Ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart sowohl dieumlagefähigen, als auch die nicht umlagefähigen Kosten ausweist?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus sind weiterhin die in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Hausmeisterkosten in Höhe von 49,42 EUR nicht fällig; die Betriebskostenabrechnung ist dahingehend formell unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist nur solange und soweit formell ordnungsgemäß, wie in dieser die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart auch insoweit enthalten, als diese nicht umlagefähig sind (BGH, Beschluss v. 11.09.2007 – VIII ZR 1/07). In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird lediglich ein Betrag in Höhe von 49,42 EUR als Kosten für den Hausmeister ausgewiesen, sodass eine Angabe umlagefähiger und solcher Kosten, die gerade nicht umlagefähig sind, nicht erfolgt ist. Dahingehend genügt die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung den Anforderungen des § 259 BGB nicht.”

Können Abfallgebühren in einer Betriebskostenabrechnung nach Personen abgerechnet werden, wenn zwischen den Parteien keine Vereinbarung dahingehend getroffen wurde?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014 sind zunächst die Abfallgebühren in Höhe von 219,60 EUR herauszukürzen. Grund hierfür stellt die Umlage der Abfallgebühren in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung (Anlage K2) nach Personen dar. Gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, soweit eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend nicht getroffen wurde. Eine solche wurde zwischen den Parteien auch konkludent – nicht getroffen. Zwar wurden in den Betriebskostenabrechnungen vom 07.05.2010 (Anlage K5), vom 03.12.2009 (Anlage K4) und vom 17.12.2008 (Anlage K3) die Abfallgebühren ebenfalls wie in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung nach der Personenanzahl umgelegt, was auch zu einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06); aus der unstreitigen Tatsache, dass die Beklagte hiergegen keinen Widerspruch einlegte, kann jedoch nicht bereits eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien hinsichtlich einer Einigung eines nach Personenanzahl anzusetzenden Umlageschlüssels angenommen werden. Denn für die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter reicht es nicht aus, dass der Mieter bisherige Betriebskostenabrechnungen unbeanstandet zahlt. Der Vermieter kann hieraus nicht bereits entnehmen, dass der Mieter sein Einverständnis zu dem angesetzten Umlageschlüssel erteilt (BGH aaO).”

Wird ein Rückforderungsanspruch etwaiger Überzahlungen von Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 206/16, Urteil vom 21.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. B. wie folgt aus: “Die Berufung des Beklagten hat hingegen insoweit Erfolg, als die Ansprüche der Klägerin teilweise verjährt sind.

Das Amtsgericht ist unzutreffend davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist erst nach Erteilung der im Rechtsstreit vorgelegten Abrechnungen, d.h. hier frühestens aufgrund der Abrechnung vom 17. Oktober 2012 erst ab 1. Januar 2013 läuft.

Die Verjährung beginnt grundsätzlich ab Entstehen der Forderung, wenn diese fällig ist und zum Gegenstand einer Klage gemacht werden kann.

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen wird regelmäßig mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Erstattungsanspruch des Mieters gilt dies jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abrechnet. Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung, und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern. Dieser Folge kann nur dadurch wirksam begegnet werden, dass der Mieter die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat; dieses Ergebnis ist dem Mietvertrag im Wege der ergänzenden Auslegung zu entnehmen (§§ 133, 157 BGB). Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, GE 2005, 543).

Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass jedenfalls die Rückforderung der für 2007 bis 2009 geleisteten Vorschüsse verjährt ist. Denn für 2009 war bis zum 31. Dezember 2010 abzurechnen gewesen, sodass hinsichtlich des ab dem 1. Januar 2011 fälligen Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse am 31. Dezember 2014 die Verjährung eingetreten ist. Die Klage ist hingegen erst am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangen. Die Rückzahlungsansprüche für die früheren Abrechnungszeiträume bis 2008 sind danach ebenfalls verjährt.

Die Ansprüche auf Rückzahlung der Vorschüsse für 2010 bis 2014 sind hingegen nicht verjährt. Die Abrechnung für 2010 musste der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 192, 193BGB bis zum Montag, den 2. Januar 2012 zugehen, sodass der Rückzahlungsanspruch mangels Abrechnung ab dem 3. Januar 2012 fällig war. Dessen Verjährungsfrist begann gemäß § 199 BGB am 1. Januar 2013 und endete gemäß § 195 BGB am 31. Dezember 2015. Die am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangene Klage hat den Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 204 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO rechtzeitig gehemmt. Die Rückzahlungsansprüche für die weiteren Abrechnungszeiträume ab 2011 sind danach ebenfalls nicht verjährt.”