Trifft den Vermieter eine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen?

Die Antwort des Landgerichts Hanau (LG Hanau – 2 S 45/17, Beschluss vom 09.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat zutreffend die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.10.2008 zugrunde gelegt, wonach den Vermieter keine generelle Pflicht trifft, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Selbst wenn der Klägervortrag zutreffen würde und der Schlauch bereits bei Anmietung der Wohnung von der Beklagten – ca. 13,5 Jahre vor Eintritt des Wasserschadens – gestellt worden wäre, hätte die Beklagte nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.”

Ist ein Mieter zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen solange nicht verpflichtet, soweit der Vermieter seinem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 189/17, Urteil vom 07.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. d) unter den Randnummern 24 bis 28 wie folgt aus: “d) Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus in Zweifel zieht, ob das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 274Abs. 1 BGB nur die Wirkung einer Zug-um-Zug-Verurteilung zur Folge habe, überhaupt die begehrte Abweisung der Klage rechtfertigen könne, dringt sie damit ebenfalls nicht durch.

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats führt allein schon die Übermittlung einer – wie im Streitfall – (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- oder Guthabensaldos gemäß § 271 Abs. 1 BGB herbei, ohne dass es für den Fälligkeitszeitpunkt noch zusätzlich darauf ankommt, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist (Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 20; vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 8; jeweils mwN). Ebenso ist geklärt, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (Senatsurteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 21; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, aaO; jeweils mwN). Noch nicht näher befasst hat sich der Senat allerdings mit der Frage, ob sich in diesem Fall die Rechtsfolge einer verweigerten Belegeinsicht stets auf die in § 274 Abs. 1 BGB bei Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vorgesehene Verurteilung des Mieters zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) beschränkt oder ob eine Verweigerung der Belegeinsicht auch zur Klageabweisung führen kann.

bb) Soweit diese Frage im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung erörtert wird, wird einhellig eine Leistungspflicht des Mieters verneint, solange der Vermieter unberechtigt eine begehrte Belegeinsicht verweigert. Dies wird teilweise mit einem abweichend von der Rechtsfolge des § 274 Abs. 1 BGB erforderlichen Hinausschieben der Fälligkeit (z.B. LG Bremen, WuM 2013, 488, 489; LG Kempten, ZMR 2017, 248 f.; Blank in Blank/ Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 184a) sowie teilweise damit begründet, dass der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter in vertragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindere, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstelle (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299; NJOZ 2015, 1556, 1557 f.; KG, Urteil vom 12. März 2012 – 12 U 72/11; Staudinger/Artz, aaO Rn. 123 mwN zum Meinungsstand).

cc) Der Senat hält letztgenannte Sichtweise für zutreffend. Er hat bereits in anderem Zusammenhang entschieden, dass einer (gerichtlichen) Anspruchserhebung der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung entgegenstehen kann, wenn der erhobene Anspruch mit einer Rechnungslegung zusammenhängt, die der Gläubiger dem Schuldner aber verweigert und dadurch den erhobenen Anspruch der dem Schuldner zustehenden Nachprüfung treuwidrig zu entziehen versucht (vgl. Senatsurteil vom 24. November 1971 – VIII ZR 81/70, BGHZ 57, 292, 300 f.).

So verhält es sich auch im Streitfall. Die Unzulässigkeit der von der Klägerin gewählten Vorgehensweise ergibt sich insbesondere daraus, dass es sinnwidrig wäre, einen Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden Belegeinsicht dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre. Der Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen, etwaige Abrechnungsfehler aufzudecken, und ihm über die unmittelbare Belegkontrolle und das dadurch vermittelte eigene Bild die Möglichkeit zur wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme aus einem wegen eines vertragsverletzenden Verhaltens des Vermieters ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldos einzuräumen (so zutreffend auch LG Bremen, aaO).”

Kann ein Mieter im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 189/17, Urteil vom 07.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. a) bis b) unter den Randnummern 15 bis 20 wie folgt aus: “a) Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die hierzu anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres (vgl. zu dieser zeitlichen Eingrenzung etwa Senatsurteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, aaO) zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § 259Abs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 11; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9; vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 11; vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, aaO; jeweils mwN).

Darin erschöpft sich die zu erteilende Abrechnung indes nicht. Vielmehr bestimmt § 259 Abs. 1 BGB darüber hinaus, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch noch zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (Senatsurteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 322/12, aaO; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276Rn. 2; jeweils mwN).

b) Es entspricht allgemeiner Auffassung im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, dass ein Mieter in diesem Zusammenhang auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen kann, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen (z.B. Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556 Rn. 112; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 BGB Rn. 481; Harsch, WuM 2015, 399, 400 f.; jeweils mwN). Diese Auffassung trifft zu.

Hingegen bedarf es dazu – wie auch die Revision mit Recht geltend macht – der vom Berufungsgericht zusätzlich geforderten Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen nicht. Schon der Wortlaut der allgemeinen Vorschrift des § 259 Abs. 1 BGB bietet dafür keinen Anhalt. Vielmehr ist es gerade Zweck einer solchen Belegvorlagepflicht, die Ausführung der abzurechnenden Geschäfte umfassend nachprüfbar zu gestalten und es dem Einsichtsberechtigten etwa zu ermöglichen, sich durch Nachfrage bei den in den Belegen genannten Dritten über die Richtigkeit der daraus hervorgehenden Umstände zu vergewissern oder weitere Aufklärung einzuholen. Dass die durch eine Belegeinsicht begehrte Information zur Vorbereitung weiterer Ansprüche zwingend benötigt wird, ist danach nicht erforderlich. Es genügt hierfür bereits das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren (vgl. BGH, Urteile vom 8. Februar 2007 – III ZR 148/06, WM 2007, 1423 Rn. 6; vom 3. November 2011 – III ZR 105/11, WM 2012, 944 Rn. 12 f.; vom 9. November 2017 – III ZR 610/16, WM 2017, 2296 Rn. 21; jeweils mwN).

Für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung kann, wie der Senat bereits für die Vorlage von Versorgungsverträgen des Vermieters mit Dritten zwecks sachgerechter Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und Vorbereitung etwaiger Einwendungen klargestellt hat (Beschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, aaO; dazu Milger, PiG 92 [2012], 189, 194), nichts anderes gelten. Demgemäß ist auch bislang schon das mietrechtliche Schrifttum mit Recht überwiegend davon ausgegangen, dass bereits das allgemeine Interesse des Mieters an näherer Aufklärung und Kontrolle sein Verlangen nach Belegvorlage rechtfertigt (vgl. Harsch, aaO S. 401; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO; jeweils mwN).

Das berechtigte Verlangen der Beklagten nach Belegeinsicht scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts deshalb auch nicht daran, dass die in den Betriebskostenabrechnungen genannten Verbrauchswerte unstreitig so in der Wohnung der Beklagten abgelesen worden sind.