Kann ein Vermieter, wenn sein Mieter verstorben ist und dessen Erben nicht bekannt sind, die Bestellung eines Nachlasspflegers “zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet” beantragen?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 19 W 102/17, Beschluss vom 02.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Kammergericht in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sind erfüllt. Die Erben des Erblassers sind unbekannt. Ferner hat der Beteiligte in seiner Eigenschaft als Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers “zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet” beantragt. Denn es geht ihm darum, seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den NachlasS durchzusetzen. Entgegen der Auffassung des Nachlassgerichts steht der Anordnung nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist. Der Senat folgt der Auffassung des Oberlandesgerichts München (Beschluss vom 20.03.2012, 31 Wx 81/12, juris) und des Oberlandesgerichts Zweibrücken (Beschluss vom 07.05.2015, 8 W 49/15, juris)). Beide Oberlandesgerichte weisen zutreffend darauf hin, dass die Anordnung der Nachlasspflegschaft unabhängig von diesen Umständen bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1961 BGB zwingend zu erfolgen hat. Dass es sich insoweit um Zahlungsansprüche handelt, ist ebenfalls nicht erforderlich; § 1961 BGB greift vielmehr auch für die Geltendmachung des Anspruchs des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB ein (siehe OLG München a.a.O. Rn. 10). Zu Recht führt das Oberlandesgericht München ferner aus, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben muss, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolgt. Denn es kann ein Nachlasspfleger bestellt werden, der gemäß § 1980 BGB für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen oder die Dürftigkeitseinrede nach §§ 1990, 1991 BGB erheben kann. Dem schließt sich der Senat an.”

Sind die durch einen Winterdienst tatsächlich entstandenen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 5 C 156/16, Urteil vom 12.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wegen des Winterdienstes führt die “Erhöhung” der Kosten zu keinem anderen Ergebnis. Es ist dem Kläger nicht verwehrt, sich für ein zuverlässigeres und damit in der Regel auch teureres Unternehmen zu entscheiden. Umlagefähig sind insoweit die tatsächlich entstandenen Kosten, auch wenn die konkreten Flächen nicht zutreffend wiedergegeben sind. Nimmt der Vermieter ein Unternehmen in Anspruch, sind dessen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 140-143, beck-online). Die den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche sagt jedoch nichts zur Frage der Angemessenheit aus. Diese richtet sich nach dem zu entrichtenden Geldbetrag und nicht nach dessen kalkulatorischer Grundlage. Dass jedoch eine vergleichbare Winterdienstleistung auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen wären, tragen auch die Beklagten nicht vor. Ob der Winterdienst zur Zufriedenheit der Mieter ausgefallen ist, kann vorliegend dahin stehen. Auch dies berechtigte nicht zur Kürzung der Betriebskosten, sondern führte allenfalls zur Minderung des geschuldeten Mietzinses.”

Stellt das Anbringen von Rauchwarnmeldern eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 44 C 1243/16, Urteil vom 27.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage der Klägerin ist begründet. Denn das Anbringen von Rauchwarnmeldern stellt einen nach § 555 B Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar. Diese hat der Mieter gemäß § 555 d BGB zu dulden. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Eingriff auch um eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555 c Absatz 4 BGB handelt, ist auch eine Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme nicht notwendig. Zu der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter, also die Klägerin vorliegend gemäß § 44 Absatz 5 NBauO verpflichtet. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr deshalb bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Denn die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt nach Überzeugung des Gerichts zu einer Verbesserung der Sicherheit. Das Gericht ist auch in Anlehnung an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 17. Juli 2015, Aktenzeichen VIII ZR 216/14) der Überzeugung, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung des Beklagten im Hinblick darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass der Beklagte sie bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe. Denn vorliegend soll das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus durch die Klägerin als Vermieter einheitlich mit Geräten ausgestattet werden. Dadurch dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, wird ein deutlich höheres Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führt auch für die Wohnung des Beklagten zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB. Aufgrund dessen war der Einwand des Beklagten im Hinblick auf angeblich bereits installierte Rauchmelder nicht geeignet, den Duldungsanspruch der Klägerin zu entkräften.”