Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 3/17, Urteil vom 19.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1- bis 2. unter den Randnummern 15 – 17 wie folgt aus: “1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 10; jeweils mwN).

2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben werden. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich – nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben – die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, aaO).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, anders als das Berufungsgericht meint, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungsschlüssel “Wohn- oder Nutzungsfläche”, sondern der Verteilungsschüssel “Laden- bzw. Wohneinheiten” gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umgelegt wird.”

Steht einem Mieter bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ein Härtefalleinwand zu, wenn die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe vom Bezirksamt – Wohngeld – übernommen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 187/16, Urteil vom 23.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a. wie folgt aus: “Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der beklagten Partei gegen die Mieterhöhung nach Modernisierung kein Härtefalleinwand zusteht. Insoweit haben die Beklagten, die Wohngeld beziehen, den Vortrag der Klägerseite nicht widerlegt, dass die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe von dem Bezirksamt C. übernommen wird. Es ist daher nicht zu erkennen, welche unzumutbare Belastung durch die Mieterhöhung bewirkt wird. Auf die Einkommenssituation der Beklagten kommt es folglich ebenso wenig an wie auf die fristgerechte Geltendmachung des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB.”

Kann ein Mieter weiterhin die Miete mindern, obwohl er die Mangelbeseitigung verhindert hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 187/16, Urteil vom 23.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht auch die Fliesenschäden mit 3 % Minderung angesetzt und eine Minderung lediglich bis einschließlich Januar 2015 zuerkannt, obwohl die Mängelbeseitigung erst Ende März 2015 erfolgt ist. Denn insoweit haben die Beklagten die durch Anlage K 41 untermauerte Darstellung der klägerischen Partei, sie hätten die rechtzeitige Mängelbehebung verhindert, nicht entkräftet. Ein bloßes Bestreiten war vor dem Hintergrund der Sachverhaltsdarstellung in der mit Anlage K 41 in den Prozess eingeführten E-Mail des Handwerkers, wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, nicht ausreichend. Nicht ersichtlich ist, dass die geltend gemachten Schäden den Gebrauch der Wohnung um mehr als 3 % zu beeinträchtigen geeignet waren.”