Begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 391/16, Urteil vom 11.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

1. Die Einwirkungen aufgrund der bezeichneten Baumaßnahmen mit Ausnahme der ###arbeiten aus dem Mai 2016 sowie streitigen Nachtarbeiten in sieben einzelnen Nächte im Januar und Februar 2017 stellen keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien mit dem Inhalt, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Immissionsstandards fortdauern sollen, ist auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat in den Leitsätzen a) und c) zum Urteil vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14 in Fortführung der Entscheidung zum 19. Dezember 2012 zu VIII ZR 152/12 ausgeführt:

“a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

…

c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn.15, 17).”

Die Auslegungsmethodik gleicht das Risiko nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen für Mieter und eigennutzenden Eigentümer an und überzeugt auch insofern. Als Auslegungsumstand kommt insoweit die grundsätzliche Vorhersehbarkeit einer Bebauung bisher ungenutzter Flächen bzw. einer Neubebauung in Betracht. Soweit die “###” betroffen sind, hat, soweit ersichtlich und vorgetragen, keine Umwidmung einer bisher Erholungszwecken gewidmeten Grünfläche stattgefunden, sondern findet lediglich die – wenn auch intensive – Bebauung entsprechend der üblichen Verdichtung in dem noch in Innenstadtlage befindlichen Wohnquartier statt. Eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich des Umfangs der Erhaltungspflicht hat sich an der Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen u. ä. gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. an der Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 zu orientieren, denn es ist anzunehmen, dass die Parteien eine entsprechende Regelung getroffenen hätten “bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung … bewusst gewesen wäre” (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14, Seite 12/Absatz 24). Eine Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen und anderen Einwirkungen aufgrund der Bautätigkeiten gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 ist außerhalb der Einschränkungen im Eingangssatz zu 1. (dazu unter 2.) nicht anzunehmen, denn die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit entschädigungsfrei hinzunehmen.

Soweit das Bauvorhaben “###” auf dem Gelände des ehemaligen ### Filiale am ### betroffen ist, gelten die Ausführungen zu den “###” entsprechend mit dem Zusatz, dass eine bestehende und intakte Bebauung nicht der Annahme entgegensteht, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar war, denn die eingeschossigen Flachbauten der früheren Einkaufsmärkte stellen ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden dar.

2. Soweit nach dem Eingangssatz zu 1. Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, hat die Beklagte für die betroffene Zeit im Mai 2016 eine Minderung gewährt, deren Angemessenheit nicht im Streit steht, und im Übrigen hat die Klägerin für Januar und Februar 2017 die Beeinträchtigungen nicht hinreichend konkret und damit einer Beweisaufnahme ohne Ausforschung zugänglich dargestellt; es fehlt an der Art der Arbeiten, soweit erkennbar, und der Bezeichnung der Baustelle, von der sie ausgegangen sein soll. Zudem hat die Beklagte sich entsprechend ihren Möglichkeiten kundig gemacht und – anders als für den Mai 2016 – Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich des Baulärms, die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entschädigungspflichtig sind, nicht bestätigt gefunden.”

Hat ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, ein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Bremen (OLG Bremen – 5 WF 62/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Antragstellerin kann von dem Antragsgegner nicht verlangen, dass dieser dem von ihr beauftragten Makler und diesen begleitenden Personen den Zugang zu der im Miteigentum der Beteiligten stehenden Immobilie zu Besichtigungszwecken ermöglicht. Grundsätzlich steht zwar jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch ersichtlich im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein von dem Antragsgegner bewohnt wird. Vor diesem Hintergrund besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes (vgl. LG Saarbrücken, FamRZ 2004, 1580; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 92).

Ohne einen solchen besonderen Grund stellen das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer vielmehr eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre dar.

Ob ein besonderer Grund in diesem Sinne z. B. dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Bietinteressenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig (bejahend etwa AG Wetzlar, FamRZ 2002, 1500; weitere Nachweise zum Meinungsstand bei Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 191, Fn. 372). Diese Frage bedarf hier allerdings keiner Entscheidung, weil es der Antragstellerin gerade nicht um eine Besichtigung während des von dem Antragsgegner eingeleiteten Teilungsversteigerungsverfahrens geht, sondern um die Besichtigung zum Zwecke der Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs der Immobilie.

Dieses Anliegen der Antragstellerin stellt indes keinen den von ihr begehrten Zutritt des Maklers und etwaiger Kaufinteressenten zu der Immobilie gegen den Willen des Antragsgegners rechtfertigenden besonderen Grund dar, weil ein freihändiger Verkauf der Immobilie hier von vornherein an der ablehnenden Haltung des Antragsgegners scheitert. Das Verhalten des Antragsgegners, das von dessen Hoffnung auf einen günstigen Eigenerwerb der Immobilie in der Teilungsversteigerung getragen sein mag, mag der Antragstellerin aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen. Es kann jedoch nicht als treuwidrig angesehen werden, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf vor (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 179).

Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Antragstellerin aufgeworfene Frage, ob sich ein Ehegatte, der sich einem möglichen freihändigen Verkauf widersetzt, um die Immobilie selbst zu ersteigern, schadensersatzpflichtig macht, grundsätzlich zu verneinen, zumal die Bruchteilsgemeinschaft keine Pflicht zum Schutz oder zur Förderung der wechselseitigen wirtschaftlichen Interessen der Teilhaber begründet (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 892 m. w. Nachw.). Ob in speziell gelagerten Einzelfällen etwas anderes gelten kann (vgl. etwa LG Münster, FamRZ 2003, 1666, m. Anm. Petersen) kann hier dahinstehen, weil der vorliegende Sachverhalt dafür keine Anhaltspunkte bietet.”