Erfüllt der Wunsch eines Mieters, nach dem Auszug seiner Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um seine eigene finanzielle Belastung zu senken, die Voraussetzungen an ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 202/17, Beschluss vom 10.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Gestattung der Mitnutzung der von ihr inne gehaltenen Wohnung durch den Herrn … … aus § 553 BGB bejaht.

Im Ansatz zutreffend erkennt die Beklagte, dass der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB (lediglich) ein berechtigtes, nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes Interesse des Mieters voraussetzt, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, in WuM 2014, 48; Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, in NJW 2006, 1200; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beckonline).

Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung des Amtsgerichts, dass der Wunsch der Klägerin, nach dem Auszug ihrer Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um ihre eigene finanzielle Belastung zu senken, die Voraussetzungen des § 553Abs. 1 BGB nach diesen Maßstäben erfüllt, ergeben sich weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht. Auf die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug.

Im Rahmen ihrer Beanstandungen übersieht die Beklagte, dass es nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, ob die Klägerin und Herr … (im rechtlichen Sinne) verlobt, nur Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen. Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB rechtfertigen, die hier gegenständliche Erlaubnis von der Beklagten zu verlangen. Daher hat das Amtsgericht – die Richtigkeit der Angaben der Beklagten in der Berufungsbegründung zu ihren Gunsten unterstellt – keine Veranlassung gehabt, Angaben zum Zeitpunkt der Verlobung in das Protokoll aufzunehmen, § 160 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder eine Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO zu gewähren.

Soweit die Beklagte meint, in ihren Rechten verletzt zu sein, weil das Amtsgericht nicht durch förmlichen Beschluss über die Nichtgewährung der beantragten Schriftsatzfrist entschieden hat, ist ihre Rechtsauffassung unzutreffend. Weder die Gewährung noch die Nichtgewährung einer Schriftsatzfrist sind gesondert anfechtbar; ein Fehlgebrauch des in § 283 ZPO eingeräumten Ermessens kann nur mit dem gegen das Endurteil gegebene Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 283 Rn. 4b).

Da es – wie ausgeführt – auf die Frage, ob die Klägerin überhaupt mit dem Herrn … verlobt ist, im Rahmen des § 553 BGB nicht entscheidungserheblich ankommt, ist der Vortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 19. Juni 2017 nicht relevant und rechtfertigt in keinem Fall eine andere Entscheidung; ein Ermessensfehlgebrauch des Amtsgerichts liegt nicht vor. Der Schriftsatz war nicht zu berücksichtigen; die Gründe dafür hat das Amtsgericht in der Entscheidung dargestellt, das Einreichen des nicht nachgelassenen Schriftsatzes mitnichten übergangen.

Unzutreffend und weder mit den Motiven des Gesetzgebers noch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vereinbar ist die Rechtsaufassung der Beklagten, dass die Klägerin anstelle der Untervermietung auf den Umzug in eine kleinere Wohnung zu verweisen ist. Die Beklagte verzichtet auch auf jede Auseinandersetzung mit der durch entsprechende Fundstellen unterlegten Argumentation des Amtsgerichts. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB (§ 549 Abs. 2 BGB aF) verfolgt gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9; BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, a.a.O; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BeckOK MietR/Weber, 10. Ed. 1.9.2017, BGB § 553 Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 553 Rn. 2, mwN;). Es wurde mit Einfügen des § 549 Abs. 2 BGB aF (§ 553 Abs. 1 BGB nF) bereits in der 4. Legislaturperiode (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 5. Dezember 1962) bewusst die zuvor geltende Rechtslage geändert, wonach der Mieter allein berechtigt war, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn der Vermieter eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten verweigerte (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9).

Das Amtsgericht übersieht auch nicht etwa den “Umstand der Bonität der Klägerin als Mieterin”, sondern bewertet ihn – anders als die Beklagte – rechtlich zutreffend auf der Grundlage der Maßstäbe des Gesetzgebers und des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, WuM 2014, 489). Soweit die Beklagte (vermeintlich) eine Stütze in der Rechtsprechung der Kammer zu finden glaubt, übersieht sie, dass die zitierte Entscheidung der Kammer den rechtlich anders gelagerten Fall des Mieteraustausches in einer Wohngemeinschaft betrifft. Ein solches Verlangen betrifft die Vertragsgrundlage selbst, während die Untervermietung lediglich den Nutzungsumfang tangiert. Die etwaige Verschlechterung der Bonität des Mieters im Verlaufe des Vertragsverhältnisses allein löst keine Rechte des Vermieters aus, sondern allenfalls und erst dann, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht mehr nachkommt. Dem möchte die Klägerin – in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben – gerade vorbeugen, was – objektiv betrachtet – ersichtlich dem (Erfüllungs-)Interesse der Beklagten entspricht.

Das Amtsgericht übersieht ferner mitnichten die Einwände der Beklagten gegen die Person des in Aussicht genommenen Untermieters.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertigt (vgl. dazu auch: BGH, Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BT-Drs. 14/4553, S. 49: § 553 BGB nF beschränkt sich auf eine sprachliche und aufbaumäßige Änderung des § 549 Abs. 2 BGB aF).

Aus den Vorgaben des Gesetzes ergibt sich zwanglos, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters (“Dritten”) zu benennen ist. Wie das zu geschehen hat und welche Angaben konkret erforderlich sind, lässt sich – wie auch sonst – dem Zweck der Regelung entnehmen und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich sind danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., 2017, § 553 Rn. 16).

Die Klägerin hat die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie hat weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument – die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) erteilte Aufenthaltsgestattung – vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen ist, dient immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiert weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen. Auf der Grundlage dieser Angaben ist die Beklagte in der Lage – bei Bedarf weitergehend – zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorliegen, aus denen ihr die Erteilung einer Untervermieterlaubnis nicht zuzumuten ist. Solche Gründe trägt sie jedoch nicht vor, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.

Die Besorgnis der Beklagten, wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, ist offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten versetzen die Beklagte – gegebenenfalls – in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen wird durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Beklagten als Hauptvermieterin begründet. Daher ist es auch unerheblich, ob eine Ausbildung des Untermieters zum Facharzt für Neurologie in Deutschland anerkannt wird und der Untermieter hier eine entsprechende Tätigkeit wird ausüben können. Die Kammer verzichtet mangels Entscheidungserheblichkeit auf eine Auseinandersetzung mit den Mutmaßungen der Beklagten.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht der Klägerin ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ab Februar 2017 zugesprochen. Unzutreffend macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe vorgetragen, dass ihr die Wohnkosten seit der Verlobung des Untermieters mit ihr unabhängig von der Erteilung der Untervermieterlaubnis zugestanden hätten. Durch die Verlobung ist die Klägerin nicht Inhaberin des Anspruchs des Untermieters auf Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz geworden. Folgerichtig hat sie vorgetragen, dass Herr … seit der Verlobung die Leistungen erhält, sich – mangels Untervermietung – allerdings nicht an den Wohnkosten der Klägerin beteiligt hat. Auch insoweit sind die Feststellungen des Amtsgerichts frei von Denkfehlern; sie beruhen zutreffend auf dem Vortrag der Parteien.”

Ist eine innerstädtische Wohnlage ohne überregional bedeutsame Dienstleistungszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Shoppingcenter und Kultureinrichtungen als bevorzugte City-Lage im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 zu bewerten?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 13 C 431/17, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: “Die Merkmalgruppe 5 ist entgegen der Auffassung der Kläger lediglich neutral zu werten. Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung mit einem zentral gelegenen Teil von der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und ‘Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (vergleiche Urteil des LG Berlin vom 14. Dezember 2007,65 S 80/07, GE 2008, 542). Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist zwar sowohl bei einem Teil der Bevölkerung als auch einem Teil der Touristen aufgrund der zahlreichen Restaurants und der Kneipenszene sehr beliebt, es fehlt jedoch bereits an überregional in Erscheinung tretenden Kultureinrichtungen. Das Vorhandensein einer regen Restaurant- und Kneipenszene genügt für die Annahme des Merkmals nicht.

Die ###-Straße ist zwar citynah gelegen, gehört aber weder zur City West noch zur City Ost und stellt insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins dar (vgl. zum vergleichbaren Stadtteil Prenzlauer Berg: LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 -, Rz. 23, juris). Selbst wenn man aber die Citynähe grundsätzlich bejahen würde, fehlt es an der eine bevorzugte Citylage auszeichnenden Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010 65 S 477/09 -, Rz. 46, juris). Sicherlich befinden sich in und in unmittelbarer Nähe der ###-Straße zahlreiche Geschäfte, Cafes, Kneipen und Bars. Bei den Geschäften handelt es sich aber vorwiegend um Lebensmittelläden und kleine Geschäfte und Boutiquen mit dem für Friedrichshain typischem Flair, nicht jedoch um überwiegend nur in der City angesiedelte große Geschäfte bekannter Marken und große Kaufhäuser wie etwa das KaDeWe in der City West und die Galerie Lafayette in der City Ost. Auch bekannte Kultureinrichtungen, die nicht nur der Kleinkunstszene zuzuordnen sind, fehlen hier, während in der City West beispielsweise der Zoo-Palast als großes Kino und in der City Ost das Konzerthaus und die komische Oper liegen. Des Weiteren haben die in Friedrichshain gelegenen gastronomischen Betriebe überwiegend Kneipencharakter, die mit den zahlreichen Restaurants gehobener Klasse, die in der City West und der City Ost vorhanden sind, nicht vergleichbar sind, Friedrichshain hat im Ergebnis zwar einen bei vielen Bewohnern und’ auch Touristen begehrten Kiezcharakter, der aber nichts mit einer bevorzugten Citylage zu tun hat.”

Berechtigen Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden, den Vermieter zu einer entsprechenden Mieterhöhung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 225/17, Urteil vom 28.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: ” Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen vom 26. November 2010 und 26. Oktober 2016 jeweils zum 1. Januar 2017, denn § 557a Abs. 2 BGB erfasst auch (nachträgliche) Mieterhöhungen aufgrund zurückliegender Modernisierungen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.

§ 557a Abs. 2 BGB schließt eine Erhöhung der Miete nach §§ 558 bis 559bBGB während der Laufzeit der Staffelmiete aus.

Unter Bezugnahme auf den Wortlaut wird teilweise in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf der Laufzeit einer Staffelmieterhöhung auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich sei, die während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführt wurden; § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB stelle nur auf die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ab, nicht hingegen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme; zudem werde auch die Anwendung des § 559b BGB, die Vorschrift über die Mieterhöhungserklärung, nach § 557aAbs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Mieter sei durch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausreichend geschützt. Soweit in den Gesetzesmaterialien zum Gesetz über die Regelung der Miethöhe (nachfolgend: MHG) etwas anderes vertreten worden sei, habe diese Auffassung bereits im MHG keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Der Wortlaut sei eindeutig. Er knüpfe nur an die Erhöhung der Miete an. Auch der Sinn und Zweck der Regelung spreche nicht gegen diese Auslegung. Die Mieterhöhung gem. § 559 BGB wirke nur für die Zukunft. Unerwünschte Doppeleffekte könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmietvereinbarung wirke, sondern erst für die Zeit danach. Bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB sei der Vermieter auch sonst nicht verpflichtet, diese unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Die Staffelmietvereinbarung sei ein vertraglicher Ausschluss des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558, 559 BGB. Das könne sich aber nur für die Zeit der Geltung der Staffelmietvereinbarung beziehen und besage nichts darüber, ob die nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung geltend gemachte Erhöhung nicht auf einer Modernisierung beruhen darf, die bereits unter Geltung der Staffelmietvereinbarung erfolgte. Die Staffelmietvereinbarung gebe nur für die Zeit ihrer Laufzeit Kalkulationssicherheit (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 557a Rn. 53. mwN; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl., 2016, BGB § 557aRn. 8; BeckOKBGB/Schüller, 44. Ed., 01.11.2017, BGB § 557a Rn. 22).

Dagegen wird eingewandt, dass eine Staffelmietvereinbarung beiden Vertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten soll.

Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit einer künftigen Erhöhung seiner Mieteinnahmen schon zu einem frühen Zeitpunkt rechnen kann (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 = NZM 2006, 256; Urt. v. 03.12.2003 – VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28 = Grundeigentum 2004, 175). Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen plant, kann entweder die Modernisierungskosten kalkulatorisch in der Staffelmietvereinbarung berücksichtigen oder muss auf eine solche Vereinbarung verzichten und die Miete dann gemäß § 559 BGB erhöhen (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1653ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Mersson, Wohnungsbaurecht, Loseblatt-Kommentar, Stand: EL Juni 2013, § 557a BGB Anm. 8.1; ebenso: LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381).

Dem Mieter bietet die Staffelmietvereinbarung – ihrem Zweck entsprechend – langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen (BGH, Urt. v. 03.12.2003, a.a.O., Rn. 13), auch insoweit, als er nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muss. Auch für den Mieter soll sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell günstig auswirken können, etwa indem der Vermieter an die vereinbarte Miete gebunden bleibt, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte (BGH, Urt. v. 23.11.2005, a.a.O., Rn. 17). Dieser Zweck des § 557a BGB würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen nach § 559 BGB verschont bliebe, nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung aber alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Wege einer summierten Mieterhöhung umgelegt werden könnten (vgl. Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1655).

Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung bisher vertretenen Auffassung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381). Sie sieht sich insoweit auch in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zweck von Staffelmietvereinbarungen.

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit vorhersehen zu können. Insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, dass mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten, keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen. Durch Staffelmietvereinbarungen sollen insbesondere die gemäß § 2 (MHG) verbundenen Unsicherheiten ausgeschlossen werden, darüber hinaus die Möglichkeit von Erhöhungen gemäß §§ 3 und 5 MHG. Sowohl die Durchführung baulicher Maßnahmen als auch die Veränderung der Kapitalkosten sei vom Mieter nicht zu beeinflussen und liege allein im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter, der Baumaßnahmen durchführen wolle und die hierdurch verursachten Kosten nicht in die Kalkulation der vereinbarten Staffelsätze einbeziehen kann, müsse auf die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Durchführung der Baumaßnahme verzichten. Auch die Gefahr, dass Kosten durch bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten habe, erforderlich werden, trage der Vermieter (BT-Ds. 9/2079, S. 18). An dieser Grundeinschätzung hat sich mit der Neuformulierung des § 557a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nichts geändert (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 53, Ziff. 3 zu § 557a Entwurf).

Die Gesetzesbegründung lässt auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen. Anders lässt sich die Formulierung nicht verstehen, dass der Vermieter sich zwischen Staffelmiete und Modernisierung/Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme entscheiden müsse.

Der aus den Materialien ersichtliche Zweck des Gesetzes und der Wille des Gesetzgebers ist nach Überzeugung der Kammer in die Feststellung des Inhaltes der Regelung einzubeziehen, ein Ansatz, dem der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. nur BGH, Beschluss vom 12.03.1997 – VIII ARZ 3/96, NJW 1997, 1695; Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Vorschrift knapp formuliert sein sollte (vgl. Handbuch der Rechtsförmlichkeit, Hrsg. Bundesministerium der Justiz, 1999, Rn. 88) und Formulierungsalternativen hier schwer vorstellbar sind. Der Wortlaut der Vorschrift legt es noch nicht einmal nahe, dass der Vermieter Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung zwar nicht vornehmen, aber jedenfalls nach deren Ablauf nachholen kann, mit der Folge, dass es nach Ablauf der Staffelmiete zu einer sehr drastischen Mieterhöhung kommen kann. Hinzu kommt, dass der Mieter schon während der Laufzeit der Staffelmiete in das Verfahren nach §§ 556d, 559 BGB gedrängt wird, weil er anderenfalls Gefahr läuft, mit Härteeinwänden ausgeschlossen zu sein. Auch das ist weder mit dem Wortlaut noch dem Zweck der Regelung vereinbar. Die finanziellen Risiken und Zugeständnisse des Vermieters reduzieren sich damit erheblich, ohne dass dem auf Mieterseite ein Vorteil gegenüber stünde.

Eine andere Bewertung rechtfertigt sich auch nicht aus dem Umstand, weil der Beklagte bereits im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 26. November 2010 und 4. Mai 2015 die Mieterhöhung mit Ablauf der Staffelmietvereinbarung angekündigt hat. Es bestätigt vielmehr die Richtigkeit der Auffassung, die dem Vermieter unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien das Kalkulationsrisiko bzw. -erfordernis auferlegt. Der Mietvertrag wurde am 8. Dezember 2008 geschlossen; der Beklagte hätte insbesondere die Modernisierung 2010 in die Kalkulation einbeziehen können (und müssen). Sein Vorgehen führt dazu, dass er lediglich zeitlich versetzt am Ende – ungeachtet der Staffelmietvereinbarung – alle Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann, denn die Modernisierungsmieterhöhung wird zeitlich unbegrenzt vom Mieter getragen. Der Beklagte hat zudem den Vorteil, für Mieterhöhungen nicht auf das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB angewiesen zu sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB stellt sich gerade mit Blick auf den Zweck der Staffelmiete nicht als Vorteil, sondern – bei lebensnaher Betrachtung – faktisch als weitgehend wertlos dar.

Der Hinweis des Beklagten auf die Regelung zur Indexmiete in § 557b BGB trägt keine andere rechtliche Bewertung. Der Beklagte übersieht dabei, dass die Höhe der Miete nicht – wie bei der Staffelmiete – unmittelbar zwischen den Parteien vereinbart wird, sondern die Höhe der Miete an Entwicklungen anknüpft, die die Mietvertragsparteien selbst nicht beeinflussen können, sie ist – mangels Vorhersehbarkeit – daher gerade nicht mit einer vergleichbaren Kalkulationssicherheit verbunden. Die mit der Indexmiete verbundenen Kalkulationsrisiken werden in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB nachvollziehbar abgemildert, indem zumindest Mieterhöhungen nach § 559 BGB für bauliche Maßnahmen zugelassen werden, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Der Umkehrschluss des Beklagten drängt sich keinesfalls auf.”