rbb24.de am 20.08.2020: Vorkaufsrecht in Berlin – Nur die wenigsten Mieter kaufen die eigene Wohnung

In Berlin werden jedes Jahr tausende Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. In Milieuschutzgebieten wird das meist nur genehmigt, wenn die Wohnung den Mietern zum Kauf angeboten wird. Aktuelle Zahlen belegen allerdings, dass nur die wenigsten zugreifen.

Aus Mietshäusern werden Gebäude mit lukrativen Eigentumswohnungen: Für Investoren ist das seit langer Zeit ein gut gängiges Geschäftsmodell – für viele Mieterinnen und Mieter Berlins allerdings ein Ärgernis.

Nur 54 Verkäufe an Mieter

Berliner Morgenpost am 13.08.2020: Dennoch weniger Gewinn – Deutsche Wohnen profitiert von höheren Mieten

rbb24.de am 04.06.2020: Deutsche Wohnen steigt in den Dax auf

In Berlin genießt der Immobilienkonzern keinen guten Ruf, aber auf dem Börsenparkett glänzt er mit seinen Zahlen: Die Deutsche Wohnen steigt in die erste Börsenliga auf. Für die Berliner weichen muss ausgerechnet ein Dax-Gründungsmitglied.

Die Lufthansa steigt ab in den MDax – die Deutsche Wohnen steigt auf in den Dax: Berlin bekommt mit dem Aufstieg des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen 14 Jahre nach der Schering-Übernahme durch Bayer wieder einen Konzern in Deutschlands erster Börsenliga. Das gab die Deutsche Börse am Donnerstagabend bekannt. Der Aufstieg in den Dax erfolgt demnach am 22. Juni.

“Wir freuen uns sehr über den Aufstieg in den Leitindex des deutschen Aktienmarktes. Dies belegt unsere erfolgreiche Entwicklung in den vergangenen Jahren“, sagt Michael Zahn, Chef von Deutsche Wohnen. Auch künftig werde Deutsche Wohnen Verantwortung übernehmen. “Die Entwicklung von bezahlbarem und lebenswertem Wohnraum bleibt unsere oberste Priorität”, so Zahn.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/06/berlin-deutsche-wohnen-dax-leitindex-aufstieg-lufthansa.html

Berliner Zeitung am 03.06.2020: Immobilienmarkt – Deutsche Wohnen geht weiter auf Einkaufstour

Der größte private Vermieter in Berlin will noch mehr Mietshäuser erwerben. Die Bezirke fordern, dass der Konzern sich dazu verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten.

Trotz Mietendeckels will die Deutsche Wohnen in Berlin weiterwachsen. Der größte private Vermieter in der Stadt bestätigte am Mittwoch, dass er in Berlin, Potsdam und Dresden fast zwei Dutzend Häuser erwerben wolle. „Wir beabsichtigen in der Tat den Kauf von insgesamt 23 Gebäuden in Potsdam, Dresden und Berlin mit rund 400 Wohnungen und rund 40 Gewerbeeinheiten“, teilte ein Unternehmenssprecher auf Anfrage mit. Mit 21 Häusern liegt der größte Teil der Immobilien in Berlin, jeweils ein weiteres Haus steht in Potsdam und in Dresden. Die Wohnungen in Berlin befinden sich in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Reinickendorf, Mitte, Steglitz-Zehlendorf, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Treptow-Köpenick.

Ganz so einfach dürfte der Kauf der Immobilien wohl aber nicht abgewickelt werden. Denn mehrere der Gebäude stehen in Milieuschutzgebieten, in denen die Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden. In diesen Gebieten haben die Bezirke zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich der Käufer verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird Abwendungsvereinbarung genannt.

Der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt (Grüne), sagte am Mittwoch: „Ich erwarte, dass die Deutsche Wohnen unsere Abwendungsvereinbarung unterzeichnet.“ Wenn nicht, strebe er die Ausübung des Vorkaufsrechts für alle Häuser in seinem Bezirk an. Dabei sollten dann landeseigene Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften zum Zuge kommen. Die Bezirke würden sich bereits untereinander abstimmen. Elf der zum Verkauf stehenden Häuser mit etwa 200 Wohnungen befinden sich laut Schmidt in Friedrichshain-Kreuzberg, überwiegend im Wrangelkiez. Ähnlich äußerte sich der Bezirk Neukölln.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-geht-weiter-auf-einkaufstour-li.85726

Berliner Zeitung am 17.05.2020: Immobilienmarkt – Trotz Corona-Krise: Berlin hat die höchsten Mieten

Vermieter verlangen zwei Monate nach Beginn der Corona-Krise für freie Wohnungen mehr Miete als davor. Sogenannte „Schattenmieten“ treiben die Preise hoch.

Wer in Berlin eine neue Wohnung anmieten will, wird in der Corona-Krise mit steigenden Mietforderungen konfrontiert. Wer sich dagegen eine Eigentumswohnung zulegen möchte, der  darf sich über sinkende Angebotspreise freuen. Das geht aus dem jetzt veröffentlichten Corona-Index des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B hervor. F+B hat dafür bundesweit Miet- und Kaufangebote von der zehnten Kalenderwoche Anfang März bis zur 18. Kalenderwoche Anfang Mai ausgewertet. Die Angebotsmieten für freie Wohnungen in Berlin stiegen danach von 14,29 Euro je Quadratmeter zu Beginn der Corona-Krise auf 15,11 Euro je Quadratmeter Anfang Mai. Die Entwicklung in Berlin verläuft damit ähnlich wie im Durchschnitt aller Bundesländer – mit leichter Tendenz nach oben. Allerdings liegen die Angebotsmieten in Berlin besonders hoch. In keinem anderen Bundesland wurde laut F+B Anfang Mai ein höherer Mietpreis verlangt. Hinter der Bundeshauptstadt rangieren Hamburg (14,82 Euro) und Bayern (13,05 Euro).

„Schattenmieten“ treiben Preise hoch

Erklärungsbedürftig sind die hohen Angebotsmieten von gut 15 Euro je Quadratmeter in Berlin, die für den Corona-Index von F+B ermittelt wurden. Die Angebotsmieten bewegen sich damit deutlich über dem Preisniveau von 10,45 Euro je Quadratmeter, das der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin noch im Mittel für 2019 ausweist. F+B erklärt den Preissprung mit dem Phänomen der sogenannten Schattenmieten in Berlin.

Darunter werden Mieten verstanden, die höher liegen als nach dem im Februar in Kraft getretenen Mietendeckel in Berlin erlaubt. Manche Vermieter vereinbaren solche Schattenmieten neben der zulässigen Mietendeckel-Miete. Sie wollen damit Vorsorge für den Fall treffen, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird. Die Mieter müssen zunächst nur die Mietendeckel-Miete zahlen. Wenn der Deckel gekippt werden sollte, müssten sie aber die höhere Miete berappen. Der Mieterverein kritisiert dies als Versuch, den Mietendeckel zu umgehen. Nach Ansicht des Maklerverbandes IVD handeln die Vermieter dagegen „im Einklang mit geltendem Recht“.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-berlin-am-hoechsten-trotz-corona-li.83764

Spandauer Volksblatt am 15.05.2020: Trend hin zum Wohneigentum setzt sich fort – In Spandau gingen wieder Mietwohnungen verloren

Der Bezirk hat in knapp eineinhalb Jahren weitere 300 Mietwohnungen verloren, weil sie zu Privateigentum wurden. Die meisten Umwandlungen gab es im Ortsteil Spandau.

Der Trend setzt sich fort: Zwischen Januar 2019 und Mitte April 2020 wurden im Bezirk weitere 309 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Betroffen waren fünf Ortsteile. Wo die Mietwohnungen konkret verloren gingen, listet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in ihrer aktuellen Antwort auf eine entsprechende Anfrage der Spandauer SPD-Abgeordneten Bettina Domer auf.

Im Sommer treten Erhaltungsverordnungen in Kraft

Demnach lagen 147 dieser Wohnungen im Ortsteil Spandau an der Kurstraße, Adamstraße, Borkumer und Staakener Straße sowie 128 in der Wilhelmstadt und zwar an der Maulbeerallee und der Adamstraße. In Hakenfelde waren es 18 Mietwohnungen, in Kladow zehn und in der Siemensstadt zwei Wohnungen am Rohrdamm. Zehn Anträge auf Umwandlungen wurden innerhalb der beiden künftigen Milieuschutzgebiete „Altstadt/Neustadt“ und in der Wilhelmstadt gestellt und vom Bezirksamt auch genehmigt. Ende Juni 2020 sollen dort die sogenannten sozialen Erhaltungsverordnungen in Kraft treten – wenn die Bezirksverordneten es beschließen. Spandau hat dann seine ersten Milieschutzgebiete.

Für die Abgeordnete Bettina Domer steht nach der Antwort der Senatsverwaltung fest: „Die gehen seit 2017 in Spandau kontinuierlich weiter. Das ist kein gutes Zeichen für die Mieterstadt Berlin.“ Domer kritisierte außerdem, dass es weitere Umwandlungen gebe, obwohl die Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Spandau bereits seit 2018 vorbereitet werde.

Seit 2011 fast 2500 Mietwohnungen umgewandelt

Seit 2017 wurden 875 Mietwohnungen in der Zitadellenstadt zu Eigentum, die meisten im Ortsteil Spandau (350), gefolgt von der Wilhelmstadt (232). Nicht betroffen waren Haselhorst, Gatow und das Falkenhagener Feld. Zwischen 2011 und 2017 gingen im Bezirk 1750 Mietwohnungen verloren, davon 537 in Siemensstadt, 367 in Spandaus Mitte und 310 in der Wilhelmstadt.

https://www.berliner-woche.de/bezirk-spandau/c-bauen/in-spandau-gingen-wieder-mietwohnungen-verloren_a267973

Berliner Zeitung am 13.05.2020: Neue Studie – Wem gehört Berlin?

Undurchsichtige Firmen beherrschen den Berliner Immobilienmarkt. Ein Transparenz-Register ist wirkungslos. Vieles bleibt in der Anonymität.

Wem gehört Berlin? Nur mit sehr großem Rechercheaufwand ist hier eine Annäherung möglich, und das beschreibt schon das Problem: Es herrscht ein flächendeckendes und mittels komplexer Firmengeflechte konstruiertes Unwissen bei diesem Thema. Dabei wäre Transparenz angesichts enormer Kapitalflüsse in den Berliner Immobiliensektor dringend nötig, wie eineneue Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung analysiert.

Die Finanzexperten Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit und Markus Henn von der NGO Weed machten sich im Auftrag der Stiftung dafür auf die Recherche und untersuchten anhand von über 400 Gesellschaften, wie groß das Problem anonymer Eigentümerstrukturen in Berlin ist. Die Studie untersucht diese Gesellschaften erstmals systematisch und anhand von Grundbüchern und Informationen aus Handelsregistern.

Sie kommen zu dem Fazit, dass „das 2017 eingeführte Transparenzregister, das eigentlich für mehr Transparenz bei den Eigentümerstrukturen sorgen sollte, seinen Namen (noch) nicht verdient.“

Am häufigsten – bei 223 von 433 – handelt es sich um Eigentümer, die direkt oder indirekt über eine in Berlin oder Deutschland eingetragene Gesellschaft Immobilien besitzen. Typisch sind hier Einzelpersonen und Familien, die ihre Immobilien über eine Berliner Objektgesellschaft halten und die beim Amtsgericht einsehbar sind.

Ausländische Gesellschaften, die direkt Berliner Immobilien halten, machen 76 von 433 Fällen aus. Aber: „Insgesamt bleiben die finalen wirtschaftlich Berechtigten in fast jedem dritten Fall in den bestehenden Registern nicht ermittelbar“, heißt es in der Studie. 135 von 433 Berliner Immobilien stecken nämlich in anonymen Gesellschaften.

Es war hier also trotz erheblicher Expertise nicht möglich herauszufinden, wer tatsächlicher Eigentümer ist. „Diese Gesellschaften bleiben also weiterhin anonym und verstoßen dabei in vielen Fällen gegen das 2017 erlassene Gesetz“, schreiben die Autoren.

Bei 83 von 111 fehlt der verpflichtende Eintrag ins Transparenzregister. Nur in sieben Fällen war auch tatsächlich der wirtschaftliche Berechtigter – also der tatsächliche Eigentümer und keine anonyme Briefkastenfirma oder Treuhänder –  im Transparenzregister eingetragen. Der Berliner Immobilienmarkt ist und bleibt eine Black Box. In nur vier Ländern Europas existieren Schlupflöcher, die es mit juristischen Kniffen gestatten, die Transparenzpflichten zu umgehen – Deutschland ist eines davon, so die Autoren.

„Anders als in Deutschland gelangt man in Großbritannien, Dänemark, Malta oder Luxemburg ohne lange Umwege, Wartezeiten und umständliche Registrierung mit wenigen Klicks zum Ergebnis – und das auch noch kostenlos“.

Dabei sollte eigentlich etwas ganz anderes gelten: Laut Artikel 3 Absatz 1 des deutschen Geldwäschegesetzes müssten im Transparenzregister Folgendes eingetragen sein: „die natürliche Person, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle der Vertragspartner letztlich steht, oder die natürliche Person, auf deren Veranlassung eine Transaktion letztlich durchgeführt oder eine Geschäftsbeziehung letztlich begründet wird.“

Die Sanktionen jedoch, die Milliarden schwere Gesellschaften befürchten müssen, wenn sie sich über die Regeln hinweg setzen, lassen sich leicht verkraften: Laut einer Anfrage der Linken im Bundestag wurden bis Ende Juni 2018 1200 Verwarnungen mit einem Verwarnungsgeld von insgesamt 60.000 Euro ausgesprochen und 51 Bußgelder mit einem Gesamtvolumen von 55.735 Euro verhängt.

Die Studie dokumentiert praktische Beispiele und bezieht sich dabei auch aufRecherchen der Berliner Zeitung zur a Tempo AG, die über 1000 Tochtergesellschaften ihre Bestände organisiert.

Die Dringlichkeit von Transparenz macht die Berliner Staatsanwältin Jana Berthold deutlich, die in der Studie zitiert wird: Das Problem sei, „dass an diesen geldwäscherelevanten Transaktionen häufig ausländische Kapitalgesellschaften beteiligt sind, bei denen wir die wirtschaftlich Berechtigten nicht feststellen können. Wir wissen schlicht nicht, wer sich hinter diesen Kapitalgesellschaften verbirgt und haben keine Möglichkeit, das herauszufinden.“

Die Intransparenz ermöglicht es also, über verschachtelte Strukturen Milliarden unbekannter Herkunft zu investieren, von denen ein erheblicher Teil aus dem Drogenhandel oder anderen unsauberen Geschäften stammen dürfte.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/black-box-berlin-li.83416

Windige Immobiliendeals sorgen in Berlin seit Jahren für Schlagzeilen. Ein Transparenzregister soll für mehr Klarheit sorgen. Doch einer Studie zufolge wird es von vielen Investoren ignoriert.