Ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 40 C 217/17, Urteil vom 29.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der Mietsache aus § 546 BGB.

Das Mietverhältnis wurde nicht durch die vom Kläger am 19.07.2016 ausgesprochene Kündigung beendet.

Nach § 573 Abs.1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein solches Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst benötigt, § 573 Abs. 2, Ziff. 2 BGB.

Der Vermieter ist für das Vorliegen des Eigenbedarfes beweisbelastet. Dieser Beweis ist dem Kläger vorliegend nicht gelungen.

Nach §286 Abs.1 S.1 ZPO ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist und vernünftige Zweifel ausgeräumt sind. Die in §286 Abs.1 S.1 ZPO genannte Überzeugung fordert keine absolute Gewissheit und auch keine “an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit”, es reicht ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet. Das ist hier der nicht Fall.

Zwar ist es möglich, dass die Kündigung tatsächlich auf dem Eigenbedarf des Klägers beruht und dieser vorhat, selbst in der Wohnung einzuziehen. Das Gericht hält es aber ebenfalls für möglich, dass die Kündigung des Klägers lediglich erklärt wurde, weil der Beklagte der Mieterhöhung nicht zustimmen wollte. Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Solche Kündigungen sind unwirksam (vgl. Häublein/Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, §573 Rn. 36).

Der Kläger hat vorliegend im Schreiben vom 22.01.2016 ausdrücklich damit gedroht, die Kündigung zu erklären, falls der Beklagte der Mieterhöhung nicht zustimmt. Das Gericht hält es deshalb für möglich, dass die Kündigung und die Räumungsklage den einzigen Zweck verfolgen, eine Mieterhöhung durchzusetzen bzw. die Wohnung anschließend teurer vermieten zu können. Insofern ist das Gericht nicht mit ausreichender Sicherheit vom Eigenbedarf des Klägärs überzeugt. Die Zweifel gehen zu seinen Lasten.”

Verliert ein Mieter bei Verletzung seiner ihm obliegenden Anzeigepflicht sein Kündigungsrecht, sein Recht auf Mietminderung sowie sein Recht auf Schadensersatz?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 48 C 835/15, Urteil vom 09.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anspruch des Klägers auf Zahlung des monatlichen Mietzinses war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 BGB gemindert.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, wenn während der Mietzeit ein Mangel auftritt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.

Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter seiner Anzeigepflicht aus § 536 c Abs. 1 BGB nachkommt und einen auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigt.

Hinsichtlich des Mangels des undichten Daches, welchen der Beklagte im Schreiben vom 11.02.2015 gerügt hat, kommt eine Minderung nicht mehr in Betracht, denn der Beklagte hat im Schriftsatz vom 27.04.2017 mitgeteilt, seinen Sachvortrag hinsichtlich dieses Mangels nicht mehr aufrechtzuerhalten. Insofern ist unstreitig, dass das Dach nicht mangelbehaftet war.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte die streitgegenständlichen Mängel bereits im Januar bzw. Februar 2014 im Rahmen eines Telefonats angezeigt hat.

Die Angaben der Zeugin ### waren diesbezüglich unergiebig und insgesamt nicht überzeugend. So hat die Zeugin bekundet, es habe ein Telefonat am 18.02.2015 gegeben, in welchem Mängel der Wohnung angezeigt worden seien. Es sei um das Dach gegangen. Nach nochmaligem Überlegen müsse es vielmehr der 18. Januar 2015 gewesen sein, denn man habe die Kündigung Ende Januar eingereicht und es sei auch darum gegangen, dass man einen Monat früher habe ausziehen wollen. Hinsichtlich anderer Telefonate könne sie angeben, dass sie dabei nicht anwesend gewesen sei. Sie wisse aus der Anrufliste ihres Mannes, dass es Telefonate gegeben habe. Sie wisse außerdem aus Erzählungen ihres Ehemannes, dass es bei den Telefonaten um das Dach gegangen sei.

Die Zeugin hat somit lediglich vom Hörensagen bezeugen können, dass der Beklagte mit dem Kläger über das Dach gesprochen habe. Da der Vortrag hinsichtlich der Mangelhaftigkeit des Daches vom Beklagten aber nicht mehr aufrechterhalten wird und die Zeugin zur Anzeige anderer Mängel keine ergiebigen Angaben machen konnte, ist der Beklagte hinsichtlich der Mängelanzeige im Januar/Februar 2014 beweisfällig geblieben.

Der Mieter verliert bei Verletzung der Anzeigepflicht gern. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, sondern auch sein Recht auf Mietminderung gern. § 536 BGB sowie auf Schadensersatz gern. § 536 a Abs. 1 BGB. Denn bei einem Verstoß gegen die Anzeigepflicht gern. § 536 c BGB würde der Mieter mit diesen Ansprüchen etwas fordern, was er sofort wieder als Schadensersatz gern. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB zurück zu gewähren hätte. Der Rechtsverlust gilt nur so lange, wie der Vermieter infolge der unterlassenen oder verspäteten Anzeige des Mieters nicht für Abhilfe sorgen konnte. Hat der Mieter somit den Mangel verspätet gemeldet und wird der Vermieter nicht tätig, dann verliert der Mieter zwar seine Rechte für die Zeit vor der Meldung, behält aber seine Rechte aus §§ 536, 536 a BGB für den Zeitraum danach (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 536c Rn. 3038, beck-online).

Insofern kann der Beklagte für die Zeit vor dem 11.02.2015 keine Minderung geltend machen, weil es an einer Mängelanzeige fehlt und seine Rechte gemäß §536 c Abs.2 BGB ausgeschlossen sind.

Aber auch für die Zeit vom 11.02.2015 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28.04.2015 kommt wegen der Wasserflecken und des Schimmels keine Mietminderung in Betracht, denn unstreitig gründen die Feuchtigkeitsschäden auf einem Eindringen von Wasser bei der Badewanne. Unstreitig ist auch, dass der Beklagte in Kenntnis dieses Mangels die Sache weiter nutzte und insbesondere einmal im Monat Silikon nach besserte. Aufgrund unterlassener Mängelanzeige war es dem Kläger insofern auch gar nicht möglich, an der Badewannendichtung nachzubessern, sodass das Verhalten des Beklagten zu einer Verschlechterung des Zustandes geführt hat, weshalb diese Mängel seiner Sphäre zuzurechnen sind, sodass ergrundsätzlich kein Minderungsrecht geltend machen kann (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 536 Rn. 624-631, beck-online).

Im Hinblick auf die Feuchtigkeit im Kinderzimmer kommt ebenfalls keine Minderung in Betracht, denn unstreitig haben die Parteien vereinbart, dass der Beklagte die Isolierplatten selbst anbringen solle. Insofern kann der Beklagte mit dem Argument, die Isolierplatten würden nur kaschieren und das Problem nicht beheben, nicht gehört werden. Es ist Sache des Vermieters zu entscheiden, wie er einen Mangel beseitigen will. Der Mieter hat diesbezüglich kein Mitspracherecht. Der Beklagte kann sich daher nicht verweigern, die Mängelbeseitigung durch Anbringen der Isolierplatten durchzuführen. Falls diese Maßnahme nicht zum Erfolg führen würde, könnte er wiederum eine Mängelanzeige vornehmen und mindern. Aufgrund der Verweigerung des Beklagten, die Isolierplatten anzubringen, ist auch dieser Mangel allein seiner Sphäre zuzurechnen.”

Berechtigen Gerüst- und Fassadenarbeiten an einem Wohnhaus den Mieter zu einer pauschalen Mietminderung?

Die Antwort des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (AG Pankow/Weißensee – 102 C 86/17, Urteil vom 06.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pankow/Weißensee in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Mängelanzeige war entbehrlich, da den Klägern die Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs bekannt waren, da sie die beauftragten Arbeiten kannten und überwacht haben und es genügte, den Vorbehalt der Minderung in 11/16 für den laufenden Monat zu erklären, da die Miete im Voraus zu entrichten ist und der Mieter Anfang 11/16 den Umfang der Beeinträchtigungen im Laufe des Monats November noch gar nicht genau kennen konnte. Allein die auch von den Klägern mitgeteilten Arbeiten, können nicht ohne Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs ausgeführt worden sein. Tatsächlich mindert der Beklagte 11,4 % der Bruttomiete vom 1.11.16 bis zum 15.12.16, was das Gericht für angemessen hält, zumal die Meinung der Kläger, die dargelegten Arbeiten würden keinen Lärm und Dreck verursachen und es habe keine fühlbare Verdunkelung im Mietobjekt gegeben, lebensfern sind bzw. das Gegenteil allgemein bekannt ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass der Gerüstabbau erheblichen Lärm verursacht haben muss, frische Farbe immer wahrnehmbar riecht, auch wenn die hochwertige Farbe, die hier verwandt worden ist, weniger stinkt, als andere Farbe und Bauarbeiter, die ein Gerüst betreten und Fassadenarbeiten bzw. Klempnerarbeiten ausführen, dabei Lärm und Dreck verursachen, der den Mietgebrauch stört. Die grüne Gaze hat zudem den Ausblick gestört und — auch wenn sie lichtdurchlässig ist — den Lichteinfall beeinträchtigt, davon abgesehen, dass das Gerüst selbst ausweislich der Fotos wie eine Loggia/Markise über den EG-Fenstern gestanden und insofern den Lichteinfall ganz erheblich beeinträchtig hat, ohne dass es darauf ankommt, ob die Fenster an einem Tag noch zusätzlich verklebt und verdunkelt worden sind und ob gelüftet werden konnte oder nicht. Zudem können — auch dies liegt in der Natur der Sache – Rohre und Bleche nicht geräuschlos ausgebessert worden sein und verursacht das Verputzen beim Ausbessern der Fassade Schabgeräusche und hat allein schon das Herbeischaffen von Arbeitsmaterialien und Werkzeugen für die Bodenbeschichtung der Balkone und die übrigen Arbeiten sowie die Kommunikation unter den Arbeiter eine Lärmkulisse verursacht. Außerdem müssen die Arbeiter auch regelmäßig die Fenster des Mietobjektes passiert und dabei zwingend die Privatsphäre der EG-Mieter gestört haben.

Ab 16.12. wurden Restarbeiten mit einem fahrbaren Gerüst im Hinterhof ausgeführt, weshalb der Beklagte bis zum 19.12. für 4 Tage noch um ca. 7,7 % der Bruttomiete gemindert hat, was das Gericht ebenfalls als angemessen ansieht. Dass die Arbeiten im Hinterhof ausgeführt worden sind, hindert das Minderungsrecht nicht, weil dieser — wie allgemein bekannt ist — wie ein Schalltrichter wirkt und insofern ein Zimmer des Mietobjektes erheblich vom mit den Arbeiten einhergehenden Geräuschen beim Verschieben der Leiter/Gesprächen der Bauarbeiter beeinträchtigt gewesen sein muss. Es ist im Übrigen unerheblich, wie die Mieter die Räume benutzt haben, da sogar ein abwesender Mieter sein Minderungsrecht nicht verliert.

Eine Beweisaufnahme war entbehrlich, weil dies alles allgemein bekannt ist und es auf die subjektiven und unzutreffenden Ansichten der Kläger, die meinen, man könne Arbeiten der vorliegenden Art geruchs-, staub- und geräuschlos ausüben und im EG würde ein Gerüst über den Fenstern mit Gaze den Lichteinfall nicht beeinträchtigen nicht ankommt, da sie lebensfern sind. Es musste auch nicht tag- oder stundengenau vorgetragen werden, wann welche Beeinträchtigungen, verursacht durch welche Arbeiten vorlagen, sondern das Gericht kann für die angeführten Zeiträume pauschal eine Minderungsquote nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der typischerweise einhergehenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs bei den vorgetragenen Arbeiten und der Einbruchsgefahr aufgrund der ständig offen stehenden Eingangstür bestimmen.”