Sind die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Ob auch die Kosten der Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Während das Amtsgericht Schönebeck (Urteil vom 4.5.2011 – 4 C 148/11) und das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12.2013 – 715 C 283/13) die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten einordnen, kommen das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.9.2011 – 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5.2013 – 318a C 337/12) zum gegenteiligen Ergebnis.

Für eine Umlagefähigkeit wird argumentiert, Mietkosten entstünden dem Eigentümer jedenfalls dann durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (LG Magdeburg, Rn. 23 unter Verweis auf Schmid, WuM 2009, 489, der aber zum gegenteiligen Ergebnis – Mietkosten sind keine Betriebskosten – kommt).

Dieser Ansicht ist nicht zuzustimmen (so auch Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 556, Rn. 286). Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern entstehen schon nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie – anders als beispielsweise Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten – nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Anders als Betriebskosten, die bei einer Nutzung entsprechender Anlagen unvermeidlicherweise anfallen – so ist beispielsweise eine jährliche Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern gemäß DIN 14676 (6.1: Instandhaltung) zwingend erforderlich – sind die Anmietkosten ohne Probleme vermeidbar, nämlich durch den Kauf der Rauchwarnmelder. Da diese Kosten mangels laufendem Anfall nicht als Betriebskosten umlagefähig sind und durch eine Anmietung der Rauchwarnmelder der Kauf substituiert wird (AG Hamburg-Wandsbek, Rn. 27), handelt es sich letztlich um – nicht umlagefähige Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 22). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Installation von Rauchwarnmeldern in § 47 Abs. 4 Bauordnung LSA vorgeschrieben ist, denn diese Regelung entscheidet nicht über die Zuordnung entsprechender Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten oder – näherliegend – zu den Modernisierungskosten im Sinne des § 555b Nr. 4, 6 BGB, die den Vermieter gemäß § 559 Abs. 1 BGB zur Mieterhöhung berechtigen.

Soweit die Umlage von Mietkosten grundsätzlich möglich sein soll, weil sie vom Gesetzgeber in den Fällen des § 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung) und Nr. 5a iVm 2 BetrKV (Anmietung von Warmwasserzählern) vorgesehen ist (so AG Hamburg-Altona in der oben zitierten Entscheidung), kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern schon wegen des abschließenden Charakters der Aufzählung in § 2Nr. 1 – 16 BetrKV nicht in Betracht (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A, Rn. V 2 und AG Hamburg-Wandsbek in der oben zitierten Entscheidung).”

Sind die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten sind dem Grunde nach berechtigt, weil nach dem Mietvertrag (dort § 4 Abs. 5; Bl. 7 20 der Akte) neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden können. Bei Kosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gesetzlich (gemäß § 47 Abs. 4 BauO LSA) eingeführt worden ist. Diese Regelung ist zum 01.09.2013 in Kraft getreten und bildet damit eine tragfähige Grundlage für die in 2014 abgerechneten Nebenkosten. Bei der gesetzlichen Frist des 31.12.2015 für den Einbau der Geräte handelt es sich lediglich um den spätestmöglichen Zeitpunkt, zu dem die gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen war.

Nur die Aufwendungen für die Wartung der Rauchwarnmelder stellen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar. Als Betriebskosten gelten gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Nach allgemeiner Ansicht (Erman/Lützenkirchen, 14. Auflage, § 556, Rn. 4 mwN) ist Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten, dass es sich um (1) laufende und (2) tatsächliche Kosten handelt, die (3) durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen entstehen. Außerdem darf es sich gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV (4) nicht um Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handeln, auch (5) Kapital- und Finanzierungskosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (BR-DrS. 568/03, S. 29).

Die laufende und tatsächliche Entstehung ist bei den hier streitgegenständlichen Kosten für Rauchwarnmelder unproblematisch, da diese jährlich anfallen (“Jahresrate”, Bl. 52, 53 d.A.) und die Bezahlung der Rechnungen durch die Klägerin von den Beklagten zumindest nicht bestritten ist.

Die Wartungskosten beruhen auch auf dem Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen. Wartungskosten sind wiederkehrende Kosten, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen und nicht nur der Behebung auftretender Störungen dienen (Gramlich, Mietrecht, 13. Auflage, § 560, Rn. 27). Die jährlich anfallenden Kosten “Service FP [Funktionsprüfung] für Funk-Rauchwarnmelder” (Bl. 53 d.A.) sind als derartige Überwachungskosten einzustufen.”

Kann ein Mieter von seinem Vermieter aufgrund eines erheblichen Leerstandes eine Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2014, auf welches sich die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung bezieht, ein Leerstand in dem durch die Beklagte bewohnten Mietshaus von 68% (Anlage K9) gegeben war. Aufgrund dieses erheblichen Leerstandes im Jahr der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung greift der Einwand der Beklagten durch, der Leerstand führe angesichts einer Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung ihrerseits als Mieterin, § 241 Abs. 2 BGB. Ein erheblicher Leerstand kann bereits dann als gegeben angesehen werden, wenn ein solcher in Höhe von 20% gegeben ist (LG Halle, Urteil v. 17.03.2005 – 2 S 264/04). Da der vorliegend für das Jahr 2014, für welches die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung angefertigt wurde, ein Leerstand von 68% zugrunde liegt, war dieser auch erheblich. In einem solchen Falle hat der Mieter, resultierend aus dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem anderen Vertragsteil gemäß § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter dahingehend, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50% zuzustimmen (BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14). Die Beklagte hat bereits gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre ab 2010 im Hinblick auf die unangemessene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des erheblichen Leerstandes Widerspruch eingelegt; der Kläger hat bis dahin noch nicht reagiert, sodass hiermit ein Verstoß gegen § 241 Abs. 2 BGB vorliegt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten im Rahmen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung können daher derart nicht in Ansatz gebracht werden konnten.”