Können für sich genommen lediglich geringe Verspätungen und/oder Unterzahlungen bei den Mietzahlungen trotz vorangegangener Abmahnungen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 7 C 186/16, Urteil vom 19.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB.

1. Das Gericht hält schon die Kündigung vom 18.08.2016 als ordentliche Kündigung für wirksam. Denn der Kündigung lag zugrunde, dass der Beklagte trotz vorheriger Abmahnung vom 14.07.2016 wegen der vorangegangenen Verspätungen und Minderzahlungen und trotz ausdrücklichen Hinweises, dass eine einzige weitere verspätete Zahlung die Kündigung zur Folge haben werde, auch die Augustmiete verspätet gezahlt hatte. Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Soweit der Beklagte einwendet, ein Schreiben des Klägers vom 14.07.2014 befinde sich nicht in den Unterlagen des Beklagten, hält das Gericht das nicht für ein wirksames Bestreiten des Zugangs der Abmahnung, denn weder stimmt das Datum noch bedeutet das Nichtvorhandensein des Schreibens in den Unterlagen des Beklagten, dass dieser das Schreiben auch nicht erhalten hat. Letztlich kann die Frage aber offen bleiben.

2. Denn spätestens die Kündigung vom 6.09.2016 ist als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis zum Fristende (§ 573 cAbs. 1 S. 2 BGB), also zum 31.03.2017 beendet.

Zwar lag zum Zeitpunkt dieser Kündigung tatsächlich kein Zahlungsrückstand vor, der zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3a und b BGB berechtigt hätte. Denn der Kläger ging bei der Kündigung irrtümlich davon aus, dass die Oktobermiete 2013 noch unbezahlt sei.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greift aber durch. Denn sie ist auf hinreichende Kündigungsgründe gestützt, die im Kündigungsschreiben auch im einzelnen genannt werden.

a) Zum Kündigungszeitpunkt war der Beklagte mit der Zahlung der Septembermiete 2016 in Höhe von 737 Euro in Verzug, und zwar auch dann, wenn man mit BGH VIII ZR 222/15für die Rechtzeitigkeit der Überweisung ausreichen lässt, dass der Zahlungsauftrag am dritten Werktag erteilt wird und das Konto gedeckt ist. Der Beklagte hat eine rechtzeitige Beauftragung der Bank nicht behauptet, und die Zahlung ging auch erst am 12.09.2016 beim Kläger ein.

b) Der Beklagte hat außerdem in den Monaten Februar bis August 2016 die Miete jeweils nicht in voller Höhe bezahlt.

c) Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur Kündigung berechtigt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, 67 S 329/16).

Hier liegen zwar jeweils für sich genommenen geringe Verspätungen der Mietzahlungen vor, und auch die Minderzahlungen wiegen als solche nicht sehr schwer. Besonderes Gewicht erlangen die Pflichtverletzungen aber dadurch, dass der Beklagte sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat. Der Beklagte hat schon in 2013 und 2014 die Miete unregelmäßig bezahlt und Rückstände erst nach Abmahnungen bzw. Kündigungen beglichen. Die Septembermiete 2016 hat er verspätet bezahlt, obwohl er kurz zuvor schon wegen der Augustmiete eine Kündigung erhalten hat, die selbst im Falle ihrer Unwirksamkeit jedenfalls als Abmahnung zu sehen ist. Der Beklagte hat durch dieses Verhalten deutlich gezeigt, dass er zu einem vertragstreuen Verhalten nicht bereit ist. Das zeigt sich auch in anderen Sachverhalten wie der Untervermietung trotz abgelaufener Genehmigung, die der Beklagte ebenfalls trotz Abmahnung fortgesetzt hat, und der mietvertraglich geschuldeten Thermenwartung – es würde dem Beklagten zumindest im Rahmen einer sekundären Darlegungslast obliegen, darzulegen, wann er diese Pflicht erfüllt haben will, er kann nicht einfach bestreiten, es unterlassen zu haben. Diese Pflichtverletzungen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts zwar für sich genommen keine Kündigung, verleihen aber den hier kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtabwägung zusätzliches Gewicht. Es gibt keinen Grund, warum der Kläger davon ausgehen können sollte, dass der Beklagte sich in Zukunft vertragstreu verhalten wird. In der Vergangenheit haben weder Abmahnungen noch Kündigungen zu vertragstreuem Verhalten geführt. Dem Kläger bleibt daher, will er das Verhalten des Beklagten nicht weiter hinnehmen, schlicht keine andere Wahl, als zu kündigen und die Kündigung auch durchzusetzen.

d) Gründe, warum das Verhalten des Beklagten nicht schuldhaft sein sollte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere führt eine Depression nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungspflichten ist auch keine Leistung, die besondere Fitness voraussetzt. Es hätte genügt, einen Dauerauftrag einzurichten. Warum der Beklagte dazu nicht in der Lage gewesen sein sollte, ist unerfindlich. Er war auch in der Lage, Untermietverträge zu schließen. Er war also ganz offensichtlich nicht völlig handlungsunfähig.

e) Gründe, die im Rahmen der zu treffenden Interessensabwägung trotz Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen könnten, liegen ebenfalls nicht vor. Soweit sich der Beklagte auf eine psychiatrische Erkrankung beruft, ist der Sachvortrag unsubstantiiert. Ob ein Wohnungswechsel aus ärztlicher Sicht “zumutbar” ist, ist nicht relevant, da die Zumutbarkeit juristisch beurteilt werden muss. Eine Räumungsunfähigkeit ist damit jedenfalls nicht belegt. Im übrigen geht auch das vorgelegte Attest von einer vorübergehenden Erkrankung aus. Dieser kann durch die Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist Rechnung getragen werden.”

Ist eine Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 mit einer Sammelheizung ausgestattet, wenn zwar Wohn- und Schlafraum, nicht aber Küche und Bad beheizbar sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 149/17, Urteil vom 19.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die streitgegenständliche Wohnung im Ergebnis zutreffend als eine solche mit Sammelheizung bewertet, so dass sich die gemäß § 556dAbs. 1 BGB zulässige Miete nicht auf weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 233,22 EUR beläuft:

Die in der vor der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung persönlich angehörte Klägerin hat klargestellt, dass die im Wohnraum der streitgegenständlichen Wohnung betriebene Gasheizung nicht manuell, sondern automatisch befeuert wurde. Damit aber handelte es sich um eine Sammelheizung i.S.d. des Berliner Mietspiegels 2015, der für die Bemessung der im Jahre 2015 gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Mietobergrenze maßgeblich ist. Ausweislich des genannten Mietspiegels ist eine Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen (vgl. Berliner Mietspiegel 2015, S. 8). Ausreichend war dabei – wie grundsätzlich auch bei einer Sammelheizung – allein der Umstand, dass die Brennstoffversorgung für den Wohnraum automatisch erfolgte (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558 Rz. 68 m.w.N.). Die Beheizung von Bad und Küche fiel demgegenüber nicht mehr ins Gewicht, da der Berliner Mietspiegel – anders als etwa der für die Freie und Hansestadt Hamburg (vgl. Hamburger Mietenspiegel 2015, S. 8) für das Vorliegen einer Sammelheizung allein auf die Beheizung der Wohnräume, nicht jedoch auf die von Bad und Küche abstellt.”

Ist eine ordentliche Kündigung begründet, wenn nach einem Vermieterwechsel das Jobcenter die Mieten versehentlich an den Vorvermieter zahlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 112/17, Beschluss vom 08.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen weder fristlos noch fristgemäß beendet worden.

a) Die Kündigungen mit Schreiben vom 7. Juli 2016 und 15. Juli 2016 haben das Mietverhältnis nicht fristgemäß nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Unstreitig hat der Beklagte die Mieten für die Monate Juni und Juli 2016 nicht an die Klägerin, sondern – über das Jobcenter – an die bisherige Vermieterin gezahlt. Er hat damit seine Hauptpflicht aus § 535 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin als Vermieterin verletzt.

Anders als § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechtfertigt ein Zahlungsverzug in dieser Höhe allein jedoch nicht die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (und im Übrigen auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB).

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152).

Die Besonderheit der hier gegebenen Umstände vermögen im Ergebnis der wertenden Gesamtbetrachtung ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mangels Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht zu begründen.

Offen bleiben kann, ob dem Beklagten die Schreiben der Klägerin zugegangen sind, die ihn über den Eigentümer- /Vermieterwechsel und die neue Bankverbindung informierten sowie die weiteren Schreiben, in denen der Beklagte auf Mietrückstände hingewiesen wurde. Für den Zugang zumindest einzelner Schreiben spricht, dass der Beklagte selbst – anwaltlich noch nicht vertreten – mit Schreiben an das Amtsgericht vom 8. August 2016 einräumte, dass er es leider versäumt habe, dem Jobcenter den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung mitzuteilen sowie ankündigte, sich umgehend mit der bisherigen Vermieterin, der Klägerin und dem Jobcenter in Verbindung setzen zu wollen, um den Mietrückstand so schnell wie möglich auszugleichen und zu erreichen, dass die Miete nunmehr regelmäßig an die neue Vermieterin gezahlt werde. Soweit der Zugang der Schreiben später durch den Beklagten – nunmehr anwaltlich vertreten – allgemein bestritten wurde, überzeugt das nicht, denn das Schreiben, auf das sich sodann zur Erläuterung des Umstandes bezogen wird, dass der Beklagte am 8. August 2016 – vor Zugang der Klageschrift am 12. August 2016 – die Kenntnis vom Vermieterwechsel einräumte, trägt die Behauptung inhaltlich nicht: es handelt sich um die schlichte Mitteilung der Erreichbarkeit der Hausverwaltung.

Maßgeblich ins Gewicht fällt hier, dass Ergebnis der – zugunsten der Klägerin unterstellten – Nachlässigkeit des Beklagten nicht die Nichtzahlung der Mieten (mit allen damit verbundenen Risiken eines endgültigen Zahlungsausfalls) ist, sondern die Zahlung an die Vorvermieterin, eine große städtische Wohnungsbaugesellschaft. Auch der Klägerin musste dabei bewusst sein, dass diese – wie tatsächlich unstreitig geschehen – an sie weitergeleitet würden, die Pflichtverletzung des Beklagten sich demnach im Ergebnis für sie als unpünktliche Mietzahlung, nicht aber als drohender Zahlungsausfall darstellen würde. Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht.

Selbst wenn dies hier zugunsten der Klägerin unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass der Mietvertrag, in dessen Regelungen die Klägerin nach § 566 BGB eingetreten ist, dem Beklagten einen weitergehenden Bestandsschutz gewährt. In § 3.2 des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, das Mietverhältnis von sich aus grundsätzlich nicht aufzulösen. Er kann das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, in: WuM 2013, 739).

Eine Notwendigkeit, das Mietverhältnis ausnahmsweise aufzulösen, ergibt sich aus der Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel nicht. Die Kammer folgt der zutreffenden Wertung des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung.

Schließlich wäre der Klägerin ein Festhalten an der Kündigung nach § 242 BGB auch dann verwehrt, wenn ihre abweichende Wertung der Regelung des Mietvertrages als zutreffend zugrunde gelegt würde.

Auch insoweit bedarf es einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225).

Hier hat der Beklagte sich bereits vor Zustellung der Räumungsklage auf die ihm zur Kenntnisnahme übersandte Mitteilung an das Bezirksamt nach § 36 Abs. 2 SGB XII hin um den Ausgleich des Mietrückstandes und künftig pünktliche Zahlungen des Jobcenters an die Klägerin bemüht. Er hat damit zu erkennen gegeben, dass er die berechtigten Interessen der Klägerin als Vermieterin erkannt hat und zu respektieren gewillt ist, zudem gewillt ist, die Auswirkungen seiner Pflichtverletzung für die Klägerin umgehend zu mildern.

2. Auch die fristlos und fristgemäß ausgesprochene Kündigung vom 23. November 2016 hat das Mietverhältnis aus den oben dargestellten Gründen nicht beendet, denn die Voraussetzungen der § 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 3.2 des Mietvertrages liegen nicht vor.

Unstreitig sind die Mietzahlungen von der Vorvermieterin an die Klägerin weitergeleitet worden, so dass wiederum der Gesichtspunkt der Unpünktlichkeit des Eingangs der Mietzahlungen bei der Klägerin maßgeblich ist.

Wie ausgeführt, sind auch im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB die Umstände des Einzelfalls umfassend zu berücksichtigen, um die Frage zu beantworten, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Zutreffend hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass die – unstreitigen, durch ein Schreiben des Jobcenters vom 4. November 2016 unterlegten – Versäumnisse des Jobcenters bei der Bearbeitung der Mitteilung des Beklagten über den Vermieterwechsel diesem nicht nach § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen sind, denn das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, NZM 2015, 487).

Hier ist das oben bereits in die Wertung einbezogene Verhalten des Beklagten nach Ausspruch der Kündigungen vom Juli 2016 zudem als Verhalten vor Ausspruch der Kündigungen (November 2016) zu berücksichtigen. Er hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag zweifelsfrei und eingestandenermaßen verletzt; die Pflichtverletzungen erreichen aus den bereits dargestellten Gründen aber nicht ein Gewicht, das die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für Klägerin nach § 543 Abs. 1 BGB zu begründen geeignet ist, die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten und die Kündigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig machen würde.

3. Schließlich hat auch die Kündigung vom 28. November 2016 wegen – behauptet – vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind. Danach ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte sein Versäumnis unumwunden und vor Zustellung der Räumungsklage nicht nur eingeräumt, sondern auch auszuräumen versucht hat. Die Frage des Zugangs der außergerichtlichen Schreiben ist für den Ausgang des Rechtsstreits nicht erheblich. Hinzu kommt, dass ein bewusst wahrheitswidriger Vortrag nicht unterstellt werden kann. Dass dem Beklagten alle Schreiben zugegangen sind, ergibt sich auch unter Berücksichtigung seiner Angaben im Schreiben vom 8. August 2016 nicht, das spätere Bestreiten kann sich daher auch als Ungenauigkeit darstellen. Unabhängig davon hat der Beklagte selbst der Wahrheit gemäß vorgetragen, so dass sich das spätere Bestreiten als widersprüchlich darstellt, was zu seinen Lasten ginge, wenn es darauf ankäme. Die Klägerin lässt im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Maßstäbe, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03, NJW-RR 2007, 840; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und -verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt.

Eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bzw. eine ausnahmsweise gegebene Notwendigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich danach nicht.”