nicht der Errichtung eines Neubaus gleich, wobei es nicht vorrangig auf die jeweiligen Kosten im Vergleich zu den Kosten der Neuerrichtung eines Hauses ankommt, sondern vielmehr darauf, ob durch die Arbeiten, die nicht reine Modernisierungsarbeiten sind, auch die technischen Vorgaben z.B. in Bezug auf den Schallschutz und Trittschallschutz zum Zeitpunkt der Maßnahmen eingehalten werden. Derartige Maßnahmen hat die Klägerin jedoch unstreitig nicht ausgeführt.“

Aus der Rubrik „Wohnungsbaupolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 16.08.2018: Berliner Bauland – Der entfesselte Markt

Bauland kostet so viel wie nie. Wer mit Brachen spekuliert, verdient mehr, als wenn er baut. Was die Politik tun kann – und was nicht.

Gegen diese Wetten des Kapitalmarkts kann sich eine Stadt allein nicht erfolgreich wehren. Sehr wohl kann sie aber eins tun: die Baulandreserven, deren Mobilisierung Wirtschafts- und Wohnungsverbände fordern, schnell und gezielt an gemeinnützige Bauherrn übertragen. Hier steht die Senatorin doch in der Pflicht. Sie sollte die neuesten Bodenpreise als Weckruf verstehen, wenigstens die elf städtischen Entwicklungsgebiete mit voller Kraft voranzutreiben.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-bauland-der-entfesselte-markt/22916982.html

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Morgenpost am 17.08.2018: Prenzlauer Berg bekommt 240 neue Wohnungen

Die ehemalige Kaufhalle an der Pappelallee wurde abgerissen. Es entsteht bis Ende 2020 ein siebengeschossiger Bau.

Der Projektentwickler Trei Real Estate errichtet hier bis Ende 2020 einen Neubau mit sieben Geschossen und insgesamt 240 Mietwohnungen. So wird am nördlichen Ende der Pappelallee der Blockrand geschlossen und die Fläche dichter ausgenutzt. Im Hof des Gebäudes entsteht ein Spielplatz mit Garten für die Bewohner des Hauses. Eine Begrünung soll es nicht nur dort geben, sondern auch auf den Dächern.

https://www.morgenpost.de/berliner-woche/bezirke/prenzlauer-berg/article215108843/Der-Supermarkt-macht-Platz-fuer-240-Wohnungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Vermieter das Wohnraummietverhältnis mit seinen Mietern fristlos kündigen, wenn diese in der Wohnung u.a. zwei ausgewachsene Bindenwarane halten, ohne hierfür eine Erlaubnis eingeholt zu haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Bielefeld (AG Bielefeld – 401 C 275/17, Urteil vom 25.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bielefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten innegehaltenen Einfamilienhauses, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin in der Klageschrift vom 21.12.2017 beendet worden.

Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus fristlos zu kündigen. Nach dieser Vorschrift kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Klägerin war die vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts in Form einer über den normalen Mietgebrauch hinausgehenden Tierhaltung durch die Beklagten nicht weiter zumutbar.

1. Entgegen § 17 des Mietvertrages halten die Beklagten in der Mietwohnung u.a. zwei ausgewachsene Bindenwarane und betreiben ferner die Nachzucht von Chamäleons, ohne dass hierfür die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin vorliegt.

a) Die vorliegend in § 17 des Mietvertrages verwendete Regelung verstößt nicht gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Hiernach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die vorliegend verwendete Klausel, die das Halten von Tieren, insbesondere von Hunden und Katzen oder dergleichen nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters vorsieht, benachteiligt die Mieter nicht unangemessen. Die Klausel nimmt die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt aus und verlangt auch keine besondere Form der Erlaubnis.

b) Eine Erlaubnis der Klägerin zur Erhaltung der Warane liegt nicht vor.

aa) Die Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis zur Haltung der beiden 1,80 m bzw. 1,20 m großen Warane haben die Beklagten vorliegend nicht hinreichend dargelegt. Der Vortrag der Beklagten in den vorbereitenden Schriftsätzen ist diesbezüglich bereits widersprüchlich. Während im Schriftsatz vom 09.03.2018 die Rede davon ist, dass lediglich allgemein nach der Anschaffung von Reptilien gefragt worden sei und die Beklagten hierzu keine näheren Erklärungen abgegeben hätten, heißt es im Schriftsatz vom 05.04.2018, dass die Klägerin von Anbeginn der Tierhaltung an über diese als solche und den konkreten Umfang informiert gewesen sei. Im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung haben die Beklagten dann bekundet, dass die Beklagte zu 1) mit der Klägerin telefoniert habe um zu fragen, ob man in dem Haus „Tiere“ halten dürfe. Die Klägerin habe zugesagt, dass man „einen Waran“ halten dürfe. Das bedeutet zum einen, dass für die Anschaffung von zwei Waranen keine Erlaubnis vorlag. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass der Klägerin auch das konkrete Ausmaß der Tierhaltung vor Augen geführt wurde, insbesondere, dass diese Tiere eine Größe von 1,20 m bzw. 1,80 m erreichen und nicht lediglich in geschlossenen Terrarien gehalten werden sollten, sondern auch 10 Stunden täglich oder länger frei in dem Mietobjekt oder jedenfalls in einem Zimmer des Objektes herumlaufen durften.

Die Klägerin bestreitet eine entsprechende Erlaubnis erteilt zu haben und beruft sich darauf, lediglich die Anschaffung eines Chamäleons zur Haltung im geschlossenen Terrarium gestattet zu haben.

Beweis dafür, dass die Klägerin eine weitergehende Tierhaltung gestattet hat, treten die Beklagten nicht an. Der im Schriftsatz vom 09.03.2018 angebotene Zeuge soll lediglich bestätigen, dass der Ehegatte der Klägerin eingeräumt habe, dass die Haltung eines Chamäleons abgesprochen gewesen sei.

bb) Auch in dem Verhalten der Klägerin anlässlich der Besichtigungstermine in den Jahren 2014, 2015 und 2016 ist keine konkludente Erlaubnis zur Haltung der Warane zu sehen. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Klägerin anlässlich dieser Besichtigungstermine das Ausmaß der Tierhaltung bewusst geworden ist. Die Beklagten selbst haben im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung bekundet, dass man der Klägerin zwar alle Tiere gezeigt habe. Es könne allerdings sein, dass die Warane zu dieser Zeit noch deutlich kleiner waren (angeschafft wurden sie 2013 mit einer Rumpflänge von etwa 30-35 cm) und noch ausschließlich im Terrarium gehalten wurden.

Aus diesem Grund können die Beklagten sich auch nicht mit Erfolg darauf, dass die Klägerin die vertragswidrige Tierhaltung hingenommen und das Recht auf Unterlassung der Tierhaltung verwirkt habe.

cc) Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis, da die von ihnen praktizierte Tierhaltung weit über das Maß hinausgeht, welches noch einen normalen Gebrauch des Mietobjektes zu Wohnzwecken darstellt.

Was zum normalen Mietgebrauch gehört lässt sich nach Auffassung des BGH nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen (BGH NJW 2008,218). Zu den Beurteilungskriterien zählen insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH WuM 2013, 152). Das Halten exotische Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht zum Wohngebrauch (OLG Karlsruhe NJW-RR 2004,951). Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes sind bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere ist es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, MietR, 13. Aufl. 2017, § 535, Rn. 554).

Unter Berücksichtigung all dieser Kriterien kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die vorliegend praktizierte Tierhaltung keinen normalen und hinzunehmenden Mietgebrauch darstellt.

Das Gericht verkennt dabei nicht, dass es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt, welches mit 8 Zimmern, 2 Küchen, 2 Dielen, 2 Bädern, einer Terrasse und 5 Kellerräumen sicherlich eine hinreichende Größe aufweist, um auch mehrere Tiere aufzunehmen, zumal die Beklagten es lediglich mit zwei Personen bewohnen.

Auch wird das Objekt lediglich von den Beklagten bewohnt, so dass auf die Belange anderer Bewohner des Hauses oder von Nachbarn weniger Rücksicht zu nehmen ist. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass von der vorliegenden Tigerhaltung Belästigungen durch Geräusche und Gerüche für die Nachbarschaft entstehen.

Zu berücksichtigen ist allerdings die Größe der Warane, die eine Gesamtkörperlänge einschließlich Schwanz von 1,20 m bzw. 1,80 m aufweisen. Es handelt sich hierbei zweifellos nicht lediglich um Kleintiere. Hinzu kommt, dass es sich bei den Waranen nicht um die einzigen Tiere in dem Haus handelt, sondern dass hierin weitere zwei Zwergwarane sowie drei Chamäleons gehalten werden.

Zudem handelt es sich nicht um typische Haustiere sondern um sogenannte Exoten. Die Warane sind auch nicht als völlig harmlos einzustufen. Eine abstrakte Gefährlichkeit folgt bereits daraus, dass der Beklagte zu 2) im Rahmen seiner Parteianhörung eingeräumt hat, bereits selbst einmal von den Tieren gebissen worden zu sein. Dazu kommt, dass die Beklagten auf Nachfrage bekundet haben, dass die Tiere ihnen nichts antun würden. Sie konnten allerdings nicht ausschließen, dass die Tiere sich eventuell aggressiv gegenüber Dritten verhalten könnten.

Hinzu kommt vorliegend, dass die Tiere nicht ausschließlich im Terrarium gehalten werden, sondern sich jedenfalls in Gegenwart der Beklagten frei in der gesamten Wohnung bewegen können. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die Warane nicht als „stubenrein“ bezeichnet werden können. Vielmehr hinterlassen die Tiere ihre Ausscheidungen unkontrollierbar auf dem Fußboden des Mietobjektes. Dass von diesen Ausscheidungen eine erhebliche Geruchsbelästigung ausgeht, haben die Beklagten eingeräumt. Ferner haben die Beklagten auf Nachfrage des Gerichts bestätigt, dass diese Ausscheidungen von ihrer Konsistenz her so beschaffen sind, dass sie unverzüglich aufgewischt werden müssen. Auch wenn die Beklagten betonen, hierfür stets Sorge zu tragen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass solche Ausscheidungen übersehen werden und in die Bodenbeläge einziehen oder auf andere Weise Schäden Bodenbelägen hervorrufen.

Sodann sind Aspekte des Tierschutzes zu berücksichtigen. Die gegenwärtige Form der Haltung erscheint zweifelhaft. Die Tiere werden lediglich unter Aufsicht aus ihrem Terrarium herausgelassen. Dieses hat allerdings lediglich Abmessungen von 1,50 m x 1, 00 m x 1,50 m. In diesem halten sich beide Tiere ca. 14 Stunden täglich auf. Auch wenn die Warane über keinen ausgeprägten Bewegungsdrang verfügen, so ist doch nicht nachvollziehbar, wie sich die Tiere, die Körperlängen von 1,20 m bzw. 1,80 m aufweisen, in diesem Behältnis überhaupt bewegen sollen. Daneben erscheint zweifelhaft, ob die Tiere sich tatsächlich nur 14 Stunden am Tag in diesem Terrarium aufhalten, denn beide Beklagte sind vollzeitig berufstätig. Zu den üblichen Arbeitszeiten kommen Schlaf- und Ruhezeiten sowie sonstige Zeiten für Einkäufe, Besorgungen oder Hausarbeiten, in denen die Beklagten sich nicht mit den Tieren beschäftigen können. Zudem haben die Beklagten selbst ausgeführt, dass zu einer artgerechten Haltung auch gehört, dass die Tiere ausreichend Auslauf haben und ihre Umgebung erkunden können. Daneben gehöre auch dazu, dass sie etwa die Möglichkeit haben, in Sand zu buddeln oder sich einzugraben. Die Schaffung solcher Möglichkeiten in Wohnräumen geht allerdings auch in einem Einfamilienhaus deutlich über einen normalen Wohngebrauch hinaus.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten in einer Form, die über die rein emotionale Bindung zu den Tieren hinausgeht, auf die Tiere angewiesen wären.

Angesichts des vorliegenden Ausmaßes der Tierhaltung, ist dieser Fall nicht mit der Haltung eines einzelnen Hundes vergleichbar, so dass es für die Beurteilung des vorliegenden Falles unerheblich ist, ob die Klägerin den Vormietern die Haltung eines Hundes gestattet hat.

b) Daneben liegt auch keine Erlaubnis der Klägerin zur Nachzucht von Chamäleons vor.

Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten haben diese mehrere Versuche unternommen, die Gelege der beiden Pantherchamöleons zu inkubieren, wobei es bei dem jüngsten Versuch zum Schlüpfen von insgesamt 25 Jungtieren gekommen sei. Die Tiere wurden dann an private und gewerbliche Abnehmer gegen Geld abgegeben. Dies war von Anfang an beabsichtigt, da es den Beklagten lediglich darauf ankam, einen leiblichen Nachkommen des Chamäleons „Jeffrey“ zu behalten. Das Paaren der Tiere mit dem Ziel, die Eier zu inkubieren und Nachkommen zu produzieren, ist als Zucht anzusehen.

Eine Erlaubnis der Klägerin hierzu haben die Beklagten nicht behauptet.

Auch das Züchten von Tieren geht über den Gebrauch der Mietsache zu Wohnzwecken hinaus, denn es ist dem Mieter allenfalls erlaubt, Haustiere in einer üblichen Anzahl zu halten (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O, Rn. 552).

2. Die Beklagten haben die vertragswidrige Tierhaltung entgegen der klägerischen Abmahnung vom 26.10.2017 fortgesetzt. Sie haben die Tiere entgegen der dortigen Aufforderung nicht abgeschafft.

Diese fortgesetzte Vertragspflichtverletzung durch die Beklagten war von der Klägerin nicht weiter hinzunehmen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Gefährdung der Bodenbelege der Mietsache durch die Ausscheidungen der Warane ebenso wenig ausgeschlossen werden konnte, wie die abstrakte Gefahr, dass Dritte oder die Klägerin selbst anlässlich von Besichtigungen der Wohnung von den Tieren gebissen werden könnten.“

Aus der Rubrik „Stadtentwicklung“:

Berliner Zeitung am 17.08.2018: Wohnungsnot – Linke wollen Kleingärten, Grün- und Freiflächen vor Bebauung schützen

Der Fraktionschef der Linken im Abgeordnetenhaus Udo Wolf hat sich dafdür ausgesprochen, Kleigärten und Grünflächen in der Stadt zu bewahren. „Überall Nachverdichten und Zubetonieren macht Berlin nicht lebenswerter“, sagte Wolf in einem Gespräch mit der Berliner Zeitung.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsnot-linke-wollen-kleingaerten–gruen–und-freiflaechen-vor-bebauung-schuetzen-31120752

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Morgenpost am 15.08.2018: Bezirksamt Neukölln berät Mieter bei rechtlichen Fragen

Das Bezirksamt bietet eine kostenlose Beratung zu allen mietrechtlichen Fragen an.

Das Bezirksamt Neukölln will den Mietern im Kiez helfen und stellt eine kostenlose Beratung zu allen mietrechtlichen Fragen zur Verfügung. Im Auftrag des Bezirksamts übernimmt das die Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH, die ab dem 20. August wöchentlich acht Stunden Beratung an insgesamt vier Standorten im Bezirk anbieten wird. Dieser Schritt wurde nötig, da Neukölln bei Neuvermietungen mittlerweile über dem Berliner Durchschnitt liegt, die Bestandsmieten steigen ebenfalls kontinuierlich und in vielen Neuköllner Briefkästen landen Modernisierungsankündigungen. „Besonders für Menschen mit geringen Einkommen ist das zu einem existenziellen Problem geworden“, heißt es in einer Mitteilung des Bezirksamtes.

https://www.morgenpost.de/bezirke/neukoelln/article215095167/Bezirksamt-Neukoelln-beraet-Mieter-bei-rechtlichen-Fragen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Wird durch § 563 BGB der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 7 C 39/17, Urteil vom 11.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klage ist begründet, denn der Kläger ist nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und eine wirksame Kündigung liegt nicht vor.

Die Voraussetzungen des § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liegen vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gehört der Kläger zu dem von § 563 Abs. 2 S. 3 BGB geschützten Personenkreis, denn er führte mit dem verstorbenen Mieter U. D. einen gemeinsamen, auf Dauer angelegten Haushalt.

1. Die Beweisaufnahme durch die Vernehmung der Zeugen hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der verstorbene Mieter U. D. und der Kläger einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Die Zeugin D. hat bestätigt, dass der Kläger schon vor seinem Einzug ein enger Freund ihrer Familie war, dass beide eine gemeinsame Haushaltskasse hatten und gemeinsam einen neuen Geschirrspüler angeschafft haben. Alle Zeugen haben angegeben, dass sie gemeinsam gekocht haben. Soweit die Zeugin D. ausführte, die anfallenden Arbeiten seien geteilt worden, man könne sich das so vorstellen, wie in einer normalen studentischen WG, handelt es sich um eine Wertung. Selbst wenn sie dies nicht nur auf die geteilten Arbeiten bezogen haben sollte, sondern damit das Zusammenleben insgesamt bewerten wollte, steht dies der Annahme einer über ein bloßes Zusammenleben hinausgehende Lebensgemeinschaft nicht entgegen, zumal der Zeuge R. D. ausdrücklich äußerte, das Zusammenleben sei mehr gewesen als eine übliche Wohngemeinschaft. Im Übrigen unterscheidet sich das Zusammenleben auch insofern von einer üblichen Wohnungsgemeinschaft, als dass der Kläger und Herr U. D. nach den Angaben des Zeugen R. D. viel gemeinsam unternommen haben, man sich dort zu gemeinsamen Essen und zum gemeinsamen Kartenspielen mit Freunden getroffen habe und immer einer für beide gekocht habe. Auch die Zeugen K. und A. D. gaben an, dass alles gemeinsam organisiert und geteilt wurde. Die Zeugen R. und A. D. bestätigten, dass die beiden gut befreundet waren.

Das Gericht ist vom Wahrheitsgehalt der Aussagen überzeugt. Alle Zeugen haben in sich stimmige Angaben gemacht, die in den wesentlichen Punkten übereinstimmen. Die vom Gericht persönlich angehörten Zeugen haben darüber hinaus auf Rückfragen ruhig und detailliert geantwortet und Wissenslücken offen eingeräumt. Sie haben auch einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen.

Nach dem erwiesenen Sachverhalt ist davon auszugehen, dass der Kläger zu dem durch § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB geschützten Personenkreis gehört.

Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren. Dazu gehören auch sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, aber weder Ehe- oder Lebenspartner sind, noch zur Familie des Verstorbenen gehören. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB §563 Rn. 1).

Unstreitig haben der Kläger und Herr U. D. seit dem Jahr 2008 in der Wohnung gelebt, die den Lebensmittelpunkt bildete. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass sie einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das Bestehen eines langjährigen gemeinsamen Haushalts ist in der Regel wesentliches, schwer zu widerlegendes Indiz für die intendierte Dauerhaftigkeit (Münchner Kommentar /Häublein, BGB, 7. Aufl. 2016, § 563 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, BGB § 563 Rn. 37). Für eine Widerlegung dieses Indiz ist vorliegend nichts ersichtlich.

Der Kläger ist auch nicht deswegen aus dem Kreis der geschützten Personen ausgeschlossen, weil er mit dem Verstorbenen lediglich eine Wohngemeinschaft bildete. Zwar können Mitglieder einer Wohngemeinschaft dann aus dem Kreis der Eintrittsberechtigten ausscheiden, wenn es sich hierbei um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt (MüKo/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15). Bei Wohngemeinschaften ist nach zutreffender Ansicht jedoch danach zu differenzieren, ob sie – wie etwa bei Studenten – typischerweise einem bestimmten, vorübergehenden Lebensabschnitt zugeordnet werden können oder ob sie – wie etwa bei älteren bzw. alten Menschen – typischerweise zum Zwecke der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt sind (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 37; Blank/Börstinghaus Miete, 5. Aufl. 2017, § 563 Rn. 51). Denn es macht in für den Schutzzweck des § 563 BGB und für den Begriff der gemeinsamen Haushaltsführung keinen Unterschied, ob etwa zwei Freunde auf Dauer zusammenleben wollen, weil sie die Hoffnung auf eine Beziehung mit einer Frau aufgegeben haben, oder ob es sich um zwei Brüder handelt (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Auch der Umstand, dass dem Kläger der Einzug in die Wohnung im Rahmen eines Untermietverhältnisses durch Genehmigung vom 25.06.2008 gestattet wurde, führt zu keinem abweichenden Ergebnis, denn ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht zwingend aus (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Zu Beginn ihres Zusammenlebens hat Herr D. seine Waschmaschine und seinen Kühlschrank beigesteuert. Im Lauf ihres Zusammenlebens haben sie gemeinsam einen Geschirrspüler angeschafft. Sie wirtschafteten mit gemeinsamer Haushaltskasse, teilten die Miete und Nebenkosten der Wohnung, organisierten die Einkäufe gemeinsam und teilten die Aufgaben des gemeinsamen Haushalts nach den jeweiligen Interessen und Fähigkeiten untereinander auf, wie beispielsweise das Kochen, das der Kläger für beide übernahm. Darüber hinaus waren der Kläger und Herr D. seit vielen Jahren, auch schon vor Beginn des Zusammenlebens, eng miteinander befreundet. Sie erhielten auch gemeinsam Besuch von Freunden und dem Zeugen R. D..

Die Gesamtschau der Ausgestaltung des Zusammenlebens ergibt eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderseins. Indizien hierfür sind neben den üblichen Haushaltspflichten wie Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen eine gemeinsame Freizeitgestaltung (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Ob weitergehende Anforderungen an die Haushaltsbzw. Lebensgemeinschaft zu stellen sind, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.

Nach der Gesetzesbegründung hängt das Eintrittsrecht nicht vom Bestehen sexueller Beziehungen ab. Um Rechtsmissbrauch zu vermeiden, wird aber unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH vor der Mietrechtsreform, die der Gesetzgeber habe fortführen wollen, und unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien von der wohl noch herrschenden Meinung einschränkend eine Lebensgemeinschaft gefordert, die keine weitere Bindung gleicher Art zulasse und sich durch eine enge innere Bindung auszeichne, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründe und so über eine bloße Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehe, was durch das Versorgen von Kindern oder die Verfügungsbefugnis über Vermögensgegenstände dokumentiert werden könne (vgl. MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 34).

Inkonsequent ist es dann aber, „das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim“ als zum Vertragseintritt berechtigende Haushaltsform anzuerkennen, weil diese Art des Zusammenlebens durchaus weitere Bindungen gleicher Art zulässt. Mangels Eindeutigkeit der Gesetzesmaterialien wird vertreten, dem Wortlaut und Zweck der Norm entsprechend auf das einschränkende Kriterium der Einzigartigkeit der Bindung zu verzichten (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15), denn eine darüber hinausgehende, wie auch immer geartete Nähebeziehung ist dem Gesetzestext nicht zu entnehmen. Danach ist eine irgendwie geartete Nähebeziehung nicht notwendig (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 34 f.). Diese Auslegung entspricht dem Zweck des Eintrittsrechtes: Auch wenn sich nämlich das Eintrittsrecht historisch als Schutz der Familie des verstorbenen Mieters entwickelt hat, von dem vornehmlich der Ehegatte erfasst wurde, handelt es sich jedenfalls seit der Mietrechtsreform nicht mehr um ein derartig beschränktes Schutzinstrument. Die Mietrechtsreform hat den Anwendungsbereich der Vorschriften erheblich erweitert, weil nicht das (familienrechtliche) Verhältnis entscheidend für das Schutzbedürfnis ist; das Schutzbedürfnis ergibt sich vielmehr eher aus dem Umstand der gemeinsamen Haushaltsführung, in der zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung der (schützenswerte) Mittelpunkt der Lebensführung ist (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 36).

Entgegen der wohl noch herrschenden Ansicht erfordert auch nach Ansicht des LG Berlin, der sich das erkennende Gericht anschließt, die Vorschrift des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft basierend auf einer intimen Liebesbeziehung, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es hingegen nicht (LG Berlin, Beschluss vom 17. Dezember 2015 – 67 S 390/15). Hierbei stützt sich das Landgericht auf die Gesetzesbegründung, wonach „auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim“ ausreicht. Derart begründete Haushalts- und Lebensgemeinschaften sind aber gerade nicht von einer Exklusivität gekennzeichnet, die „keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt“ (LG Berlin, a. a. O., Rn 6). Das LG Berlin weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bei der Auslegung der Gesetzesbegründung im streitgegenständlichen Zusammenhang ohnehin keine erhebliche Bedeutung zu, da die in den Gesetzesmaterialien angedeutete Exklusivität der Haushalts- und Lebensgemeinschaft im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (LG Berlin, a. a. O., Rn. 7).

Aber auch wenn man der wohl noch herrschenden Meinung folgt, wonach eine exklusive Beziehung gefordert wird, ist eine solche vorliegend zu bejahen. Denn es reicht nach Ansicht des LG Berlin hierfür ein langjähriges Zusammenleben mit sehr enger Verknüpfung der Zusammenlebenden in allen Bereichen aus (LG Berlin, a. a. O., Rn. 8). Das LG Berlin hat die Anwendung des § 563 BGB für eine Wohngemeinschaft zwischen zwei Personen bejaht, die in einer „Vater-Sohn“-ähnlichen Beziehung zusammenlebten und zusammen wirtschafteten, ohne dass es auf die vom BGH geforderte Exklusivität der Beziehung („keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art“) ankam (sich dem anschließend Blank/Börstinghaus Miete, 5. Aufl. 2017, BGB § 563 Rn. 51). Der Kläger hat zu beweisen vermocht, dass zwischen ihm und dem Verstorbenen ein sehr enges Verhältnis, wenn auch ohne Intimität, bestand. Nicht nur die Aufteilung der Haushaltsaufgaben, sondern auch die gemeinsame Freizeitgestaltung sprechen hierfür. Diese Art des Miteinander ist von gleicher Qualität wie die einer „Vater-Sohn“-ähnlichen Beziehung.

Der Kläger und Herr U. D. haben seit dem Jahr 2008 gemeinsam in der Wohnung gelebt, die auch den Lebensmittelpunkt für beide bildete (zu der Voraussetzung der Wohnung als gemeinsame Lebensmittelpunkt vgl. MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 16).

2. Die Aufnahme des Untermieters B.F. steht der Annahme einer gemeinsamen Haushaltsführung des Klägers und Herrn U. D. nicht entgegen.

3. Vorliegend gibt es keinen Eintritt einer primär eintrittsberechtigten Person (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder), § 563 Abs. 2 S. 3 BGB, der dem Eintritt des Klägers entgegenstehen könnte.

4. Der Umstand, dass die Untervermietgenehmigung eine Vertragsübernahme ausschloss, steht dem Eintritt nicht entgegen, da nach § 563 Abs. 5 BGB zum Nachteil eines Eintrittsberechtigten getroffene Vereinbarungen unwirksam sind.

5. Ein fehlender Wohnungsberechtigungsschein des Klägers steht dem Eintritt in das Mietverhältnis nicht entgegen. Vielmehr hätte dessen Fehlen die Beklagte allenfalls zur Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigt. Dieses Kündigungsrecht hat sie jedoch nicht ausgeübt (siehe unten 6.)

Die Wohnung wurde aufgrund des Fördervertrages vom 30.11. / 18.12.1992 im Rahmen des Programms Soziale Stadterneuerung – ModInstRL90 mit reinen Zuschüssen gefördert. Die Bindungszeit läuft bis zum 25.08.2018 (vgl. Schreiben der IBB vom 09.10.2017, Anlage B1, Bl. 65 d.A.). Nach § 88d Abs. 3 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBG) gilt eine Förderung mit reinen Zuschüssen nicht als Förderung mit öffentlichen Mitteln im Sinne des II. WoBG. Dass die Fördermittel aus reinen Zuschüssen bestanden, folgt aus § 4 des Fördervertrages (Bl. 98 d.A.) und wird auch im Schreiben der IBB vom 27.10.2017 (Anlage B2 Bl. 91 d.A.) bestätigt.

Vorliegend wäre der Eintritt auch ohne WBS selbst dann nach § 563 Abs. 2 BGB erfolgt, wenn die Wohnung 1992 öffentlich gefördert worden wäre. Dann würde für diese Wohnung noch das WoBindG gelten. Nach §§ 1WoBindG, 50 WoFG gilt es nämlich für Wohnraum, für den die Fördermittel bis Ende 2001 bewilligt. Nach § 4 Abs. 7 WoBindG durfte die Wohnung Personen, die nach dem Tod des Inhabers des Wohnberechtigungsscheins nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins zum Gebrauch überlassen werden.

Auf die Frage, ob § 27 WoFG dem Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563BGB ohne WBS entgegen stehen könnte, kommt es nicht an, weil die §§ 1-45 WoFG nach § 46 Abs. 1 WoFG nur für Wohnungen gelten, für die eine Förderzusage nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.

Wenn das Fehlen des WBS nicht einmal dem Eintritt in das Mietverhältnis über eine preisgebundene Wohnung entgegen stünde, muss dies nach Auffassung des Gerichts bei einer nur mit Zuschüssen geförderten, nicht als mit öffentlichen Mitteln gefördert geltenden Wohnung erst recht gelten.

Der fehlende WBS steht daher dem Eintritt nicht entgegen (so auch Schur in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 563BGB, Rn. 18; (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 10, beck-online).

6. Das Mietverhältnis wurde nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen beendet.

a) Die außerordentliche Kündigung der Beklagten nach § 563 Abs. 4 BGB, die mit Schriftsatz vom 17.10.2017 (Bl. 64 d.A.) ausgesprochen wurde, hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB soll verhindern, dass der Vermieter über den Eintritt nach § 563 BGB einen unzumutbaren Mieter akzeptieren muss. Der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 573 d BGB) zu kündigen (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, § 563 Rn. 67, beck-online).

Der fehlender WBS könnte ein solcher wichtiger Grund sein (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 68-69, beck-online). Allerdings hat die Beklagte die Kündigungsfrist des § 563 Abs. 4 BGB versäumt. Diese beträgt nach § 563 Abs. 4 BGB einen Monat, nachdem der Vermieter von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Sichere Kenntnis erlangt der Vermieter erst, wenn er die Person des Eintrittsberechtigten sowie die Tatsachen kennt, die Voraussetzung des Eintrittsrechts sind (ggf. durch Sterbeurkunde nachgewiesener Tod des Mieters, Beziehung zum verstorbenen Mieter, gemeinsame Haushaltsführung), und wenn außerdem die Ablehnungsfrist übriger Eintrittsberechtigter abgelaufen ist; bei mehreren (gleichrangig) Eingetretenen müssen wegen der einheitlichen Kündigung des gesamten Mietverhältnisses (s. Rdn. 70) alle Ablehnungsfristen abgelaufen sein, nicht allerdings die Ablehnungsfristen von bloß nachrangig Eintrittsberechtigten (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 563 Rn. 73, beck-online).

Der Kläger hat der Hausverwaltung der Beklagten bereits mit Schreiben vom 18.10.2015 und erneut mit Schreiben vom 15.11.2016 mitgeteilt, dass er einen gemeinsamen Haushalt mit Herrn D. geführt hat und in den bestehenden Hauptmietvertrag eintreten möchte. Herr U. D. verstarb am 25.09.2016.

Die Kündigungsfrist nach § 563 Abs. 4 BGB ist daher bereits Ende 2015 abgelaufen.

b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die hilfsweise mit Schriftsatz vom 17.10.2017 ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB beendet.

Ein berechtigtes Interesse ergibt sich nicht aus §§ 13, 8 des Fördervertrages.

Zutreffend ist, dass in § 13 des Fördervertrages (Bl. 100 d.A.) ein Kündigungsrecht für den Fall vereinbart wurde, dass einer der Vertragspartner gegen die ihm nach dem Vertrag obliegenden Pflichten verstößt. In § 8 des Fördervertrages (Bl. 99r d.A.) verpflichtete sich die Eigentümerin freie und freiwerdende Wohnungen dem Bezirksamt zu melden und Wohnungen nur mit Zustimmung des Bezirksamtes zu überlassen. Die streitgegenständliche Wohnung ist aber nicht „frei“ oder „freiwerdend“. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der Kläger nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis kraft Gesetzes eingetreten und steht der fehlende WBS diesem Eintritt nicht entgegen. Die Wohnung ist daher durch den Tod des Mieters U. D. nicht frei geworden.

Ein fehlender WBS als solcher würde eine Kündigung ebenfalls nicht rechtfertigen. Zu der Möglichkeit einer Kündigung eines Genossenschaftsmitgliedes nach Verlust der Mitgliedschaft hat der BGH Bedenken geäußert (BGH, Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 22/03 -, NZM 2004, 25, beck-online zu § 564b Abs. 1 BGB in der bis 2001 geltenden Fassung; heute § 573 Abs. 1 BGB). Im Übrigen wird in der Kommentierung vertreten, dass kein Kündigungsrecht besteht, wenn die Wohnberechtigung des Mieters nach der Überlassung entfällt, was auch für steuerbegünstigte und freifinanzierte Wohnungen, die einer öffentlich-rechtlichen Belegungsbindung unterliegen (§§ 87a88 des II. WoBauG) gelten soll (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 198, beck-online; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 573 Rn. 182, beck-online; Münchner-Kommentar / Häublein, § 573 BGB Rdn. 43, beck online).

Da die Überlassung an den verstorbenen Mieter erfolgte und der Kläger kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist die Wohnung nicht jetzt erst an ihn „überlassen“ worden. Der Eintritt nach § 563 BGB ist daher dem nachträglichen Wegfall der Berechtigung gleichzusetzen. Bei nachträglichem Wegfall der Berechtigung überwiegt das Freimachungsinteresse des Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters in der Regel nicht (Münchner Kommentar / Häublein a.a.O.).

c) Soweit die Beklagte mit dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 21.11.2017 eine weitere Kündigung ausspricht, die sie auf fehlende Wohnberechtigung stützt, ist ihr Vorbringen nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen. Der gewährte Schriftsatznachlass bezog sich nur auf das Vorbringen des Klägers vom 01.11.2017.

Im Übrigen würde auch eine bloße Fehlbelegung allein keinen Kündigungsgrund darstellen (vgl. zum Meinungsstand (Blank/Börstinghaus/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 181-184, beck-online). Vielmehr muss die Behörde die Beseitigung der Fehlbelegung vom Vermieter verlangen (LG Berlin GE 1994, 1059). Dies ist nicht dargetan. Im Übrigen müsste selbst im Falle einer solchen Aufforderung berücksichtigt werden, dass die Bindungszeit am 25.08.2018 ausläuft (vgl. Schreiben der IBB vom 09.10.2017, Bl. 65 d.A.), was vorliegend einem berechtigten Interesse entgegen stünde.

d) Die auf eine fehlende Zahlungsfähigkeit gestützte Kündigung im Schriftsatz vom 21.11.2017 ist ebenfalls nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.“