Ist eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 11 C 347/16, Urteil vom 09.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch die Erstattung von 408,24 Euro als Schadensersatz für schlecht ausgeführte Malerarbeiten in der Wohnung konnten die Beklagten von den Klägern nicht verlangen (davon abgesehen davon, dass in diesem Betrag die Instandsetzung des Türschlosses mit 41,65 Euro brutto enthalten ist und nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund die Kläger diese Instandsetzung schulden sollen). Denn die Kläger waren zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gar nicht verpflichtet, so dass die Beklagten auch keine Nacharbeiten verlangen konnten.

Die mietvertraglichen Formularklauseln bzgl. der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – und mangels hinreichend substantiierten Vortrags der Beklagten zum Aushandeln der Vereinbarung über eine Endrenovierung in Weiß ist auch die maschinenschriftlich unter § 25 Ziffer 3 in den Mietvertrag eingefügte Verpflichtung zur Endrenovierung in Weiß als von den Beklagten gestellte allgemeine Formularklausel anzusehen – sind unwirksam. In welchem Zustand sich die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses befand (im Mietvertrag ist unter § 12 Ziffer 2 insoweit lediglich festgehalten worden, dass die Dielen und das Parkett abgeschliffen und versiegelt waren und der Vormieter die Türen und Decken weiß gestrichen hatte), ist nicht entscheidungserheblich. Denn allein die Kumulierung der den Mietern auferlegten Verpflichtungen nach § 4 Ziffer 6 und § 25 Ziffer 3 würde letztlich dazu führen, dass der Mieter ohne Rücksicht auf die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung komplett weiß streichen muss, wenn er nicht noch mindestens 20 % der Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zahlen will. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Daraus, dass in dem “Begehungsprotokoll” vom 13.11.2 15, das auch die Klägerin zu 1. unterschrieben hat, Mängel der von den Klägern durchgeführten Malerarbeiten festgehalten worden sind, ergibt sich für die Beklagten aufgrund der Unwirksamkeit der Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen kein Anspruch auf Nachbesserung.”

Verpflichtet die Verkehrssicherungspflicht den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 109 C 186/16, Urteil vom 09.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Cerankochfeldes in ihrer Wohnung gegen die Beklagte.

1. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus einer Vereinbarung der Parteien. Dass der Beklagte der Klägerin bei einer Wohnungsbesichtigung am 13.10.2015 verbindlich anbot, für die Reparatur 600 Euro zu bezahlen, hat sie nicht bewiesen.

2. Ein Anspruch ergibt sich im Übrigen auch nicht unter Zugrundelegung des von der Klägerin behaupteten (bestrittenen) Sachverhalts, wenn also angenommen wird, dass aufgrund der in dem Haus durchgeführten Stemmarbeiten am 13.6.2015 und der daraus resultierenden Erschütterungen eine Vase aus dem Küchenschrank der Klägerin auf das Kochfeld gefallen ist und dadurch dieses beschädigt wurde.

Ein Anspruch auf Schadensersatz ist weder gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB noch aus § 823 Abs. 1 BGB gegeben, da es an einer Pflichtverletzung durch die Vermieter, die Beklagten, fehlt.

Zwar trifft den Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten auch eine Fürsorgepflicht. Darunter fällt auch der Schutz der Sachen des Mieters vor Beschädigungen. Die Fürsorgepflicht stellt einen Unterfall der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht dar. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren, Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 139 mit Hinweis auf BGH.

Inwiefern die Beklagten diese Fürsorgepflicht verletzt haben, trägt die Klägerin schon nicht vor. Aus der Beschädigung des Kochfeldes allein, kann nicht auf eine Verletzung der Fürsorgepflicht geschlossen werden. Die Beklagten haben in dem Treppenhaus Stemmarbeiten durchführen lassen. Dazu sind sie berechtigt. Näheres zu Umfang und Intensität der Stemmarbeiten und zur Entfernung zu ihrer Wohnung trägt die Klägerin nicht vor, so dass der für zumutbare Maßnahmen anzulegende Maßstab schon nicht zu bestimmen ist. Welche zumutbaren Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, also zur Vermeidung von Beschädigungen am Eigentum der Mieter durch Erschütterungen, haben die Beklagten unterlassen? Denkbar wären Warnhinweise. Dass ein Unterlassen von Warnhinweisen kausal für den Schaden geworden ist, legt die Klägerin jedoch nicht dar. Vielmehr behauptet sie lärmintensive Arbeiten, die sie wahrgenommen hat. Gewarnt werden musste sie nicht, zumal sie behauptet, dass zuvor schon andere Gegenstände auf den Herd gefallen waren.

Es liegt auch keine Pflichtverletzung der Bauarbeiter vor, die sich die auftraggebenden Beklagten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Zu der Art und Weise der oder zu einer rücksichtslosen Durchführung der Arbeiten trägt die Klägerin nicht vor.”