Stellt die Verlegung eines Mülltonnen-Platzes durch den Vermieter und die hierdurch bedingte, rein optische Beeinträchtigung des Ausblicks eines Mieters nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache dar, wenn durch diese Verlegung des Mülltonnen-Platzes weder Geruchs- noch Lärm-Beeinträchtigungen hinzutreten?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 156/16, Urteil vom 13.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Grundsätzlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass eine Vermieterin ihren Mietern einen zumutbaren Platz zum Aufstellen von Mülltonnen mit einer ausreichenden Anzahl dieser Tonnen zur Verfügung stellt (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 (33) C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Lichtenberg, Urteil vom 16.03.2004, Az.: 6 C 239/03, u.a. in: MM 2004, Seite 339; AG Bückeburg, Urteil vom 28.12.1999, Az.: 73 C 348/99, u.a. in: DWW 2000, Seiten 63 f.; AG Wuppertal, Urteil vom 26.07.1979, Az.: 30 C 64/79, u.a. in: WuM 1980, Seite 136; AG Köln, Urteil vom 17.05.1977, Az.: 155 C 3424/75, u.a. in: WuM 1985, Seite 261 f.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263).

Richtet die Vermieterin – so wie hier die Klägerin – einen neuen Platz für die Mülltonnen ein, kann ggf. sogar ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein, wenn der jeweilige Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Mietshaus weiter entleeren kann, sondern nunmehr einen Weg zum Müll Platz von 165 m oder mehr zurücklegen muss (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536BGB, Rn. 263), so dass der nunmehr in diesem Objekt zentraler (und nicht mehr am Außenrand) gelegene Mülltonnen Platz sogar eine Verbesserung für die meisten Mieter in diesem Objekt darstellt. In diesem Fall begründet die Stilllegung des vorherigen Mülltonnen-Platzes am Rand des Objekts auch keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel (LG Berlin, Urteil vom 01.12..2009, Az.: 63 S 162/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seite 547; AG Wedding, Urteil vom 05.04.2011, Az.: 16 C 513/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 760 f.).

Ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung eines vor seinem Kellereingang neu errichten Mülltonnen-Platzes besteht in der Regel auch nicht, da das Hofgelände, auf dem sich die “Gitterbox” für die Müll-, Bio- und “gelben” Tonnen und der “hölzerne Unterstell Platz für Altpapiercontainer” befinden, nicht wie die Wohnung als Mietsache anzusehen sind und die Klägerin als Vermieter zudem durch öffentlich-rechtliche Vorschriften hierzu auch verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1991, Az.: 64 S 105/90, u.a. in: Grundeigentum 1991, Seite 937; LG Köln, Urteil vom 01.06.1978, Az.: 1 S 305/77, u.a. in: WuM 1985, Seite 261; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, Az.: 6 C 258/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 215).

Bei Eingehung eines Mietvertrages muss nämlich auch dem hiesigen Beklagten/Widerkläger/Mieter klar gewesen sein, dass der Müll irgendwo entsorgt werden muss und dass die dazu benötigte Anzahl der Tonnen im Laufe der Zeit auch ansteigen kann (LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03).

Schließlich stehen auch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowohl der Errichtung der “Gitterbox” für die Müllentsorgung als auch der Errichtung des “hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer” dem nicht entgegen. Diese Müll-Plätze stellen nämlich keine Schikane gegenüber dem Beklagten/Widerkläger dar. Die Klägerin/Widerbeklagte hat hiermit vielmehr verhindert, dass ihre Mieter zu weite Wege gehen müssen und das widerrechtlich Müll oder andere Sachen in die Müll-, Bio-, Papier- und “gelben” Tonnen durch Nicht-Mieter eingeworfen werden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 6 U 172/14, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 660 ff.).

Ein derartiger Anspruch würde allenfalls wohl nur dann ggf. bestehen, wenn z.B. eine Müllbox mit einer Höhe von 1,8 m vor dem Schlafzimmerfenster eines Mieters errichtet wird, während die Unterkante des Schlafzimmerfensters des Mieters bei 1,2 m beginnt, so dass diese Müllbox dann 0,60 m über das Schlafzimmerfenster ragt und insoweit der Blick aus dem Fenster in den Hofgarten in Höhe von 60 cm vollkommen beeinträchtigt werden würde (AG Hamburg, Urteil vom 05.02.2002, Az.: 48 C 322/01, u.a. in: WuM 2002, Seiten 487 ff.). Dies ist hier aber unstreitig gerade nicht der Fall.

Wird der neue Müll Platz im Interesse der übrigen Hausgemeinschaft und/oder aufgrund der Neugestaltung des Innenhofs bzw. aufgrund der Satzungsänderung der Stadt hinsichtlich des Altpapiers insofern also derartig verlegt, dass ein Mieter des Hauses hierdurch dann gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, schließt dies zwar einen Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung der Mülltonnen bzw. des neuen Müll-Platzes aus, jedoch wird hierdurch ein Minderungsrecht des von der Beeinträchtigung betroffenen Mieters gemäß § 536 BGB grundsätzlich noch nicht ausgeschlossen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263).

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete nämlich kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Mit Erfolg macht die Klägerseite hier insofern auch geltend, dass auch eine konkludente Vereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzt. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die von einem Müll Platz ausgehenden Geräusch- und Geruchsimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert hat (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 300/08, u.a. in: WuM 2009, Seite 659; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Der Mieter kann im Allgemeinen auch nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger “Umweltbedingungen” übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden Haftung voraussetzen (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Derartige Umstände sind hier indes weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Insbesondere lassen sich auch der Mietvertragsurkunde keine Umstände entnehmen, die den sicheren Schluss auf die verbindliche Festlegung eines bestimmten Immissionsstandards über die Dauer der Mietzeit hinweg zuließen (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 15.10.2008, Az.: XII ZR 1/07, u.a. in: NJW 2009, Seite 664).

Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache hier fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den die Klägerin als Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 300/08, u.a. in: WuM 2009, Seite 659; BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, u.a. in: NJW 2013, Seite 680; BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az.: VIII ZR 207/04, u.a. in: WuM 2007, Seite 381; BGH, Urteil vom 07.06.2006, Az.: XII ZR 34/04, u.a. in: NZM 2006, Seite 626; LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Aus diesem Grunde kommt es hier darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung des Müllplatzes auf dem nunmehrigen Standort bewusst gewesen wäre (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 03.12.2014, Az.: VIII ZR 370/13, u.a. in: WM 2015, Seite 306).

Dies hätte – entgegen der Auffassung der Beklagtenseite – aber nicht notwendig zu einer unbedingten Einstandspflicht der Klägerin/Vermieterin für diese nachteilige Entwicklung und damit zu einem Mangel der Mietsache geführt, der den Beklagten/Mieter ohne Weiteres zur Minderung der Miete berechtigt hätte (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.).

Ein Mietminderungsrecht des hiesigen Beklagten/Widerklägers/Mieters ist vorliegend im konkreten Fall unter Berücksichtigung dieser Rechtsgrundsätze nach Überzeugung des Gerichts nicht gegeben.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache nämlich außer Betracht. Eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache liegt nämlich auch dann vor, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt, so dass die Geltendmachung einer Mietminderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 2177 ff.; BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1713 ff.; BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1450 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007, Az.: I-10 U 46/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seiten 54 ff.; AG Saarburg, Urteil vom 28.11.2001, Az.: 5 C 473/01, u.a. in: WuM 2002, Seite 29).

Insbesondere begründen nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes einen Mangel nur dann, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird (AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 141 C 1707/15).

Das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB umfasst zwar insofern auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Allgemeinflächen, insbesondere hier also auch des begrünten Hofes. Da diese Flächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Beklagten/Mieters besteht, jedoch eine deutlich untergeordnete Bedeutung haben, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigem Umfang aus, so dass (insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen) die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel bei diesen Allgemeinflächen nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen überhaupt in Betracht kommen kann (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2015, Az.: 63 S 359/12, u.a. in: WuM 2015, Seiten 486 ff.).

Der Abstand zwischen der Wand des vom Beklagten bewohnten Hauses Nr. 16 bis zu der “Gitterbox” für die Müll-, Bio- und “gelben” Tonnen beträgt nämlich ca. 10 m. Insofern war durch das Gericht beim Ortstermin aber eine direkte Beeinträchtigung der Wohnung des Beklagten nicht wahrnehmbar. Die über dem Kellergeschoß des Hauses befindliche (d.h. somit noch mindestens 1 m über Terrain liegende) und ca. 2,50 m hohe Wohnung des Beklagten wird hierdurch weder hinsichtlich des Einfalls des Sonnenlichts noch in sonstiger Art und Weise irgendwie direkt beeinträchtig.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Lärm genügt zwar eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Lärm es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines “Protokolls” bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.), jedoch hat die Beklagtenseite hier nur die Art des Lärms, jedoch nicht die Tageszeiten, die Zeitdauer und die Frequenz angegeben.

Fehlt es an einer hinsichtlich des “Lärms” bezogenen Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag, so gilt, dass der Mieter als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Mietsache erwarten darf, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Werden diese aber – wie hier unstreitig – eingehalten, so liegt ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vor, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.; LG Berlin, Urteil vom 17.01.1995, Az.: 64 S 322/94, u.a. in: Grundeigentum 1995, Seite 427; AG Schöneberg, Urteil vom 30.01.2001, Az.: 11 C 388/00, u.a. in: MM 2001, Seiten 357 f.; AG Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az.: 1 C 914/98, u.a. in: WuM 2000, Seiten 19 ff.). Geräusche, die nach Art und Intensität jedoch gebietstypisch sind (wie z.B. das Geräusch beim Zufallen eines Mülltonnen-Deckels), begründen aber gerade keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.02.2010, Az.: 5 S 95/09, u.a. in: WuM 2010, Seiten 148 f.).

Hier ließ sich die Doppeltür der “Gitterbox” beim Ortstermin aber leicht öffnen und waren Geräusche beim Öffnen dieser Tür für das Gericht gerade nicht wahrnehmbar. Auch beanstandet der Beklagte/Mieter hier nicht das Geräusch beim Zufallen der Mülltonnendeckel, so dass durch diesen Müll Platz auch keine erheblichen Lärmbelästigungen verursacht werden, zumal der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch nicht erwarten kann, dass Geräusche von außen (wie z.B. beim Zufallen des Deckels einer Müll- oder Papiertonne) nicht mehr wahrgenommen werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004, Az.: 211 C 476/02, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seite 1199).

Geräuschbelästigungen, die hierdurch eintreten, entsprechen dem üblichen Lebensrisiko, das denjenigen trifft, der im Erdgeschoß einer Großwohnanlage eine Wohnung angemietet hat (AG Köln, Urteil vom 28.12.1989, Az.: 205 C 397/89, u.a. in: WuM 1991, Seite 343).

Soweit die Beklagtenseite meint, diese Mülltonnenfläche sei verwahrlost bzw. übervoll (vgl. dazu u.a.: AG Wedding, Urteil vom 03.05.2010, Az.: 21b C 229/09, u.a. in: MM 2010, Seite 227; AG Lichtenberg, Urteil vom 16.03.2004, Az.: 6 C 239/03, u.a. in: MM 2004, Seite 339), konnte das erkennende Gericht auch dies hier gerade nicht feststellen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2013, Az.: 18 C 230/12; AG Fulda, Urteil vom 20.10.2011, Az.: 31 C 126/11, u.a. in: WuM 2011, Seite 721). Vielmehr war diese Müllstandsfläche sauber. Eine etwaige mangelnde Reinigung einer Müllstandsfläche begründet mangels hinreichend erheblicher Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietwohnung zudem in der Regel auch keinen Mietminderungsanspruch (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2010, Az.: 226 C 111/10).

Auch konnte das erkennende Gericht bei dem Ortstermin am 13. Juni 2017 (d.h. bei warmen Außentemperaturen) keinerlei wahrnehmbare, unangenehme Gerüche hier feststellen (zu anderen Fällen mit erheblicher Geruchsbelästigung vgl. u.a.: LG Berlin, Beschluss vom 28.01.2011, Az.: 65 S 296/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seiten 821ff.; LG Kiel, Urteil vom 30.10.2003, Az.: 1 S 71/03; AG München, Urteil vom 25.06.2010, Az.: 412 C 25702/09, u.a. in: AIZ 2011, Nr. 9, 52; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 20.10.2003, Az.: 32 C 538/01, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 55 ff. = WuM 2004, Seiten 34 ff. = GuT 2004, Seite 18; AG Hohenschönhausen, Urteil vom 17.09.2002, Az.: 4 C 219/99, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seite 955).

Geruchsbelästigungen, die durch Mülltonnen ggf. eintreten, entsprechen im Übrigen wohl auch dem üblichen Lebensrisiko, das denjenigen trifft, der im Erdgeschoss einer Großwohnanlage eine Wohnung angemietet hat (AG Köln, Urteil vom 28.12.1989, Az.: 205 C 397/89, u.a. in: WuM 1991, Seite 343).

Die Nutzung der vom Beklagten angemieteten Räume als solche wird durch diesen Müll Platz aber entsprechend dem Ergebnis des Ortstermins hier gerade nicht tangiert. Lediglich die Aussicht auf die Grünfläche des Hofes von der Wohnung des Beklagten aus ist nunmehr optisch etwas beeinträchtigt (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2003, Az.: 63 S 282/02, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 1019 f.).

Diese rein optischen Beeinträchtigungen haben für sich genommen aber nur geringfügige Auswirkungen (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2015, Az.: 63 S 359/12, u.a. in: WuM 2015, Seiten 486 ff.), so dass der von der Beklagtenseite bemängelte Zustand der Mietsache hier gerade noch nicht die Grenze der Geringfügigkeit überschreitet (AG Saarburg, Urteil vom 28.11.2001, Az.: 5 C 473/01, u.a. in: WuM 2002, Seite 29).

Die vorliegend lediglich gegebenen optischen Beeinträchtigungen überschreiten somit nicht das Maß dessen, was der Beklagte/Widerkläger/Mieter als zumutbar hinzunehmen hat; zumal sich die Klägerin/Widerbeklagte/Vermieterin hier im Grundsatz wohl auch auf § 1004 BGB analog berufen könnte und insofern auch nur ein Abstand einer Mülltonne zu einem Haus von mindestens 3,00 m einzuhalten wäre. Nach § 6 BbgBauO ist dies nämlich ohne weiteres zulässig (vgl. hierzu: BayObLG, Beschluss vom 14.02.2002, Az.: 2Z BR 138/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seite 807; LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014, Az.: 318 S 78/13, u.a. in: ZMR 2015, Seiten 50 f.; LG Osnabrück, Urteil vom 18.06.1997, Az.: 11 S 402/96, u.a. in: WuM 1997, Seiten 431 f.; VG Düsseldorf, Urteil vom 28.03.2012, Az.: 16 K 3481/11, u.a. in: BeckRS 2012, Nr.: 50590). Dieser Abstand von 3 m wird aber bei dem hier gegebenen Abstand von ca. 10 m sogar noch um das 3-fache überschritten.

Diese Gründe für ein Nichtvorliegen eines Mietmangels gelten im Übrigen erst Recht auch hinsichtlich des noch weiter von der Wohnung des Beklagten entfernten und zudem auch nur mit Papiertonnen versehenen “hölzernen Unterstellplatzes für Altpapiercontainer”, so dass der Beklagte/Widerkläger/Mieter auch insoweit hier nicht berechtigt ist die Miete zu mindern.

Der mit der Klage geltend gemachte Feststellungsanspruch ist hier somit begründet.”

Muss der Mieter den Vermieter vor Abschluss des Vertrages auch ungefragt über solche Umstände aufklären, die für die Entscheidung des Vermieters zum Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sein können?

Die Antwort des Amtsgerichts Göttingen (AG Göttingen – 18 C 41/17, Urteil vom 24.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Göttingen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat die Willenserklärung, die zum Abschluss des Mietvertrages geführt hatte, nach §§ 123, 124, 142 BGB wirksam angefochten.

Die Klägerin wurde arglistig über einen für den Abschluss des Mietvertrages bedeutsamen Umstand getäuscht. In Kenntnis des wahren Sachverhaltes hätte sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen.

Das Gericht teilt in diesem Zusammenhang die Auffassung des Landgerichts Magdeburg (ZMR 2008, 461), dass der Mieter den Vermieter vor Abschluss des Vertrages auch ungefragt über solche Umstände aufzuklären hat, die für die Entscheidung des Vermieters zum Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sein können. Denn eine Aufklärungspflicht besteht hinsichtlich solcher Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Vermieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (ZIP 2000, 887).

Diese elementaren Pflichten wurden vorliegend verletzt: Dabei kommt es, und insoweit teilt das Gericht die Auffassung der Beklagten, nicht darauf an, dass sich ein potenzieller Mieter gegenüber einem potenziellen Vermieter etwa bzgl. seiner Ansichten, Einstellungen oder politischen Auffassungen “offenbaren” müsste. Ebenso wenig kommt es, vom Ausgangspunkt her, auf die politische Gesinnung des potenziellen Mieters an und darauf, ob der potenzielle Vermieter diese teilt oder eben auch nicht teilt.

Darum geht des im vorliegenden Fall gar nicht: Denn den Beklagten war schon aufgrund der Vorkommnisse im Zusammenhang mit der/einer früheren Wohnung des Beklagten zu 2.) in Göttingen bekannt und bewusst, dass er – umgangssprachlich formuliert – als “Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt” angesehen wird, die mitunter ihm persönlich gegenüber ausgeübt/verübt wird, aber auch an Dingen, die ihm zugeordnet werden, wie etwa sein Fahrzeug oder auch die Immobilie, wo er wohnt. Dass dem Beklagten zu 2.) eben diese polarisierende Wirkung genau bekannt und bewusst ist, zeigt die von der Klägerseite mit Schriftsatz vom 16. März 2017 zitierte Internetpräsenz des Beklagten zu 2.) auf dessen Facebook-Account. Ohne dass damit auch nur ansatzweise eine inhaltliche politische Bewertung verbunden ist, ist damit jedenfalls offenkundig zum Ausdruck gekommen, dass dem Beklagten klar ist, dass er jetzt, aber auch künftig, als “Zielscheibe” für Angriffe und Straftaten aus dem “Linken” bzw. “antifaschistischen” Spektrum anzusehen ist.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass diese Kenntnis auch schon vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages vom 20./21. Juni 2016 bekannt war.

Gerade das bedeutet, dass eben dieser Umstand, der öffentlich-rechtlich als “Zweckveranlasser” angesehen werden könnte, für den Eigentümer einer Immobilie, in welcher der Beklagte zu 2.) künftig wohnen würde, von einer so erheblichen Bedeutung ist/wäre, so dass es zwingend geboten war, ein künftigen Vermieter rechtzeitig vor Abschluss eines solchen Mietvertrages über diese relevanten Umstände in Kenntnis zu setzen. Dies ist nicht geschehen.

Auch wenn diese Entscheidung auch nicht darauf beruht, sei angemerkt, dass es jedenfalls in der Akte keinen hinreichenden Beweggrund dafür gibt, wieso der – volljährige – Beklagte zu 2.) einen Mietvertrag für eine von ihm künftig bewohnte Wohnung nicht selbst hat abschließen können. Selbst wenn, wie im nachgelassenen Schriftsatz genannt, die Beklagten bereit gewesen wären auf eine entsprechende Aufforderung der Vermieterseite auch den Namen des Beklagten zu 2.) in den Mietvertrag einzufügen, so ist dies jedoch von Seiten der Beklagten aus nicht erfolgt. Ob dies im Hinblick darauf unterblieben sein könnte, hier eben nicht die über die bloße Namensnennung hinaus wahre “Identität” des Beklagten zu 2.) zu verschleiern, wäre rein spekulativ. Im Ergebnis kommt es, wie ausgeführt, darauf eh nicht an. Ohnehin wäre auch nicht die Klägerin als Vermieterin veranlasst gewesen, sich über solche relevanten Umstände zu erkundigen. Vielmehr war dies ein Teil der Aufklärungs- und Mitteilungspflicht der Beklagtenseite.

Durch das Schreiben vom 9. Januar 2017 hat die Klägerin wirksam die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung angefochten.

Eine Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäfts nach § 141 BGB ist nicht, insbesondere auch nicht durch das Abmahnschreiben vom 18. November 2016 erfolgt. Es fehlt bereits an einer entsprechenden Willenserklärung dahingehend, trotz der grundsätzlich bestehenden Anfechtbarkeit des Mietvertrages diesen “dennoch” durchzuführen.

Infolge der wirksamen Anfechtung des Mietvertrages fehlt es an einem Besitzrecht zugunsten der Beklagten nach § 986 BGB, so dass sie verpflichtet sind, nach § 985 BGB die Mietsache an die Klägerin herauszugeben.”

Steht Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter keine Belegeinsicht gewährt oder fehlende Belege nicht vorlegt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt-Rübenberge (AG Neustadt-Rübenberge – 40 C 330/17, Urteil vom 01.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt-Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagten hatten aufgrund der fehlenden Belege ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 bezüglich der Nebenkosten in Höhe von 115 Euro/Monat ab Mai 2016.

Erteilt der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Betriebskostenabrechnung, so hat der Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen und zwar bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters. Dasselbe gilt auch, wenn der Vermieter zwar abgerechnet hat, aber die Belegeinsicht verweigert (Blank/Börstinghaus, Miete, § 556, Rn. 243, 5. Auflage). Dies muss zwingend auch dann gelten, wenn der Vermieter die Belegeinsicht zwar grundsätzlich ermöglicht, jedoch bloß unvollständige Belege einreicht. In diesem Fall ist es dem Mieter gleichsam unmöglich die Betriebskostenabrechnungen nachzuvollziehen.

Die Beklagten hatten am 28.01.2016 erstmals Belegeinsicht gefordert. Am ersten Termin wurden die Belege unvollständig vorgelegt. Nach mehrfacher Aufforderung wurden dann die restlichen Belege erst am 28.11.2016 vorgelegt. Erst zu diesem Zeitpunkt ist das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten erloschen.”

Stellen Mäuse in den Zwischendecken einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar, der zur Mietminderung berechtigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt-Rübenberge (AG Neustadt-Rübenberge – 40 C 330/17, Urteil vom 01.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt-Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anspruch der Kläger auf Zahlung des monatlichen Nettomietzinses war im Zeitraum Dezember 2016 bis April 2017 gemäß § 536 BGB um 6,5% (= 50,00 Euro) gemindert.

Dass es in der streitbefangenen Wohnung jeden Winter erneut nicht unerhebliche Probleme mit Mäusen gab, ist zwischen den Parteien unstreitig. Mäuse in den Zwischendecken stellen einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar. Mäuse und Ratten beeinträchtigen den Nutz- und Wohnwert einer Mietsache (Amtsgericht Bremen, NJW 1998, S. 3282). Ein ständiges Krabbeln und Kratzen in der Decke stört die Nachtruhe, Mäuseurin in der Zwischendecke stellt eine Geruchsbelästigung dar, der sich kaum beheben lässt, Exkremente in der Wohnung sind unhygienisch und dazu geht von Mäusen auch eine gewisse Gefahr für die Gesundheit aus.

Es liegt insoweit auch. kein Verschulden des Vermieters vor. Zwar hatten die Kläger bereits mehrfach einen Schädlingsbekämpfer beauftragt, doch wenn im nächsten Winter wieder Mäuse in den Zwischendecken sind, muss auch nun wieder ein solcher beauftragt werden. Hier kann allgemein erwartet werden, dass der Vermieter in Erfüllung der ihn betreffenden Pflicht unverzüglich tätig wird, dem Mieter insoweit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ohne diese Hausgenossen zu gewährleisten (AG Brandenburg, Urteil vom 6.8.2001 – 32 C 520/00). Dass nach, der Beauftragung des Schädlingsbekämpfers vorerst alle Mäuse beseitigt schienen, kann nicht automatisch bedeuten, dass ein erneutes Auftreten der Nagetiere auf ein nachlässiges Verhalten der Beklagten zurückzuführen ist, denn das Auftreten eines solchen Befalls zu einem bestimmten Zeitpunkt kann von einer Vielzahl von Faktoren abhängen, die insbesondere die jeweiligen Witterungsverhältnisse oder auch die sonstigen Lebensbedingungen der Mäuse betreffen (AG Brandenburg, Urteil vom 06. August 2001 – 32 C 520/00). Für lebensfremd hält das Gericht das Argument der Kläger, die Mäuse seien ins Haus gelangt, weil die Beklagten für längere Zeit die Tür hätten offen stehen lassen, da sich die Mäuse nicht direkt in der Wohnung, sondern in der Zwischendecke aufhielten.

Aufgrund des Mangels im Sinne des § 536 Abs.1 BGB haben die Beklagten die Miete zu recht gemindert. Dafür erscheint die Höhe von 6,5% angemessen.”