Ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der besonderen Lärmbelastung nach dem Mietspiegel, deren Regelwirkung die Klägerin keinen erheblichen Vortrag entgegengesetzt hat, steht das Positivmerkmal des PKW-Parkplatzangebotes gegenüber. Die Beklagten nutzen unstreitig eine von der Klägerin zur Verfügung gestellte Garage. Das Merkmal entfällt nicht wegen der Entgeltlichkeit des Parkplatzangebotes. Das Gericht schließt sich insoweit der Rechtsprechung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 16. Oktober 2018, 67 S 150/18, Rn. 9) an. Dem Wortlaut des Mietspiegels lässt sich das Erfordernis einer Unentgeltlichkeit nicht entnehmen. Zudem wirkt sich in Berlin angesichts der weit verbreiteten Parkplatzknappheit auch bereits das kostenpflichtige Angebot eines wohnungsnahen “eigenen” Stellplatzes wohnwerterhöhend aus. Das Parkplatzangebot ist zudem im Sinne des Berliner Mietspiegels 2019 “ausreichend dimensioniert”. Zwar steht nicht für jede Mietpartei eine Garage zur Verfügung, sondern nur etwa für jede zweite. Allerdings verlangt der Mietspiegel nicht, dass für jeden Mieter ein Parkplatz vorhanden sein muss. Es muss vielmehr bei Interesse eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit gegeben sein, die sich für die Beklagten bereits daraus ergibt, dass Ihnen eine Garage zur Verfügung gestellt wurde. Ob dies bereits ausreicht, oder ob das Merkmal verlangt, dass darüber hinaus auch allgemein das Angebot ausreichen ist, kann hier dahinstehen, da ein Garagenangebot für etwa jeden zweiten Mieter als ausreichend dimensioniert anzusehen ist. Hier ist zu berücksichtigen, dass eine Vielzahl von Mietern in einer Großstadt wie Berlin über keinen Pkw verfügen und kein Interesse an einem Parkplatz hat.”

Liegen die Negativmerkmale “Keine Kochmöglichkeit” und “Keine Spüle” nach der Merkmalgruppe 2 des Berliner Mietspiegels 2019 vor, wenn der Vermieter keine Küche stellt, aber einen Kostenzuschuss in Höhe von 1.500 EUR für die Anschaffung einer entsprechende Grundausstattung gewährt?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Umstand, dass die Küche vereinbarungsgemäß nicht mit einer Kochmöglichkeit und nicht mit einer Spüle ausgestattet war, führt unter den Umständen des hiesigen Falles nicht zur Erfüllung der entsprechenden Negativmerkmale. Dem Nichteinbau von Kochmöglichkeit und Spüle stand ausweislich der insoweit eindeutigen Formulierung in § 3 des Mietvertrages die Leistung eines Kostenzuschusses in Höhe von 1.500 EUR gegenüber; die Beklagten haben sich also gegen eine entsprechende Grundausstattung durch die Klägerin und für einen bezuschussten Eigeneinbau entschieden. Der Höhe nach deckt dieser mindestens die Anschaffung einer Kochmöglichkeit und einer Spüle ab. Dieses Ergebnis widerspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in dem Urteil vom 24. Oktober 2018, VIII ZR 52/18 Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt hiernach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Der BGH hat sich in dem genannten Urteil ausschließlich mit der Frage beschäftigt, ob ein durch die Mietereigenausstattung erfülltes Positivmerkmal anzunehmen ist, und hat ausdrücklich den Fall einer Kostenerstattung durch den Vermieter ausgenommen. Auch hiernach erscheint es angemessen und im Einklang mit den Ausführungen des BGH im hiesigen Fall der teilweisen Kostenerstattung jedenfalls das Negativmerkmal nicht anzunehmen.”

Sind vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht durch das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Das in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin statuierte Verbot einer Miete, die die am 18. Juni 2019 geltende Miete übersteigt, ist erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt erst ab diesem Zeitpunkt für künftige Mieten. Auf den Zustimmungsanspruch des Vermieters vor Inkrafttreten des Gesetzes kann die Norm mangels echter Rückwirkung keine Auswirkung haben. Soweit die Norm auf den Stichtag 18. Juni 2019 Bezug nimmt, so hat dies nur Bedeutung für die Höhe der nunmehr zulässigen Miete; nicht jedoch für den Zeitpunkt der Wirkung des Verbots. Dementsprechend heißt es in der Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen: “Die Vorschrift entfaltet hingegen keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.” (Änderungsantrag der Fraktion der SPD Fraktion die Linke und der Fraktion Bündnis 90/die Grünen zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten Begrenzung – Drucksache 18/2347 – vom 21. Januar 2 2020, Seite 6). Hiernach kann das Gesetz auf einen Zustimmungsanspruch zum 1. Oktober 2019 keinen Einfluss haben. Das Gericht schließt sich hinsichtlich der fehlenden Rückwirkung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin den Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg, Urteil vom 2. März 2020, 213 C 136/19, an. Es folgt nicht den Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 – 67 S 274/19.”

Ist die nachstehende Mietvertragsklausel

„Die Kosten für die Reparatur von Schäden trägt der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Höhe. Es handelt sich hierbei um die Instandhaltungskosten an denjenigen Gegenständen Einrichtung, die seinem direkten und häufigen Gebrauch unterliegen wie Installationseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas, Heiz-und Kocheinrichtung sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen und Fenster und Türverschlüsse.

Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall EUR 150,–, maximal EUR 300,–im Jahr.”

wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 47 C 400/19, Urteil vom 10.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Beklagten haben keinen Anspruch auf 140,96 Euro aus § 10 des Mietvertrages. Die formularmäßig vereinbarte Kostenübernahme ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Es handelt sich bei dem Mietvertragsformular um allgemeine Geschäftsbedingungen, die von den Beklagten gestellt wurden. Die Beklagten haben den Vortrag der Kläger (S. 3 der Klageschrift) nicht bestritten, sodass er nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt.

Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 538 BGB zu einer Kostenübernahme in einer Höhe verpflichtet, die den Umfang einer Kleinreparatur übersteigt. Von einer Kleinreparatur kann nur im Umfang von bis zu 100 Euro die Rede sein (vgl. Palandt/Weidenkaff, 2018, § 535, Rn. 44; Blank/Börstinghaus/Blank, 2017, § 535 Rn. 410 m. w. N.). Dieser Wert wird im Streitfall mit 150 Euro je Reparatur deutlich überschritten. Aufgrund der Unwirksamkeit des § 10 des Mietvertrags sind die Kosten insgesamt nicht erstattungsfähig.”

Genügt für ein berechtigten Interesses an einer Untervermietung, dass dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 46/19, Beschluss vom 20.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Entgegen der Ansicht der Klagepartei hatte die Kündigung nach § 543 BGB keinen Erfolg, denn es fehlt an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters. Es muss vorliegend nämlich berücksichtigt werden, dass der Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte. Selbst wenn dem nicht so wäre, müsste über die Erheblichkeit der Rechtsverletzung auf Grund einer Interessenabwägung entschieden werden (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 543 Rn: 74 m.w.N.). Dies verkennt hier die Klagepartei.

Nach Auffassung der Kammer hatte der Beklagte zu 2 auch ein berechtigtes Interesse, einen Teil der streitgegenständlichen Wohnung einem Dritten zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsche nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches aber auch wirtschaftliches Interesse handeln (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 553 Rn: 4 m.w.N.). Da hier der Beklagte zu 1 unstreitig ausgezogen ist, hatte der Beklagte zu 2 auch ein zumindest wirtschaftliches Interesse an einer Untervermietung. Entgegenstehende Interessen des Vermieters in Form von Einwendungen gegen die Person des Dritten oder eine Überbelegung der Wohnung oder sonstige Gründe, aus denen dem Vermieter eine Überlassung nicht zugemutet werden kann, sind nicht ersichtlich.

Soweit die Klägerin fürchtet, der Beklagte zu 1 könne wieder in die Wohnung zurückkehren, hätte sie die Möglichkeit, diesen, wie von ihm gewünscht, aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Die Kammer weist darauf hin, dass der Beklagte, sollte er noch einmal eine Untervermietung ohne Zustimmung der Vermieterin vornehmen, Gefahr läuft, dass eine von Klägerseite ausgesprochene Kündigung greift und die Interessenabwägung zu seinen Ungunsten ausgeht.”

Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.

Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter – wie hier – vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist – in beiden Fällen – in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.”

Müssen zu Wohnzwecken ausdrücklich im Mietvertrag vermietete Räume bei der Wohnflächenermittlung berücksichtigt werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 233/19, Urteil vom 27.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Einwendungen der Beklagten rechtfertigen keine andere Entscheidung.

Die Kammer nimmt auf den Hinweis vom 29. Januar 2020 – mit Blick auf die Stellungnahme der Beklagten vom 27. Februar 2020 – mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug:

Die Kammer hat die Beklagten nicht missverstanden. Denn mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften waren sowohl die BauO Berlins als auch die WoFlV bzw. die Vorgängerregelung gemeint.

Die Kammer hat ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit a) WoFlV Bezug genommen. Nach dieser Regelung handelt es sich bei den Hobbyräumen im Untergeschoss nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle wären sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht gekommen.

In der im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung aus dem Jahr 2019 (Urt. v. 16.01.2019 – VIII ZR 173/18) hat der BGH seine Rechtsansicht bezüglich einer wie hier gegebenen Fallkonstellation nicht aufgegeben, sondern an die Entscheidung aus dem Jahr 2009 angeknüpft. Die Beklagte übersieht, dass es nicht um die Frage geht, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung – etwa von Terrassen- und Balkonflächen und von Räumen mit Dachschrägen oder unter Treppen – ermittelt wird, sondern um die Frage, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften ggf. als Wohnräume nicht (bau-)genehmigungsfähig wären, auch bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Deshalb gilt der von den Beklagten herangezogene Grundsatz, dass “man auf die mietvertragliche Definition, was als Wohnfläche gilt, nicht abheben darf” hier gerade nicht, wenn man die von der Kammer zitierten Gründe berücksichtigt, die der BGH in den beiden Entscheidungen im Jahr 2009 und im Jahr 2019 dazu getroffen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine – wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene – Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche – hier nach der Regelungen der WFlV – zu berechnen.

Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung sich wohnwertmindernd auswirkt, ist im Rahmen der Einordnung in die Spannenbreite des Mietspiegelfeldes zu bewerten. Wohnwertmindernde Umstände sind insoweit nicht ersichtlich.”

Kann die Durchsetzung der Mietpreisbremse und die Reduktion der Miete auf das gesetzlich zulässige Maß als Inkassodienstleistung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/19, Urteil vom 29.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Klägerin ist auf Grund wirksamer Abtretung gemäß § 398 BGB Inhaberin des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Miete, soweit diese gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 S. 2 BGB nicht wirksam vereinbart wurde.

a) Allerdings lassen sich ihr Geschäftsmodell und ihre Tätigkeit im hier zu beurteilenden Fall entgegen der »Mietright”-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2019 – VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 ff) nicht als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG begreifen. Die Kammer folgt zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen ist, um neuen Berufsbildern nicht von vorne herein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren. Wenn danach aber eine Tätigkeit, die nicht – und zwar nicht nur als Nebenleistung, sondern als selbständiges Geschäft – auf eine Forderungseinziehung gerichtet ist, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand hat, nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219), so muss dies auch für die vorliegend entfalteten Aktivitäten der Klägerin gelten. Das Interesse des Mieters, in dessen Auftrag die Klägerin tätig geworden ist, war nicht – im Sinne eines selbstständigen Geschäfts – darauf gerichtet, die nach Ausspruch der Rüge unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurück zu erlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen, die überhaupt erst durch seine bloß vorsichtshalber erbrachten Leistungen auf als unwirksam erachtete Mietforderungen entstanden. Vielmehr versprach die Klägerin ihrem Kunden, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die “Mietpreisbremse” nach Kräften durchzusetzen und den Vermieter dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Dieses für die Beauftragung der Klägerin maßgebliche Interesse des Mieters dokumentiert anschaulich die Beschriftung des Buttons “Mietsenkung beauftragen” (vgl. Anlage K3, BI. 19 d. A.), durch dessen Betätigung das Dienstleistungsverhältnis zu Stande kam. Auch die Vergütung der Klägerin sollte nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen. Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung – die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219) – war der der Klägerin erteilte Dienstleistungsauftrag mithin auf die Abwehr ungerechtfertigter – nämlich seitens des Vermieters unter Verstoß gegen die Vorschriften der “Mietpreisbremse” schon bei Abschluss des Mietvertrages erhobener und nachfolgend Monat für Monat geltend gemachter Mietforderungen gerichtet, während sich die nun allein noch streitige, allenfalls als Inkasso begreifbare Mietrückforderung gerade nicht als “eigenständiges Geschäft”, sondern als bloßes Mittel zur “künftigen Herabsetzung [der] Miete” (vgl. 1.2 der klägerischen AGB, vorgelegt als Anlage K2, BI. 14 I d. A.; Vollmachtserteilung, Anlage K1, BI. 13 I d.A.) darstellt.

Die von dem Bundesgerichtshof postulierte Abgrenzung, wonach eine auf die Durchsetzung der “Mietpreisbremse” und die Kappung der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß “noch” als Inkassodienstleistung zulässig sein könne, während ein auf die Abwehr nachträglicher Mieterhöhungen gerichtetes Dienstleistungsangebot eindeutig nicht mehr unter den Begriff des Inkassos falle und folglich nach dem RDG nicht genehmigungsfähig sei, vermag auch deswegen nicht zu überzeugen, weil diese Diskriminierung mit den Grundrechten betroffener Dienstleister aus Art. 3, 12 GG nicht in Einklang zu bringen wäre. Es mag zwar zutreffen, dass die von einer rechtlichen Fehlberatung ausgehenden Gefahren im Falle der Forderungsabwehr – abstrakt betrachtet – gravierender sind als im Falle des Forderungseinzugs (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 219); denn für die Haftung des Schuldners, der über Umfang und Fälligkeit seiner Pflichten irrt, gilt ein viel strengerer Maßstab als für die Haftung desjenigen, der sich irrtümlich einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung berühmt und diese durchzusetzen sucht (vgl. nur BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 ff., Rn. 24 ff. m. w. N. [jure. Namentlich an Hand des konkreten Beispiels der Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen lässt sich aber nicht feststellen, dass von einer solchen Dienstleistung für Mieter (oder den Rechtsdienstleistungssektor) höhere Gefahren ausgehen können, als von dem vorliegend zu beurteilenden Geschäftsmodell der Durchsetzung der “Mietpreisbremse”, sodass die Abgrenzung durch Sachgründe nicht gerechtfertigt erscheint und im Ergebnis willkürlich anmutet; denn das Gesetz sieht für einen Mieter, der sich, sei es auch irrtümlich und im Ergebnis erfolglos, eines Mieterhöhungsverlangens zu erwehren sucht, mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB einen besonderen Kündigungsschutz vor. Die unterschiedliche Behandlung beider Geschäftsmodelle erscheint auch nicht deswegen gerechtfertigt, weil es einmal um eine schon im Mietvertrag formulierte, im anderen Fall aber um eine erst nachträglich erhobene Forderung des Vermieters geht zumal auch “Mietpreisbremse”-Fälle denkbar sind, in denen die Miete zunächst den Vorgaben der §§ 556d ff. BGB entspricht, aber erst später wirksame Stufen einer Staffelmiete gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.

Handelte die Klägerin mithin nicht im Rahmen der ihr erteilten Inkassoerlaubnis, so richtete sich ihr Auftrag, der “Mietpreisbremse” zur Geltung zu verhelfen und die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren, auf eine nach § 3 RDG verbotene selbstständige Erbringung außergerichtlicher Dienstleistungen. Soweit die Klägerin vorträgt, sie erbringe überhaupt keine oder allenfalls nach § 5 RDG als Nebenleistungen zulässige Rechtsdienstleistungen, ist ihr zwar zuzugeben, dass gegen den zur Vertragsanbahnung und Prüfung der Erfolgsaussichten dienenden Mietpreisrechner, für sich genommen, keine Bedenken bestehen; wie der BGH in der “Mietright” – Entscheidung in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 65 zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich um ein softwarebasiertes, automatisiertes Berechnungssystem, das eine Subsumtion unter Rechtsvorschriften nicht zu leisten vermag, sondern lediglich die Anwendung des Mietspiegels erleichtert und bei der eigenständigen Abschätzung der ortsüblichen Miete Unterstützung bietet (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 148; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 – 15 O 60/18. Die im Anschluss an ihre Beauftragung entfaltete Tätigkeit der Klägerin ist aber gerade darauf gerichtet, im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien eine möglichst verbindliche Klärung der Höhe der wirksam vereinbarten Miete herbeizuführen; dabei handelt es sich um Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung für einen Dritten im Einzelfall, mithin um generische Rechtsdienstleistung, die gerade nicht im Sinne des § 5 RDG lediglich Nebenleistung einer anderen Tätigkeit ist. Wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, ist danach zu fragen, ob der Schwerpunkt der Tätigkeit – wie etwa beim Beitreiben von Forderungen – auf wirtschaftlichen Gebiet liegt, “oder ob die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung fechtlicher Verhältnisse geht” (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27.09.2002 = 1 BvR 2251/01, NJW 2002, 3531 ff.). Hier ging es nach dem der Klägerin erteilten Mandat vorrangig um letzteres.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 19.03.2020 hat die Klägerin ausgeführt, dass lediglich zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung auf den Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen sei, vorliegend aber eine Erlaubnis unstreitig vorläge, so dass der Schwerpunkt irrelevant sei. Die aufgrund der Registrierung erteilte Erlaubnis lässt die Prüfung, ob sich eine Tätigkeit innerhalb der Inkassodienstleistungsbefugnis hält, jedoch nicht entfallen. Diese wird im Übrigen auch in der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vorgenommen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 109ff.).

b) Ob die aus dem RDG für das Geschäftsmodell der Klägerin fließenden Beschränkungen – sie dürfte die angebotene Durchsetzung der “Mietpreisbremse” im Einzelfall nicht selbst besorgen, sondern wohl nur als Prozessfinanzierer für entsprechende durch Rechtsanwälte zu erbringende Rechtsdienstleistungen auftreten – mit ihrem Grundrecht auf Berufsfreiheit aus Art. 12 GG vereinbar sind oder das RDG deshalb in unverhältnismäßiger Weise gleichheitswidrig (Art. 3 GG) in ihre Rechte eingreift, weil etwa Haus- und Wohnungsverwalter komplementäre Leistungen anbieten dürften, kann vorliegend dahinstehen. Der Verstoß gegen das Verbot des § 3 RDG führt nämlich nicht dazu, dass neben dem auf die Herabsetzung der vertraglichen Miete gerichteten Dienstleistungsvertrag gemäß §§ 134, 139 BGB auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderung nichtig wäre. In der “Mietright”-Entscheidung geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass § 134 BGB das Abtretungsgeschäft aus Gründen des Vertrauensschutzes nur umfassen kann, wenn nicht nur eine geringfügige oder schwer zu beurteilende Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vorliegt, sondern der Inkassodienstleister eindeutig und für seinen Kunden wie auch für den in Anspruch genommenen Schuldner erkennbar gegen seine Erlaubnis nach § 10 RDG verstößt (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 91 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, nachdem nicht nur verschiedene Kammern des Landgerichts Berlin, sondern sogar der Bundesgerichtshof die dort im Wesentlichen gleich gelagerte Tätigkeit der Klägerin in der “Mietright” -Entscheidung als von der Inkassoerlaubnis noch umfasst angesehen hat. Es entspricht vorliegend auch der gemäß § 139 BGB maßgeblichen Interessenlage sowohl des Mieters als auch der Klägerin und der Beklagten, unabhängig von dem zu Grunde liegenden Dienstleistungsvertrag auf die Wirksamkeit der Abtretung vertrauen zu dürfen: Für den Mieter ist, selbst wenn die Klägerin eine verbindliche Klärung der zulässigen Miethöhe durch außergerichtliche Vereinbarung oder Feststellungsklage nicht herbeiführen darf, auch die bloße Durchsetzung seines auf die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen bezogenen Rückforderungsanspruchs von Interesse, zumal das Ergebnis dieser Bemühungen es ihm ermöglichen mag, anschließend selbst eine Einigung über die zulässige Miethöhe mit der Beklagten zu erreichen. Die isolierte Geltendmachung dieses Anspruchs lässt sich als Inkassodienstleistung begreifen, für die die Klägerin auf Grund der ihr erteilten Erlaubnis nach § 10 RDG als hinreichend qualifiziert anzusehen ist, um Gefahren für den Rechtsverkehr auszuschließen. Vor diesem Hintergrund muss schließlich auch die Beklagte darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin tatsächlich über die ihre nachweisbar abgetretene Forderung verfügen darf und eine etwa zur Erfüllung geleistete Zahlung wirksam entgegen nehmen kann. Die Kammer sieht sich bei dieser Würdigung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches schon entschieden hat, dass die Erstreckung der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auf das Abtretungsgeschäft selbst im Falle eines Verstoßes gegen das Verbot des Erbringens selbstständiger Rechtsdienstleistungen gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verstoßen kann (vgl. BVerfG 1 BvR 423/99, Beschluss vom 20.02.2002, NJW 2002, 1190 ff.).”