Trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 41/17, Urteil vom 29.12.2017) lautet: Ja!

Kann der Vermieter Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung noch geltend machen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 41/17, Urteil vom 29.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Vermieter steht auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls ein Anspruch auf Zahlung bis zur Höhe der Sollvorschüsse zu.

Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht zwar grundsätzlich der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB); um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht oder -wie hier nur teilweise – erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06).

Die Klägerin hat aber keinen Anspruch auf die sich aus der korrigierten Betriebskostenabrechnung für 2013 ergebenden Nachzahlung, die die zu leistenden Sollvorschüsse übersteigt. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist. Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.

Es kommt hierbei grundsätzlich auch nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt keine andere Wertung. Der Vermieter kann Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10).

Insbesondere ist es in vorliegenden Fall der Beklagten auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin ab ihrem Versehen in der ursprünglich fristgemäßen Abrechnung, in welche sie versehentlich die Sollvorschüsse eingestellt hatte, wegen des Ablaufs der Abrechnungsfrist festzuhalten.

Zwar hat der BGH in der vorgenannten Entscheidung dies grundsätzlich für möglich erachtet und auch im hiesigen zugrundeliegenden Sachverhalt hat die Klägerin durch Einstellen der Sollstatt der Istvorschüsse einen für die Beklagte ohne weiteres erkennbaren Fehler begangen, ferner haben auch die Parteien hier einen Rechtsstreit über die Höhe der zu leistenden Vorschüsse geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert hat. Jedoch erfolgte im Gegensatz zur vorgenannten Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt hier die Korrektur der Abrechnung erst mehr als 18 Monate nach der ursprünglichen Abrechnung. Es handelt sich demnach nicht mehr um ein “kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiertes Versehen” der Klägerin.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hat die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastete Klägerin nicht vermocht, den früheren Zugang der korrigierten Betriebskostenabrechnung zu beweisen. Auch die Berufungsbegründung enthält diesbezüglich keinen Beweisantritt.

Demnach ergibt sich ein Anspruch auf Zahlung der Sollvorschüsse für 2013 in Höhe von 3.041,34 Euro, von welchem die unstreitig geleisteten tatsächlichen Vorschüsse in Höhe von 1.775,40 Euro sowie die durch die Beklagte auf die ursprüngliche Abrechnung gelisteten 64,55 Euro abzuziehen sind, womit es bei einem Anspruch von noch 1.201,36 Euro der Klägerin für 2013 verbleibt.”

Hat der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) wie folgt aus: “Ohne Erfolg wendet sich die Berufung schließlich gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Mängelbeseitigungsvorschusses. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung aus §§ 536aAbs. 2 Nr. 1, 242 BGB zu, da in Bezug auf die oben beschriebenen Durchfeuchtungen des Kellerraumes ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt (s.o.). Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten hat (BGH, Urteil vom 24. Februar 1967, VZR 75/65, BGHZ 47, 272; Urteil vom 12. Juli 1973, Hl ZR 46/72, 61, 128; Urteil vom 05. Mai 1977, VII ZR 36/76, 68, 372, KG, Urteil vom 29. Februar 1988, 8 RE Miet 6717/87, NJW-RR 1988, 1039). Der Anspruch besteht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Die Beklagte ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Mit dieser Pflicht befand sie sich seit dem 27. Juni 2016 gem. § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verzug, da sie mit Anwaitsschreiben der Kläger vom 12. Juni 2016 (Anlage K2, BS. 33 – 34 d.A.) unter Fristsetzung bis zum 26. Juni 2016 erfolglos zur Mängelbehebung aufgefordert wurde. Im Übrigen liegt in dem Prozessverhalten der Beklagten, mit dem sei eine Mängelbeseitigungspflicht auch noch nach Erhalt des Ausgangsgutachtens des Sachverständigen … beharrlich in Abrede gestellt hat, eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung iSv. § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die eine Mahnung entbehrlich gemacht hätte.

Als Rechtsfolge des Vorschussanspruchs kann der Mieter die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Soweit die Beklagte einwendet, es sei nicht erkennbar, wie das Amtsgericht auf den ausgeurteilten Betrag komme, hat das Amtsgericht dies in den Entscheidungsgründen auf S. 6 ausgeführt. Insoweit hat es zutreffend darauf hingewiesen, dass zu den Kosten von 5.450,00 Euro ein Teil der von dem Sachverständigen veranschlagten Kleinmaterialien und der Regiekosten hinzuzurechnen sei und es deshalb den Vorschussbetrag auf insgesamt 8.500,00 Euro schätze. Dies ist nicht zu beanstanden. Bereits Regiekosten betragen nach den Angaben des Sachverständigen insgesamt 18% von den Baukosten, was einem Betrag von 981,00 Euro entspricht, so dass sich ein Gesamtbetrag von 6.431,00 Euro ergebe, aufgerundet daher 6.500,00 Euro.”