Ist der Vermieter nur dann in der Lage, ein mögliches entgegenstehendes Interesse zu prüfen, wenn ihm der Name des Untermieters, das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitgeteilt wird?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 425 C 4118/19, Urteil vom 11.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. und 2. wie folgt aus: „Dem Kläger steht für das Jahr 2018 kein Anspruch auf Schadensersatz gem. §280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 553 Abs. 1 BGB zu.

Die Beklagte hat ihre Pflichten aus dem zugrundeliegenden Mietverhältnis nicht schuldhaft verletzt. Der Kläger hatte keinen Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte gem. § 553 BGB hinsichtlich der Zeugin ###.

Die Voraussetzungen des § 553 BGB liegen hier nicht vor. Hiernach setzt ein Anspruch aus § 553 BGB voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Auflage, § 553 BGB Rdnr. 3). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

a) Der Kläger hat zwar ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten. Wie unbestritten vorgetragen, hat der Kläger aufgrund seiner beruflichen Situation einen weiteren Wohnsitz in Baden-Württemberg. Er hat daher ein wirtschaftliches Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Kläger hat auch vorgetragen, dass nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich 1 Zimmer untervermietet werden soll. Dieses Interesse ist auch unstreitig aufgrund der Aufnahme des neuen Berufs in Baden-Württemberg nach Schluss des Mietvertrages entstanden. Dass im Mietvertrag der Passus enthalten ist, dass der Mieter ausdrücklich erklärt, dass er bei Abschluss des Mietvertrags keinerlei Absichten oder Gründe hat, weitere Personen aufzunehmen, ist unbeachtlich. Zum einen ist darauf hinzuweisen, dass der Mietvertrag lediglich mit dem Kläger geschlossen wurde und die Formulierung von mehreren Mietern spricht. Allerdings ist der Passus ohnehin unbeachtlich. Er bringt lediglich zum Ausdruck, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine dahingehenden Pläne vorlagen. Darüber hinaus ist gem. § 553 Abs. 3 BGB eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam, weswegen das Recht aus § 553 BGB nicht, auch nicht nach § 1 des Mietvertrages, ausgeschlossen werden.

b) Es liegt jedoch ein entgegenstehendes Interesse der Vermieterin nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB vor. Ein Vermieter ist nur dann zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet, wenn ihm die Person des Untermieters namentlich benannt wird (KG GE 1992, 819 = WOM 1992, 350). Da der Vermieter in der Lage sein muss, das Vorliegen der Gründe, die ihn zu einem Ausschluss der Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigen zu prüfen, sind diesem grds. nicht nur der Name des potentiellen Untermieters, sondern auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitzuteilen (LG Berlin GE 2005, 619; Beckok BGB/Wiederholt, 50. Edition, § 553 BGB, Rn. 10; Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 16). Des Weiteren kann der Mieter ggf. zur Mitteilung des Untermietzinses verpflichtet sein, gerade im Hinblick auf die Nebenkosten (Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 16 i.V.m. Rn. 20). Die erforderlichen Mitteilungen sind durch den Kläger nicht erfolgt. Zwar spielt die Solvenz des Dritten bzw. Untermieters grds. keine Rolle, weil der Dritte nicht gegenüber dem Vermieter für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet (LG Berlin WoM 1993, 344; Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 13). Jedoch muss der Vermieter dennoch in die Lage versetzt werden, ein mögliches entgegenstehendes Interesse prüfen zu können. Im vorliegenden Fall konnte sich die Beklagte aufgrund der Angaben des Klägers keine ausreichenden Gedanken über ein mögliches entgegenstehendes Interesse machen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zwar mit Schreiben vom 27.12.2017 die potentielle Untermieterin ### mitgeteilt wurde. Jedoch wurden jegliche weiteren Angaben unterlassen. Sodann wurde mit Schreiben vom 12.01.2018 – entgegen der bisherigen Ankündigung vom 27.12.2017 – mitgeteilt, dass eine Reihe an Bewerbern vorliegen würden und daher keinen konkreten Namen mitgeteilt werden könnten. Erst in dem Telefonat mit dem Zeugen ### wurden dann weitere Angaben der potentiellen Untermieterin mitgeteilt. Wie der Zeuge ### jedoch glaubhaft angab, waren die Daten unvollständig. So wurden die Rückfrage – insbesondere hinsichtlich der Herkunft des festen Einkommens der Hausfrau – des Zeugen ### durch den Kläger nicht beantwortet. Auch das Alter der Zeugin ### konnte nur ungefähr angegeben werden. Die Adresse wurde mit ###straße ### angegeben. Am selben Tag wurden dann noch etwas abweichende Daten der Zeugin ### durch den Kläger mitgeteilt, wonach diese ca 1965 geboren sei und in der ###straße ### wohnen würde. Aufgrund des hier gegeben Verlaufs, insbesondere im Hinblick auf die widersprüchlichen Angaben in den Schreiben vom 27.12.2017 und 12.01.2018, sowie in den Telefonaten am 15.01.2018, waren die Nachfragen der beklagten Partei hier auch gerechtfertigt, um zu prüfen, ob entgegenstehende Interesse vorliegen. Davon dass keine weiteren konkreten Angaben durch den Kläger beim Telefonat am 15.01.2018 mitgeteilt wurden, ist das Gericht aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen ### überzeugt. Auch wenn der Zeuge ### aufgrund seines früheren Mandatsverhältnisses mit der Beklagten grds. kein neutraler Zeuge ist, sieht das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, diesem nicht zu glauben. Der Zeuge versuchte sich vorab ohne Unterstützung der Akten an den Sachverhalt zu erinnern und bestätigte sowie präzisierte seine Aussagen nach einer Überprüfung seiner gefertigten Vermerke. Mit Schreiben des Klägers vom 12.02.2018 wurden dann weitere Daten der Zeugin ### mitgeteilt, wobei hierbei erneut eine andere Adresse als im Telefonat vom 15.01.2018 angegeben wurde, nämlich ###straße ###. Angaben zum Einkommen blieben jedoch auch hier aus, obwohl im Telefonat vom 15.01.2018 noch mitgeteilt wurde, dass die Nebenkosten zwischen dem Kläger und der Untermieterin nach Anwesenheit aufgeteilt werden sollen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass die von dem Kläger gemachten Angaben zur Dauer des Untermietverhältnisses und zum vereinbarten Untermietzins nicht richtig waren. Wie die Vernehmung der Zeugin ### ergeben hat, war die Anmietung zu einem deutlich geringeren Mietzins, als durch den Kläger angegeben, beabsichtigt. Auch teilte die Zeugin ### mit, dass keine Untermietdauer vereinbart wurde. Die Aussage der Zeugin ### ist ebenfalls glaubhaft. Die Zeugin steht hier dem Kläger grds. näher, als der Beklagten. Die Aussage war widerspruchsfrei, nicht getragen von Emotionen und es wurde auch durch die Zeugin darauf hingewiesen, wenn sie sich an etwas nicht mehr genau erinnern konnte. Damit erhielt hier die Vermieterin zum einen unvollständige und teilweise sogar falsche Informationen von dem Mieter. Hierdurch ist es der Beklagten nicht möglich gewesen zu überprüfen, ob ein mögliches entgegenstehendes Interesse vorliegt.

Mangels ordnungsgemäßer Mitteilung aller erforderlichen Daten ist ein Anspruch aus § 553 BGB hier nicht gegeben.

Ist die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 154/19, Beschluss vom 04.11.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Mit der Berufung hat sich die Beklagte – wie bereits erstinstanzlich – auf die Verfassungswidrigkeit der maßgeblichen Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten berufen, ferner auf eine – nie rechtskräftig gewordene – Entscheidung des Amtsgerichts Pankow-Weißensee zu angeblichen Begründungsmängeln der MietBegrV Berlin. Die Beklagte meinte, die (vermeintlichen) Begründungsmängel aus der Entscheidung des BGH vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, die entsprechende Hessische Verordnung betreffend) herleiten zu können.

Auf eine Auseinandersetzung mit den ausführlichen Feststellungen der Kammer bereits in ihrer ersten Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16) wurde vollständig verzichtet. So blieb es der Beklagten verborgen, dass die Argumentation des Amtsgerichts Pankow-Weißensee schon deshalb nicht tragen konnte, weil ihr die Feststellungen des BGH zur Berliner KappungsgrenzenVO und den dort ausführlich dargestellten Entscheidungsspielräumen (auch) des Landesgesetz- bzw. -verordnungsgebers entgegenstehen (vgl. schon BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14).

Alle Argumente der Beklagten aus der Berufungsbegründung hat das Bundesverfassungsgericht – wie im Hinweis bereits ausgeführt – für nicht durchgreifend angesehen, dies unter anderem unter Bezugnahme auf die vorgenannte Entscheidung der Kammer und die des BGH vom 4. November 2015.

Die von ihr zitierten Vorlagen der ZK 67 des LG Berlin sind bereits unzulässig; die Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung der ZK 64 des LG Berlin, die hinsichtlich der Beurteilung der Verfassungsmäßigkeit des § 556d BGB vollumfänglich auf die Entscheidung der Kammer vom 29. März 2017 Bezug genommen hat, wurde nicht zur Entscheidung angenommen. Das Bundesverfassungsgericht hat nicht nur festgestellt, dass die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB unter keinem Gesichtspunkt gegen die Verfassung verstößt, sondern (selbstverständlich ebenfalls geprüft und) ausdrücklich auch festgestellt, dass die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin mit der Verfassung vereinbar ist (BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18), sie insbesondere die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes – mit anderen Worten: des § 556d Abs. 2 BGB – wahrt (BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18). Dabei ist es dem Bundesverfassungsgericht offenkundig auch gelungen, die Begründung der Verordnung durch den Senat von Berlin auch inhaltlich zu überprüfen; anders lässt sich die Feststellung nicht erklären, dass der Senat von Berlin sich “an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert und jeweils anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung nachvollziehbar begründet hergeleitet (hat), dass jedes dieser Kriterien für das Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (Abschnitt A. a) Nr. 4 der Verordnungsbegründung vom 28. April 2015 – StadtUm IV A 36 / IV A 4-)“, vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18).

Soweit die Beklagte nunmehr meint, die Bekanntmachung der MietenbegrenzungsV Berlin genüge – entgegen den Feststellungen des BVerfG zur Einhaltung der verfahrensrechtlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB – nicht den Anforderungen, die der BGH im Zusammenhang mit der Hessischen Verordnung aufgestellt hat, so trifft dies schon deshalb nicht zu, weil die Beklagte wiederum unzureichend die am Wortlaut des Gesetzes sowie seinem Sinn und Zweck orientierten Maßstäbe des BGH zur Kenntnis genommen hat und auf eine Google-Recherche verkürzt. Weder dem Wortlaut des § 556d Abs. 2 BGB noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass der Bundesgesetzgeber sich eine von gesetzlich geregelten Rahmen abweichende Veröffentlichung vorgestellt hat. Dies hätte vielmehr einer gesonderten Regelung bedurft, an der es ersichtlich fehlt. Eine abweichende Beurteilung durch den BGH lässt sich der Entscheidung vom 17. Juli 2019 mitnichten entnehmen, wobei sich dann immerhin auch die Frage stellte, wie sich eine abweichende Beurteilung der Anforderungen durch den BGH im Verhältnis zu den Feststellungen BVerfG darstellt. Auch dazu verhält die Beklagte sich nicht einmal ansatzweise.

Die Kammer nimmt im Übrigen zur Frage der amtlichen Bekanntmachung und öffentlichen Zugänglichkeit entsprechend den gesetzlichen und verfassungsrechtlichen Anforderungen des hier einzuhaltenden Normgebungsverfahrens zur Vermeidung von Wiederholungen auf die ausführliche Begründung ihrer Entscheidung vom 10. Oktober 2019 Bezug (65 S 107/19, BeckRS 2019, 24301).”