Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Berlin (VerfGH Berlin – VerfGH 37/17, Beschluss vom 19.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet. Weder die Entscheidung in der Sache (1.) noch die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision (2.) sind von Verfassungs wegen zu beanstanden.

1. Die Abweisung der Klage der Beschwerdeführerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete verstößt nicht gegen die Verfassung von Berlin.

a) Das Urteil verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem durch Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgten Eigentumsrecht. Die Vorschrift schützt vom Gesetzgeber gewährte konkrete vermögenswerte Rechte als Eigentum (vgl. Beschluss vom 25. April 2006 – VerfGH 32/06 – abrufbar unter www.gerichtsentscheidun-gen.berlin-brandenburg.de, Rn. 19). Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich möglichst vorteilhaft zu nutzen. Diese Einschränkungen werden durch das Ziel gerechtfertigt, Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen vor unzumutbar hohen Mietsteigerungen zu schützen und es ihnen zu ermöglichen, ihre Wohnungen als Lebensmittelpunkt langfristig und verlässlich zu erhalten. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschluss vom 5. März 2004 – VerfGH 108/03 – Rn. 14). Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall ist allerdings Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte. Rechtsanwendungsfehler der Fachgerichte verstoßen erst dann gegen Art. 23 Abs. 1 VvB, wenn sie auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen oder die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar erschweren (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 7/01 – Rn. 25 f.; BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/741 BvR 2270/73).

Das angegriffene Urteil hält einer Nachprüfung anhand dieser Maßstäbe stand. Wie der Verweis auf sein Urteil vom 9. August 2016 – 18 S 111/15 – ergibt, hat das Landgericht in seiner Begründung unterstellt, dass der Mietspiegel 2015 nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Die in dem Mietspiegel enthaltenen Werte hat es dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für maßgeblich gehalten und zur Begründung hierfür auf § 287 ZPO verwiesen. Eventuelle Abweichungen der Werte des Mietspiegels 2015 von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete hat es mit der jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe gerechtfertigt. Dieser Begründungsansatz ist verfassungsrechtlich nicht unbedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen, ohne dem Vermieter eine Möglichkeit zu belassen, die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen. Eine solche Verfahrensweise würde die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete unzumutbar erschweren und verstieße gegen die Verfassung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974, a. a. O.). Allerdings hat sich das Landgericht vorliegend im Wege des Verweises auf sein Urteil vom 9. August 2016 mit der Eignung des Mietspiegels 2015 als Schätzgrundlage auseinandergesetzt. Ausgehend von der von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellten Sachkunde und Lauterkeit der Verfasser des Mietspiegels 2015 hat es im Wege dieses Verweises die Einwände gegen die Eignung des Mietspiegels 2015 als Schätzgrundlage erörtert und hat diese für nicht durchgreifend erachtet. Das Landgericht hat der Beschwerdeführerin damit im vorliegenden Einzelfall einen noch zumutbaren Weg eröffnet, zu verhindern, dass realitätsferne Datensammlungen zur Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

b) Die Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO durch das Landgericht verstößt nicht gegen Art. 10 Abs. 1 VvB. Eine gerichtliche Entscheidung verstößt nur dann gegen das Willkürverbot, wenn sie eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird (vgl. z. B. Beschluss vom 17. Februar 2015 – VerfGH 130/14 – Rn. 9). Diese Voraussetzungen hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt. Sie meint, es sei willkürlich, dass das Landgericht § 287 Abs. 2 ZPO angewendet habe, obwohl nicht nur ein Teil, sondern die gesamte Höhe des Mieterhöhungsbetrages im Streit gestanden habe. Damit kann sie nicht durchdringen. Der Bundesgerichtshof wendet § 287Abs. 2 ZPO in ständiger Rechtsprechung auch auf Sachverhalte an, in denen die gesamte Höhe einer Forderung in Streit steht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13).

c) Das Landgericht hat den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus Art. 15 Abs. 1 VvB nicht verletzt. Ein Verstoß gegen die Vorschrift ist anzunehmen, wenn ein Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt, sofern die Frage nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder der Parteivortrag offensichtlich unsubstantiiert war (vgl. z. B. Beschluss vom 31. Mai 2017 – VerfGH 174/15 – Rn. 23) oder wenn es ein als erheblich angesehenes Beweisangebot übergeht, ohne dass sich im Prozessrecht eine Stütze dafür findet (vgl. z. B. Beschluss vom 16. Dezember 2015 – VerfGH 116/15 – Rn. 11 f.). Das Urteil des Landgerichts überschreitet diesen grundrechtlichen Rahmen nicht.

aa) Soweit die Beschwerdeführerin vorträgt, es sei unbestritten geblieben, dass der Berliner Mietspiegel 2015 auf einem nicht repräsentativen Datenmaterial beruhe und deshalb auch nicht als einfacher Mietspiegel taugliche Erkenntnisquelle für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein könne, liegt ein Verstoß gegen das Recht auf rechtliches Gehör nicht vor. Der Vortrag in der Klageschrift, dass der Mietspiegel nicht auf repräsentativem Datenmaterial beruhe, bezieht sich auf die Frage, ob der Mietspiegel 2015 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und er daher die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 3 BGB für sich in Anspruch nehmen kann. Das Landgericht hat seine Entscheidung dagegen – im Wege des Verweises – damit begründet, dass der Mietspiegel im Rahmen der Schätzung nach § 287 BGB als einfacher Mietspiegel herangezogen werden könne und die ihm zugrunde liegende Datenerhebung hierfür noch ausreichend sei (Urteil vom 9. August 2016 – 18 S 111/15 -, Rn. 27 ff.). Daher kam es nach seinem Rechtsstandpunkt nicht darauf an, ob der Vortrag der Beschwerdeführerin hinsichtlich des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels unbestritten geblieben ist und konnte das Landgericht in der Anhörungsrügeentscheidung dementsprechend offen lassen, ob es an eine diesbezügliche übereinstimmende Bewertung der Parteien gebunden wäre. Soweit die Beschwerdeführerin darüber hinaus geltend gemacht hat, dass der Mietspiegel 2015 aufgrund der von ihr angenommenen Mängel bei seiner Erstellung auch nicht als einfacher Mietspiegel taugliche Erkenntnisquelle für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein könne, handelt es sich um eine rechtliche Wertung, der das Landgericht – ohne gegen das Recht auf rechtliches Gehör zu verstoßen – seine eigene rechtliche Beurteilung entgegensetzen durfte.

bb) Auch die weitere Rüge der Beschwerdeführerin, das Landgericht habe einen Hinweis erteilen müssen, dass eine weitere Substantiierung ihres Vortrags erforderlich sei, bleibt ohne Erfolg. Dieser Rüge steht bereits entgegen, dass sie im Rahmen der fachgerichtlichen Anhörungsrüge vom 30. November 2016 nicht geltend gemacht worden ist.

cc) Soweit die Beschwerdeführerin außerdem geltend macht, das Landgericht habe sich nicht mit ihrem Vorbringen zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen „wohnungsbezogener Kaltwasserzähler“ und „rückkanalfähiger Breitbandanschluss“ auseinandergesetzt, ist damit ebenfalls kein entscheidungserheblicher Gehörsverstoß dargetan. Aus der Verfassungsbeschwerde ergibt sich nicht, dass die Entscheidung auf diesem von ihr geltend gemachten Gehörsverstoß beruht. Das Amtsgericht hat ausgehend vom Wortlaut der Merkmale in der Orientierungshilfe „Rückkanalfähiger Breitbandanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)“ und „Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt“ begründet, dass diese nicht wohnwerterhöhend in Ansatz zu bringen seien, weil der Breitbandanschluss nur bei Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten genutzt werden könne und die Kosten für den Kaltwasserzähler auf die Mieter umgelegt würden. Dem hat sich das Landgericht angeschlossen, indem es die Spanneneinordnung durch das Amtsgericht in der angegriffenen Entscheidung und auch in der Anhörungsrügeentscheidung als zutreffend erachtet hat. Weshalb das Landgericht nach diesem Rechtsstandpunkt und damit abweichend vom klaren Wortlaut der von ihm für maßgeblich erachteten Orientierungshilfe zu einem anderen Ergebnis hätte kommen sollen, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf.

2. Die Nichtzulassung der Revision zum Bundesgerichtshof verletzt die Beschwerdeführerin ebenfalls nicht in ihren verfassungsmäßigen Rechten.

Die fehlerhafte Nichtzulassung eines Rechtsmittels kann sowohl als Verletzung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 15 Abs. 4 VvB und Justizgewährung aus Art. 7 VvB i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip als auch der Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB gerügt und geprüft werden (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017, a. a. O., Rn. 30 m. w. N.). Nach beiden Maßstäben liegt ein Verfassungsverstoß vor, wenn die Entscheidung sachlich nicht mehr zu rechtfertigen ist und den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil es die Anforderungen an die Darlegung der Zulassungsgründe derart erschwert, dass die Möglichkeit, die Zulassung eines Rechtsmittels zu erstreiten, für den Rechtsmittelführer leerläuft (Beschluss vom 14. Mai 2014 – VerfGH 80/12 – Rn. 11 m. w. N.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 7. September 2015 – 1 BvR 1863/12).

Gemessen an diesen Maßstäben verletzt die Nichtzulassung der Revision die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin nicht. Die Entscheidung, die Revision nicht zuzulassen, entfernt sich vom Inhalt der Revisionszulassungsgründe nicht in völlig unvertretbarer und damit willkürlicher Weise. Das Landgericht hat weder unter dem Gesichtspunkt der grundsätzlichen Bedeutung noch unter dem Aspekt der Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung Anlass zur Zulassung der Revision gesehen. Es geht davon aus, die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden könne, seien höchstrichterlich geklärt und es weiche von dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ab. Diese Rechtsansicht ist nicht unbedenklich. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anwendung des § 287 ZPO bei der Einordnung einer Wohnung in die Spannenwerte eines qualifizierten Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04) und zur Schätzung sogenannter Stichtagsdifferenzen bei Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Zeit zwischen der Datenerhebung für einen einfachen Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15) fehlerhaft für einschlägig gehalten und sein Urteil im Einklang mit dieser Rechtsprechung gesehen hat. Sie überschreitet die Grenze zur Willkür aber nicht.“