Sind in der Stadt Freiburg Flächen von Balkonen regelmäßig nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen?
Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 3 S 17/19, Urteil vom 01.08.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. (1) (a) – (b) wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass die maßgebliche Wohnfläche 92,37 qm beträgt, weil die Balkonflächen lediglich zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen sind.
(a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Begriff der “Wohnfläche” im Wohnraummietrecht – vorbehaltlich anderweitiger individualvertraglicher Abreden – auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen, vorliegend der Wohnflächenverordnung (WoFlV), auszulegen. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn insgesamt ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass – abweichend von der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18). Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liegt. Ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung kommt überhaupt nur dann in Betracht, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Ergebnisse nicht sichergestellt sind (BGH aaO Rn 37f; vgl. auch Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2019 Anm. 1).
Der Sachverständige ### geht bei seiner Berechnung ohne weiteres davon aus, dass in Freiburg die Wohnungsgröße regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung bestimmt wird, was auch den Erfahrungen der Kammer entspricht. Anderes gilt nur bei Mietverträgen, die vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung geschlossen wurden, was auch die vom Sachverständigen ### zitierte Anmerkung in der Dokumentation zum Freiburger Mietspiegel 2017/2018 erklärt.
Aus Rechtsgründen kommt es nicht darauf an, dass, wie der Sachverständige ### ausführt, beim Verkauf von (Neubau-) Wohnungen regelmäßig nach § 4 Ziff.4 WoFlV Balkonflächen zur Hälfte angerechnet werden. Gleiches gilt für die Stellungnahme des Sachverständigen ### (die sich die Klägerin zu eigen gemacht hat) wonach Bauträger und Projektentwickler in den Wohnflächenberechnungen Balkone, mit ganz wenigen Ausnahmen, hälftig anrechnen und dies von den Käufern akzeptiert und nicht weiter hinterfragt wird.
Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 26.07.2019 unter Berufung auf die beiden Sachverständigen meint, es habe sich eine “Ortssitte des hälftigen Ansatzes der Balkonflächen” gebildet, ist dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nämlich unerheblich. Wenn sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat, ist dies kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass das Regelwerk – insgesamt – für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung (BGH aaO Rn 39f). Abweichende individualvertragliche Vereinbarungen der Parteien liegen nicht vor.
Es kommt damit nicht mehr entscheidend darauf an, dass sich aus der vorgelegten Stellungnahme des Sachverständigen ### ergibt, dass bei “größeren Anlagen über ca. 18/20 qm zunehmend mit einem Ansatz zu ¼” gerechnet wird und im Streitfall die Balkonflächen annähernd 25qm betragen.
Es kommt schließlich auch nicht darauf an, dass zumindest fraglich wäre, ob eine “doppelte” Berücksichtigung der streitgegenständlichen Balkone (einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel [Wohnwertmerkmal: Größe] und gleichzeitig über einen – hier unstreitigen – 5%igen Zuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017 / 2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen [Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit]) zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend einbezogenen Interaktionen (hierzu etwa: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, 2002, S. 40 “Regressionsmietspiegel” Dokumentation zum Freiburger Mietspiegel 2017 / 2018 S. 22 “Prüfung von Interaktionen”) führen könnte.
(b) Die Kammer hat bereits darauf hingewiesen, dass es im Einzelfall denkbar ist, entsprechend § 4 Ziff. 4 WoFlV ausnahmsweise eine Anrechnung der Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) vorzunehmen und es sich hierbei um eine Rechtsfrage handelt (wobei durchaus fraglich ist, ob der Bundesgerichtshof in seiner zitierten Entscheidung vom 19.04.2019 nicht schon davon ausgeht, dass bei Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung Balkone generell nur mit ¼ ihrer Fläche zu berücksichtigen sind). Allerdings ist fraglich, ob sich eine ¼ übersteigende Anrechnung von Balkonflächen überhaupt auf Umstände (gute Nutzbarkeit, Aussicht) stützen kann, die die Wohnwertmerkmale Ausstattung und Beschaffenheit betreffen. Dies kann jedoch offen bleiben. Mit zutreffender Begründung, die sich insbesondere auch erschöpfend mit den Ausführungen des Sachverständigen ### auseinandersetzt und die sich die Kammer nach Prüfung zu eigen macht, hat das Amtsgericht dies nämlich verneint. Die Kammer kann auch nach ergänzender Beweisaufnahme nicht feststellen, dass hier ausnahmsweise eine hälftige Anrechnung erfolgen muss.
Die von der Kammer ergänzend durchgeführte Inaugenscheinnahme führt zu keiner abweichenden Entscheidung. Die Wohnung liegt im 3.OG, sodass sie entgegen der Berufungsbegründung nicht durch im 3.OG liegende Balkone vor Witterungseinflüssen geschützt ist. Dass die auf beiden Seiten der Wohnung liegenden Balkone nicht nach Süd-Ost bzw. Süd-West gerichtet sein können (die entsprechenden Außenwände stehen nach den Plänen parallel zueinander nach der Planskizze im Gutachten ### dürfte eine Ausrichtung nach Nord-West und Süd-Ost vorliegen) liegt auf der Hand, ist aber für die Beurteilung, ob Flächen ausnahmsweise im Rahmen des § 4 Ziff. 4 WoFlV über ein Viertel anzurechnen sind, nicht von entscheidender Bedeutung. Vom Nord-West-Balkon ist zwar das angrenzende Naturschutzgebiet zwischen dem Wohnturm in der Wendeschleife (links) und der Bebauung (rechts) gut zu sehen, doch rechtfertigt allein dies ebenso wenig eine hälftige Anrechnung der Fläche, wie die Größe der Balkone, die allerdings einen (unstreitigen) Zuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017 / 2018 begründen.
Soweit die Klägerin im Termin vor der Kammer ausdrücklich, wie bereits schriftsätzlich angekündigt, die Ladung des Sachverständigen ### nach § 411 Abs. 3 ZPO beantragt hat, handelt es sich um ein neues Angriffsmittel, da dies erstinstanzlich (anders als im Fall BGH MDR 2005, 1308) nicht beantragt worden war. Mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO war diesem Antrag daher nicht nachzukommen. Die Kammer sieht aber auch von Amts wegen keinen weiteren Erläuterungsbedarf. Ob die Feststellungen des Sachverständigen ### zur konkreten Wohnung eine hälftige Anrechnung der Wohnfläche oder einen Tabellenzuschlag rechtfertigen, ist Rechtsfrage und durch das Gericht zu beantworten. Darauf, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie ausgeführt, nicht an.”